Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16 августа 2021 г. N Ф09-5365/21 по делу N А60-46414/2020

Екатеринбург

16 августа 2021 г.

Дело N А60-46414/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 августа 2021 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Краснобаевой И. А., Полуяктова А. С.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Частной охранной организации "Империя+" (далее - общество "Империя+", общество) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 14.12.2020 по делу N А60-46414/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании посредством онлайн-заседания принял участие представитель общества "Империя+" - Хомичева А.Ю. (доверенность от 02.09.2020 б/н).

Общество "Империя+" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным решения Администрации городского округа Сухой Лог (далее - администрация) об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, оформленного письмом от 12.08.2020 N 359, обязании совершить действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), по заявлению общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения N 71 площадью 65,6 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Сухой Лог, ул. Фучика, д.16, кадастровый номер: 66:63:0101035:697.

Администрацией к обществу предъявлен встречный иск о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 30.11.2015 N 8, о признании указанного договора расторгнутым с 03.07.2020, принятый судом первой инстанции к своему производству.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 14.12.2020 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен частично, договор аренды нежилого помещения от 30.11.2015 N 8, заключенный сторонами, расторгнут.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2021 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просило обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым первоначальные исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. По мнению заявителя, на момент обращения с заявлением о приобретении арендуемого муниципального имущества факт непрерывного владения спорным помещением в течение двух и более лет является подтвержденным, в связи с чем общество соответствует всем необходимым требованиям, установленным Федеральным законом N 159-ФЗ. Как считает податель жалобы, выводы судов о нецелевом использовании переданного в аренду помещения основаны на ненадлежащих доказательствах: актах обследования, составленных в одностороннем порядке без участия общества. Для совместного осмотра помещения администрация не явилась.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией и обществом 30.11.2015 заключен договор N 8 аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности городского округа Сухой Лог - нежилого помещения N 71, назначение - нежилое, площадь общая 65,6 кв. м, этаж - 1, адрес (местоположение): Россия, Свердловская область, г. Сухой Лог, ул. Фучика, д. 16. Назначением помещения объекта является фитнес-зал (пункт 1.1 договора аренды).

Согласно пункту 1.2 договора срок действия договора установлен с 30.11.2015 до 30.11.2020.

Государственная регистрация договора проведена 23.12.2015.

Акт приема-передачи нежилого помещения N 71 подписан с протоколом разногласий 30.11.2015 (приложение N 2 к договору).

Общество 07.05.2020 обратилось в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность.

Администрацией 05.06.2020 принято решение об отказе в реализации права общества на приобретение арендуемого имущества ввиду выявления факта передачи имущества в субаренду без согласия арендодателя, наличия задолженности по неустойке за нарушение сроков уплаты арендной платы.

Общество повторно 14.07.2020 обратилось в администрацию с заявлением о выкупе арендованного имущества.

Письмом от 12.08.2020 N 359 администрация сообщила обществу об отказе в реализации права на приобретение арендуемого имущества по причине того, что общество не владеет объектом, передало помещение в субаренду без согласия арендодателя, помещение используется не по предусмотренному договором назначению.

Заявитель, полагая, что принятое администрацией решение об отказе в реализации права на приобретение в собственность помещения не соответствует закону, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Указывая на выявленные нарушения арендатором обязательств из договора аренды, использование помещения не по назначению, передачу помещения арендатором в пользование иным лицам без согласия арендодателя администрация обратилась в суд со встречным иском к обществу о расторжении договора аренды от 30.11.2015 N 8 с 03.07.2020.

Разрешая спор, отказывая в удовлетворении первоначального иска, частично удовлетворяя встречный иск о расторжении договора аренды, суды исходили из того, что факт непрерывного владения обществом арендуемым имуществом в течение двух и более лет достаточными и достоверными доказательствами не подтвержден, помещение использовалось арендатором с нарушением условий договора аренды. Оснований для признания договора аренды расторгнутым с 03.07.2020 судами не установлено.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 1 части 8 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в т.ч. отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Глава 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает в качестве самостоятельного способа защиты нарушенного права в сфере предпринимательской деятельности обжалование решений государственных органов.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Таким образом, для признания незаконным решения органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц указанное решение должно быть признано не соответствующим закону или иному нормативному правовому акту и должно нарушать права и законные интересы заявителя.

В силу статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Судами установлено, что принимая оспариваемое решение от 12.08.2020 N 359, администрация в качестве основания указала на несоответствие общества требованиям статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, а именно: отсутствие непрерывного владения спорным имуществом в течение двух лет и сослалась на неисполнение заявителем требования от 01.06.2020 N 237.

В данном требовании, адресованном обществу, администрация указывала на проведение 03.03.2020 проверки нежилого помещения N 71 по адресу: Свердловская область, г. Сухой Лог, ул. Фучика, д. 16, в ходе которой установлен факт использования помещения не по предусмотренному договором аренды назначению, предоставление помещения в субаренду.

Указанная проверка проведена комиссией на основании решения Комитета по управлению муниципальным имуществом от 02.03.2020 N 031 в целях рационального использования муниципального имущества на основании статьи 53 Устава городского округа Сухой Лог, Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа Сухой Лог, утверждённого постановлением Главы городского округа от 12.04.2013 N 723-ПГ, Положения об управлении муниципальным имуществом, утвержденным решением Сухоложской городской Думы от 08.07.1999 N 306.

Согласно пункту 6.7 Положения об управлении муниципальным имуществом, утвержденного решением Сухоложской городской Думы от 08.07.1999 N 306 комитет по управлению муниципальным имуществом осуществляет контроль за использованием муниципального имущества, переданного в хозяйственное ведение, оперативное управление, аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление, а также за использованием имущественных прав, приобретенных муниципальным образованием по основаниям, предусмотренным действующим законодательством, организует проверки финансово-хозяйственной деятельности.

В соответствии с пунктом 12 Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа Сухой Лог, утвержденного постановлением Главы городского округа Сухой Лог от 12.04.2013 N 723-ПГ задачами Комитета является, в том числе, контроль за использованием и сохранностью муниципального имущества городского округа Сухой Лог. В целях выполнения указанной задачи Комитет осуществляет контроль за использованием по назначению, сохранностью и воспроизводством объектов муниципальной собственности, в том числе имущества, находящегося в хозяйственном ведении и оперативном управлении муниципальных предприятий и учреждений, а также переданного в установленном порядке иным лицам (подпункт 3 пункта 28 Положения).

Согласно пункту 2.1.1 договора аренды N 8 от 30.11.2015 арендодатель имеет право осуществлять контроль за соблюдением условий настоящего договора. Арендодатель имеет право доступа на объект в целях контроля за использованием и состоянием объекта (пункт 2.1.4 договора аренды N 8 от 30.11.2015).

По результатам проверки составлен акт от 03.03.2020, которым установлено, что по вышеназванному адресу фитнес-зал отсутствует, нежилое помещение передано в субаренду Карапетяну Р.А. и используется как подсобное, складское помещение. В момент проверки помещении находились два гражданина (женщина из Узбекистана и мужчина из Армении), женщина занималась приготовлением теста для самсы, которая реализуется в ближайшем торговом павильоне "Шаурма XXL".

Кроме того, из материалов дела следует и судами установлено, что актами обследования нежилого помещения от 02.03.2020 и от 14.08.2020 установлено, что таблички, указывающей на использование помещения обществом на входе не установлено, имеется вывеска "Опт-розница Овощи Фрукты, режим работы с 08.00 до 20.00 ч.", что также свидетельствует о нецелевом использовании переданного в аренду помещения.

Как верно отмечено судами, то обстоятельство, что акты составлены в отсутствие арендатора, не свидетельствует о недопустимости актов как доказательств по делу. При этом судами учтено, что законом не предусмотрена обязанность собственника осуществить обследование принадлежащего ему имущества исключительно в присутствии лица, временно использующего имущество.

Администрацией 17.08.2020 проведена проверка исполнения требования от 01.06.2020 N 237, в результате чего было выявлено, что фитнес-зал в арендуемом помещении отсутствует, нежилое помещение передано в субаренду Карапетян Р.А. и используется как подсобное, складское помещение. В момент проверки в помещении находился гражданин - мужчина из Армении, в помещении складируются овощи, имеются заготовки из теста для самсы, которая реализуется в ближайшем торговом павильоне "Шаурма XXL". Установлено, что нежилое помещение передано в субаренду без разрешения Администрации городского округа Сухой Лог и используется не по целевому назначению.

Факт использования обществом арендованного имущества не по целевому назначению подтверждается объяснениями, данными администрации Шабуровой Мариной Ервантовной, которая является собственником соседнего с арендуемым помещения.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к обоснованному выводу о несоответствии общества требованиям статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ в связи с отсутствием факта непрерывного владения спорным помещением в течении двух и более лет на момент обращения с соответствующим заявлением, признав оспариваемый отказ законным.

При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных обществом требований судами отказано правомерно.

Встречные исковые требования о расторжении договора аренды мотивированы нарушением обществом условий договора о целевом использовании переданного по договору от 30.11.2015 N 8 помещения.

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 2.1.3 договора аренды от 30.11.2015 N 8 арендодатель имеет право досрочно расторгать договор по основаниям и в порядке, предусмотренном законом и настоящим договором.

Договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор использует объект не по назначению, указанному в пункте 1.1. настоящего договора, что подтверждается актом соответствующей комиссии, созданной по решению Арендодателя для осуществления контроля использования переданных в аренду объектов муниципальной собственности (пункт 7.2.1 Договора аренды N 8 от 30.11.2015).

Договор также может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор не использует либо передает объект или его часть по любым видам договоров, сделок иным лицам без письменного согласия арендодателя, что признано актом соответствующей комиссии (пункт 7.2.5 Договора аренды N 8 от 30.11.2015).

Поскольку судами установлен и материалами дела подтвержден факт использования обществом помещения не по назначению и передача его в субаренду, администрацией соблюден досудебный порядок урегулирования спора путем направления требование о соблюдении условий договора от 01.06.2020 N 237 с предложением расторгнуть договор аренды N 8 от 30.11.2015, исковые требования администрации в части требования о расторжении договора аренды N 8 от 30.11.2015 правомерно удовлетворены судами.

Требование о признании договора расторгнутым с 03.07.2020 судами признано не подлежащим удовлетворению, так как при расторжении договора в судебном порядке он прекращает своей действие с даты вступления решения суда в законную силу.

Довод заявителя жалобы о том, что в период действия договора аренды (с 30.11.2015 по 30.11.2020) администрацией к обществу не предъявлялись требования относительно целевого использования арендуемого помещения и расторжения договора, судом кассационной инстанции отклоняется как не основанный на материалах дела, из которых видно, что акты осмотра помещения, составленные администрацией, датированы 03.03.2020, 14.08.2020, 17.08.2020.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку указанные доводы являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Доводы заявителя направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 14.12.2020 по делу N А60-46414/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Частной охранной организации "Империя+" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

И.А. Краснобаева А.С. Полуяктов