Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13 мая 2022 г. N Ф09-2578/22 по делу N А76-21671/2021

Екатеринбург

13 мая 2022 г.

Дело N А76-21671/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 мая 2022 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И.А.,

судей Лазарева С.В., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - комитет, заинтересованное лицо) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.10.2021 по делу N А76-21671/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью "Компания Аксель" (далее - общество "Компания Аксель") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к комитету:

- о признании незаконным отказа в заключении соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0614010:104 об увеличении срока действия договора на 3 года, выраженного в письме от 26.03.2021 N 11843;

- обязании Комитета в 30-ти дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу осуществить подготовку проекта соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0614010:104 об увеличения срока действия договора на 3 года, его подписание и направление заявителю.

К участию в деле качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Челябинска (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 15.10.2021 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2022 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе комитет просит указанные судебные акты отменить, в удовлетворении требований общества "Компания Аксель" отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Заявитель кассационной жалобы полагает, что поскольку действие договора аренды от 10.11.2011 УЗ N 006448-К-2011 продлилось на неопределенный срок, необходимость в применении льготного режима продления договора, предусмотренного пунктом 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) отсутствовала. Нормы об увеличении срока действия договора аренды по основаниям, предусмотренным Законом N 98-ФЗ, применяются только в отношении срочных договоров.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Компания Аксель" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела судами установлено, что истец по делу - общество "Компания Аксель" является правопреемником полного товарищества "Бастион и компания" (ИНН 7447212671, ОГРН 1127447009986) и общества с ограниченной ответственностью "Адмирал" (ИНН 7447222503, ОГРН 1137447003495).

В свою очередь, полное товарищество "Бастион и компания" является правопреемником полного товарищества "Аксель и компания" (ИНН 7447030657, ОГРН 1027402328359).

Распоряжением администрации г. Челябинска от 17.05.2011 N 2933 полному товариществу "Аксель и компания" в аренду сроком на 2 года предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов (общественно-деловая зона) площадью 0,0496 га для строительства многоэтажной автостоянки по ул. Братьев Кашириных в Калининском районе г. Челябинска без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

На основании указанного распоряжения 10.11.2011 между комитетом (арендодатель) и полным товариществом "Аксель и компания" (арендатор) заключен договор УЗ N 006448-К-2011 краткосрочной аренды земли г. Челябинска.

По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 74:36:0614010:104 площадью 496 кв. м, расположенный по ул. Братьев Кашириных в Калининском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (общественно-деловая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства многоэтажной автостоянки, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) (пункт 1.1.1 договора).

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению о том, что условия договора применяются к отношениям, возникшим с 17.05.2011 до 17.05.2013 (пункт 1.4 договора).

В случае продления договора на неопределенный срок арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за 15 дней. В этом случае договор считается прекращенным по истечении 15 дней с момента отправки арендодателем арендатору уведомления о прекращении договора (пункт 5.1.8 договора).

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Распоряжением заместителя главы администрации г. Челябинска от 20.02.2012 N 850-г полному товариществу "Аксель и компания" утвержден градостроительный план земельного участка: Калининский район, ул. Братьев Кашириных.

Письмом от 27.03.2013 N 9 общество "Компания Аксель" обратилось в Комитет с заявлением о продлении срока действия договора УЗ N 006448-К-2011 краткосрочной аренды земли от 10.11.2011.

В ответ на указанное обращение в письме от 06.05.2013 N 6985 комитет сообщил, что согласно выписке из ЕГРН от 11.03.2013 N 74-74-01/010/2013-4404 общество "Компания Аксель" является арендатором по указанному договору. В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Комитетом договор УЗ N 006448-К-2011 краткосрочной аренды земли от 10.11.2011 не расторгался. Оформление дополнительного соглашения к договору аренды не требуется.

В письме от 14.10.2015 N 24004, направленном в ответ на обращение общества "Компания Аксель" о продлении договора срока действия договора УЗ N 006448-К-2011 краткосрочной аренды земли от 10.11.2011, комитет также сообщил со ссылкой на статью 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, что если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на неопределенный срок, заключения дополнительного соглашения о продлении договора не требуется.

В периоды с 01.01.2013 по 31.12.2013, с 01.01.2014 по 31.12.2014, с 01.01.2015 по 31.12.2015, с 01.01.2018 по 31.12.2018, с 01.01.2019 по 31.12.2019, с 01.01.2020 по 31.12.2020 комитетом в адрес общества "Компания Аксель" выставлялись расчеты платы за аренду земли по договору краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ N 006448-К-2011. Между комитетом и обществом "Компания Аксель" подписывались акты сверок взаимных расчетов.

Распоряжением администрации от 26.10.2015 N 11255 обществу "Компания Аксель" утвержден градостроительный план земельного участка: Калининский район, ул. Братьев Кашириных.

В 2015 году ЗАО СПТБ "Пищепромпроект" для общества "Компания Аксель" подготовлен проект шифр 63.15 многоэтажная автостоянка с торговыми помещениями по ул. Братьев Кашириных в г. Челябинске.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 11.12.2019 по делу N А76-43669/2019 установлено, что 06.11.2015 обществу выдано разрешение N RU74315000-259-г-2015 на строительство многоэтажной автостоянки с торговыми помещениями по ул. Братьев Кашириных в Калининском районе г. Челябинска.

В пункте 3 разрешения указаны кадастровые номера земельных участков, в пределах которых планируется расположение объекта капитального строительства: 74:36:0614010:56 и 74:36:0614010:104.

Между администрацией (арендодатель) и обществом "Компания Аксель" (арендатор) заключен договор от 29.02.2016 N УЗ N014410-К-2016 краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок площадью 1973 кв.м, кадастровый номер 74:36:0614010:56, расположенный по адресу: ул. Братьев Кашириных в Калининском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (общественно-деловая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для завершения строительства многоэтажной автостоянки с торговыми и офисными помещениями (пункт 1.1).

Обществом "Компания Аксель" 06.06.2019 получено заключение N 88 о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Распоряжением от 10.06.2019 N 88 названное выше заключение утверждено.

Общество "Компания Аксель" 09.10.2019 обратилось к администрации с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта - многоэтажной автостоянки с торговыми помещениями, расположенной по ул. Братьев Кашириных в Калининском районе города Челябинска Челябинской области, в эксплуатацию.

Письмом от 11.10.2019 N 20084/гасн администрация отказала обществу в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, указав на истечение срока действия договора от 29.02.2016 УЗ N014410-К-2016.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 11.12.2019 по делу N А76-43669/2019 решение администрации об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выраженное в письме от 11.10.2019 N 20084/гасн, признано незаконным. Суд обязал администрацию выдать обществу "Компания Аксель" разрешение на ввод в эксплуатацию объекта "Многоэтажная автостоянка с торговыми помещениями" по ул. Братьев Кашириных в Калининском районе г. Челябинска.

Вместе с тем уведомлением от 06.11.2019 N 37806 комитет отказался от договора аренды земельного участка от 10.11.2011 УЗ N 006448-К-2011, возобновленного на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5.1.8 договора аренды.

В указанном уведомлении комитет сообщил обществу "Компания Аксель" о необходимости освобождения земельного участка площадью 496 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0614010:104 и передачи его по акту приема-передачи комитету.

Указанное уведомление об отказе от договора направлено в адрес общества "Компания Аксель" 06.11.2019.

В связи с тем, что на рассмотрении Арбитражного суда Челябинской области находилось дело N А76-43669/2019, комитет письмом от 13.11.2019 N 38662 отозвал уведомление от 06.11.2019 об отказе от договора аренды земли от 10.11.2011 УЗ N 006448-К-2011. В письме комитет отметил, что договор аренды земельного участка от 10.11.2011 УЗ N 006448-К-2011 является действующим.

Администрацией 21.01.2020 обществу "Компания Аксель" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 74315000-20-2020 на земельных участках 74:36:0614010:56 и 74:36:0614010:104.

Распоряжением администрации от 29.01.2020 N 451-ш объекту недвижимости - многоэтажная автостоянка с торговыми помещениями, присвоен адрес: г. Челябинск, Калининский район, ул. Братьев Кашириных, 55.

Право собственности общества "Компания Аксель" на указанный объект зарегистрировано в Управлении Росреестра по Челябинской области 17.02.2020.

Между комитетом и обществом "Компания Аксель" 15.07.2020 заключено дополнительное соглашение об отсрочке внесения арендной платы к договору аренды от 10.11.2011 УЗ N 006448-К-2011.

В соответствии с указанным дополнительным соглашением комитет предоставляет арендатору (обществу "Компания Аксель") отсрочку уплаты арендной платы, подлежащей внесению с соответствии с условиями договора аренды от 10.11.2011 УЗ N 006448-К-2011 за апрель - июнь 2020 года с уплатой в срок с 01.01.2021 по 31.12.2021 (но не позднее 31.12.2021). Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Общество "Компания Аксель" 12.02.2021 обратилось в комитет с заявлением от 12.02.2021 N 50 о заключении дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора аренды УЗ от 10.11.2011 N 006448-К-2011.

Письмом от 26.03.2021 N 11843 комитет отказал обществу "Компания Аксель" в предоставлении муниципальной услуги - заключении соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0614010:104.

Согласно письму комитета от 26.03.2021 N 11843 в связи с тем, что срок действия договора аренды от 17.05.2011 УЗ N 006448-К-2011 на момент обращения (от 12.02.2021 N 813/1059) истек, основания для заключения дополнительного соглашения об увеличении срока действия указанного договора аренды в соответствии с Законом N 98-ФЗ (в редакции Федерального закона от 08.06.2020 N 166-ФЗ) отсутствуют.

Должностными лицами отдела муниципального земельного контроля комитета произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 74:36:0614010:104, расположенного по улице Каслинской в Калининском районе г. Челябинска, предоставленного по договору аренды от 10.11.2011 УЗ N 006448-К-2011. В результате визуального осмотра установлено, что на земельном участке складированы мешки с неизвестным содержимым, установлен мусорный контейнер. Участок огорожен забором, доступ на участок ограничен.

Письмом от 28.09.2021 N 41842 комитет сообщил обществу "Компания Аксель" об отзыве письма от 13.11.2019 N 38662 в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0614010:104 используется не в соответствии с видом разрешенного использования и запись об обременении правом аренды погашена, комитет отметил, что договор аренды от 10.11.2011 УЗ N 006448-К2011 прекратил свое действие 20.11.2016 на основании уведомления от 06.11.2019, пункта 5.1.8 договора аренды абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Проанализировав фактические обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства, в том числе имеющиеся в материалах дела листы проектной документации, градостроительные планы, разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, суд заключил, что земельные участки 74:36:0614010:56 и 74:36:0614010:104 предоставлялись обществу "Компания Аксель" именно для достижения целей договоров аренды и им не противоречат.

Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что общество "Компания Аксель" соответствует критериям, установленным в части 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ.

Ссылка комитета на результаты осмотра участка, проведенного в ходе судебного разбирательства, судом отклонена, как не подтверждающая то обстоятельство, что участок по назначению не используется. Судом учтены пояснения общества "Компания Аксель" о том, что земельный участок 74:36:0614010:104 необходим заявителю для осуществления пристроя к объекту и организации входной группы. Складирование мешков со строительным мусором в связи с проводимым ремонтом в здании и установка мусорного контейнера, зафиксированные при осмотре земельного участка представителями комитета, являются частью хозяйственной жизни организации.

Оценив действия комитета по направлению в адрес общества уведомления от 06.11.2019 N 37806 об отказе от договора аренды земельного участка от 10.11.2011 УЗ N 006448-К-2011, письма от 13.11.2019 N 38662 об отзыве уведомления от 06.11.2019 N 37806, уведомления от 28.09.2021 об отзыве письма от 13.11.2019 N 38662, суд первой инстанции отметил, что действия органа местного самоуправления не должны приводить к правовой неопределенности, и пришел к выводу о том, что письмо комитета от 28.09.2021 не свидетельствует о прекращении арендных правоотношений.

Установив, что все необходимые условия для продления арендных правоотношений и установления правовой определенности в правоотношениях между сторонами, предусмотренные частями 6 - 8 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, имеются, поскольку договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, арендатор обратился к арендодателю с заявлением о продлении срока действия договора аренды на основании частей 6 - 8 статьи 19 Закона N 98-ФЗ до истечения срока действия договора, на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек и в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды, на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствовала информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, суд первой инстанции удовлетворил требования общества "Компания Аксель".

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Между тем, судами не учтено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон. По требованию одной стороны договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных названным кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставлено право до 01.03.2021 потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при совокупности следующих условий: договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В соответствии с частью 7 статьи 19 Закона N 98-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 названной статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды установили, что договор аренды от 10.11.2011 УЗ N 006448-К-2011 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0614010:104 (для строительства многоэтажной автостоянки) был заключен без проведения торгов на срок с 17.05.2011 по 17.05.2013, после истечения указанного срока ни одна из сторон договора не заявила о намерении прекратить договорные отношения по поводу пользования этим земельным участком, в связи с чем квалифицировали договор как возобновленный на неопределенный срок на тех же условиях по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выводы судов в указанной части заявителем кассационной жалобы не обжалуются, соответствуют правовой позиции, изложенной в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем целью нормы пункта 6 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ является предоставление арендаторам, у которых в ближайшее время истекает срок действия договора аренды, продлить его на три года ввиду особых ограничительных мер, введенных в целях борьбы с распространением новой коронавирусной инфекции.

Таким образом, если действие договора возобновилось на неопределенный срок после окончания срока, установленного в договоре, арендные отношения могут продолжаться длительное время до того, как одна из сторон не реализует предусмотренное пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации право на отказ от договора, и указанные нормы не могут быть истолкованы как позволяющие трансформировать арендные отношения, возобновленные на неопределенный срок, в срочные.

При таких обстоятельствах, поскольку договор от 10.11.2011 УЗ N 006448-К-2011 является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, ответчик право на отказ от исполнения договора не реализовал, исковые требования общества "Компания Аксель" о признании незаконным отказа в заключении соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0614010:104 об увеличении срока действия договора удовлетворению не подлежат.

Исходя из изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что поскольку суды верно установили фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, но неправильно применили к спорным отношениям нормы материального права, решение и постановление следует отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления общества "Компания Аксель" в полном объеме (пункт 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.10.2021 по делу N А76-21671/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2022 по тому же делу отменить.

В удовлетворении требований о признании незаконным выраженного в письме Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска от 26.03.2021 N 11843 отказа в заключении соглашения о внесении в договор от 10.11.2011 УЗ N 006448-К-2011 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0614010:104 изменений в виде увеличения срока действия договора на 3 года отказать.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.А. Татаринова

Судьи

С.В. Лазарев В.А. Купреенков