Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 9 декабря 2021 г. N Ф09-8621/21 по делу N А60-15322/2021

Екатеринбург

09 декабря 2021 г.

Дело N А60-15322/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 декабря 2021 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Купреенкова В. А., Тороповой М. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сивожелезова Павла Владимировича (далее - предприниматель Сивожелезов П.В., предприниматель) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 28.06.2021 по делу N А60-15322/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель предпринимателя Сивожелезова П.В. - Юдина Т.Н. (доверенность от 04.09.2021 N 66 АА 6953265).

До начала судебного заседания от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет) посредством системы "Мой Арбитр" поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя, которое судом рассмотрено и удовлетворено.

Комитет обратился в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Сивожелезову П.В. с требованием о взыскании 18 498 384 руб. 20 коп. по договору УЗ N 003215-Д-2002 от 17.10.2002, в том числе арендная плата за период с 13.04.2016 по 31.12.2020 в размере 9 286 302 руб. 30 коп., пени за период с 02.07.2016 по 31.12.2020 в размере 9 212 081 рубля 90 коп.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 28.06.2021 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2021 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, предприниматель Сивожелезов П.В. обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на неполное выяснение судами обстоятельств, имеющих значение для дела, что привело к несоответствию выводов, изложенных в оспариваемых судебных актах, имеющимся в материалах дела доказательствам и обстоятельствам дела. Кассатор не согласен с представленным истцом расчетом задолженности ответчика по арендной плате, ссылаясь на то, что принадлежащие заявителю объекты недвижимости расположены на двух земельных участках, что судами не учтено. Указывает на то, что истец, производя расчет арендной платы исходя из площади и кадастровой стоимости земельного участка 74:36:0000000:21 знал о том, что с апреля 2018 года проводились работы по формированию земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:55999 под объектами недвижимости ответчика, в результате чего был образован и поставлен на кадастровый учет земельный участок 74:36:0000000:55999. По мнению заявителя, судами допущено нарушение материальных норм при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без проведения торгов. Считает, что истец при расчете задолженности за пользование земельным участком за период с 10.02.2017 по 30.06.2017 применил неверный коэффициент К1 равный 1, 472 (прочие виды деятельности), что не соответствует сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРЮЛ и Решению Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 в редакции решения от 25.03.2014 N 50/3. Ответчик полагает, что при определении размера задолженности за пользование земельным участком за период с 01.07.2017 по 10.08.2018, с 11.08.2018 по 31.12.2018 подлежал применению коэффициент К1, равный 3,323 с учетом вида разрешенного использования земельного участка - для эксплуатации здания. Учитывая, что Решением Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 (в редакции решения от 25.03.2014 N 50/30) для такого вида разрешенного использования земельного участка не установлен показатель коэффициента К1 заявитель считает правильным применение при расчете арендной платы показателя коэффициента К1 - прочие. При таких обстоятельствах, как полагает кассатор, применение истцом при расчете задолженности за указанный период коэффициента К1, равном 20 (производство, переработка и хранение сельскохозяйственной продукции) считает необоснованным. Также возражает относительно расчета за период с 01.01.2019 по 31.12.2020 с применением коэффициента К1, равном 3 (сельскохозяйственное использование). В дополнении к кассационной жалобе предприниматель указал, что судами не было учтено то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:21 находится в пользовании у множественности лиц на стороне арендатора в связи с приобретением собственниками объектов недвижимости прав пользования земельным участком, занятым такой недвижимостью и необходимым для ее использования, в связи с чем выводы судов распространяются не только на истца и ответчика по делу, но и на остальных собственников объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке. При таких обстоятельствах полагает, что к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, следует привлечь всех собственников объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, поскольку оспариваемые судебные акты затрагивают права и обязанности указанных лиц. В обоснование указанной позиции сослался на Определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2021 N 307-ЭС21-11960.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом и обществом совхоз "Каштакский" был заключен договор аренды земли от 17.10.2002 УЗ N 003215-Д-2002, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:21, площадью 11259497 кв.м, в том числе: участок N 1 площадью 10215580 (десять миллионов двести пятнадцать тысяч пятьсот восемьдесят) кв.м.; участок N 2 площадью 132002 (сто тридцать две тысячи два) кв.м.; участок N 3 площадью 911915 (девятьсот одиннадцать тысяч девятьсот пятнадцать) кв.м., расположенный в Металлургическом районе города Челябинска, из земель поселений (сельскохозяйственного назначения), находящихся в ведении муниципального образования, для эксплуатации территории совхоза.

Договор заключен на основании Постановления Главы г. Челябинска от 15.10.2002 N 1547-п "О предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью совхозу "Каштакский" земельного участка из земель поселений (сельскохозяйственного назначения) в аренду для эксплуатации территории совхоза в Металлургическом районе города Челябинска.

Согласно пункту 1.4. Договор заключен на срок двадцать лет.

На данном земельном участке расположен объект недвижимого имущества, который находился в собственности общества совхоз "Каштакский".

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости предпринимателю Сивожелезову П.В. в период с 13.04.2016 по 17.02.2019 и с 30.10.2020 по 31.12.2020 принадлежали здания с кадастровыми номерами 74:36:0102001:23, 74:36:0102001:29, 74:36:0102001:31, 74:36:0102001:32, 74:36:0102001:36, 74:36:0102001:39.

В период с 13.04.2016 по 17.02.2019 и с 02.11.2020 по 31.12.2020 принадлежали здания с кадастровыми номерами 74:36:0102001:147, 74:36:0102001:148, 74:36:0102001:149, 74:36:0102001:38.

В период с 13.04.2016 по 17.02.2019 и с 03.11.2020 по 31.12.2020 принадлежали здания с кадастровыми номерами 74:36:0102001:146, 74:36:0102001:21, 74:36:0102001:24, 74:36:0102001:34, 74:36:0102001:40 и сооружение с кадастровым номером 74:36:0102001:33.

В период с 13.04.2016 по 17.02.2019 и с 05.11.2020 по 31.12.2020 принадлежало здание с кадастровым номером 74:36:0102001:30. В период с 13.04.2016 по 31.12.2020 принадлежали здания с кадастровыми номерами 74:36:0102001:27, 74:36:0102001:28.

В период с 13.04.2016 по 17.02.2019 и с 02.11.2020 по 17.1 1.2020 принадлежало здание с кадастровым номером 74:36:0102001:25. Вышеуказанные здания и сооружения, принадлежащие ответчику, расположены на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0000000:21.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, принцип платности землепользования, истец обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку внесения арендных платежей.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из обоснованности материально-правовых требований к ответчику, доказанности их материалами дела, отсутствия доказательств погашения задолженности.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции находит кассационную жалобу обоснованной, а судебные акты подлежащими отмене на основании следующего.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) (далее - Постановление Пленума N 73), по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.02.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, запятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено подразделение земель по целевому назначению. Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями пунктов 16, 19 Постановления Пленума N 73 в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса; арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Пунктом 3 статьи 39.7 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы установлен Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО, решением Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска".

При рассмотрении спора судами установлена принадлежность ответчику на праве собственности объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0000000:21, который был предоставлен продавцу имущества в связи с заключением договора аренды N 003215-Д-2002 от 17.10.2002. При этом суды указали, что к ответчику при приобретении зданий перешло и право пользования земельным участком на тех же условиях, что указаны в договоре аренды N 003215-Д-2002 от 17.10.2002, в связи с чем возникла обязанность по внесению арендной платы.

Проанализировав представленный истцом расчет задолженности за пользование земельным участком за период с 13.04.2016 по 31.12.2020, согласно которому задолженность составляет 9 286 302,30 руб., суды признали его соответствующим Закону Челябинской области от 24.04.2008 N 257-30, решению Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска".

Поскольку ответчиком доказательства погашения задолженности не представлены, суды пришли к выводу об обоснованности заявленных истцом требований, признав правомерным и начисленную истцом неустойку.

Между тем судами не учтено следующее.

Как видно из материалов дела, настоящий спор возник между одним из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0000000:21, по поводу несения расходов по оплате арендной платы за пользование указанным земельным участком по договору аренды земельного участка от 17.10.2002 УЗ N 003215-Д-2002с множественностью лиц на стороне арендатора.

Из материалов дела усматривается и судами установлено, что соглашение о порядке пользования земельным участком между арендодателем и арендаторами не достигнуто.

Таким образом, спорным является вопрос о размере приходящейся на каждого из собственников нежилых помещений платы за пользование участком земли (порядке расчета).

В отсутствие соглашения об ином все арендаторы обязаны нести расходы по оплате пользования земельным участком, расположенным под объектами недвижимого имущества пропорционально площади принадлежащих им помещений в этом здании.

Таким образом, выводы судов о том, что в случае предоставления земельного участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора размер арендной платы определяется по формуле, элементом которой является размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке, являются правильными.

В то же время указанные выводы судов распространяются не только на отношения арендодателя и предпринимателя Сивожелезова П.В., но и на остальных собственников объектов недвижимого имущества, поскольку при разрешении имущественного спора между истцом и ответчиком судами по существу разрешен вопрос о порядке внесения арендных платежей за пользование спорным земельным участком, в том числе и в отношении иных собственников недвижимости, расположенной на спорном участке земли. Данная правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2021 N 307-ЭС21-11960.

Таким образом, принятые по делу судебные акты затрагивают права и обязанности указанных лиц.

Между тем судами не решен вопрос о привлечении к делу всех собственников помещений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0000000:21.

Из материалов дела видно, что общество "Гарант" ранее обращалось в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции по данному делу, ссылаясь на наличие у него объектов недвижимости на спорном земельном участке и указывая на необходимость привлечения его к участию в деле в качестве третьего лица, поскольку спор касается порядка взимания арендных платежей с собственников объектов недвижимости, расположенной на спорном земельном участке. Судом апелляционной инстанции производство по жалобе указанного лица было прекращено со ссылкой на отсутствие в судебном акте, обжалуемом заявителем, выводов о его правах и обязанностях.

При таких обстоятельствах доводы заявителя жалобы о том, что спор не может быть рассмотрен без привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц всех собственников объектов, расположенных на вышеуказанном земельном участке, а именно: общества с ограниченной ответственностью "Гарант", Черепановой Н.А., Поспелова С.Б., Манаковой Н.В., Олинкевич В.П., Мартыновой З.Н., Акуловой О.Е., Любавина Е.С. и Любавиной С.Г., являются обоснованными и заслуживают внимания.

С учетом вышеизложенного ссылка суда апелляционной инстанции на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.06.2021 по делу N А60-12488/2021, согласно которому удовлетворен иск Комитета к индивидуальному предпринимателю Черепановой Надежде Александровне о взыскании задолженности по договору УЗ N 003215-Д-2002 от 17.10.2002, судом округа признана несостоятельной.

Кроме того, как видно из материалов дела, судами при рассмотрении спора признан обоснованным представленный истцом расчет задолженности по арендной плате, выполненный с применением коэффициентов, установленных Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО, решением Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска" за период с 13.04.2016 по 31.12.2020.

Между тем из обстоятельств, установленных судами по делу N А76-27269/2019, усматривается, что за период с 01.01.2017 по 31.05.2019 судами признаны обоснованными иные коэффициенты, примененные Комитетом при расчете задолженности.

Таким образом, за один и тот же период времени Комитетом при расчете задолженности по арендной плате применены различные коэффициенты, признанные судами обоснованными в обоих случаях. При этом из судебных актах по обоим делам усматривается, что разные значения коэффициентов обусловлены применением судами различных редакций Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО и Решений Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7.

Между тем, как видно из предмета исковых требований и в деле N А76-27269/2019 и в настоящем деле, спорным является один и тот же период времени по оплате задолженности за пользование земельными участками с одинаковыми видами разрешенного использования.

Кроме того, расчет, представленный истцом, в рамках рассмотрения настоящего спора, произведен исходя из того обстоятельства, что объекты ответчика расположены на одном земельном участке с кадастровым номером 74:36:0000000:21. Между тем, как усматривается из материалов дела, а именно из выписок из ЕГРН, а также видно из отзыва на кассационную жалобу указанный земельный участок был разделен с образованием 4-х самостоятельных земельных участков, в том числе и образован земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:55999.

При таких обстоятельствах довод заявителя жалобы о том, что при расчете задолженности ответчика по арендной плате, следует учитывать, что принадлежащие заявителю объекты недвижимости расположены на двух земельных участках, также подлежат проверке судами.

Учитывая, что судами не исследованы и не оценены указанные выше обстоятельства, выводы судов об обоснованности исковых требований являются преждевременными.

В соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При таких обстоятельствах, поскольку судами допущено нарушение норм процессуального права, выразившееся в принятии судами судебных актов о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, на основании пункта 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные акты подлежат отмене.

При этом судами также не выяснены имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, а именно не исследован вопрос правильности применения истцом коэффициентов при расчете задолженности за пользование ответчиком спорным земельным участком с учетом действия законодательства во времени, а также не учтен произведенный раздел спорного участка, в результате которого образованы самостоятельные земельные участки, в связи с чем решение суда и постановление апелляционного суда также подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить указанные недостатки, а также с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установить значимые для дела обстоятельства, рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле всех собственников помещений, расположенных на спорном земельном участке, исследовать и оценить представленные сторонами в обоснование требований и возражений доказательства с соблюдением положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав оценку доводам сторон на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств, на которые ссылаются лица, участвующие в деле, в обоснование своих возражений, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств, имеющихся в материалах настоящего дела, в их совокупности и разрешить спор в соответствии с действующим законодательством и сложившейся судебной практики.

По результатам нового рассмотрения дела, при правильном применении норм материального и процессуального права, суду надлежит принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 28.06.2021 по делу N А60-15322/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2021 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

В.А. Купреенков М.В. Торопова