Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22 февраля 2022 г. N Ф09-10439/21 по делу N А60-15053/2021

Екатеринбург

22 февраля 2022 г.

Дело N А60-15053/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 февраля 2022 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Беляевой Н.Г., Краснобаевой И.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее - ТУ Росимущества в Свердловской области) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 29.06.2021 по делу N А60-15053/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

ТУ Росимущества в Свердловской области - Веретенникова К.С. (доверенность от 26.11.2021 N 66-БЭ-03/1562);

общества с ограниченной ответственностью "Коноваловский рудник" (далее - общество "Коноваловский рудник") - Федотов Д.В. (доверенность от 18.06.2021 N 7).

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 25.01.2022 судебное заседание отложено на 22.02.2022.

Общество "Коноваловский рудник" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ТУ Росимущества в Свердловской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.06.2021 иск удовлетворен. Урегулированы разногласия, возникшие между обществом "Коноваловский рудник" и ТУ Росимущества в Свердловской области при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:58:1501001:727, пункт 2.1 указанного договора изложен в редакции истца, а именно: "Цена участка составляет 2 075 389 рублей 98 копеек.".

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ТУ Росимущества в Свердловской области просит указанные судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судами норм материального процессуального права. Заявитель считает, что истец не имеет право на льготную цену выкупаемого земельного участка, поскольку он не является лицом, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, данные действия были осуществлены иным лицом, которое ранее было собственником объектов недвижимого имущества. Договор аренды АЗФ-180/1210 от 07.11.2006 является недействующим в связи с истечением срока действия договора.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Коноваловский рудник" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

При рассмотрении спора судами установлено, что 25.04.2018 общество "Коноваловский рудник" обратилось в ТУ Росимущества в Свердловской области с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, в собственность за плату, к которому была приложена схема образуемого земельного участка на кадастровом плане территории.

В обоснование заявления общество "Коноваловский рудник" указало на то, что на земельном участке с кадастровым номером 66:58:1501001:5 расположен ряд объектов недвижимости, принадлежащих истцу на праве собственности:

1) Подстанция, кадастровый номер 66:58:000000:8928, адресный ориентир: Свердловская область, ГО Первоуральск, д. Коновалово, в 741 м на восток от д. N 23 по ул. Центральная;

2) Ремонтно-механические мастерские, кадастровый номер 66:58:0000000:8929, адресный ориентир: Свердловская область, ГО Первоуральск, д. Коновалово, в 767 м на восток от д. N 23 по ул. Центральная;

3) Административный быткомбинат, кадастровый номер 66:58:0000000:8917, адресный ориентир: Свердловская область, ГО Первоуральск, д. Коновалово, в 576 м на северо-восток от д. N 23 по ул. Центральная;

4) Дробильно-сортировочная фабрика, кадастровый номер 66:58:0000000:8927, адресный ориентир: Свердловская область, ГО Первоуральск, д. Коновалово, в 604 м на северо-восток от д. N 23 по ул. Центральная;

5) Подъездные железнодорожные пути широкой колеи Коноваловского карьера, кадастровый номер 66:58:0000000:11648, адресный ориентир: Свердловская область, г. Первоуральск, в районе ст. Билимбай.

В связи с нарушением сроков рассмотрения вышеуказанного заявления общество "Коноваловский рудник" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением об оспаривании бездействия ТУ Росимущества в Свердловской области.

Ранее указанные здания в результате приватизации на основании плана приватизации Билимбаевского Рудника от декабря 1992 года перешли в собственность акционерного общества "Билимбаевский рудник".

Земельный участок, на котором располагаются указанные здания, с кадастровым номером 66:5861501001:0005 общей площадью 943 813 кв.м с местоположением: Свердловская область, г. Первоуральск, п. Вересовка, ранее принадлежал акционерному обществу "Билимбаевский рудник" на праве постоянного (бессрочного) пользования.

На основании приказа Территориального управления по Свердловской области от 19.01.2006 N 91 право постоянного (бессрочного) пользования акционерного общества "Билимбаевский рудник" на указанный земельный участок было прекращено, и он был предоставлен ему на праве аренды, что подтверждается договором аренды от 07.11.2006 N А37-180/1210.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 01.11.2019 по делу N А60-34367/2019, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2020, признано незаконным бездействие ТУ Росимущества в Свердловской области в части непринятия решения по заявлению общества "Коноваловский рудник" о предварительном согласовании предоставления земельного участка, на ответчика возложена обязанность принять решение о предварительном согласовании предоставления испрашиваемого земельного и об утверждении представленной обществом "Коноваловский рудник" схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Также при рассмотрении данного дела установлено, что ранее указанные здания в результате приватизации на основании плана приватизации Билимбаевского Рудника от декабря 1992 года перешли в собственность акционерного общества "Билимбаевский рудник".

Земельный участок, на котором располагаются указанные здания, с кадастровым номером 66:5861501001:0005 общей площадью 943 813 кв.м с местоположением: Свердловская область, г. Первоуральск, п. Вересовка, ранее принадлежал акционерному обществу "Билимбаевский рудник" на праве постоянного (бессрочного) пользования.

На основании приказа Территориального управления по Свердловской области от 19.01.2006 N 91 право постоянного (бессрочного) пользования акционерного общества "Билимбаевский рудник" на указанный земельный участок было прекращено, и он был предоставлен ему на праве аренды, что подтверждается договором аренды от 07.11.2006 N А37-180/1210.

Во исполнение вышеуказанного решения ТУ Росимущества в Свердловской области было вынесено распоряжение о предварительном согласовании предоставления земельного участка обществу "Коноваловский рудник" от 26.12.2019 N 811.

В последующем истцом были проведены кадастровые работы и из исходного земельного участка был образован земельный участок с кадастровым номером 66:58:1501001:727.

Общество "Коноваловский рудник" 27.07.2020 обратилось к ТУ Росимущества в Свердловской области с заявлением о предоставлении вышеуказанного земельного участка в собственность за плату.

ТУ Росимущества в Свердловской области 13.11.2020 издано распоряжение N 66-1022-р о предоставлении в собственность земельного участка обществу "Коноваловский рудник" с установлением стоимости земельного участка в размере 83 015 599 руб. 24 коп., в связи с чем 01.12.2020 ответчик направил письмо N 66-09/13765 с проектом договора купли-продажи земельного участка и просьбой подписать проекты данного договора в течение 5 дней с момента получения письма и вернуть все экземпляры договора в Территориальное управление для регистрации.

Ввиду несогласия истца с размером выкупной стоимости земельного участка, равной его кадастровой стоимости в размере 83 015 599 руб. 24 коп., истец в ответ на письмо от 01.12.2020 N 66-09/13765 направил в адрес ответчика сопроводительное письмо N 003 от 02.12.2020 с подписанными договором купли-продажи земельного участка и протоколом разногласий N 1, в котором указал на необходимость применения льготной выкупной цены земельного участка.

ТУ Росимущества в Свердловской области письмом от 02.03.2021 N 66-09/2330 отказало в подписании протокола разногласий, поскольку не усмотрело оснований для применения льготной выкупной цены, ссылаясь на отсутствие подписанного со стороны общества "Коноваловский рудник" договора аренды спорного участка, а также на то, что действия по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования были осуществлены обществом "Билимбаевский рудник", и истец не является лицом, переоформившим соответствующее право.

Полагая, что общество "Коноваловский рудник" в силу закона является арендатором спорного земельного участка по договору и имеет право на приобретение испрашиваемого земельного участка как образованного из земельного участка, в отношении которого было своевременно переоформлено право (постоянного) бессрочного пользования на право аренды, по льготной цене, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащей продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В соответствии с пунктом статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Вышеуказанная норма принята в развитие, закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (подпункт 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ).

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ закреплено, что продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, осуществляется без проведения торгов.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в федеральной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Одним из таких федеральных законов, устанавливающих иные правила определения цены испрашиваемого земельного участка, является Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В соответствии пунктом 2.2. статьи 3 Закона N 137-ФЗ с 01 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Закона N 137, в случаях, если в период со дня вступления в силу Закона N 137-ФЗ до 01 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Таким образом, исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ следует, что право на выкуп земельного участка по льготной цене предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим. Для реализации этого права достаточно установить своевременное (до 01.07.2012) переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Данный правовой подход сформулирован Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 30.03.2015 N 310-КГ14-5503, от 25.05.2016 N 310-ЭС16-1609, от 29.04.2016 N 305-КГ15-19738 и от 29.09.2016 N 304-КГ16-11950. Также названная позиция закреплена и в пункте 9 ("Разрешение споров, возникающих из вещных правоотношений") Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016), утвержденного его Президиумом 19.10.2016.

Судами установлено, материалами дело подтверждено, что предыдущим арендатором и собственником объектов недвижимости "Билимбаевский рудник" было переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования исходного земельного участка с кадастровым номером 66:58:1501001:5 на право аренды в срок до 01 июля 2012 года. В последующем в результате ряда последовательных сделок по купле-продажи спорных зданий, их собственником стало общество "Коноваловский рудник".

Руководствуясь вышеизложенными нормами права, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суды обоснованно пришли к верному выводу о том, что общество "Коноваловский рудник", имеет право на приобретение испрашиваемого земельного участка как образованного из земельного участка, в отношении которого было своевременно переоформлено право (постоянного) бессрочного пользования на право аренды по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости испрашиваемого земельного участка.

Таким образом, пункт 2.1 договора правомерно принят судами в редакции, предложенной истцом.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются как основанные на ошибочном толковании положений действующего законодательства применительно к конкретным обстоятельствам рассматриваемого спора. Кроме того, указанные доводы являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств.

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции", при проверке соответствия выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 АПК РФ) необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 АПК РФ). С учетом того, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 АПК РФ), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 АПК РФ), не допускается.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 29.06.2021 по делу N А60-15053/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Э. Рябова

Судьи

Н.Г. Беляева И.А. Краснобаева