Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 4 августа 2022 г. N Ф09-4044/22 по делу N А60-43472/2021

Екатеринбург

04 августа 2022 г.

Дело N А60-43472/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 августа 2022 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н.Г.,

судей Краснобаевой И.А., Татариновой И.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Кит Екатеринбург" (далее - общество "Кит Екатеринбург", истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску), индивидуального предпринимателя Филиппова Сергея Николаевича (далее - предприниматель Филиппов С.Н., ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.01.2022 по делу N А60-43472/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

предпринимателя Филиппова С.Н. - Ефанов Д.А. (доверенность от 01.07.2021 N 74/140-н/74-2021-6-1313);

общества "Кит Екатеринбург" - Савицкий П.В. (доверенность от 26.07.2022 N 31), Буря Е.С. (доверенность от 02.09.2021 N 44).

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 04.07.2022 одобрено ходатайство предпринимателя Филиппова С.Н. об участии его представителя в судебном заседании путем использования системы веб-конференции в порядке статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, поскольку представитель указанного лица обеспечил личную явку в судебное заседание, суд кассационной инстанции рассмотрел кассационную жалобу в общем порядке без использования систем онлайн-заседания.

Общество "Кит Екатеринбург" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к предпринимателю Филиппову СН. о взыскании 6 413 392 руб. 46 коп. задолженности по договору аренды N 569Щ от 11.08.2016 по арендной плате за период с августа 2021 года по ноябрь 2021 года, 480 195 руб. 05 коп. неустойки, начисленной за период с 26.07.2021 по 25.11.2021, с продолжением начисления неустойки по день фактической оплаты долга.

Определением суда первой инстанции от 07.10.2021 для рассмотрения совместно с первоначальным иском принято встречное исковое заявление предпринимателя Филиппова С.Н. к обществу "Кит Екатеринбург", содержащее следующие требования:

1) Признать договор N 596Щ аренды помещений от 11.08.2016 прекратившим действие с 11.08.2021;

2) Обязать общество "Кит Екатеринбург" принять следующие помещения, расположенные в Торгово-развлекательном комплексе по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, д. 4 литер А:

- помещение N 1, состоящее из помещений под номерами в соответствии с поэтажным планом N 36, 61 - 68, 69 (часть), 70 (часть), 92, 93, 94, 95 (часть), 96 (часть), 144, 145, 146, 169 (часть), 80, 181, 183, 933, 201, общая площадь 605 кв.м - на 2 этаже;

- помещение N 2, состоящее из помещений под номерами в соответствии с поэтажным планом: NN 27, 28, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 46, 50, 51 (часть), 57, 179, 193, 194, 195, 196, 197, 198, 199, 200, общая площадь 913 кв.м на 2 этаже;

3) Взыскать с общества "Кит Екатеринбург" в пользу предпринимателя Филиппова С.Н. денежные средства в сумме 1 495 230 руб.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.01.2022 в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. Встречные исковые требования удовлетворены частично. С общества "Кит Екатеринбург" в пользу предпринимателя Филиппова С.Н. взыскано 495 021 руб. 93 коп. задолженности, 9 254 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску. Предпринимателю Филиппову С.Н. из федерального бюджета возвращено 6 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины. Обществу "Кит Екатеринбург" из федерального бюджета возвращено 25 309 руб. излишне уплаченной государственной пошлины.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2022 решение оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, общество "Кит Екатеринбург", предприниматель Филиппов С.Н. обратились в суд с кассационными жалобами.

В кассационной жалобе общество "Кит Екатеринбург", ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить в части удовлетворения встречного иска и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований в полном объеме. Ссылаясь на пункт 8.1 договора, в соответствии с которым договор как долгосрочный договор аренды вступает в силу с даты его государственной регистрации и действует 5 лет, а как краткосрочный - с даты его подписания сторонами, заявитель жалобы полагает, что судами первой и апелляционной инстанций неверно определен срок действия указанного договора. В обоснование данного довода общество "Кит Екатеринбург" указывает на то, что государственная регистрация договора произведена 28.03.2018, в связи с чем срок его действия как долгосрочного договора истекает 28.03.2023, в ЕГРН также внесена запись об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в пользу Филиппова С.Н. с 28.03.2018 на 5 лет. При этом заявитель жалобы указывает на то, что из содержания уведомления Управления Росреестра по Свердловской области от 04.05.2022 о приостановлении осуществления государственной регистрации в отношении снятия обременения объекта недвижимости по спорному договору следует, что регистрирующий орган также исчисляет пятилетний срок действия договора с 28.03.2023. Общество "Кит Екатеринбург", ссылаясь на обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А60-62850/2017, выражает несогласие с доводами Филиппова С.Н. о несвоевременной регистрации договора. Исходя из буквального толкования договора, в том числе пункта 8.2, предусматривающего возможность заключения договора как краткосрочного на срок 360 дней с автоматической пролонгацией на тот же срок не более пяти раз, заявитель жалобы настаивает на том, что стороны исходили из того, что договор как краткосрочный заключен до 16.07.2022, а как долгосрочный - до 28.03.2023. По мнению общества "Кит Екатеринбург", само по себе досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием для прекращения обязательств арендатора по внесению арендной платы, при этом односторонний отказ ответчика по первоначальному иску от договора является необоснованным и противоречит согласованным сторонами условиям. Общество "Кит Екатеринбург" также приводит расчет сумм задолженности, подлежащей взысканию с ответчика по первоначальному иску.

В дополнении к кассационной жалобе общество "Кит Екатеринбург" приводит доводы о том, что выводы судов в части определения срока действия договора аренды с 11.08.2016 (дата подписания договора) по 11.08.2021 сделаны с нарушением правил толкования пунктов 8.1, 8.2 договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) и произвольным нарушением принципа свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку сторонами в договоре прямо определен момент начала течения пятилетнего срока действия договора путем указания на дату государственной регистрации договора, что соответствует положениям пункта 1 статьи 190, пункта 4 статьи 421 и пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя жалобы, к спорным правоотношениям судами необоснованно применены положения пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку третьи лица, в интересах которых могла бы быть ограничена свобода сторон договора при определении его условий, в рамках настоящего спора отсутствуют. Кроме того, общество "Кит Екатеринбург" считает неправомерным применение судами правовых позиций об отсутствии у стороны права ссылаться на незаключенность договора, не прошедшего государственную регистрацию, поскольку спор о заключенности договора между сторонами отсутствует.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Филиппов С.Н. просит оставить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в обжалуемой обществом "Кит Екатеринбург" части без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

В своей кассационной жалобе предприниматель Филиппов С.Н. просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции изменить в части и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить встречные исковые требования о взыскании основного долга в сумме 904 477 руб. 93 коп. и о признании договора аренды прекратившим действие с 11.08.2021. По мнению заявителя жалобы, суды первой и апелляционной инстанций пришли к неправомерному выводу о наличии оснований для взыскания в пользу общества "Кит Екатеринбург" стоимости восстановительного ремонта помещения в размере 409 456 руб., удержанной из суммы уплаченного предпринимателем Филипповым С.Н. обеспечительного платежа. В обоснование данного довода предприниматель Филиппов С.Н. ссылается на то, что судом первой инстанции отказано в принятии соответствующих уточнений исковых требований общества "Кит Екатеринбург", о чем указано в решении суда и протоколе судебного заседания, требования в данной части не подлежали рассмотрению и доказыванию, в связи с чем предприниматель не предоставил в суд дополнительных доказательств, подтверждающих необоснованность заявленных обществом "Кит Екатеринбург" требований, в том числе не заявил ходатайство о проведении судебный экспертизы. Заявитель жалобы отмечает, что в подтверждение необоснованности заявленной обществом "Кит Екатеринбург" стоимости восстановительного ремонта предприниматель Филиппов С.Н. представил в суд первой инстанции заключение специалиста, согласно которому заявленная истцом по первоначальному иску стоимость восстановительного ремонта является неверной и завышенной, поскольку локальный сметный расчет составлен неверно, содержит в себе недостоверные сведения в части перечня и наименования работ, стоимости и объема используемых материалов; при этом согласно составленному специалистом контррасчету стоимость восстановительного ремонта по состоянию на 03.11.2021 составляет 355 323 руб. 60 коп. По утверждению Филиппова С.Н., судами не дана правовая оценка указанным возражениям и представленным доказательствам. По мнению заявителя жалобы, судами также не учтено то обстоятельство, что предприниматель Филиппов С.Н. неоднократно предлагал обществу "Кит Екатеринбург" самостоятельно и своими силами с целью минимизации убытков и при условии предоставлении доступа в помещение демонтировать систему освещения, вместе с тем общество "Кит Екатеринбург", злоупотребляя правом и отказывая в доступе в помещение ответчику по первоначальному иску, увеличил размер убытков. Заявитель жалобы настаивает на том, что общество "Кит Екатеринбург" фактически не понесло расходы на восстановление помещения в первоначальное состояние, а получило неосновательное обогащение за счет предпринимателя Филиппова С.Н. в части удержанной суммы восстановительного ремонта помещения, который не производился, поскольку представленными в материалы дела доказательствами, в том числе актом осмотра от 28.02.2022 и видеозаписью, подтверждено, что фактически истцом по первоначальному иску были осуществлены ремонтно-строительные работы по подготовке помещения к разрешенной деятельности нового арендатора. При этом заявитель жалобы отмечает, что получить указанные доказательства до момента вынесения судом первой инстанции решения по настоящему делу у ответчика по первоначальному иску не было возможности, вместе с тем апелляционный суд по формальным основаниям отказал в их приобщении к материалам дела.

Общество "Кит Екатеринбург" представило отзыв на кассационную жалобу Филиппова С.Н., в котором просит кассационную жалобу оставить без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней несостоятельными.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "Кит Екатеринбург" (арендодатель) и предпринимателем Филипповым С.Н. (арендатор) заключен договор аренды помещения от 11.08.2016 N 569Щ (в редакции протокола разногласий к договору, дополнительного соглашения, далее также - договор), по условиям пунктов 1.2.1, 1.2.2 которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенное в торгово-развлекательном комплексе по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, д. 4:

- помещение N 1, состоящее из помещений под номерами в соответствии с поэтажным планом N 36, 61 - 68, 69 (часть), 70 (часть), 92, 93, 94, 95 (часть), 96 (часть), 144, 145, 146, 169 (часть), 80, 181, 183, 933, 201, общая площадь 605 кв.м - на 2 этаже;

- помещение N 2, состоящее из помещений под номерами в соответствии с поэтажным планом: NN 27, 28, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 46, 50, 51 (часть), 57, 179, 193, 194, 195, 196, 197, 198, 199, 200, общая площадь 913 кв.м на 2 этаже.

Пунктом 8.1 договора предусмотрено, что договор как долгосрочный договор аренды вступает в силу с даты его государственной регистрации и действует 5 лет, а как краткосрочный договор аренды - с даты его подписания сторонами. Государственная регистрация договора осуществляется силами арендодателя.

В соответствии с пунктом 8.2 договора стороны пришли к соглашению, что с даты подписания обеими сторонами договора и до даты его государственной регистрации договор считается заключенным как краткосрочный договор аренды на срок 360 дней. В случае, если в течение 360 дней с момента подписания обеими сторонами договора не будет произведена государственная регистрация, договор как краткосрочный договор аренды автоматически пролонгируется (считается заключенным вновь без необходимости подписания дополнительного соглашения, либо текста нового договора) на тех же условиях, на тот же срок - 360 дней. Автоматическая пролонгация договора как краткосрочного договора аренды на тех же условиях и на те же сроки возможна не более 5-ти раз подряд. Автоматическая пролонгация краткосрочного договора аренды является добровольно принятым арендодателем и арендатором обязательством, возникшим из договора согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Размер арендной платы определен в разделе 3 договора аренды.

В силу пункта 3.9 договора постоянная арендная плата и плата за услуги по эксплуатации выплачивается арендатором ежемесячно в виде предварительной оплаты за следующий календарный месяц не позднее 25-го числа каждого текущего месяца; переменная арендная плата - ежемесячно не позднее 25-го числа месяца, следующего за расчетным.

Пунктом 3.4.1 договора предусмотрена обязанность арендатора в течение 5 дней с момента подписания договора перечислить арендодателю в качестве обеспечительного платежа денежные средства на основании выставленных арендодателем счетов.

По платежным поручениям от 15.08.2016 N 14727 на сумму 1 313 070 руб., от 04.04.2019 N 5356 на сумму 113 097 руб. 07 коп., от 24.01.2020 N 1655 на сумму 69 062 руб. 93 коп. предпринимателем Филипповым С.Н. в адрес общества "Кит Екатеринбург" в качестве обеспечительного платежа по договору аренды перечислены денежные средства в общей сумме 1 495 230 руб.

Ссылаясь на наличие задолженности по оплате арендной платы, эксплуатационных расходов в общей сумме 6 413 392 руб. 46 коп. за период с августа 2021 года по ноябрь 2021 года, общество "Кит Екатеринбург" обратилось в арбитражный суд с первоначальными исковыми требованиями.

В свою очередь предприниматель Филиппов С.Н. подал встречный иск о признании договора аренды от 11.08.2016 N 596Щ прекратившим действие с 11.08.2021, обязании принять арендуемое имущество, взыскать с общества "КИТ Екатеринбург" в пользу предпринимателя Филиппова С.Н. внесенный обеспечительный платеж в сумме 1 495 230 руб.

В обоснование встречного иска предприниматель Филиппов С.Н. указал, что в соответствии с пунктами 8.1, 8.2 договор аренды заключен сторонами сроком на срок 5 лет, начиная с 11.08.2016 по 11.08.2021.

Письмом от 19.07.2021, которое вручено истцу 20.07.2021 (вх. N 1373), предприниматель Филиппов С.Н. уведомил истца по первоначальному иску об окончании действия договора аренды, предложив возможность перезаключения данного договора на новый срок на иных условиях.

Письмом от 21.07.2021 N 2120 общество "Кит Екатеринбург" сообщило предпринимателю Филиппову С.Н. о действии договора аренды до 28.03.2023.

Предприниматель Филиппов С.Н. письмом от 26.07.2021, которое вручено истцу по первоначальному иску 26.07.2021, о чем имеется соответствующая отметка и подпись помощника руководителя Берсеневой В.В., уведомил истца об освобождении помещения в связи с истечением срока действия договора аренды и необходимости обеспечить явку уполномоченного представителя арендодателя на 11.08.2021 в 12 ч 00 мин.

Письмом от 27.07.2021, N 2164 направленным в ответ на письмо от 26.07.2021, истец по первоначальному иску вновь сообщил о действии договора до 28.03.2023.

Письмом от 05.08.2021 предприниматель Филиппов С.Н. обратился к обществу "Кит Екатеринбург" с требованием произвести перерасчет постоянной арендной платы и платы за услуги по эксплуатации за август 2021 по дням аренды с 01 по 10 августа 2021 года, удержать соответствующую оплату из суммы обеспечительного платежа, оставшуюся сумму обеспечительного платежа вернуть в кратчайшие сроки.

Повторно письмом от 09.08.2021 предприниматель Филиппов С.Н. уведомил истца по первоначальному иску о необходимости приемки помещения 11.08.2021. Данное уведомление получено обществом "Кит Екатеринбург", о чем свидетельствует ответ последнего от 10.08.2021 N 2309.

11.08.2021 представитель общества "Кит Екатеринбург" не явился для приемки помещения, о чем в акте сделана соответствующая отметка, в связи с чем при участии сотрудников магазина "www.RBT.ru" Абрамова Е.Л., Ревина А.Ю., а также третьего лица Тимошенко составлен акт осмотра арендованного ответчиком по первоначальному иску помещения с применением фото и видеосъемки, помещение в удовлетворительном состоянии, закрыто на ключ, обесточено и опечатано.

Поскольку истец по первоначальному иску отказался от приемки помещения, акт от 11.08.2021 и комплект ключей возвращены ему с письмом от 11.08.2021.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения предпринимателя Филиппова С.Н. в арбитражный суд со встречными исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с согласованными сторонами условиями договор аренды от 11.08.2016 N 569Щ заключен сторонами сроком на 5 лет, начиная с 11.08.2016 по 11.08.2021. При этом, установив, что предприниматель Филиппов С.Н. уведомил общество "Кит Екатеринбург" об окончании действия договора аренды, об освобождении помещения в связи с истечением срока действия договора аренды и необходимости обеспечить явку уполномоченного представителя арендодателя 11.08.2021 для приемки помещения, на которую арендодатель не явился, суд первой инстанции, признав обязательство по возврату истцу арендованного имущества по договору аренды исполненным арендатором надлежащим образом 11.08.2021, сделал вывод о том, что договор прекратил свое действие 11.08.2021, в связи с чем пришел к выводу о наличии у арендатора обязанности по внесению арендной платы за период по 11.08.2021. Принимая во внимание возможность зачета задолженности по арендной плате в счет обеспечительного платежа, суд пришел к выводу о том, что обязательство по оплате арендной платы за август 2021 исполнено ответчиком своевременно и надлежащим образом (статья 408 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем оснований для взыскания задолженности по арендной плате и неустойки не усмотрел.

Удовлетворяя встречные исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что сторонами по результатам совместного осмотра зафиксирован ряд замечаний к состоянию помещения, акт от 20.10.2021 со стороны ответчика по первоначальному иску подписан без замечаний, указанная в сметном расчете сумма им не оспорена, в связи с чем, учитывая доказанность обществом "Кит Екатеринбург" стоимости недостатков, подлежащих устранению, в сумме 409 456 руб., установив правомерность исключения данной суммы из суммы обеспечительного платежа в соответствии с пунктами 2.5, 3.4.2 договора, суд пришел к выводу о том, что в результате произведенного зачета арендной платы и стоимости недостатков размер обеспечительного платежа, подлежащего возврату ответчику по первоначальному иску составляет 495 021 руб. 93 коп.

(1 495 230 руб. - 590 752 руб. 07 коп. - 409 456 руб.). Отказывая в удовлетворении требования ответчика об обязании общества "Кит Екатеринбург" принять помещение, суд исходил из того, что помещение передано последнему 11.08.2021. Принимая во внимание, что доводам ответчика по первоначальному иску о прекращении действия договора аренды 11.08.2021 дана оценка при рассмотрении первоначального иска, суд первой инстанции расценил аналогичное требование, заявленное во встречном иске, как одно из возражений и доводов предпринимателя Филиппова С.Н., которое не является самостоятельным требованием по смыслу действующего процессуального законодательства.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для их отмены.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли требование удовлетворению.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, а также мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которым руководствовался суд при принятии решения (пункты 2, 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды от 11.08.2016 N 569Щ, правовое регулирование которого осуществляется общими положениями гражданского законодательства и специальными нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По общему правилу, установленному в пункте 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что в пункте 8.1 договора стороны предусмотрели условие о сроке, в соответствии с которым договор как долгосрочный договор аренды вступает в силу с даты его государственной регистрации и действует 5 лет, а как краткосрочный договор аренды - с даты его подписания сторонами. Государственная регистрация договора осуществляется силами арендодателя.

Кроме того, в пункте 8.2 договора стороны пришли к соглашению о том, что с даты подписания обеими сторонами договора и до даты его государственной регистрации договор считается заключенным как краткосрочный договор аренды на срок 360 дней. В случае, если в течение 360 дней с момента подписания обеими сторонами договора не будет произведена государственная регистрация, договор как краткосрочный договор аренды автоматически пролонгируется (считается заключенным вновь без необходимости подписания дополнительного соглашения, либо текста нового договора) на тех же условиях, на тот же срок - 360 дней. Автоматическая пролонгация договора как краткосрочного договора аренды на тех же условиях и на те же сроки возможна не более 5-ти раз подряд. Автоматическая пролонгация краткосрочного договора аренды является добровольно принятым арендодателем и арендатором обязательством, возникшим из договора согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Осуществив толкование указанных условий договора, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что договор аренды от 11.08.2016 N 569Щ заключен сторонами сроком на пять лет, при этом началом течения пятилетнего срока следует считать дату подписания договора, в связи с чем указанный договор действовал в период с 11.08.2016 по 11.08.2021.

При этом суды исходили из того, что в соответствии с положениями пункта 1 статьи 432, пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в то время как согласно пунктам 2, 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации дата регистрации договора аренды имеет значение лишь для третьих лиц, не являющихся сторонами договора.

Суд кассационной инстанции находит данное судами толкование условий договора в части определения срока его действия ошибочным, произведенным с нарушением предусмотренного положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принципа свободы договора и правил толкования договора, установленных статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1, статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Условие о сроке договора аренды регулируется нормами статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в пункте 1 которой прямо предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Таким образом, условие о сроке договора аренды по общему правилу определяется по усмотрению сторон.

Исходя из положений статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В пунктах 8.1, 8.2 договора аренды, в частности предусмотрено, что договор как долгосрочный договор аренды вступает в силу с даты его государственной регистрации и действует 5 лет, а как краткосрочный договор аренды - с даты его подписания сторонами; с даты подписания обеими сторонами договора и до даты его государственной регистрации договор считается заключенным как краткосрочный договор аренды на срок 360 дней.

В силу положений абзаца 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Проанализировав условия договора аренды в части срока его действия, исходя из буквального толкования условий пунктов 8.1, 8.2 договора в их совокупности и взаимосвязи, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что воля сторон спорных правоотношений была направлена на установление срока договора аренды как долгосрочного с даты осуществления государственной регистрации договора, в связи с чем пятилетний срок действия договора следует определять с указанной даты, то есть с 28.03.2018.

При этом суд кассационной инстанции принимает во внимание, что в силу согласованных сторонами условий, определенных в пунктах 8.1, 8.2 договора, правоотношения сторон в отношении объекта аренды с момента подписания договора и до его государственной регистрации были урегулированы условиями данного договора, имеющего краткосрочный характер и заключенного на срок 360 дней с автоматической пролонгацией не более пяти раз на тех же условиях в случае, если обеими сторонами договора не будет произведена государственная регистрация.

Таким образом, суд округа с учетом установленных фактических обстоятельств настоящего спора, исходя из буквального толкования условий договора, приходит к выводу о том, что особенность урегулирования спорных правоотношений сторон состоит в последовательном действии краткосрочных и долгосрочного договора аренды, при этом воля сторон на установление данной особенности регулирования правоотношений прямо выражена путем согласования ими соответствующих условий договора, что соответствует принципу свободы договора, предусмотренному статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Запрета на установление сторонами соответствующих договорных условий в отношении срока действия договора действующее гражданское законодательство, с учетом целей и особенностей правового регулирования отношений, возникающих из договора аренды, не содержит.

В связи с изложенным суд округа полагает неправомерной ссылку судов на положения пункта 1 статьи 432, пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации и на необходимость исчисления пятилетнего срока договора с момента его подписания сторонами, поскольку с момента подписания договора и до момента его государственной регистрации (с 11.08.2016 по 28.03.2018) правоотношения сторон были урегулированы договором аренды от 11.08.2016 N 569Щ, имеющим краткосрочный характер и автоматически пролонгированным в силу пункта 8.2 договора, при этом юридически значимым обстоятельством при рассмотрении настоящего спора является определение начала пятилетнего срока действия договора, которое в силу прямого указания договора следует исчислять с момента осуществления государственной регистрации договора.

То обстоятельство, что имущество после подписания договора было передано в пользование ответчику по первоначальному иску, который принял данное имущество, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, вопреки выводам суда первой инстанции, согласованного сторонами начала течения пятилетнего срока действия договора не изменяет с учетом того, что до указанного момента спорные правоотношения сторон были так же урегулированы условиями договора аренды от 11.08.2016 N 569Щ, имеющего краткосрочный характер.

При этом суд кассационной инстанции также соглашается с доводами общества "Кит Екатеринбург" о том, что положения пунктов 2, 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми дата регистрации договора аренды имеет значение лишь для третьих лиц, не являющихся сторонами договора, не применимы при рассмотрении настоящего дела, поскольку между сторонами возник спор относительно выполнения договорных условий, правовые последствия которого интересы и права третьих лиц не затрагивают, спор о незаключенности договора между сторонами также отсутствует. Указанные нормативные положения не ограничивают право сторон на возможность определения начала срока действия долгосрочного договора путем указания на дату его государственной регистрации.

Принимая во внимание, что при толковании условий пунктов 8.1, 8.2 договора судами допущено нарушение правил толкования, предусмотренных статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное толкование произведено в нарушение принципа свободы договора, установленного статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, что повлекло неверное определение судами начала действия договора как долгосрочного и принятие неправильных судебных актов, поскольку определение срока действия договора как долгосрочного имеет правовое значение для рассмотрения как первоначальных, так и встречных исковых требований, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов в соответствии с частями 1-3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении суду необходимо с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, и имеющихся в нем доказательств, принимая во внимание буквальное толкование пунктов 8.1, 8.2 договора от 11.08.2016 N 569Щ, в соответствии с которым началом течения пятилетнего срока действия договора является дата его государственной регистрации, установить все обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения первоначальных и встречных исковых требований, дать надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, а также исследовать и дать оценку всем представленным в материалы дела доказательствам в их совокупности и рассмотреть дело в соответствии с требованиями действующего законодательства и сложившейся судебной практики.

Руководствуясь ст.ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.01.2022 по делу N А60-43472/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2022 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.Г. Беляева

Судьи

И.А. Краснобаева И.А. Татаринова