Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28 октября 2021 г. N Ф09-8139/21 по делу N А50-13358/2020

Екатеринбург

28 октября 2021 г.

Дело N А50-13358/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2021 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.

судей Тороповой М. В., Краснобаевой И. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Прокуратуры Пермского края на решение Арбитражного суда Пермского края от 19.04.2021 по делу N А50-13358/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Прокуратуры - Мальцев А.И. (удостоверение); Костицына Е.С. (удостоверение);

открытого акционерного общества "Российские железные дороги" - Ковальчук И.Н. (доверенность от 28.12.2020);

краевого государственного бюджетного учреждения "Управление автомобильных дорог и транспорта" Пермского края - Плешивых С.В. (доверенность от 20.10.2021 N 83);

Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края - Маракина М.В. (доверенность от 08.06.2021 N 31-02-1-6-8);

Министерства транспорта Пермского края - Шакуля В.Б. (доверенность от 18.10.2021 N 44-01-11-32);

Союза "Пермская торгово-промышленная палата" - Халдеев В.Г. (доверенность от 30.12.2020 N 210/2021).

В судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседание) принял участие представитель государственного казенного учреждения Пермского края "Управление капитального строительства Пермского края" -Халдеева Е.В. (доверенность от 16.12.2020 N 04-03-655).

Заместитель Прокурора Пермского края (далее - прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" (далее - общество "РЖД"), краевому государственному бюджетному учреждению "Управление автомобильных дорог и транспорта" Пермского края (далее - учреждение) о признании ничтожным договора от 29.11.2018 N ЦРИ/04/КП/6004/18/000128 на приобретение объектов недвижимого имущества; применении последствий недействительности ничтожной сделки путем взыскания с общества "РЖД" в бюджет Пермского края денежных средств в сумме 798 771 000 руб., возврате в собственность общества "Российские железные дороги" объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 59:01:4415090:19, 59:01:4415090:16, 59:01:4415090:24, 59:01:4415090:29, 59:01:4415090:30, 59:01:4415090:49, 59:01:4415090:48, 59:01:4415090:22, 59:01: 4415090:27, 59:01:4415090:20, 59:01:4415090:28, 59:01:4415090:23, 59:01:4415090:17, 59:01:4415090:33, 59:01:4415090:47, 59:01:4415090:34, 59:01:4415090:31, 59:01:4415090:26.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство транспорта Пермского края, Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее - управление Росимущества), Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, Союз "Пермская торгово-промышленная палата", Государственное казенное учреждение Пермского края "Управление капитального строительства Пермского края", индивидуальный предприниматель Альмишева Ольга Игоревна (далее - предприниматель Альмишева О.И.), Ассоциация саморегулируемой организации оценщиков "Свободный Оценочный Департамент".

Решением Арбитражного суда Пермского края от 19.04.2021 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе прокурор просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. По мнению заявителя жалобы, суды не дали оценку тому обстоятельству, что непосредственно сами объекты недвижимости, являющиеся предметом сделки, не предполагалось использовать для реализации полномочий Пермского края, следовательно, в объектах недвижимости полностью отсутствовала какая-либо потребность. Между тем потребность в правах на земельный участок не может реализовываться через механизм приобретения имущества, не предназначенного для осуществления полномочий субъекта Российской Федерации, при наличии установленных земельным законодательством процедур формирования участков для размещения объектов регионального значения. Таким образом, по мнению прокурора, данная сделка противоречит статье 26.11 Федерального закона от 06.10.1999 N 184-ФЗ " Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" (далее - Закон N 184-ФЗ), совершена в обход главы VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации, т.е. процедуры изъятия земельного участка. Данное обстоятельство, по мнению прокурора, повлияло как на цену права аренды, ее значительное завышение, так и на размер площади приобретаемого по сделке земельного участка. Прокурор указывает на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства предназначения всей площади земельных участков для размещения транспортно-пересадочного узла (далее - ТПУ) и автомобильной дороги. По мнению прокурора, при определении цены сделки оценщики исходили из предполагаемого наиболее прибыльного использования - под объекты коммерческой застройки, следовательно, неверно определили разрешенное использование земельных участков, что повлияло на итоговый размер стоимости права аренды. Заявитель жалобы настаивает на том, что на дату определения стоимости права аренды единственным юридически возможным видом разрешенного использования земельных участков являлись действующие виды разрешенного использования "Под объекты технологического назначения транспортного узла_". Таким образом, применение объектов аналогов при оценке и экспертизе без установленных правил их проведения повлекло существенное завышение цены договора.

В отзывах на кассационную жалобу Союз "Пермская торгово-промышленная палата", Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, общество "РЖД", Министерство транспорта Пермского края, учреждение просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

При рассмотрении спора судами установлено, что между учреждением (заказчик) и обществом "РЖД" (продавец) в соответствии с пунктом 31 части 1 статьи 93 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закона N 44-ФЗ), на основании распоряжений Правительства Пермского края от 28.09.2018 N 245-рп "О приобретении объектов недвижимого имущества общества "РЖД", расположенных по адресу г. Пермь, ул. Локомотивная, 18, объектов, расположенных в коридоре проектируемой дороги по ул. Строителей и иных объектов, принадлежащих обществу "РЖД", приобретаемых в собственность Пермского края" и от 29.10.2018 N 269-рп "Об определении цены и условий договора на приобретение в собственность Пермского края объектов недвижимого имущества общества "РЖД", расположенных по адресу г. Пермь, ул. Локомотивная, 18, объектов, расположенных в коридоре проектируемой дороги по ул. Строителей и иных объектов, принадлежащих обществу "РЖД", (в редакции Распоряжений Правительства Пермского края от 31.10.2018 N 273-рп, от 26.11.2018 N 319-рп) заключен договор от 29.11.2018 N ЦРИ/04/КП/6004/18/000128 на приобретение объектов недвижимого имущества (далее - договор).

Согласно пункту 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность Пермского края и в оперативное управление заказчика свободные от любых имущественных прав и претензий третьих лиц здания, сооружения нежилого назначения по перечню согласно приложению 1, являющемуся неотъемлемой частью договора (далее - объекты недвижимости), а заказчик обязался принять объекты недвижимости и уплатить продавцу денежную сумму согласно условиям договора.

На основании пункта 1.2 договора объекты недвижимости расположены на следующих земельных участках (согласно приложению 1):

- с кадастровым номером 59:01:4415090:54 общей площадью 130 991 кв. м по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Локомотивная, находящимся на праве аренды у продавца по договору аренды от 03.07.2017 N 04898 сроком аренды на 49 лет, запись государственной регистрации договора аренды 59:01:4415090:54-59/020/2017-2 от 11.07.2017;

- с кадастровым номером 59:01:4415090:6 общей площадью 2331 кв. м по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Локомотивная, находящимся на праве аренды у продавца по договору аренды от 27.08.2009 N 1630 сроком аренды на 49 лет, запись государственной регистрации договора аренды 59-59-01/002/2010-802 от 06.05.2010.

По условиям пункта 1.3 договора одновременно с отчуждением объектов недвижимости продавцом передается заказчику право аренды на земельные участки, занятые объектами недвижимости, а именно:

право аренды на земельный участок с кадастровым номером 59:01:4415090:54 общей площадью 130 991 кв. м. по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Локомотивная, по договору аренды от 03.07.2017 N 04898;

право аренды на земельный участок с кадастровым номером 59:01:4415090:6 общей площадью 2331 кв. м по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, по договору аренды от 27.08.2009 N 1630.

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора цена договора составляет 798 771 000 руб., в том числе налог на добавленную стоимость в сумме 121 846 423 руб. 73 коп. Источник финансирования: средства бюджета Пермского края.

В пункте 2.4 договора предусмотрено, что цена договора включает в себя стоимость объектов недвижимости, права аренды на земельные участки, которые передаются одновременно с объектами недвижимости.

В силу пункта 2.5 договора расчеты по договору производятся безналичным расчетом на основании выставленного счета путем перечисления заказчиком денежных средств на расчетный счет продавца в следующем порядке: 50% цены договора, что составляет 399 385 500 руб. в течение 30 дней с даты государственной регистрации права собственности Пермского края и оперативного управления заказчика на объекты недвижимости, права аренды заказчика на земельные участки (пункт 2.5.1); 50% цены договора, что составляет 399 385 500 руб. в течение 30 дней с даты подписания сторонами акта приема-передачи объектов недвижимости (пункт 2.5.2).

Вместе с договором на приобретение объектов недвижимого имущества сторонами были подписаны приложения N 1, N 2, N 3, являющиеся его неотъемлемыми частями.

Приложением N 1 к договору утвержден перечень объектов недвижимого имущества, подлежащих передаче покупателю, расположенных по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Локомотивная, 18, с кадастровыми номерами 59:01:4415090:19, 59:01:4415090:16, 59:01:4415090:24, 59:01:4415090:29, 59:01:4415090:30, 59:01:4415090:49, 59:01:4415090:48, 59:01:4415090:22, 59:01: 4415090:27, 59:01:4415090:20, 59:01:4415090:28, 59:01:4415090:23, 59:01:4415090:17, 59:01:4415090:33, 59:01:4415090:47, 59:01:4415090:34, 59:01:4415090:31, 59:01:4415090:26.

Приложением N 2 к договору стороны определили площади объектов и их физическое состояние.

Приложением N 3 к договору является расчет и обоснование начальной (максимальной) цены договора, в котором стороны указали, что расчет НМЦК произведен в отчете от 18.10.2018 N 1188/1-10/18 об оценке объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Локомотивная, 18, подготовленный Союзом "Пермская торгово-промышленная палата" и экспертным заключением на оценочный отчет, подготовленным Некоммерческим партнерством саморегулируемой организации "Свободный оценочный департамент" от 16.11.2018 N 716/С-18, в соответствии с которым цена государственного контракта равна 798 771 000 руб.

В обоснование искового заявление прокурор указал на то, что на момент совершения оспариваемой сделки земельные участки с кадастровыми номерами 59:01:4415090:54, 59:01:4415090:6 находились в собственности Российской Федерации и ранее управлением Росимущества предоставлены обществу "РЖД" в аренду по договорам от 27.08.2009 N 1630, от 03.07.2017 N 04898 под полосу отвода железной дороги.

Цена сделки определена на основании отчета об оценке от 18.10.2018 N 1188/1-10/18, выполненного Союзом "Пермская торгово-промышленная палата" и составила 798 771 000 руб., при этом стоимость непосредственно объектов недвижимости составляла 11 071 579 руб.; остальная сумма в размере 787 699 403 руб. являлась платой за переход права аренды на земельные участки.

Между тем, согласно отчетам от 25.12.2018 N 56/2018, N 55/2018, выполненным предпринимателем Альмишевой О.И. по заказу управления Росимущества, при указании существующего разрешенного использования земельных участков - под объекты технологического назначения транспортного узла под полосу отвода железной дороги, цена права аренды на земельные участки составила 387 640 008 руб.

Кроме того, прокурор указал на то, что в случае возникновения государственной нужды в земельных участках в целях строительства, реконструкции объектов регионального значения, удовлетворение такой нужды производится в порядке, установленном главой VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации путем их изъятия, при котором рыночная стоимость подлежащих прекращению прав на земельные участки (в данном случае права аренды общества "РЖД") также бы определялась исходя из существующего вида их разрешенного использования.

При этом утвержденные постановлением Правительства Пермского края от 18.09.2019 N 646-п документы по планировке территории свидетельствуют, что под размещение автомобильной дороги и транспортно-пересадочного узла (далее - ТПУ) требовалась площадь земельных участков в размере 71 124 кв. м, вместо приобретенных по договору 133 322 кв. м, остальная часть земельных участков (62 198 кв. м) предназначена под коммерческую и иную застройку, что в соответствии с принятыми правовыми актами не являлось целью сделки.

Полагая, что сделка заключена с явным нарушением публичного порядка, вопреки установленному запрету на приобретение имущества, не предназначенного для реализации полномочий субъекта Российской Федерации, без обоснования государственной нужды и повлекла значительные траты бюджетных средств, прокурор обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из отсутствия оснований для признания сделки недействительной. При этом суды указали, что изъятие земельных участков является крайней, исключительной и принудительной мерой прекращения права собственности на земельные участки и объекты недвижимости, а в данном случае процедура изъятия в отношении земельных участков не являлась обязательной и единственно возможной.

Кроме того, судами установлено, что приобретение объектов недвижимого имущества осуществлено в соответствии с требованиями Закона Пермского края от 14.12.2017 N 150-ПК "Об управлении и распоряжении государственной собственностью Пермского края", Закона Пермского края от 12.10.2007 N 111-ПК "О бюджетном процессе в Пермском крае", Адресной инвестиционной программы Пермского края, утвержденной постановлением Правительства Пермского края от 19.09.2017 N 785-п (в редакции постановления Правительства Пермского края от 12 сентября 2018 г. N 502-п), Постановлением Правительства Пермского края от 28.09.2018 г. N 538-п "О внесении изменений в государственную программу Пермского края "Экономическая политика и инновационное развитие", утвержденную постановлением Правительства Пермского края от 03.10.2013 N 1325-п" предусмотрено мероприятие 8.4.1 "Строительство (реконструкция) объектов общественной инфраструктуры регионального значения, приобретение объектов недвижимого имущества в государственную собственность".

Оценивая довод прокурора о значительном завышении стоимости права аренды земельных участков, суды исходили из того, что цена договора определена на основании отчета об оценке от 18.10.2018 N 1188/1-10/18 Союза "Пермская торгово-промышленная палата", получившего положительное Экспертное заключение Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация "Свободный оценочный департамент" от 16.11.2018 N716/С-18, обоснованность цены договора подтверждается также заключением судебной экспертизы от 24.02.2021, согласно которому стоимость договора не является завышенной.

Кроме того, суды, рассматривая доводы прокурора о завышении размера (площади) земельного участка, исходили из того, что строительство транспортно-пересадочного узла (далее - ТПУ), обустройство прилегающей территории и автомобильной дороги с целью обеспечения максимального комфорта пассажиров при пересадке с одного вида транспорта на другой и упорядочения транспортных подходов является неотъемлемой частью объекта регионального значения.

Проверив законность судебных актов в порядке, предусмотренном статьями 286, 287 Арбитражного кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Заявляя иск о признании сделки ничтожной, как нарушающей публичные интересы, прокурор указал на ее несоответствие требованиям законодательства, которое регламентирует удовлетворение государственных нужд, в том числе в земельных участках, ее совершение в обход установленных этим законодательством процедур, что привело к значительным тратам бюджетных средств в нарушение принципов ответственности за результативность обеспечения государственных и муниципальных нужд, эффективность осуществления закупок, установленных статьей 12 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 44-ФЗ), а также закрепленному в статье 38 Бюджетного кодекса Российской Федерации принципу адресности и целевого характера бюджетных средств.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (пункт 74 этого же Пленума).

Из содержания договора следует, что он заключен на основании пункта 31 части 1 статьи 93 Закона N 44-ФЗ. Предметом договора являлись объекты недвижимости (здания), и, соответственно, право аренды земельных участков, на которых они расположены, в силу единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 31 части 1 статьи 93 Закона N 44-ФЗ заключение контракта, предметом которого является приобретение для обеспечения федеральных нужд, нужд субъекта Российской Федерации, муниципальных нужд нежилого здания, строения, сооружения, нежилого помещения, определенных в соответствии с решением о подготовке и реализации бюджетных инвестиций или о предоставлении субсидий на осуществление капитальных вложений в целях приобретения объектов недвижимого имущества в государственную или муниципальную собственность, принятым в порядке, установленном соответственно Правительством Российской Федерации, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, местной администрацией.

Из указанной нормы следует, что для обеспечения публичных нужд приобретаются здания, строения, сооружения, нежилые помещения и именно их приобретение должно удовлетворять какие-либо потребности публичного образования. Приобретение же для удовлетворения таких нужд непосредственно земельных участков или прав на них данной нормой не предусмотрено.

Между тем судами установлено, что договор заключен его сторонами с целью развития транспортной инфраструктуры и градостроительства Пермского края в части строительства автомобильной дороги и размещения ТПУ, являющегося объектом регионального значения. Судом принято во внимание, что строительство указанных объектов предусмотрено документами территориального планирования.

Из акта осмотра, являющегося приложением N 2 к договору, следует, что приобретаемые объекты находятся в неудовлетворительном состоянии, частично разрушены.

Данное обстоятельство, так же как и цель заключения данного договора (приобретение объектов недвижимости под снос и использование земельных участков в соответствии с документами территориального планирования) участвующими в деле лицами не оспаривается.

В силу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

С учетом установленных судами обстоятельств об истинной цели договора судами не дана надлежащая оценка доводу прокурора о том, что оспариваемая сделка по приобретению прав на земельные участки совершена в обход установленного земельным законодательством порядка приобретения прав на землю для государственных нужд.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Порядок изъятия земельных участков для муниципальных и государственных нужд предусмотрен главой VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 5 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изъятия земельных участков, находящихся в собственности одного публичного образования, для нужд другого путем прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного владения, договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или права безвозмездного пользования таким земельным участком.

Выводы судов о том, что процедура изъятия земельных участков для государственных нужд не является обязательной, так как имеет характер принудительной процедуры, применяемой в исключительных случаях, основан на неправильном толковании и применении норм гражданского и земельного законодательства об изъятии земельных участков.

Из содержания статей 279, 281 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что процедура изъятия приобретает характер принудительной процедуры в случае, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашения об изъятии. В этом случае изъятие осуществляется в судебном порядке.

Исключительность процедуры изъятия, предусмотренная статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации, обусловлена размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов и по основаниям, предусмотренным законом.

Ссылка суда апелляционной инстанции в подтверждение вывода о законности сделки на наличие у публичного образования права удовлетворять свои потребности путем осуществления договорных механизмов закупок не может быть признана обоснованной, так как совершаемые сделки не должны противоречить действующему законодательству, в том числе Закону N 44-ФЗ, Бюджетному кодексу Российской Федерации, которые регламентируют условия и порядок распоряжения публичным образованием принадлежащим ему имуществом, в том числе по целевому, эффективному и рациональному расходованию денежных средств.

То обстоятельство, что приобретение у общества "РЖД" объектов недвижимого имущества предусмотрено актами органов законодательной и исполнительной власти Пермского края, не имеет решающего значения, так как совершаемая на основании этих актов сделка должна соответствовать требованиям закона.

Оценивая доводы прокурора о том, что стоимость права аренды земельных участков значительно завышена, так как при ее определении оценщик и эксперт исходили из вида разрешенного использования "коммерческая недвижимость", не соответствующего виду разрешенного использования земельных участков, право аренды которых приобретается по сделке, суды исходили из того, что заключение эксперта от 24.02.2021 является полным и непротиворечивым, достаточно обоснованным, сомнений в достоверности сведений и правильности проведенной экспертизы у судов не имеется, выводы по результатам исследования не свидетельствуют о завышении стоимости объектов с учетом фактических обстоятельств дела.

Согласно пункту 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 апреля 2014 г. N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Оценивая заключение судебной экспертизы, суды указали на пояснения эксперта, данные в судебном заседании, согласно которым экспертом при определении стоимости права аренды принято во внимание, что объекты приобретены без использования принудительных процедур. Кроме того, эксперт исходил из целей, для которых приобретались земельные участки, документов территориального планирования, которыми предусмотрено строительство ТПУ, предполагающего строительство автовокзала и обустройство прилегающей территории, наличия взаимной заинтересованности сторон договора в передаче недвижимого имущества и земельных участков в собственность Пермского края.

Между тем судами не принято во внимание, что в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, заключенного сторонами, к покупателю переходит право аренды земельными участками на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника.

Из договоров аренды земельных участков, заключенных с обществом "РЖД", следует, что они предоставлены под полосу отвода железных дорог. Видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 59:01:4415090:54 по договору аренды от 03.07.2017 является "объекты технологического назначения транспортного узла" (л.д.88-103 т.1).

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 90 Земельного кодекса Российской Федерации порядок установления и использования полос отвода железных дорог определяется Правительством Российской Федерации.

Правила установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 12.10.206 N 611.

Судами не приведено правового обоснования своих выводов о возможности определения стоимости права аренды земельных участков, предоставленных продавцу объектов недвижимости под полосу отвода железных дорог, с учетом планируемых в будущем целей использования земельных участков, в том числе под коммерческую недвижимость.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что прокурор документально свои доводы о завышении стоимости права аренды не обосновал, не соответствует материалам дела, из которых следует, что в обоснование своих требований прокурор представил соответствующие заключения, выполненные по заказу Росимущества предпринимателем Альмишевой О.И., которые не были оценены.

По мнению прокурора, поскольку в настоящем случае имеет место по существу изъятие земельных участков путем прекращения права аренды у общества "РЖД", стоимость права аренды земельных участков должна определяться с учетом существующего вида разрешенного использования земельных участков.

Особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд установлены в статье 58.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 8 Обзора практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, определение выкупной цены земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, производится исходя из вида разрешенного использования, установленного в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд.

С учетом ранее изложенного в настоящем постановлении выводы суда о том, что стоимость права аренды земельных участков определена в соответствии с требованиями действующего законодательства, не могут быть признаны обоснованными.

Оценивая доводы прокурора о том, что площадь земельных участков, право аренды которых приобретено по договору купли-продажи, значительно превышает площадь необходимую для удовлетворения государственной нужды, суды исходили из того, что на указанной территории запланировано строительство ТПУ, который представляет собой комплекс объектов недвижимого имущества, предназначенных для обеспечения безопасного и комфортного обслуживания пассажиров в местах их пересадок с одного вида транспорта на другой.

Между тем стороной договора и лицом, к которому перешло право аренды земельных участков, является краевое государственное бюджетное учреждение "Управление автомобильных дорог и транспорта".

Согласно пункту 2 статьи 9.2 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ " О некоммерческих организациях" бюджетное учреждение осуществляет свою деятельность в соответствии с предметом и целями деятельности, определенными в соответствии с федеральными законами, иными нормативными правовыми актами, муниципальными правовыми актами и уставом.

Учитывая данное обстоятельство, судами не исследован вопрос о том, входит ли в полномочия указанного лица, кроме строительства дороги, освоение всей площади земельных участков, в том числе планируемое строительство ТПУ и необходимых для удовлетворения потребностей пассажиров объектов коммерческой недвижимости.

Кроме того, судами не приведено со ссылками на имеющиеся в деле доказательства обоснования вывода о том, что, вопреки утверждению прокурора, вся площадь земельных участков необходима для строительства дороги, ТПУ, включая входящие в него иные объекты недвижимого имущества коммерческого назначения.

С учетом изложенного судебные акты основаны на неправильном применении норм материального права при неполном исследовании значимых для дела обстоятельств, в связи с чем подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки и разрешить спор с учетом доводов и возражений сторон, с применением норм, подлежащих применению.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 19.04.2021 по делу N А50-13358/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2021 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

М.В. Торопова И.А. Краснобаева