Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 6 июля 2022 г. N Ф09-7831/21 по делу N А71-3340/2020

Екатеринбург

06 июля 2022 г.

Дело N А71-3340/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 июля 2022 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Новиковой О. Н.,

судей Сушковой С. А., Тихоновского Ф. И.

при ведении протокола помощником судьи Сливницыной А.В., рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Коняевой Светланы Витальевны, арбитражного управляющего Шарипова Марата Зуфаровича и общества с ограниченной ответственностью "Энергоресурсы" на определение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 14.02.2022 по делу N А71-3340/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2022 по тому же делу о признании банкротом общества с ограниченной ответственностью "Техснабсервис".

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании посредством веб-конференции приняли участие:

от общества с ограниченной ответственностью "Энергоресурс" - Хайруллин Д.Р. (паспорт, доверенность от 03.11.2021).

Судом округа было удовлетворено ходатайство об участии представителя Коняевой С.В. в судебном заседании путем использования системы веб-конференции.

При подключении судом округа к сформированному в системе "Мой Арбитр" онлайн-заседанию установлено, что камера участника отключена (отсутствует изображение), в связи с чем суд лишен возможности проверить личность указанного лица и допустить его до участия в процессе в качестве надлежащего представителя. Лицо, произведшее подключение, присутствовало в судебном заседании в качестве слушателя.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 12.03.2021 общество с ограниченной ответственностью "Техснабсервис" (далее - общество "Техснабсервис", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

В рамках настоящего дела о банкротстве определением от 14.02.2022 удовлетворено в части заявление общества с ограниченной ответственностью "Энергоресурсы" (далее - общество "Энергоресурсы", кредитор, кассатор) о признании недействительными торгов по реализации имущества должника и договора купли-продажи, заключенного между должником и индивидуальным предпринимателем Зямбековой А.В., возврате в конкурсную массу имущества. Признаны недействительными торги по продаже имущества должника - общества с ограниченной ответственностью "Техснабсервис". Признан недействительным договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов от 05.07.2021. Суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Техснабсервис" вернуть индивидуальному предпринимателю Зямбековой Александре Васильевне (ИНН 183106744104) денежные средства в сумме 1 100 000 руб. Взысканы с общества с ограниченной ответственностью "Техснабсервис" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Энергоресурсы" 6000 руб. расходы по уплате госпошлины.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2022 определение от 14.02.2022 оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, Коняева Светлана Витальевна (далее - Коняева С.В., кредитор, кассатор), арбитражный управляющий Шарипов Марат Зуфарович (далее - Шарипов М.З., арбитражный управляющий, кассатор), общество "Энергоресурсы" направили в суд округа кассационные жалобы.

Коняева С.В. в кассационной жалобе просит отменить определение от 14.02.2022 и постановление от 21.04.2022, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы кассатор приводит доводы о том, что выводы судов о нарушении пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) ошибочны, так как земельный участок под реализованным сооружением на праве собственности продавцу не принадлежит, а отсутствие в лоте указания на передачу права аренды земельного участка не является нарушением прав покупателя, или правил проведения торгов, так как покупатель в силу прямого указания Земельного кодекса РФ приобретает право пользования земельного участка под объектом недвижимости.

Кассатор ссылается на то, что договор купли- продажи был заключен с единственным покупателем, новые торги могут оказаться безрезультативными, что повлечет нарушение прав кредиторов. Коняева С.В. утверждает, что суды не дали оценки доводам о том, что оценка не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.

Кассатор считает, что вопреки выводам судов общество "Энергоресурсы" избрало ненадлежащий способ защиты, у кредитора было право обжаловать решение собрания кредиторов об оценке, заявление кредитора не содержало каких-либо доводов о нарушении процедуры проведения торгов, помимо доводов о несоответствии цены.

Также Коняева С.В. утверждает, что суды необоснованно не применили статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к обществу "Энергоресурсы", которое систематически несвоевременно предоставляло процессуальные документы в суд, не направляя их при этом в адрес иных участников процесса.

В свою очередь, арбитражный управляющий Шарипов М.З. (ранее исполнявший обязанности временного и конкурсного управляющего должника) в кассационной жалобе просит отменить определение от 14.02.2022 и постановление от 21.04.2022, принять по делу новый судебный акт.

Как указывает заявитель жалобы, вопреки выводам судов, договор купли -продажи являлся основанием для передачи и права аренды земельного участка.

Кассатор утверждает, что оценка рыночной стоимости реализуемого объекта проведена с учетом права аренды земельного участка.

Шарипов М.З. считает, что суды нарушили нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), не привлекая к участию в споре Администрацию Алнашского района (сторона по договору аренды земельного участка)

Общество "Энергоресурсы" в кассационной жалобе просит отменить судебные акты в той части, в которой судебная экспертиза признана допустимым и относимым доказательством.

Кассатор считает, что суды не рассмотрели по существу заявленное кредитором ходатайство о возврате денежных средств, внесенных для проведения судебной экспертизы.

Кредитор утверждает, что суды ненадлежащим образом оценили заключение эксперта на признак относимости доказательств.

Также кассатор ссылается на то, что суды проигнорировали его довод о проведении экспертизы со значительными нарушениями, кассатор считает, что игнорирование судами явных ошибок эксперта повлекло неблагоприятные для кассатора последствия - оплату экспертизы в размере 50000,00 рублей (суд проигнорировал ходатайство о возврате денежных средств с депозита).

Законность обжалуемых судебных актов проверена кассационным судом в порядке, предусмотренном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационных жалоб.

Как установлено судами, следует из материалов дела и общедоступной информации, размещенной в картотеке арбитражных дел, участником и руководителем общества "Техснабсервис" до ноября 2016 года являлся Карпеев Дмитрий Сергеевич, с 18.11.2016 по 28.02.2020 единственным участником общества был Серегин Сергей Николаевич, с 28.02.2020 Серегин Сергей Николаевич по настоящий день является участником должника с 20% долей в уставном капитале общества.

Коняева С.В. (бывшая супруга Карпеева Д.С.) 24.03.2020 обратилась в суд с заявлением о признании общества "Техснабсервис" несостоятельным (банкротом).

Определением от 26.03.2020 заявление Коняевой С.В. принято к производству.

Определением от 11.06.2020 в отношении общества "Техснабсервис" введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден Шарипов М.З.

Решением от 12.03.2021 по делу N А71-3340/2020 общество "Техснабсервис" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, исполняющим обязанности конкурсного управляющего назначен временный управляющий Шарипов М.З.

В ходе проведения процедур банкротства в реестр требований кредиторов должника включены требования:

- определением от 11.06.2020 включено требование Коняевой Светланы Витальевны, являющейся правопреемником бывшего генерального директора должника Карпеева Д.С. (17.06.2017 между Карпеевым Д.С. (цедент) и Коняевой С.В. (цессионарий) заключен договор цессии, по условиям которого цедент передал, а цессионарий принял в полном объеме права и обязанности по договорам займа, Коняева С.В. является бывшей супругой Карпеева Д.С., доказана аффилированность Коняевой С.В. и должника) - на сумму 8 770 648,81 рублей;

- определением от 05.03.2021 включено требование Федеральной налоговой службы г. Москвы на сумму 34 855,26 рублей, в последующем определением от 22.09.2021 произведена процессуальная замена кредитора на Платовского Михаила Михайловича;

- определением от 30.06.2021 включено требование общества "Энергоресурсы" (аффилированное лицо по отношению к должнику, единственным участником общества является Серегин С.Н.)

При рассмотрении требований общества "Энергоресурсы о включении в реестр судами установлено, что в настоящее время участники должника (бывший и действующий) находятся в стадии корпоративного конфликта.

Определением от 01.07.2021 конкурсным управляющим должника утвержден Баязов Владимир Константинович (далее - Баязов В.К.).

Определением от 11.11.2021 приостановлено производство по заявлению Баязова В.К. о привлечении к субсидиарной ответственности Петрова Дениса Григорьевича, Серегина Сергея Николаевича до вступления в законную силу судебных актов по заявлению конкурсного управляющего о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.04.2017, заключенного между должником и обществом "Русэкопроект" и по заявлению конкурсного управляющего о признании недействительным перечисление денежных средств с расчетного счета должника на расчетный счет общества "Энегоресурсы" на общую сумму 3 899 000 рублей за период с 04.05.2017 г. по 10.05.2017 г.

Определением от 16.05.2022 принято заявление конкурсного управляющего о привлечении к субсидиарной ответственности Карпеева Д.С. по обязательствам должника.

Определением от 19.11.2021 отказано в удовлетворении заявления Платовского М.М. о пересмотре по новым обстоятельствам определения от 11.06.2020 о включении требования Коняевой С.В. в реестр требований кредиторов должника.

В ходе проведения мероприятий конкурсного производства управляющим Шариповым М.З. на сайте ЕФРСБ было опубликовано сообщение от 13.04.2021 N 6492809 о собрании кредиторов, назначенном на 27.04.2021 со следующей повесткой:

- отчет конкурсного управляющего общества "Техснабсервис" о проведении процедуры конкурсного производства, открытого в отношении общества "Техснабсервис";

- реализация имущества, входящего в конкурсную массу общества "Техснабсервис";

- о выборе кандидатуры арбитражного управляющего или саморегулируемой организации, из числа членов которой должен быть утвержден арбитражный управляющий.

На сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение от 21.04.2021 N 6544910 о результатах инвентаризации имущества должника.

Согласно инвентаризационной описи основных средств от 20.04.2021 N 007, и.о. конкурсного управляющего Шариповым М.З. установлено следующее имущество должника:

- сооружение, назначение объекта недвижимости: сооружения транспорта, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, Алнашский район, северо-западная часть ст. Алнаши, протяженность 790 м, кадастровый номер 18:01:000000:1262;

- сооружение, назначение объекта недвижимости: сооружения транспорта, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, Алнашский район, северо-западная часть ст. Алнаши, протяженность 230 м, кадастровый номер 18:01:000000:1261.

На сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение 22.04.2021 N 6554185 об оценке имущества должника.

Собрание кредиторов должника проведено 27.04.2021 (до включения в реестр требований кредиторов общества "Энергоресурсы" и до замены уполномоченного органа на Платовского М.М.), на котором, помимо прочего, большинством голосов утверждено представленное и.о. конкурсного управляющего должника Положение о порядке, сроках и об условиях продажи имущества должника, организатором торгов определено общество "Ильмар".

На собрании кредиторов принимали участие кредиторы должника, требования которых включены в реестр требований кредиторов, а именно Коняева С.В., налоговый орган.

На ЕФРСБ опубликовано сообщение от 21.05.2021 N 6694848 о проведении торгов; аналогичное объявление о проведении торгов опубликовано в газете "Коммерсантъ".

Из указанных объявлений следует, что организатор торгов общество "Ильмар" сообщил о проведении открытых торгов в форме аукциона на электронной торговой площадке, размещенной в сети "Интернет" по адресу http://www.b2bcenter.ru/, имущество, подлежащее реализации, сформировано в лот с начальной ценой 5 500 000,00 руб.

Согласно сообщению на ЕФРСБ от 05.07.2021 N 6935708, торги признаны несостоявшимися, к участию в торгах допущен единственный участник - индивидуальный предприниматель Зямбекова А.В.

На ЕФРСБ опубликовано сообщение от 09.07.2021 N 6968570 о заключении договора купли-продажи с ИП Зямбековой А.В., цена приобретения - 5 500 000,00 руб.

Общество "Энергоресурсы" 12.07.2021 обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с заявлением о признании торгов должника недействительными, просил:

1. Признать недействительными торги по реализации имущества должника:

- часть железнодорожного тупика, назначение - сооружение транспорта, протяженность 790 п.м., Удмуртская Республика, Алнашский район, северо-западная часть ст. Алнаши, кадастровый номер 18:01:000000:1262;

- часть железнодорожного тупика, назначение - сооружение транспорта, протяженность 230 п.м., Удмуртская Республика, Алнашский район, северо-западная часть ст. Алнаши, кадастровый номер 18:01:000000:1261.

2. Признать договор купли-продажи, заключенный между должником и индивидуальным предпринимателем Зямбековой А.В. недействительным.

3. Вернуть в конкурсную массу должника реализованное имущество.

Определением от 14.02.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 21.04.2022, заявление кредитора удовлетворено в части.

Признаны недействительными торги по продаже имущества должника - общества с ограниченной ответственностью "Техснабсервис". Признан недействительным договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов от 05.07.2021. Суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Техснабсервис" вернуть индивидуальному предпринимателю Зямбековой Александре Васильевне (ИНН 183106744104) денежные средства в сумме 1 100 000 руб. Взысканы с общества с ограниченной ответственностью "Техснабсервис" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Энергоресурсы" 6000 руб. расходы по уплате госпошлины. Выдан исполнительный лист. В удовлетворении остальной части заявления отказано, ввиду того, что спорное имущество из владения должника не выбывало, в связи с чем, требование заявителя о возврате спорного имущества в конкурсную массу не подлежит удовлетворению.

Указанные судебные акты являются предметом настоящего кассационного обжалования.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суды руководствовались следующим.

При проведении инвентаризации имущества должника управляющим Шариповым М.З. выполнены не все действия по выявлению имущества должника и принадлежащих ему прав, в результате чего право аренды на земельный участок с кадастровым номером 18:01:017001:98, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, Алнашский район, северо-западная часть ст. Алнаши, расположенный под спорными железнодорожными тупиками, не включено в инвентаризационную опись и не опубличено в качестве объекта продажи на торгах совместно с железнодорожными тупиками.

О наличии права аренды у должника на земельный участок с кадастровым номером 18:01:017001:98 конкурсному управляющему Баязову В.К., утвержденному судом определением от 01.07.2021, стало известно после направления запроса в Росимущество.

Право аренды установлено договором аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 19.03.2013 N 33, заключенным между Администрацией Алнашского района и обществом с ограниченной ответственностью "Агрохим" на срок с 19.03.2013 по 19.03.2023 с дальнейшей передачей прав и обязанностей на земельный участок (перенайма) на основании договора от 14.05.2013 должнику и подтверждено представленной выпиской из ЕГРН от 08.02.2022 N 99/2022/448316829.

На основании пунктов 1 и 3 статьи 139 Закона о банкротстве, в течение месяца с даты окончания инвентаризации и оценки предприятия должника, имущества должника конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложения о продаже имущества должника, включающие в себя сведения о составе имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), о форме представления предложений о цене имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения.

После проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже.

Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, с учетом особенностей, установленных статьей 139 Закона о банкротстве.

Пункт 4 статьи 110 Закона о банкротстве предусматривает продажу имущества должника путем проведения открытых торгов.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов в форме конкурса или аукциона.

Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Аналогичные положения содержатся в пункте 5 статьи 110 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года, со дня проведения торгов.

Согласно пункту 2 статьи 449 ГК РФ, положениям пункта 18 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 (ред. от 30.07.2013) "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий недействительности сделки.

Предметом торгов, согласно публикациям и тексту договора, являлись сооружения транспорта, какая-либо информация о праве должника на земельный участок - отсутствует.

Суды пришли к выводу, что в рассматриваемом случае несоблюдение правил проведения торгов выразилось в неправильном определении предмета, подлежащего реализации и проданного с торгов имущества, в несоблюдении требований гражданского и земельного законодательства, связанных с отчуждением объекта недвижимости, приведших к формированию у потенциальных участников неправильного представления о продаваемом имуществе, - что является самостоятельным основанием для признания торгов недействительными.

С учетом констатации судами недействительности проведенных торгов, заключенная по их результатам сделка также является недействительной.

Применяя последствия недействительности торгов и сделки, суды приняли во внимание, что победителем торгов был уплачен задаток в сумме 1100000,00 руб., при этом спорное имущество из владения должника не выбывало, с связи с чем суд первой инстанции применил последствия признания сделки недействительной в виде обязания должника вернуть индивидуальному предпринимателю Зямбековой А. В. (победителю торгов) денежные средства в сумме 1 100 000,00 руб.

Суд округа полагает итоговые выводы судов о недействительности сделки и примененных судами последствиях достаточно обоснованными. Доводы кассационных жалоб Коняевой С.В. и арбитражного управляющего Шарипова М.З. - указанные итоговые выводы не опровергают.

При этом суд округа полагает необходимым отметить, что указание судов в мотивировочной части обжалуемых судебных актов на ничтожность спорных торгов и сделки: в связи с нарушением принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов - является неверной правовой квалификацией спорной сделки, однако не повлекшей вынесение неправильного судебного акта и, соответственно, не влекущей его отмену.

Действительно, ЗК РФ (подпункт 5 пункта 1 статьи 1) называет среди основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 11) разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм гражданского и земельного законодательства, разъяснений постановления Пленума ВАС РФ N 11 в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации", далее - Закон N 118-ФЗ) предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса).

Следует отметить, что если до принятия Закона N 118-ФЗ положениями статей 273 и 552 ГК РФ допускалась возможность указания в договоре условия о принадлежности покупателю недвижимости не права собственности, а иного права на соответствующую часть земельного участка, то в соответствии с нормами названных статей, действующих в настоящее время в редакции названного Закона, при продаже объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю объекта земельный участок может перейти только на праве собственности.

Иное может быть установлено исключительно законом, например, при отчуждении здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота (подпункт 2 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В силу приведенных норм права и разъяснений постановления Пленума ВАС РФ N 11 после продажи объекта недвижимости одному лицу продавец не вправе распорядиться земельным участком, на котором этот объект расположен, путем отчуждения участка иному лицу.

Такая сделка нарушает требования закона, а также права и законные интересы лица, которому отчужден объект недвижимости, а следовательно, может быть квалифицирована как ничтожная (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Однако в рассматриваемом случае должник являлся собственником только лишь сооружений, расположенных на земельном участке. Сам земельный участок должнику принадлежит не на праве собственности, а на праве аренды

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (пункт 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019).

В рассматриваемом обособленном споре суды, вопреки доводам кассационных жалоб Коняевой С.В. и управляющего Шарипова М.З., ошибочно сослались не только на формальное нарушение принципа единства земельного участка и расположенных на нем строений, но и исходили из фактических обстоятельств спора, обоснованно констатировав недействительность торгов и сделки исходя из неправильного определения предмета, подлежащего реализации и проданного с торгов имущества, в несоблюдении требований гражданского и земельного законодательства, связанных с отчуждением объекта недвижимости, приведших к формированию у потенциальных участников неправильного представления о продаваемом имуществе.

Реализация имущества должника посредством проведения торгов в конкурсном производстве подчинена общей цели названной процедуры - наиболее полное удовлетворение требований кредиторов исходя из принципов очередности и пропорциональности (абзац шестнадцатый статьи 2, статьи 110, 111, 124, 139 Закона о банкротстве).

Следовательно, действия, касающиеся формирования лотов, определения условий торгов и непосредственной реализации имущества должны быть экономически оправданными, направленными на достижение упомянутой цели - получение максимальной выручки.

Вопреки доводам управляющего Шарипова М.З., ссылавшегося на то, что оценка имущества должника была проведена им с учетом права аренды земельного участка, - судами не установлено, что проводимая оценка и исследование учитывали право аренды должника на земельный участок, из текста отчетов указанное также не следует. Не была доведена данная информация и до широкого круга потенциальных участников торгов (опубличена), так как при проведении спорных торгов в лотах обозначены только сооружения, без какого-либо указания на имущественные права должника на земельный участок. В проведенной Шариповым М.З. инвентаризации - указание на имущественные права должника отсутствует.

В процедуре конкурсного производства является недопустимым как то обстоятельство, что конкурсный управляющий не обладает информацией об имуществе должника, опубличенной в установленном порядке (информация о праве аренды надлежащим образом отражена в ЕГРН и должна была быть получена управляющим еще в ходе процедуры наблюдения при проведении анализа хозяйственной деятельности должника), так и обстоятельство сокрытия указанной информации. Однако ни в отчетах конкурсного управляющего, ни в акте инвентаризации, ни в оценках о стоимости спорных объектов - данная информация не содержится. Соответственно, судами не были признаны правомерными доводы о том, что продажная стоимость спорных объектов учитывает и право аренды должника на земельный участок.

Таким образом, итоговые выводы судов о недействительности торгов, как нарушающих права кредиторов, являются обоснованными; торги, проводимые с указанными нарушениями и заключенный по их итогам договор купли-продажи не могли быть признаны судами первой и апелляционной инстанции действительными и соответствующими действующему законодательству.

Доводы Коняевой С.В. об избрании кредитором ненадлежащего способа защиты и необходимости оспаривания решения собрания кредиторов об утверждения порядка продажи - судом округа отклоняются.

На момент проведения указанного собрания кредиторов общество "Энергоресурсы" не обладал статусом конкурсного кредитора (включенного в реестр требований кредиторов), соответственно не вправе был заявлять соответствующие возражения относительно цены и порядка реализации имущества. Отказ в проведении соответствующего судебного контроля за торгами нарушил бы право кредитора на судебную защиту.

Доводы кассаторов о нарушении судами норм процессуального права (неприменении статьи 10 ГК РФ к обществу "Энергоресуры" как злоупотребляющему процессуальными правами, не привлечение Администрации Алнашского района) - отклоняются судом округа. Процессуальных нарушений со стороны общества "Энергоресурсы", которые бы существенно нарушили права иных участников процесса и лишили бы их возможности на процессуальную защиту (выдвижение соответствующих возражений и т.д.) - судами не установлено, из материалов дела не усматривается. Само по себе непривлечение стороны договора аренды к участию в рассмотрении настоящего обособленного спора также о незаконности обжалуемых судебных актов не свидетельствует, какие-либо обязанности обжалуемыми судебными актами на лиц, не участвующих в деле, не возложены, права их не нарушены.

Доводы кассационной жалобы общества "Энергоресурсы" сводятся к несогласию с произведенной судами оценкой доказательства по делу (заключения эксперта). Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (ч.ч. 1, 3 ст. 286 АПК РФ).

Само по себе несогласие участника процесса с произведенной судами оценкой доказательств и обстоятельств дела - о незаконности обжалуемых судебных актов не свидетельствует.

Суд округа полагает, что с учетом установленных судами обстоятельств и вышеизложенных выводов, судебные акты отмене не подлежат.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 14.02.2022 по делу N А71-3340/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы Коняевой Светланы Витальевны, конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Техснабсервис" Шарипова Марата Зуфаровича и общества с ограниченной ответственность. "Энергоресурсы" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Новикова

Судьи

С.А. Сушкова Ф.И. Тихоновский