Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20 декабря 2022 г. N Ф09-7572/22 по делу N А07-1679/2022

Екатеринбург

20 декабря 2022 г.

Дело N А07-1679/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 декабря 2022 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей Суспициной Л.А., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Миг" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.05.2022 по делу N А07-1679/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 21.11.2022 судебное разбирательство по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Миг" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.05.2022 по делу N А07-1679/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2022 по тому же делу отложено на 13.12.2022.

В судебном заседании 13.12.2022 принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Миг" (посредством онлайн-присутствия) - Гладких А.В. (доверенность от 10.12.2021).

Общество с ограниченной ответственностью "Миг" (далее - общество "Миг") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - министерство) о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:47:030103:102, выраженного в письме от 20.12.2021 N СШ-05-38/18781, об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:47:030103:102 общей площадью 9978 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с. Булгаково, ул. Школьная, д. 20/1, для целей завершения строительства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан.

Решением суда первой инстанции от 26.05.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 15.08.2022 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Миг" просит указанные судебные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам. Заявитель оспаривает вывод судов о невозможности заключения нового договора аренды земельного участка с заявителем без проведения торгов с учетом ограничений, установленных статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель поясняет, что за обществом "Миг" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:47:030103:357 степенью готовности 86%, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с. Булгаково, ул. Школьная, д. 20/1, в пределах земельного участка с кадастровым номером: 02:47:030103:102. При этом уполномоченный орган правом по изъятию земельного участка и находящегося на нем объекта незавершенного строительства в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка (04.06.2021) не воспользовался, в связи с чем возможность передачи спорного земельного участка на торгах или иным способом другому лицу отсутствует. Ссылаясь на положения статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", заявитель полагает, что у арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, возникло право потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, а у министерства возникла обязанность продлить обществу "Миг" срок аренды земельного участка на три года. По мнению заявителя, отказ в заключении договора аренды по формальным основаниям создает правовую неопределенность в отношениях сторон, фактически не позволяя кому-либо завершить строительство объекта, что нарушает права заявителя по делу.

В Арбитражный суд Уральского округа 09.12.2022 от общества "Миг" поступила правовая позиция по кассационной жалобе, истец настаивает на том, из положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 14.11.2002 N 137-ФЗ "О введении в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 14.11.2002 N 137-ФЗ) не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на договоры аренды, заключенные ранее 01.03.2015. Заявитель полагает, что общество "Миг" в силу положений, вступивших в силу с 01.03.2015, имеет право на однократное предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду на три года для завершения строительства.

Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что между Администрацией муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (арендодатель) и муниципальным унитарным предприятием "Торгово-сервисный комплекс "Уфимский" (далее - арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 22.09.2011 N 360-БУЛ/11, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Булгаковский, с Булгаково, ул. Школьная д. 20/1 с кадастровым номером 02:47:030203:102 3 А07-1679/2022 для проектирования и строительства рынка строительных материалов с организационной парковкой (пункт 1.1 договора).

Пунктом 2.1 договора установлен срок действия договора с 19.07.2011 по 19.07.2014.

Договор в установленном порядке зарегистрирован, участок передан по акту приема-передачи от 22.09.2011.

Между Администрацией муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (арендодатель) и муниципальным унитарным предприятием "Торгово-сервисный комплекс "Уфимский" (далее - арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 05.06.2018 N 465-БУЛ-ОНС/18, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Булгаковский, с Булгаково, ул. Школьная д. 20/1 с кадастровым номером N 02:47:030203:102 для целей завершения строительства торгово-выставочного комплекса - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:47:030103:357, находящегося у арендатора на праве хозяйственного ведения с 28.04.2018 (пункты 1.1, 1.2.1, 1.2.3, 1.2.5 договора).

Пунктом 2.1 договора установлен срок действия договора с 05.06.2018 по 04.06.2021.

На основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 26.10.2018 все права и обязанности арендатора по договору аренды N 4651-БУЛ-ОНС/18 от 05.06.2018 переданы в полном объеме обществу "МИГ", являющемуся собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:47:030103:357 по договору купли-продажи от 30.08.2018.

Общество "МИГ" обратилось в министерство с заявлением от 09.12.2021 исх. N 1 о продлении срока аренды земельного участка на 3 года для завершения строительства.

Письмом от 20.12.2021 N СШ-05-38/18781 министерство отказало в продлении договора аренды земельного участка, указав, что основания для заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:47:030103:102 для завершения строительства объекта на новый срок отсутствуют.

Министерство отметило, что договором от 05.06.2018 N 4651-УЛ-ОНС/18 земельный участок предоставлялся в аренду для завершения строительства объекта сроком до 04.06.2021.

Не согласившись с решением об отказе в предоставлении спорного земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта, общество "Миг" обратилось в суд, указав, что данный отказ противоречит действующим нормам земельного законодательства и нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для предоставления ответчику в аренду указанного земельного участка на новый срок без проведения торгов, поскольку первоначальный арендатор муниципальное унитарное предприятие "Торгово-сервисный комплекс "Уфимский" как предшествующий собственник объекта незавершенного строительства реализовал предоставленную возможность однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства в льготном порядке, заключив с министерством договор аренды от 05.06.2018 N 4651-БУЛ-ОНС/18.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции, оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Суд кассационной инстанции полагает необходимым отметить следующее.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 14.11.2002 N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 14.11.2002 N 137-ФЗ.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование органа, уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности, о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Правовая позиция относительно применения положений подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации изложена в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699 и Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5.

Как следует из обстоятельств настоящего дела, публичный собственник земельного участка с кадастровым номером 02:47:030103:102 правом на обращение в суд в порядке, предусмотренном статьей 239.1 Гражданского кодекса, с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен объект, не воспользовался.

Исходя из изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что отказ министерства в продлении срока аренды земельного участка для завершения строительства порождает правовую неопределенность в отношении расположенного на таком земельном участке объекта, не законченного строительством, при этом возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, нарушает баланс публичных и частных интересов.

При таких обстоятельствах, учитывая, что возникший спор рассмотрен судами без учета сформированных правовых подходов Верховного Суда Российской Федерации, при этом для правильного разрешения спора необходимо установление фактических обстоятельств, исследование и оценка доказательств, осуществление иных процессуальных действий, не относящихся к полномочиям суда кассационной инстанции, обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

При новом рассмотрении суду необходимо установить и оценить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора, рассмотреть дело с соблюдением положений статей 71, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дать оценку доводам сторон на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств, на которые ссылаются стороны по делу в обоснование своих возражений, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств, имеющихся в материалах настоящего дела, в их совокупности.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.05.2022 по делу N А07-1679/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2022 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.А. Татаринова

Судьи

Л.А. Суспицина А.А. Столяров