Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24 августа 2022 г. N Ф09-4218/22 по делу N А60-42069/2021

Екатеринбург

24 августа 2022 г.

Дело N А60-42069/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 августа 2022 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т. В.,

судей Беляевой Н.Г., Краснобаевой И.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма (далее - Комитет, истец) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2022 делу N А60-42069/2021 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета - Лис А. В. (доверенность от 10.01.2022);

общества с ограниченной ответственностью "Автотехцентр" - Орлов С. Н. (доверенность от 02.09.2021).

Комитет обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Автотехцентр" (далее - общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендным платежам в сумме 444 026 руб. 48 коп. за период с 01.09.2018 по 31.07.2021, пени в сумме 278 764 руб. 07 коп. за период с 01.09.2018 по 31.12.2019.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 28.12.2021 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2022 решение суда первой инстанции отменено. В удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Комитет просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить без изменения, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права. Комитет, ссылаясь на пункт 2 статьи 22, пункт 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, полагает, что в случае расположения участка в пределах территории, предназначенной для размещения объектов федерального, регионального или местного значения, земельный участок может быть предоставлен в аренду. По мнению заявителя жалобы, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие невозможность использования земельного участка ввиду его предназначения для строительства дороги. Комитет указывает на то, что общество не предпринимало никаких действий, направленных на прекращение арендных правоотношений, и пользовалось земельным участком.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

При рассмотрении спора судами установлено, что между Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 17.06.2013 N 48/П-13 (далее - договор), согласно которому арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:36:0106002:254, площадью 2381 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Сварщиков, район открытого акционерного общества "УЗЖМ".

На основании пункта 2.1 договора срок аренды установлен с 17.06.2013 по 16.06.2016.

Вышеуказанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

Пунктом 3.1 договора установлено, что обязательство по внесению арендной платы возникает с момента принятия Администрацией городского округа Верхняя Пышма постановления о предоставлении в аренду участка.

В соответствии с условиями договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа отчетного месяца (пункт 3.4 договора).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора аренды, наличие задолженности по внесению арендной платы, Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор возобновился на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доказательств, подтверждающих невозможность использования земельного участка по назначению, в материалы дела не представлено, равно как и не представлено доказательств отказа уполномоченного органа в выдаче разрешения на строительство объекта. Судом первой инстанции также установлено, что земельный участок не возвращен.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, обязанности арендодателя передать в пользование имущество корреспондирует обязанность арендатора такое имущество оплатить в соответствии с условиями, установленными сторонами в договоре аренды.

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества и сохраняется в течение всего времени осуществления полномочий владения и пользования объектом аренды.

В силу статьи 606 и пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм в совокупности с положениями статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что поскольку договор аренды носит взаимный характер, то невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020.

В силу приведенных норм и разъяснений арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Таким образом, установление обстоятельств, препятствующих арендатору использовать арендованное имущество, имеет значение при решении вопроса о наличии у него обязанности по внесению арендной платы за периоды, в течение которых арендатор не мог использовать по назначению переданное ему имущество, и только в том случае, если указанные препятствия возникли в силу обстоятельств, за которые отвечает арендодатель (статья 612, пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и совокупности, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания задолженности по арендной плате и пени.

Так, судом апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что обществу передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:36:0106002:254 по договору от 17.06.2013 N 48/П-13 с разрешенным использованием: для строительства автоцентра по ремонту и автосервису.

Согласно решению Городской Думы г. Верхняя Пышма от 29.05.2017 N 58/1 "О внесении изменений в Генеральный плат Городского округа Верхняя Пышма" в положении о территориальном планировании указано, что улица Сварщиков получает дальнейшее развитие за счет продолжения в юго-западном направлении (ул. Апрельская (проект) с выходом на проектируемую развязку на примыкании автодороги "подъезд к деревне Коптяки" к автодороге "г. Екатеринбург - г. Нижний Тагил - г. Серов".

К указанному решению N 58/1 приложена карта функциональных зон, из которой следует, что в районе пересечения улицы Сварщиков и планируемой улицы Апрельской запланирована транспортная развязка, которая располагается на арендуемом земельном участке.

Из Градостроительного плана земельного участка N РФ-66-2-10-000-2021-214, имеющегося в материалах дела, следует, что согласно Генеральному плану города Верхняя Пышма, утвержденному решением Думы городского округа Верхняя Пышма от 26.02.2010 N 16/1 на данной территории планируется размещение автомобильной развязки, следовательно, место допустимого размещения ОКС (объекта капитального строительства) на чертеже ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка) отсутствует (представлен в электронном виде).

Таким образом, как установлено судом апелляционной инстанции, фактическим препятствием для использования земельного участка с видом использования, который был предусмотрен договором (для строительства автоцентра по ремонту и автосервису), в спорный период является то, что на территории земельного участка до начала спорного периода по данному делу было запланировано размещение транспортной развязки, которая не предполагает возможности размещения объекта капитального строительства.

Суд апелляционной инстанции правомерно указал, что само по себе взыскание арендной платы за предыдущие периоды не подтверждает наличия встречного предоставления, фактическое использование земельного участка и принципиальную возможность его использования в спорный период, начиная с 01.092018.

Кроме того, суд апелляционной инстанции принял во внимание представленное в материалы дела письмо Управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа Верхняя Пышма от 17.03.2022 исх. N 99, в котором подтверждается позиция ответчика относительно объективной невозможности получения разрешения на строительство и использование земельного участка в соответствии с договором аренды со ссылкой на планируемое размещение транспортной развязки.

Таким образом, учитывая, что в рассматриваемом случае доказано отсутствие возможности пользования арендованным имуществом в спорный период (с 01.09.2018 по 31.07.2021) по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у общества обязанности по внесению арендной платы в связи с отсутствием встречного предоставления.

Кроме того, доказательств, подтверждающих фактическое пользование ответчиком в спорный период земельного участка для иных целей, истцом при рассмотрении спора в материалы дела не представлено (статьи 8, 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, отказ в удовлетворении иска является правомерным.

Ссылка заявителя жалобы на то, что в случае расположения участка в пределах территории, предназначенной для размещения объектов федерального, регионального или местного значения земельный участок может быть предоставлен в аренду, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку в указанном случае земельный участок должен быть пригоден для его использования с определенными в договоре целями.

Судом округа также отклоняется довод Комитета об отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих невозможность использования земельного участка, ввиду его предназначения для строительства дороги, поскольку указанный довод направлен на переоценку установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств.

Доказательств, опровергающих указанный вывод суда апелляционной инстанции, Комитетом при рассмотрении спора в материалы дела не представлено (статьи 8, 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Довод заявителя жалобы о том, что общество не предпринимало никаких действий, направленных на прекращение арендных правоотношений и пользовалось земельным участком, судом кассационной инстанции также не принимается, поскольку доказательств, подтверждающих использование земельного участка в спорный период с иными целями, в материалы дела не представлено. По указанным в договоре целям у общества отсутствовала возможность использовать земельный участок.

Кроме того, договор прекратил свое действие в 2016 году и не мог быть возобновлен на неопределенный срок.

Так, положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Указанная правовая позиция, изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 11.02.2020 N 308-ЭС19-19368.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, с 01.03.2015 по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Оснований для предоставления земельного участка без торгов для завершения строительства не имелось, в связи с отсутствием объекта незавершенного строительства.

При этом отсутствие акта о возврате земельного участка не может безусловно свидетельствовать о том, что земельный участок продолжал находиться во владении арендатора, а арендодатель был лишен права им распоряжаться.

Представленные в материалы дела доказательства исследованы судом апелляционной инстанции в совокупности с учетом положений статей 67, 68, 71, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Основания для иной оценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции отсутствуют в соответствии с положениями статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального права, как и нарушений процессуальных норм, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2022 делу N А60-42069/2021 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

Н.Г. Беляева И.А. Краснобаева