Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27 декабря 2021 г. N Ф09-9313/21 по делу N А60-12488/2021

Екатеринбург

27 декабря 2021 г.

Дело N А60-12488/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 декабря 2021 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Краснобаевой И.А., Полуяктова А.С.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Черепановой Надежды Александровны (далее - предприниматель, ответчик) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.06.2021 по делу N А60-12488/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещенных надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

В судебном заседании принял участие представитель предпринимателя - Юдина Т.Н. (доверенность от 09.12.2021 N 66/228-Н/66-2021-1-2494).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - комитет, истец) обратился в арбитражный суд с иском к предпринимателю о взыскании 923 188,04 руб. задолженности по договору от 17.10.2002 УЗ N 003215-Д-2002 за период с 18.02.2019 по 04.11.2020, 302 635,35 руб. пени за период с 02.04.2019 по 31.12.2020.

Решением суда от 08.06.2021 иск удовлетворен.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе и дополнении к ней предприниматель просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. По мнению ответчика, суды, принимая расчет задолженности истца, произведенный из расчета площади и кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:21, не учли, что объекты недвижимости ответчика расположены на двух земельных участках (74:36:0000000:21 и 74:36:0000000:55999), при этом комитет, производя расчет арендной платы исходя из площади и кадастровой стоимости земельного участка 74:36:0000000:21 знал о том, что с апреля 2018 года проводились работы по формированию земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:55999 под объектами недвижимости ответчика, в результате чего был образован и поставлен на кадастровый учет земельный участок 74:36:0000000:55999. Ответчик отмечает, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:21 находится в пользовании нескольких лиц, однако в удовлетворении ходатайства о привлечении их к участию в деле судом было отказано. Заявитель считает, что при расчете арендной платы за период с 18.02.2019 по 04.11.2020 применению подлежит коэффициент К1 равный 2,5 (прочие виды деятельности), что соответствует сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРЮЛ и Решению Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 в редакции решения от 25.12.2018 N 48/11. Кроме того, ответчик указывает на ненадлежащее извещение о рассмотрении дела.

В отзыве на кассационную жалобу комитет просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Челябинска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью совхоз "Каштакский" (арендатор) заключен договор аренды земли г. Челябинска от 17.10.2002 УЗ N 003215-Д-2002, на основании которого арендатору в пользование для эксплуатации территории совхоза сроком на 20 лет передан земельный участок площадью 11 259 497 кв. м, расположенный в Металлургическом районе города Челябинска (пункты 1.1, 1.2, 1.4 договора).

В соответствии с приложением к договору арендная плата подлежит внесению ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательств (пункт 6.3 договора).

Согласно выпискам из ЕГРН 18.02.2019 ответчик приобрел право собственности на расположенные на вышеуказанном земельном участке здания с кадастровыми номерами 74:36:0102001:23, 74:36:0102001:29, 74:36:0102001:31, 74:36:0102001:32, 74:36:0102001:36, 74:36:0102001:39, 74:36:0102001:147, 74:36:0102001:148, 74:36:0102001:149, 74:36:0102001:25, 74:36:0102001:38, 74:36:0102001:146, 74:36:0102001:21, 74:36:0102001:24, 74:36:0102001:34, 74:36:0102001:40, 74:36:0102001:30 и сооружение с кадастровым номером 74:36:0102001:33.

В дальнейшем право собственности на объекты перешло к иным лицам.

Ссылаясь на то, что в период нахождения вышеуказанных объектов в собственности ответчика последний осуществлял пользование земельным участком, но плату за пользование не вносил, комитет направил претензию от 10.02.2021 N 4055 о погашении долга, которая оставлена без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения комитета в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя иск, суды исходили из обоснованности заявленных требований и отсутствия доказательств погашения задолженности.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции находит кассационную жалобу обоснованной, а судебные акты подлежащими отмене на основании следующего.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) (далее - Постановление Пленума N 73), по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.02.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, запятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено подразделение земель по целевому назначению. Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями пунктов 16, 19 постановления Пленума N 73 в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса; арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Пунктом 3 статьи 39.7 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы установлен Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО, решением Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска".

При рассмотрении спора судами установлена принадлежность ответчику на праве собственности объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0000000:21. При этом суды указали, что к ответчику при приобретении зданий перешло и право пользования земельным участком на тех же условиях, что указаны в договоре аренды N 003215-Д-2002 от 17.10.2002, в связи с чем возникла обязанность по внесению арендной платы.

Проанализировав представленный истцом расчет задолженности за пользование земельным участком за спорный период, суды признали его правильным.

Между тем судами не учтено следующее.

Как видно из материалов дела, рассматриваемый спор возник между одним из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0000000:21, по поводу несения расходов по оплате арендной платы за пользование указанным земельным участком по договору аренды земельного участка от 17.10.2002 УЗ N 003215-Д-2002 со множественностью лиц на стороне арендатора.

Из материалов дела усматривается и судами установлено, что соглашение о порядке пользования земельным участком между арендодателем и арендаторами не достигнуто.

Таким образом, спорным является вопрос о размере приходящейся на каждого из собственников нежилых помещений платы за пользование участком земли (порядке расчета).

В отсутствие соглашения об ином все арендаторы обязаны нести расходы по оплате пользования земельным участком, расположенным под объектами недвижимого имущества пропорционально площади принадлежащих им помещений в этом здании.

Таким образом, в случае предоставления земельного участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора размер арендной платы определяется по формуле, элементом которой является размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке.

Указанный вывод распространяется не только на отношения арендодателя и предпринимателя, но и на остальных собственников объектов недвижимого имущества, поскольку при разрешении имущественного спора между истцом и ответчиком судами по существу разрешен вопрос о порядке внесения арендных платежей за пользование спорным земельным участком, в том числе и в отношении иных собственников недвижимости, расположенной на спорном участке земли. Данная правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2021 N 307-ЭС21-11960.

Таким образом, принятые по делу судебные акты затрагивают права и обязанности указанных лиц.

Между тем судами не решен вопрос о привлечении к делу всех собственников помещений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0000000:21.

При таких обстоятельствах доводы заявителя жалобы о том, что спор не может быть рассмотрен без привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц всех собственников объектов, расположенных на вышеуказанном земельном участке, а именно: общества с ограниченной ответственностью "Гарант", Сивожелезова П.В., Поспелова С.Б., Манаковой Н.В., Олинкевич В.П., Мартыновой З.Н., Акуловой О.Е., Любавина Е.С. и Любавиной С.Г., являются обоснованными и заслуживают внимания.

Кроме того, как видно из материалов дела, судами при рассмотрении спора признан обоснованным представленный истцом расчет задолженности по арендной плате, выполненный с применением коэффициентов, установленных Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО, решением Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска" за период с 18.02.2019 по 04.11.2020.

Между тем из обстоятельств, установленных судами по делу N А76-27269/2019, усматривается, что за период с 01.01.2017 по 31.05.2019 судами признаны обоснованными иные коэффициенты, примененные Комитетом при расчете задолженности.

Таким образом, за один и тот же период времени Комитетом при расчете задолженности по арендной плате применены различные коэффициенты, признанные судами обоснованными в обоих случаях. При этом из судебных актов по обоим делам усматривается, что разные значения коэффициентов обусловлены применением судами различных редакций Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО и Решений Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7.

Между тем, как видно из предмета исковых требований и в деле N А76-27269/2019 и в настоящем деле, спорным является тот же период времени по оплате задолженности за пользование земельными участками с одинаковыми видами разрешенного использования.

Кроме того, представленный истцом расчет произведен исходя из того обстоятельства, что объекты ответчика расположены на одном земельном участке с кадастровым номером 74:36:0000000:21.

Между тем, как усматривается из материалов дела, указанный земельный участок был разделен, из него, в том числе и образован земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:55999.

При таких обстоятельствах довод заявителя жалобы о том, что при расчете задолженности ответчика по арендной плате, следует учитывать, что принадлежащие заявителю объекты недвижимости расположены на двух земельных участках, также подлежит проверке судами.

Суд кассационной инстанции отмечает также, что в рамках дела А60-12488/2021 рассматривается аналогичный спор, в рамках которого проверяется правильность расчета платы за пользование с учетом вида разрешенного использования спорного земельного участка, в связи с чем суду предлагается обсудить вопрос об объединении дел в одно производство.

Учитывая, что судами не исследованы и не оценены указанные выше обстоятельства, выводы судов об обоснованности исковых требований являются преждевременными.

В соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При таких обстоятельствах, поскольку судами допущено нарушение норм процессуального права, выразившееся в принятии судами судебных актов о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, на основании пункта 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные акты подлежат отмене.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить указанные недостатки, а также с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установить значимые для дела обстоятельства, рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле всех собственников помещений, расположенных на спорном земельном участке, исследовать и оценить представленные сторонами в обоснование требований и возражений доказательства с соблюдением положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав оценку доводам сторон на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств, на которые ссылаются лица, участвующие в деле, в обоснование своих возражений, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств, имеющихся в материалах настоящего дела, в их совокупности и разрешить спор в соответствии с действующим законодательством и сложившейся судебной практики.

По результатам нового рассмотрения дела, при правильном применении норм материального и процессуального права, суду надлежит принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.06.2021 по делу N А60-12488/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2021 по тому же делу отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

И.А.Краснобаева А.С.Полуяктов