Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18 августа 2022 г. N Ф09-4834/22 по делу N А76-6062/2021

Екатеринбург

18 августа 2022 г.

Дело N А76-6062/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 августа 2022 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т. В.,

судей Беляевой Н.Г., Тороповой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колчановой М. А. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Овен-БЛ" (далее - общество, истец) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.02.2022 по делу N А76-6062/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2022 по тому же делу.

Судебное заседание проводилось путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в порядке, предусмотренном статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании по делу N А76-6062/2021 в здании Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда приняли участие представители:

общества - Марамзин В. Л. (доверенность от 01.09.2020);

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Гулина Г. А. (доверенность от 24.02.2022 N 58).

Общество обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Челябинска (далее - Комитет, заинтересованное лицо) о признании недействительным отказа в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:36:0203029:17, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Тракторозаводский район, на пересечении ул. Комарова и ул. Октябрьский для завершения строительства, выраженный в письме от 30.11.2020 N 44289 "Об отказе в предоставлении муниципальной услуги" и письме от 27.01.2021 N 2442 "Об отказе в предоставлении муниципальной услуги"; об обязании предоставить однократно на праве аренды сроком на три года без проведения торгов земельный участок 74:36:0203029:17, общей площадью 5400 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Тракторозаводский район, мкр. N 34, на пересечении ул. Комарова и ул. Октябрьский для завершения строительства объекта - нежилого здания, площадью застройки 2411 кв. м, кадастровый номер 74:36:0203029:2929, по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, микрорайон 34, по пр. Комарова.

Общество дополнило основания заявленных требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указав на то, что на истца распространяются положения Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" от 01.04.2020 N 98-ФЗ (далее - Закон N 98-ФЗ).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Челябинска (далее - Администрация, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 08.02.2022 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда 22.04.2022 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Общество указывает на то, что суд апелляционной инстанции верно указал на возобновление договора аренды земельного участка от 02.07.1997 74-36-02 N 000707-97 на неопределенный срок, в то же время его вывод о прекращении договора является неверным. По мнению заявителя жалобы, из буквального текста уведомления о прекращении договора от 24.09.2022 N 34330 не следует, что Комитет заявлял именно об одностороннем отказе от договора на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель жалобы полагает, что Комитетом нарушен установленный гражданским законодательством Российской Федерации порядок прекращения договора путем одностороннего отказа от его исполнения, а именно пункт 2 статьи 610, пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, направление уведомления о прекращении договора по сроку от 24.09.2022 N 34330 не влечет для общества никаких правовых последствий. Общество указывает на то, что оно реализовало предоставленное ему право, предусмотренное частью 6 статьи 19 Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" от 01.04.2020 N 98-ФЗ (далее - Закон N 98-ФЗ), направив Комитету заявление от 14.12.2020 вх. N 40227.

При рассмотрении спора судами установлено, что между обществом (арендатор) и Комитетом (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка от 02.07.1997 74-36-02 N 000707-97 (далее - договор), согласно которому арендатору был передан земельный участок с кадастровым номером 74:36:0203029:17, общей площадью 5400 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, мкр. N 34, на пересечении ул. Комарова и ул. Октябрьской, для проектирования и строительства объекта общественного назначения (пункт 1.1 договора).

В соответствии с дополнительным соглашением от 27.05.2011 к договору земельный участок предоставлен для проектирования и строительства объекта общественного назначения сроком до 31.12.2016.

Общество направило в адрес Комитета письмо от 14.02.2016 исх. N 1/14.02 с просьбой продлить договор на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на неопределенный срок на тех же условиях.

Комитет ежегодно до 2020 года направлял в адрес общества расчеты арендной платы за землю.

Общество 09.09.2016 зарегистрировало право собственности на объект недвижимости (незавершенный строительством объект), назначение - нежилое здание, площадь застройки 2411 кв. м, степень готовности объекта 10%, кадастровый номер 74:36:0203029:2929, адрес (местоположение): г. Челябинск, Тракторозаводский район, микрорайон N 34 по пр. Комарова (далее - объект незавершенного строительства).

Указанный объект расположен на земельном участке, арендованном заявителем у Комитета.

Комитет 24.09.2020 направил в адрес общества уведомление о прекращении договора по сроку исх. N 34330, согласно которому с 31.12.2016 заключенный договор аренды прекращен в связи с истечением срока аренды без права его пролонгации, предусмотренного пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявитель 20.10.2020 обратился в Комитет с заявлением (вх. N 5299/1014) о предоставлении обществу земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Комитет направил в адрес общества письмо от 30.11.2020 N 44289 "Об отказе в предоставлении муниципальной услуги", в котором сообщил об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:36:0203029:17 для завершения строительства, расположенного по адресу Челябинская область, г. Челябинск, Тракторозаводский район, на пересечении ул. Комарова и ул. Октябрьской. Комитет указал, что предоставление земельного участка для завершения строительства невозможно, поскольку им в рамках осуществления полномочий по муниципальному земельному контролю осуществлено обследование вышеуказанного земельного участка, в ходе которого объект незавершенного строительства не обнаружен, на участке расположена автомобильная стоянка.

В ходе осмотра земельного участка 04.12.2020 главным специалистом отдела муниципального контроля Комитета с участие представителя заявителя было установлено, что представителем общества расчищена часть участка, на которой видны фрагменты фундамента (согласно справочной информации Росреестра в режиме онлайн на фундамент зарегистрировано право собственности). Также на земельном участке расположена автостоянка.

Заявитель 14.12.2020 повторно обратился в Комитет с заявлением (вх. N 40227) о предоставлении ему земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Комитет направил в адрес общества письмо от 27.01.2021 N 2442 "Об отказе в предоставлении муниципальной услуги", согласно которому заявителю повторно было отказано в предоставлении муниципальной услуги - предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:36:0203029:17 для завершения строительства, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Тракторозаводский район, на пересечении ул. Комарова и ул. Октябрьской.

Полагая, что отказы Комитета, выраженные в письмах от 30.11.2020 N 44289 и от 27.01.2021 N 2442, нарушают права общества в предпринимательской деятельности, заявитель обратился в суд с рассматриваемым требованием.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, приняв во внимание заключение эксперта от 15.11.2021 N 15/11/2021, пришел к выводу об отсутствии оснований для предоставления земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку объект незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0203029:17 отсутствует. Суд также не установил оснований для заключения дополнительного соглашения к договору о предоставлении земельного участка на новый срок на основании части 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, так как договор прекратился 31.12.2016, то есть до вступления в силу пункта 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ (08.06.2020). Судом также установлено, что общество не обращалось с заявлением о заключении дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора до 01.03.2021. Кроме того, судом также установлено, что земельный участок используется не по назначению, а для размещения автостоянки.

Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из того, что строительство объекта общественного назначения заявителем не осуществлено как в пределах срока аренды, так и за его пределами, вид разрешенного использования испрашиваемого земельного участка не изменен, следовательно, в силу пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации указанное обстоятельство исключает предоставление этого участка заявителю. Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о прекращении договора с 31.12.2016, между тем суд пришел к выводу о том, что договор возобновился на неопределенный срок и прекратил свое действие в связи направлением уведомления о прекращении договора по сроку от 24.09.2020 исх. N 34330. Суд не установил оснований для применения Закона N 98-ФЗ, поскольку заявитель с соответствующим заявлением не обращался, а договор прекратился.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие 2-х условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Таким образом, для признания незаконным решения органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие в совокупности двух условий: противоречие оспариваемого решения требованиям законодательства, действовавшего в месте и на момент его совершения, и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В силу положений пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 данного Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу положений пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 названного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, действующей с 1 марта 2015 г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Из содержания указанных норм следует, что предоставление земельного участка без торгов на основании указанных норм возможно при наличии определенных условий, одним из которых является наличие объекта незавершенного строительства.

Как следует из материалов дела, суд первой инстанции на основании ходатайства общества определением от 07.07.2021 назначил экспертизу, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "ПроЭксперт".

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта от 15.11.2021 N 15/11/2021 на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0203029:17 фактическое нахождение объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0203029:2929 отсутствует. Наличие отдельных вскрытых фундаментных блоков, смонтированных с нарушением требований действующей нормативной документации, не позволяет идентифицировать обследуемый объект в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи) по причине недостаточной степени выполненных работ по созданию этого объекта. На земельном участке с кадастровым номером 74:36:0203029:17 объект незавершенного строительства отсутствует. Отдельно закопанные фундаментные блоки объектом незавершенного строительства не являются.

Из представленных в материалы дела актов осмотра земельного участка от 18.03.2020 и 05.11.2020 следует, что на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0203029:17 располагается автостоянка.

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если, в том числе, с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации).

Установив отсутствие объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0203029:17, использование земельного участка не по целевому назначению, суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для предоставления обществу земельного участка без торгов для завершения строительства, в связи с чем обжалуемый отказ является правомерным.

Частью 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ в редакции Закона N 166-ФЗ закреплено, что до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Из приведенной нормы права следует, что одним из обязательных условий для продления договора является наличие действующего договора на дату обращения арендатора.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, договор прекратился 31.12.2016 истечением срока его действия, то есть до введения в действие пункта 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ (08.06.2020).

Кроме того, общество не направляло в адрес Комитета заявление на основании положений Закона N 98-ФЗ о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора. Напротив, из материалов дела усматривается, что заявитель просил предоставить ему земельный участок для завершения строительства.

Доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, при рассмотрении спора судами первой и апелляционной инстанций истцом в материалы дела не представлено (статьи 8, 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, отказ в удовлетворении заявленных требований является правомерным.

Довод заявителя жалобы о том, что общество реализовало предоставленное ему право, предусмотренное частью 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, судом кассационной инстанции отклоняется, как не соответствующий материалам дела.

Ссылка общества на то, что договор аренды был возобновлен на неопределенный срок и в установленном порядке не прекращался, не принимается по следующим основаниям.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Указанная правовая позиция, изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 11.02.2020 N 308-ЭС19-19368.

Общество не имеет права после 02.03.2015 на заключение договора аренды для строительства объекта недвижимости без торгов, оснований для предоставления без торгов земельного участка для завершения строительства судами также не установлено ввиду отсутствия объекта.

Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о возобновлении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, на неопределенный срок является ошибочным, не соответствующим нормам права, однако не привел к принятию незаконного судебного акта.

Представленные в материалы дела доказательства исследованы судами первой и апелляционной инстанций в совокупности с учетом положений статей 67, 68, 71, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Основания для иной оценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции отсутствуют в соответствии с положениями статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального права, как и нарушений процессуальных норм, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.02.2022 по делу N А76-6062/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Овен-БЛ" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

Н.Г. Беляева М.В. Торопова