Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11 августа 2022 г. N Ф09-4674/22 по делу N А60-46806/2021

Екатеринбург

11 августа 2022 г.

Дело N А60-46806/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 августа 2022 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Краснобаевой И.А.,

судей Татариновой И.А., Беляевой Н.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Атомрос" (далее - общество "Атомрос"), общества с ограниченной ответственностью "Уником" (далее - общество "Уником") на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2022 по делу N А60-46806/2021 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Атомрос" - Седельников Д.С. (директор, решение от 12.02.2020 N 20-010), Лежнин Е.И. (доверенность от 23.10.2018);

общества "Уником" - Лягаева О.В. (доверенность от 17.03.2020 N 2020-2);

общества с ограниченной ответственностью "Первоуральский завод горного оборудования" (далее - общество "ПЗГО") - Кочнева О.В. (доверенность от 18.02.2022);

общества с ограниченной ответственностью "Уральская инвестиционная компания" (далее - общество "УИК") - Кочнева О.В. (доверенность от 17.02.2022).

Общество "Атомрос" (истец 1), общество "Уником" (истец 2) обратились в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "УИК" (ответчик 1), обществу "ПЗГО" (ответчик 2):

- о признании недействительным договора купли-продажи от 01.07.2020 N 2020/07 в части земельного участка с кадастровым номером 66:58:0120004:691, площадью 122 971 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Первоуральск, ул. Серова 4а;

- о признании отсутствующим у ООО "УИК" права собственности на данный земельный участок; о признании аннулированной записи в ЕГРП о регистрации права собственности ООО "УИК" на данный земельный участок;

- о признании за ООО "Атомрос" права собственности на земельные участки:

1) с номером 66:58:0120004:691:ЗУ1, площадью 2572 кв. м, местоположение: Свердловская обл., г. Первоуральск, ул. Серова 4а, необходимый для эксплуатации и обслуживания сооружения основного назначения ж/д подъездной путь, протяженность 3150 пог. м;

2) с номером 66:58:0120004:691:ЗУ2, площадью 1003 кв. м, местоположение: Свердловская обл., г. Первоуральск, ул. Серова 4а, необходимый для эксплуатации и обслуживания сооружения основного назначения ж/д подъездной путь, протяженностью 3150 пог. м;

3) с номером 66:58:0120004:691:ЗУ3, площадью 10682 кв. м, местоположение: Свердловская обл., г. Первоуральск, ул. Серова 4а, необходимый для эксплуатации помещения АБК камнелитейного цеха N II литер 16,17,18, общей площадью 666,50 кв. м, кадастровый номер 66:58:0120004:627, и здания труболитейного участка, литер 13,14,15, общей площадью 6008,80 кв. м, кадастровый номер 66:58:0120004:616;

- о признании за обществом "Уником" права собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:58:0120004:691:ЗУ4, площадью 4089 кв. м местоположение: Свердловская обл., г. Первоуральск, ул. Серова 4а, необходимый для эксплуатации и обслуживания I литер 16,17,18, общей площадью 2630,70 кв. м, кадастровый номер 66:58:0120004:699, согласно координатам поворотных точек, указанным истцом в исковом заявлении (с учетом уточнения исковых требований, принятого в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 30.12.2021 исковые требования удовлетворены частично, признан недействительной сделкой договор купли-продажи от 01.07.2020 N 2020/07 в части земельного участка с кадастровым номером 66:58:0120004:691 площадью 122 971 кв. м, расположенного по адресу г. Екатеринбург ул. Серова, д. 4а, заключенный между обществом "ПЗГО" и обществом "УИК". В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Судом указано, что решение по настоящему делу является основанием для исключения из ЕГРН записи о переходе права собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:58:0120004:691 площадью 122 971 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург ул. Серова, д. 4а, к обществу "УИК". С общества "ПЗГО" и общества "УИК" солидарно в пользу общества "Атомрос" взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп. С общества "ПЗГО" и общества "УИК" солидарно в пользу общества "Уником" взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом в части признания договора купли-продажи от 01.07.2020 N 2020/07 недействительным, ответчики обжаловали решение в порядке апелляционного производства.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2022 решение суда в обжалуемой части отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе общества "Атомрос" и "Уником" просят постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права. Заявители кассационной жалобы указывают на необоснованность вывода суда апелляционной инстанции, об отсутствии исключительности права на приобретение земельного участка под принадлежащими им объектами недвижимости в собственность. Выражают несогласие с выводом суда о том, что не ограничиваются права истцов на пользование данным земельным участком, не чинятся препятствия, что также не препятствует обращению к новому собственнику такого земельного участка с предложением относительно урегулирования вопроса по пользованию земельного участка, ведения переговоров по продаже части земельного участка.

В отзывах на кассационную жалобу общества "УИК" и "ПЗГО" просят оставить оспариваемый судебный акт без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, в ходе процедуры банкротства общества "ПЗГО" (ИНН 6625000647) в рамках дела N А60-26212/2015 общество "Атомрос" приобрело следующие объекты недвижимости:

- Сооружение основного назначения ж/д подъездной путь, протяженность 3150 пог. м., Литер I, кадастровый N 66:58:0000000:9803, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Первоуральск, ул. Серова, д. 4а;

- Помещение камнелитейного цеха N I, литер 16, 17, 18, общей площадью 2630,70 кв. м, кадастровый номер 66:58:0120004:699, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Первоуральск, ул. Серова, д. 4а;

- Помещение АБК камнелитейного цеха N II, литер 16, 17, 18, общей площадью 666,50 кв. м, кадастровый номер 66:58:0120004:627, расположенное по адресу: Первоуральск, ул. Серова, д. 4а;

- Здание труболитейного участка, литер 13, 14, 15, общей площадью 6008,80 кв. м, кадастровый номер 66:58:0120004:616, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Первоуральск, ул. Серова, д. 4а.

Вышеуказанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 66:58:0120004:691, общей площадью 122 971 кв. м, расположенном по адресу: Свердловская обл., г. Первоуральск, ул. Серова д. 4а. Данное обстоятельство было ранее установлено в рамках дела N А60-6522/2019.

На момент приобретения обществом "Атомрос" объектов недвижимости собственником земельного участка с кадастровым номером 66:58:0120004:691 являлось общество "ПЗГО", затем в рамках реализации имущества данного должника земельный участок был продан обществом "ПЗГО".

Общество "Атомрос" в целях реализации права собственника недвижимости на оформление земельного участка, занятого таким объектом недвижимости и необходимого для его использования, обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском к открытому акционерному обществу "ПЗГО" (дело N А60-6522/2019). В рамках производства по делу N А60-6522/2019 надлежащим ответчиком было признано общество "ПЗГО" как собственник земельного участка.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 28.06.2019 по делу N А60-6522/2019 утверждено мировое соглашение о разделении земельного участка с кадастровым номером 66:58:0120004:691 на 4 части с образованием следующих земельных участков: 66:58:0120004:691:ЗУ1, общей площадью 2572 кв. м, 66:58:0120004:691:ЗУ2, общей площадью 1003 кв. м, 66:58:0120004-691:ЗУ3, общей площадью 15202 кв. м, 66:58:0120004:691:ЗУ4, общей площадью 4089 кв. м.

По условиям п. 3 мирового соглашения, право собственности на земельные участки 66:58:0120004:691:ЗУ1, общей площадью 2572 кв. м, 66:58:0120004:691:ЗУ2, общей площадью 1003 кв. м, 66:58:0120004-691:ЗУ3, общей площадью 15202 кв. м признается за обществом "Атомрос"; право собственности на земельный участок 66:58:0120004:691:ЗУ4, общей площадью 104194 кв. м признается за обществом "ПЗГО".

Согласно п. 4 мирового соглашения, стороны не позднее трех банковских дней с момента утверждения настоящего мирового соглашения совместно обращаются в соответствующие органы для оформления прав на земельные участки в соответствии с пунктом 3 настоящего мирового соглашения. Не позднее трех банковских дней с момента оформления прав истца на три вышеуказанных земельных участка истец (общество "Атомрос") уплачивает на расчетный счет ответчика (общество "ПЗГО") сумму в размере 1 179 200 руб. из расчета 200 руб. за один квадратный метр площади незастроенного участка ЗУ3, остающегося за истцом.

В обоснование исковых требований по настоящему делу истцы указали, что мировое соглашение обществом "ПЗГО" не исполнено, земельные участки ЗУ1, ЗУ2, ЗУ3, ЗУ4 не сформированы, не поставлены на кадастровый учет, в связи с чем 19.08.2019 общество "Атомрос" направило в адрес общества "ПЗГО" письмо об исполнении мирового соглашения, которое оставлено им без ответа и удовлетворения.

Обществом "Атомрос" 10.10.2019 предъявлен исполнительный лист в службу судебных приставов, в этот же день Первоуральским районным отделом УФССП по Свердловской области вынесено постановление об отказе в возбуждении исполнительного производства в связи с отсутствием в исполнительном листе требований обязывающего характера.

По договору купли-продажи N 1 от 07.02.2020 общество "Атомрос" продало обществу "Уником" помещение камнелитейного цеха N I, литер 16,17,18, общей площадью 2630,70 кв. м, кадастровый номер 66:58:0120004:699, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Первоуральск, ул. Серова, д. 4а, взяв на себя обязанность оформить и передать покупателю соответствующий земельный участок.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.07.2021 по делу N А60-6522/2019 общество "Уником" признано участником мирового соглашения в части, касающейся формирования земельного участка 66:58:0120004:691:ЗУ3 и определения стороны, которой передаются права на указанный участок.

На основании соглашения N 0421 от 12.04.2021, заключенного между обществами "Атомрос" и "УИК", общество "Атомрос" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о регистрации права собственности на земельные участки: 66:58:0120004:691:ЗУ1, 66:58:0120004:691:ЗУ2, 66:58:0120004-691:ЗУ3, 66:58:0120004:691:ЗУ4.

Уведомлением от 30.04.2021 Управление Росреестра сообщило о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав до 29.07.2021 в связи с тем, что имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, поскольку в сведениях ЕГРН на исходный земельный участок с кадастровым номером 66:58:0120004:691 зарегистрировано право собственности за обществом "УИК", тогда как по соглашению N 0421 от 12.04.2021 право возникает на общество "УИК" и общество "Атомрос", за которым право собственности не зарегистрировано. Указано, что для устранения причин приостановления необходимо сначала права на образуемые участки.

В связи с непредставлением необходимых документов уведомлением от 30.07.2021 регистрирующий орган сообщил о прекращении осуществления государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав от N КУВД-001/2020-30677724/23.

Как указывают общества "Атомрос" и "Уником", в момент получения уведомления о прекращении государственного кадастрового учета 30.07.2021 N КУВД-001/2020-30677724/23 им стало известно, что 01.07.2020 между обществами "ПЗГО" и "УИК" заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:58:0120004:691, площадью 122 971 кв. м, в составе которого земельные участки 66:58:0120004:691:ЗУ1, 66:58:0120004:691:ЗУ2, 66:58:0120004:691:ЗУ3, при этом сделка купли-продажи зарегистрирована без участия общества "Атомрос", чем нарушено право по формированию и регистрации права собственности на земельные участки.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обществ "Атомрос" и "Уником", полагающих, что в силу закона им принадлежит исключительное право на приобретение земельного участка под принадлежащими им объектами недвижимости в собственность, обратиться в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требования истцов в части признания договора купли-продажи от 01.07.2020 N 2020/07 в части земельного участка с кадастровым номером 66:58:0120004:691, площадью 122 971 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Первоуральск, ул. Серова, д. 4а, недействительной сделкой, в части исключения из ЕГРН записи о переходе права собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:58:0120004:691 к обществу "УИК", суд первой инстанции исходил из того, что истцы в соответствии с определением Арбитражного суда Свердловской области от 28.06.2019 по делу N А60-6522/2019, которым утверждено мировое соглашение, имеют преимущественное право на приобретение частей спорного земельного участка под объектами недвижимости, признав доказанным уклонение общества "ПЗГО" от исполнения мирового соглашения.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что права истца общества "Атомрос" на спорный участок возникли в силу мирового соглашения, утвержденного судом определением от 28.06.2019, которое не оспорено и обязательно для исполнения в силу закона. Указал, что права истца общества "Уником" на часть указанного земельного участка возникли в силу определения суда о процессуальном правопреемстве от 14.07.2021 по делу N А60-6522/2019, которым общество "Уником" признано участником мирового соглашения, утвержденного определением Арбитражного суда Свердловской области от 28.06.2019 по делу N А60-6522/2019 на стороне общества "Атомрос" в части, касающейся формирования земельного участка 66:58:0120004:691:ЗУ3 и определения стороны, которой передаются права на участок. Судом сделан вывод, что основаниями для перехода права собственности и регистрации такого права на спорный земельный участок за истцами являются сделка - определение от 28.06.2019, которым утверждено мировое соглашение, и определение о процессуальном правопреемстве.

Отменяя решение суда первой инстанции в обжалуемой части, а именно в части признания договора купли-продажи от 01.07.2020 N 2020/07 недействительным и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что наличие недвижимости на земельном участке, не принадлежащем на праве собственности собственнику такой недвижимости, само по себе не влечет возникновение права собственности на часть такого земельного участка, при этом испрашиваемые истцами земельные участки не поставлены на кадастровый учет, не сформированы. Суд указал на отсутствие доказательств того, что в результате оспариваемой истцами сделки спорного земельного участка с кадастровым номером 66:58:0120004:691, ограничиваются права истцов на пользование данным земельным участком, отсутствие доказательств злоупотребления правами при заключении оспариваемой сделки, исходя из приведенных истцами оснований заявленных требований, предмета спора.

Суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в силу следующего.

Статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Право на судебную защиту предполагает своевременное, правильное и справедливое рассмотрение судом дела.

Пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены принципы гражданского законодательства, одним из которых, в частности, является обеспечение восстановления нарушенных прав.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и не является исчерпывающим. При этом действующее законодательство не ограничивает субъектов в выборе способа защиты нарушенного права, граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению, однако избранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права.

Как разъяснено в пункте 3 постановления Пленумов N 10/22, в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.

По смыслу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии со статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения, на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.

Таким образом, суд должен обеспечить устранение возможной неопределенности (неполноты) требований истца.

Фактически предметом рассмотрения по настоящему делу является спор о праве на земельный участок. Истцами заявлено требование о восстановлении нарушенных прав собственников недвижимости, в целях реализации права собственника недвижимости на оформление земельного участка, занятого таким объектом недвижимости и необходимого для его использования.

Земельные споры, согласно пункту 1 статьи 64 Земельного кодекса Российской Федерации рассматриваются в судебном порядке. Иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста относятся к искам о правах на недвижимое имущество (абзац 3 пункта 2 постановления Пленумов N 10/22).

Такой иск представляет собой самостоятельный способ защиты нарушенного права, он направлен на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части.

Между тем суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении иска о признании сделки недействительной, суд первой инстанции отказывая в признании права собственности не учли следующее.

Земельный кодекс (подпункт 5 пункта 1 статьи 1) называет среди основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 11) разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм гражданского и земельного законодательства, разъяснений постановления Пленума ВАС РФ N 11 в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение (пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса).

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации", далее - Закон N 118-ФЗ) предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следует отметить, что если до принятия Закона N 118-ФЗ положениями статей 273 и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации допускалась возможность указания в договоре условия о принадлежности покупателю недвижимости не права собственности, а иного права на соответствующую часть земельного участка, то в соответствии с нормами названных статей, действующих в настоящее время в редакции названного Закона, при продаже объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю объекта земельный участок может перейти только на праве собственности. Иное может быть установлено исключительно законом, например, при отчуждении здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота (подпункт 2 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

При отчуждении нежилого помещения в здании, находящемся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, также должна быть отчуждена и принадлежащая собственнику помещения доля в праве собственности на земельный участок.

Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещения в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещение в здании, а право собственности продавца на эту долю в праве на земельный участок прекращается.

Данная правовая позиция изложена в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 31.03.2016 N 303-ЭС15-13807, от 23.11.2017 N 307-ЭС17-5707, от 10.09.2018 N 305-ЭС18-5945.

При этом в случае, если в договоре купли-продажи отсутствует специальное указание на то, что вместе с помещением в здании покупателю передается и доля в праве собственности на земельный участок, занятый таким зданием, подлежат применению положения приведенных норм земельного и гражданского законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В силу приведенных норм права и разъяснений постановления Пленума ВАС РФ N 11 после продажи объекта недвижимости одному лицу продавец не вправе распорядиться земельным участком, на котором этот объект расположен, путем отчуждения участка иному лицу. Такая сделка нарушает требования закона, а также права и законные интересы лица, которому отчужден объект недвижимости, а следовательно, может быть квалифицирована как ничтожная (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"), (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.06.2022 N 304-ЭС22-2566).

Не смотря на то, что на момент продажи объектов недвижимости собственником этих объектов и земельного участка с кадастровым номером 66:58:0120004:691в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество значилось общество "ПЗГО", в силу закона истцы так же приобрели право собственности на земельный участок, поэтому он мог участвовать в гражданском обороте только по совместному решению всех собственников земельного участка с соблюдением принципа единства недвижимости и земельного участка.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи от 01.07.2020 N 2020/07 в части земельного участка с кадастровым номером 66:58:0120004:691 является ничтожным в силу закона (пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации) верен.

Соответственно, вывод суда апелляционной инстанции о том, что при приобретении в собственность спорных объектов недвижимости его покупатели не стали собственниками доли в праве на земельный участок, которая была в собственности продавца общества "ПЗГО", не соответствует приведенным нормам права, так же как и отказ в удовлетворении требований, основанный на отсутствии государственной регистрации права собственности на землю лиц, которые приобрели объекты недвижимости.

Вместе с тем, из позиций истцов следует, что их интерес состоит в признании за ними права собственности на часть земельного участка с кадастровым номером 66:58:0120004:691, в обоснование наличия у них такого права ссылаются на расположенные на данном земельном участке принадлежащие им объекты недвижимости, на наличие у них в силу закона исключительного права на приобретение земельного участка под принадлежащими им объектами недвижимости в собственность.

Таким образом, судам в данном случае, разрешая спор, необходимо было учесть правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11, согласно которой установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре (статьи 11.4 и 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации).

Если требование о разделе (выделе) земельного участка ни одним из собственников расположенных на нем объектов недвижимости не заявлено, то суд устанавливает право общей долевой собственности всех указанных собственников на участок и определяет причитающуюся каждому долю.

Доли определяются по договоренности собственников. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 Земельного кодекса Российской Федерации), а если это невозможно - пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости.

Если в рамках рассмотрения требования об установлении права общей долевой собственности на земельный участок хотя бы один из собственников расположенных на земельном участке объектов недвижимости заявляет о разделе (выделе) земельного участка, то суд в силу пункта 2 статьи 252 ГК РФ в том же процессе должен рассмотреть и это требование.

Поскольку земельные участки, в отношении которых установлена общая долевая собственность, разделяются с сохранением общей долевой собственности (если соглашением не установлено иное), а выдел осуществляется с возникновением единоличной собственности на каждый из образуемых земельных участков (статьи 11.4 и 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации), то при конкуренции требований о разделе и выделе земельных участков, заявленных разными лицами, суд решает вопрос о выделе земельного участка заявившему об этом лицу.

Причитающаяся ему часть земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.

Аналогичным образом суду следует поступать при рассмотрении требования о разделе земельного участка и при определении части, в которой недействительна сделка приватизации земельного участка, поскольку данные требования связаны с необходимостью образования в пределах границ земельного участка, ранее поставленного на кадастровый учет, новых земельных участков, сведения о которых подлежат кадастровому учету (пункт 4 статьи 1 Закона о кадастре недвижимости).

Согласно статье 35 Закона о кадастре недвижимости кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда, а в случаях, предусмотренных законодательством, на основании определения суда.

Если кадастровые работы уже выполнены и их результаты представлены в суд в виде межевого плана с актом согласования местоположения внутренних границ земельных участков, образуемых в границах ранее поставленного на кадастровый учет исходного земельного участка, подписанным всеми собственниками объектов недвижимости, суд принимает решение в соответствии с результатами таких кадастровых работ.

Если кадастровые работы не проводились, либо проводились по инициативе одного или нескольких собственников объектов недвижимости, но границы между образуемыми земельными участками не были согласованы, суд вправе сам назначить проведение кадастровых работ применительно к правилам, предусмотренным статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для назначения экспертизы.

Если по результатам кадастровых работ, проведенных по инициативе сторон или назначенных судом, акт согласования местоположения границ подписан не всеми собственниками объектов недвижимости, в том числе по причине их ненадлежащего извещения, или подписан с возражениями, суд при рассмотрении этого же дела должен разрешить возникший земельный спор по границам (статья 40 Закона о кадастре недвижимости).

Резолютивная часть решения суда по любому делу, связанному с образованием и/или изменением границ земельных участков (раздел, выдел, недействительность в части сделки приватизации), должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу пункта 1 статьи 7 Закона о кадастре недвижимости: площадь и текстовое описание местоположения границ вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков, а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения.

Указанный подход призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права лиц, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, а также способствует стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта.

Кроме того, определенность в правоотношения сторон по поводу причитающихся им земельных участков вносится по результатам рассмотрения одного дела в суде, что способствует процессуальной экономии и обеспечивает максимально быструю защиту прав и интересов всех причастных к спору лиц.

При новом рассмотрении дела суду следует рассмотреть спор по существу, установив обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора; исследовать доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, в обоснование их доводов и возражений; исследовать вопрос о нахождении на спорных земельных участках объектов недвижимости; с учетом определения предмета заявленных требований установить границы спорных земельных участков, находящихся под объектами недвижимости собственников, необходимых и достаточных для их использования; при необходимости рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение в соответствии с нормами действующего законодательства.

Руководствуясь ст.ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.12.2021 по делу N А60-46806/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2022 по тому же делу отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.А. Краснобаева

Судьи

И.А. Татаринова Н.Г. Беляева