Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 5 июля 2022 г. N 308-ЭС22-3699 по делу N А63-4067/2021
Резолютивная часть определения объявлена 28.06.2022
Полный текст определения изготовлен 05.07.2022
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего судьи Поповой Г.Г.,
судей Борисовой Е.Е., Чучуновой Н.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Мельниковой И.Е.,
с использованием системы веб-конференции (в режиме онлайн),
при участии представителей общества с ограниченной ответственностью "ЮгСтройЭлектроКомплект" Карамышева Р.А. (по доверенности от 10.03.2022) и Дегтяревой О.А. (по доверенности от 10.03.2022), Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Саркисян А.А. (по доверенности от 10.01.2022 N 5),
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "ЮгСтройЭлектроКомплект" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.06.2021, постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2021 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.12.2021 по делу N А63-4067/2021,
установила:
общество с ограниченной ответственностью "ЮгСтройЭлектроКомплект" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с требованиями к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - Комитет) о признании незаконным отказа в продлении срока договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:7 площадью 2793 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, проезд Трудовой, д. 6, в квартале 600, для завершения строительства; возложении на Комитет обязанности предоставить заявителю в аренду названный участок на двадцать месяцев для завершения строительства.
Арбитражный суд Ставропольского края решением от 01.06.2021, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2021 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.12.2021, в удовлетворении заявленных требований отказал.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Общество обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд Российской Федерации, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, постановления арбитражных судов апелляционной и кассационной инстанций, ссылаясь на допущенные судами существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела, и принять по делу новый судебный акт.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г. от 01.06.2022 кассационная жалоба Общества вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
В судебном заседании представители Общества поддержали доводы кассационной жалобы в полном объеме, просили обжалуемые судебные акты отменить, требования удовлетворить. В объяснениях представители Общества сообщили, что в настоящий момент строительство спорного объекта полностью завершено, однако по причине прекращения действия договора аренды земельного участка, Обществу отказано во введении объекта в эксплуатацию.
Представитель Комитета в отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании возражал относительно удовлетворения жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Согласно части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г., выслушав объяснения представителей Общества и Комитета, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.06.2021, постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2021 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.12.2021 подлежат отмене, требование Общества в части признания незаконным отказа Комитета от 13.01.2021 N 08/14-92с в продлении срока договора аренды земельного участка для завершения строительства - удовлетворению, а дело в остальной части - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Как установлено судами и следует из материалов дела, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН) за Обществом зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект - склад готовностью 28%, лит. А, назначение "склад", расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, проезд Трудовой, д. 6, о чем 17.05.2006 Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю выдано свидетельство серии 26 АБ N 059282.
В соответствии с постановлением администрации города Ставрополя (далее - Администрация) от 29.05.2014 N 1889 в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка от 23.06.2011 N 9086 Комитетом и Обществом 20.06.2014 заключен договор аренды N 3787 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:010402:7 общей площадью 2 793 кв.м под указанным незавершенным объектом для продолжения строительства производственной базы сроком на три года до 28.05.2017.
Впоследствии, 11.12.2017 Администрация и Общество на основании статей 22, 39.1, 39.6, 39.7, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) заключили договор аренды N 6747 спорного земельного участка для завершения строительства на три года до 10.12.2020.
Общество 04.12.2020 обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:7 в аренду без проведения торгов.
Комитет письмом от 13.01.2021 N 08/14-92с отказал заявителю в передаче земельного участка в аренду, поскольку данный участок ранее уже предоставлялся заявителю в аренду для завершения строительства с 11.12.2017 по 10.12.2020 на основании договора от 11.12.2017 N 6747.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества с заявлением по настоящему делу.
Отказывая в удовлетворении требований, суды руководствовались пунктами 1, 5, подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку спорный земельный участок ранее после 01.03.2015 предоставлялся Обществу для завершения строительства расположенного на нем объекта недвижимости (договор аренды от 11.12.2017 N 6747), однако заявитель не завершил строительство данного объекта в период действия названного соглашения.
Доводы заявителя о том, что он не мог завершить строительство объекта недвижимости в предусмотренный ранее заключенным договором аренды срок в связи с незаконными действиями налоговой службы, исключившей Общество из Единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ), суды признали несостоятельными. Судебные инстанции установили, что участник Общества Криволапова С.В. обратилась с жалобой на решение об исключении Общества из ЕГРЮЛ только 07.11.2020, в то время как данное решение принято Межрайонной Инспекцией Федеральной налоговой службы N 11 по Ставропольскому краю 22.02.2019, то есть по истечении 1 года и 9 месяцев. Как следует из решения Управления Федеральной налоговой службы по Ставропольскому краю от 07.12.2020 N 08-09/028956, основанием для восстановления Общества в ЕГРЮЛ послужил установленный налоговой инспекцией факт предоставления налоговой отчетности, исчисления и уплаты обязательных платежей в бюджетную систему. С учетом изложенного суды заключили об отсутствии у заявителя препятствий для завершения строительства спорного объекта и недоказанности причинно-следственной связи между действиями налогового органа и наступлением соответствующих негативных последствий.
Между тем суды трех инстанций не учли следующее.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03. 2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Федеральным законом от 23.06. 2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).
Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадл
