Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13 октября 2022 г. N Ф09-6726/22 по делу N А50-19824/2021

Екатеринбург

13 октября 2022 г.

Дело N А50-19824/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2022 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Татариновой И.А., Краснобаевой И.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Панорама" (далее - общество "Панорама", ответчик) на решение Арбитражного суда Пермского края от 24.03.2022 по делу N А50-19824/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью "ДомРусСтрой" (далее - общество "ДомРусСтрой", истец) - Мартюшев В.С. (доверенность от 05.09.2022), Коняев А.В. (директор, паспорт).

Общество "ДомРусСтрой" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу "Панорама" об утверждении пункта 1.1 договора залога от 18.01.2020 в следующей редакции: "Залогодатель предоставляет Залогодержателю в залог объект незавершенного строительства, кадастровый номер 59:01:4219198:3391, расположенный по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, жилой район "Ива", одноэтажное здание с помещениями бытового обслуживания общей проектной площадью 2658,8 кв. м (1 этап застройки). Объект принадлежит залогодателю на праве собственности". В связи с заменой предмета залога просит прекратить обременение в части ипотеки в пользу общества "Панорама" в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4219198:1388, общей площадью 5603 кв. м (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное пользование под объекты бытового обслуживания населения), расположенного по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, жилой район "Ива", предоставленного договором аренды земельного участка от 29.12.2012 N 250-12-М (с учетом уточнения, принятого в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К производству суда принят встречный иск общества "Панорама" о возложении на общество "ДомРусСтрой" обязанности осуществить государственную регистрацию объекта незавершенного строительства: здание центра бытового обслуживания населения с пристроенной автостоянкой открытого типа на 300 машино-мест, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4219198:1388, общей площадью 5603 кв. м, по адресу: г. Пермь ул. Уинская, 39, в соответствии с пунктом 1.6 договора залога прав аренды земельного участка от 18.01.2020 (с учетом уточнения, принятого в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

Решением суда от 24.03.2022 первоначальный иск удовлетворен.

Пункт 1.1 договора залога от 18.01.2020 утвержден в следующей редакции: "Залогодатель предоставляет залогодержателю в залог объект незавершенного строительства, кадастровый номер 59:01:4219198:3391, расположенный по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, жилой район "Ива", одноэтажное здание с помещениями бытового обслуживания общей проектной площадью 2658,8 кв. м (1 этап застройки). Объект принадлежит залогодателю на праве собственности". В связи с заменой предмета залога прекращено обременение в части ипотеки в пользу общества "Панорама" в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4219198:1388, общей площадью 5603 кв. м (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное пользование под объекты бытового обслуживания населения), расположенного по адресу г. Пермь Мотовилихинский район, жилой район "Ива", предоставленного договором аренды земельного участка от 29.12.2012 N 250-12-М. Настоящий судебный акт является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН регистрирующим органом. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2022 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Панорама" просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. По мнению заявителя, суды вышли за пределы заявленных требований, сделав вывод о том, что на момент рассмотрения настоящего спора не существует еще какого-либо объекта, в отношении которого возможна государственная регистрация. Заявитель указывает, что в Арбитражном суде Пермского края находится дело N А50-28225/2021 о взыскании с общества "ДомРусСтрой" неосновательного обогащения за выполнение строительно-монтажных работ в период с 10.02.2020 по 30.04.2020 ниже отметки "ноль" на строящемся объекте "Автостоянка открытого типа на 300 машино-мест с пристроенными помещениями общественного назначения, расположенномпо адресу: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, жилой комплекс "Ива", 2-я очередь.

В отзыве на кассационную жалобу общество "ДомРусСтрой" просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, обществу "ДомРусСтрой" 20.06.2017 выдано разрешение на строительство, в разделе 4 которого указано наименование объекта капитального строительства, входящего в состав имущественного комплекса, в соответствии с проектной документацией: автостоянка закрытого типа Поз.10. ул. Уинская, 39. Кадастровый номер земельного участка 59:01:4219198:1388. Застройщик - общество "ДомРусСтрой". Общая площадь 8239 кв. м, общая площадь пристроенных помещений -2191 кв. м.

В связи с принятием истцом решения о разделении строительства указанного объекта на три этапа в рамках исполнения договора на проектирование от 19.12.2018 N 19-18 общество "Памир" подготовило проектную документацию, которая предусматривает строительство объекта "Автостоянка открытого типа на 300 м/мест с пристроенными помещениями общественного назначения" по адресу: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ж/р "Ива" ул. Уинская 39, позиция N 10 на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4219198:1388 с тремя этапами строительства: 1-й этап - строительство нежилых помещений площадью 2750 кв. м; 2-й этап - строительство многоуровневой автостоянки на 300 м/мест; 3-й этап - строительство нежилых помещений площадью 750 кв. м.

Между обществом "ДомРусСтрой" (сторона 1) и обществом "Панорама" (сторона 2) заключено соглашение о сотрудничестве от 24.05.2019, согласно пункту 1 которого соглашение касается участия сторон в проекте строительства 1 этапа нежилых помещений площадью 2750 кв. м (соглашение не охватывает строительство 2 этапа: многоуровневой автостоянки на 300 машино-мест и 3 этапа: 750 кв. м) по адресу: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район ж/р "Ива" с кадастровым номером 59:01:4219198:1388, площадью 5603 кв. м, и всех наработок стороны 1 на день подписания соглашения.

Между обществом "ДомРусСтрой" (сторона 1) и обществом "Панорама" (подрядчик) заключен договор подряда от 17.06.2019 N 17-06/18, согласно пункту 1.1 которого предметом договора является выполнение подрядчиком комплекса работ по строительству необходимого для ввода в эксплуатацию 1 этапа нежилых помещений, площадью 2750 кв. м по адресу: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский р-н, ж/р "Ива", ул. Уинская, 39, позиция N 10, на земельном участке, расположенном по адресу: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский р-н, ж/р "Ива", с кадастровым номером 59:01:4219198:1388, площадью 5603 кв. м (на основании договоров общества "ДомРусСтрой" с акционерным обществом "Первая Ипотечная Компания - Регион" субаренды земельного участка N Ива/поз.10 от 25.04.2016), в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Согласно пункту 1.2 договора подрядчик обязуется выполнить комплекс работ по строительству объекта, а заказчик - принять результаты работ и оплатить их на условиях и в порядке, определенных соглашением о сотрудничестве от 24.05.2019.

В целях обеспечения обязательств истца по договору подряда от 18.01.2020 N 17-06/18 между обществом "ДомРусСтрой" (залогодатель) и обществом "Панорама" (залогодержатель) заключен договор залога.

В силу пункта 1.1 договора залогодатель предоставляет залогодержателю в залог право аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4219198:1388, общей площадью 5603 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты бытового обслуживания населения, расположенного по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, жилой район "Ива". Земельный участок принадлежит залогодателю на праве аренды в соответствии с соглашением от 01.10.2019 о передаче прав и обязанностей по договору N 250-I2M аренды земельного участка для строительства от 29.12.2012, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись от 08.10.2019 N 59:01:4219198:1388-59/081/2019-5.

Срок аренды земельного участка в соответствии с договором аренды составляет более пяти лет с 10.11.2012 г. по 19.06.2022.

Залог права аренды земельного участка допускается без письменного согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Собственником земельного участка в соответствии с договором аренды земельного участка для строительства от 29.12.2012 N 250-12-М является Департамент земельных и имущественных отношений города Перми.

В адрес собственника направлено соответствующее уведомление от 20.12.2019 прилагаемое к настоящему Договору.

Согласно пункту 2.1 договора предметом залога обеспечивается исполнение обязательства залогодателя, возникшего на основании договора подряда от 17.06.2019 N 17-06/18 заключенного между сторонами (основной договор).

В пункте 1.4 договора сторонами установлено, что общая оценка предмета залога в целом по соглашению сторон составляет 40 000 000 руб.

Залог распространяется на все неотделимые и отделимые улучшения предмета залога. Права залогодержателя на заложенный земельный участок распространяются и на его принадлежности как на единое целое, в том числе объекты незавершенного строительства, объекты капитального строительства (пункт 1.6 договора).

В соответствии с пунктом 1.8 договора, руководствуясь пунктом 1 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации "Замена и восстановление предмета залога", стороны договорились, что после государственной регистрации объекта незавершенного (либо завершенного) строительства, расположенного по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, жилой район "Ива": автостоянка закрытого типа на 300 машино-мест с пристроенными помещениями общественного назначения (первая очередь) (далее - "автостоянка закрытого типа"), указанного в договоре подряда от 17.06.2019 N 17-06/18, заключенного между сторонами (далее - основной договор), предмет залога заменяется на данный объект незавершенного/завершенного строительства в срок не позднее 10 рабочих дней с момента внесения записи в единый государственный реестр недвижимости о его регистрации. В этом случае условия договора ипотеки, а также иных соглашений, заключенных сторонами в отношении прежнего предмета залога, применяются к правам и обязанностям сторон в отношении нового предмета залога в той мере, в какой они не противоречат существу (свойствам) этого предмета залога. Государственная регистрация объекта незавершенного/завершенного строительства, а именно подготовка необходимых для регистрации документов, осуществляется силами и средствами залогодателя.

В связи с внесением изменений в проектную документацию по позиции истцу взамен разрешения на строительство от 20.06.2017 выдано разрешение на строительство от 05.08.2020, в разделе 4 которого указано наименование объекта капитального строительства, входящего в состав имущественного комплекса, в соответствии с проектной документацией: здание центра бытового обслуживания населения с пристроенной многоуровневой автостоянкой открытого типа на 300 машино-мест, расположенное по адресу: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. Уинская, 39. Поз.10. Кадастровый номер земельного участка 59:01:4219198:1388. Застройщик - общество "ДомРусСтрой".

Согласно разрешению на строительство от 05.08.2020 согласовано три этапа строительства: 1-й этап - строительство нежилых помещений площадью 2750 кв. м; 2-й этап - строительство многоуровневой автостоянки на 300 м/мест; 3-й этап - строительство нежилых помещений площадью 750 кв. м.

09.10.2020 истцом произведена государственная регистрация объекта незавершённого строительства с проектируемыми значениями: одноэтажное здание с помещениями бытового обслуживания площадью 2658,8 кв. м и степенью готовности объекта 50 % с присвоением кадастрового номера 59:01:4219198:3391.

Истцом 21.07.2021 в соответствии с п. 1.8 договора направлено предложение об изменении предмета договора залога путем заключения дополнительного соглашения.

Как указывает общество "ДомРусСтрой", существующее обременение в виде ипотеки на весь земельный участок, на котором производится обширная застройка комплекса объектов недвижимости, создает существенные препятствия для привлечения инвесторов к участию в строительстве, соответственно, препятствует застройке и сдаче объектов недвижимости в установленные сроки. За нарушение сроков застройки действующим законодательством предусмотрены значительные штрафные санкции. Таким образом, на истца как застройщика возложена материальная ответственность за

осуществление процесса застройки согласно установленным графикам, срокам, сметам. При дальнейшем сохранении залога в таком виде застройщик вынужден будет нести убытки в виде начисления и выплаты неустоек, штрафов и т. п.

Ссылаясь на то, что с момента государственной регистрации объекта истец обращался к обществу "Панорама" с просьбами о замене предмета залога, однако залогодержатель каких-либо действий, направленных на изменение предмета залога, не произвел, общество "ДомРусСтрой" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском об изменении предмета договора залога от 18.01.2020.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 345, пункта 2 статьи 450, статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), проанализировав условия пункта 1.8 договора залога, установил, что сторонами согласована замена указанного в пункте 1.1 договора залога предмета залога на замену объекта незавершенного строительства, государственная регистрация которого произведена 09.10.2020. Суд пришел к выводу о наличии оснований для изменения пункта 1.1 договора залога от 18.01.2020, изложив его в редакции, предложенной обществом "ДомРусСтрой". В связи с заменой предмета залога регистрирующему органу указано на необходимость прекращения обременения в части ипотеки в пользу общества "Панорама" в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4219198:1388, общей площадью 5603 кв. м (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное пользование под объекты бытового обслуживания населения), расположенного по адресу: г. Перм, Мотовилихинский район, жилой район "Ива", предоставленного по договору аренды земельного участка от 29.12.2012 N 250-12-М. Судебный акт признан основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН регистрирующим органом.

Доводов о несогласии с указанными выводами суда кассационная жалоба не содержит, законность судебных актов в этой части судом кассационной инстанции не проверяется, суд кассационной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) по встречному иску.

В обоснование встречного иска общество "Панорама" ссылается на то, что в соответствии с пунктом 1.6 договора залога общество "ДомРусСтрой" обязано осуществить государственную регистрацию объекта незавершенного строительства: здание центра бытового обслуживания населения с пристроенной автостоянкой открытого типа на 300 машино-мест, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4219198:1388, общей площадью 5603 кв. м, по адресу: г. Пермь, ул. Уинская, 39.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из следующего.

Согласно пункту 1.6 договора залог распространяется на все неотделимые и отделимые улучшения предмета залога. Права залогодержателя на заложенный земельный участок распространяются и на его принадлежности как на единое целое, в том числе объекты незавершенного строительства, объекты капитального строительства.

По мнению общества "Панорама", истец обязан зарегистрировать все объекты незавершенного строительства, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4219198:1388, общей площадью 5603 кв. м, по адресу: г. Пермь, ул. Уинская, 39.

Порядок осуществления государственной регистрации регулируется положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с частью 7 статьи 1 названного закона государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

В свою очередь правоотношения, возникающие из договора залога недвижимого имущества, регламентированы Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключение специалиста общества "ФИНЭКС" от 03.03.2022, письмо общества "Уральский Меридиан", осуществляющего строительный надзор на спорном объекте, суды установили, что на момент рассмотрения настоящего спора не существует еще какого-либо объекта, возведённого в рамках договора подряда от 17.06.2019, помимо объекта с кадастровым номером 59:01:4219198:3391, в отношении которого возможна государственная регистрация.

При таких обстоятельствах в удовлетворении встречного иска отказано правомерно.

Довод заявителя о том, что суд вышел за пределы заявленных требований, отклоняется.

Резолютивная часть судебного акта полностью соответствует требованиям, содержащимся в исковом заявлении общества "ДомРусСтрой".

Рассмотрение иска общества "Панорама" в рамках дела N А50- 28225/2021 о взыскании с общества "ДомРусСтрой" неосновательного обогащения за выполнение строительно-монтажных работ в период с 10.02.2020 по 30.04.2020 ниже отметки "ноль" на строящемся объекте "Автостоянка открытого типа на 300 машино-мест с пристроенными помещениями общественного назначения, расположенном по адресу: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, жилой комплекс "Ива", 2-я очередь, правового значения для рассмотрения в настоящем деле иска о замене предмета залога в соответствии с условиями договора о залоге от 18.01.2020 не имеет.

На момент заключения договора залога между сторонами существовали правоотношения по выполнению первого этапа работ - строительство одноэтажного здания с помещением бытового обслуживания площадью 2721,3 кв. м.

Основанием для отказа в удовлетворении встречного иска послужило отсутствие объекта, в отношении которого возможна процедура проведения государственной регистрации.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 24.03.2022 по делу N А50-19824/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Панорама" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

И.А. Татаринова И.А. Краснобаева