Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11 января 2023 г. N Ф09-8479/22 по делу N А60-65356/2021

Екатеринбург

11 января 2023 г.

Дело N А60-65356/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 января 2023 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н.Г.,

судей Полуяктова А.С., Краснобаевой И.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Энергоресурс" (далее - общество "Энергоресурс", ответчик) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.06.2022 по делу N А60-65356/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества "Энергоресурс" - Руденко А.С. (доверенность от 24.01.2022).

Администрация городского округа "Город Лесной" (далее - Администрация, истец) обратилась в суд с исковым заявлением к обществу "Энергоресурс" об изъятии объекта незавершенного строительства.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 08.06.2022 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2022 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе и дополнениях N 1 к ней общество "Энергоресурс", ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению заявителя жалобы, суды первой и апелляционной инстанций, применяя положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделали неверный вывод об установлении степени готовности на момент прекращения договора аренды, в то время как степень готовности объекта в целях исключения возможности изъятия объекта завершенного строительства (степень готовности 100 %) должна быть определена на момент рассмотрения настоящего спора. При этом общество "Энергоресурс" отмечает, что судами в нарушение статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было отказано в удовлетворении его ходатайства о назначении судебной экспертизы в целях определения степени готовности спорного объекта и его рыночной стоимости, проведение которой является обязательным в рамках данной категории споров. Кроме того, заявитель жалобы настаивает на том, что в материалы дела представлены достаточные доказательства, подтверждающие факт завершения строительства спорного объекта. Общество "Энергоресурс" также указывает на то, что судами первой и апелляционной инстанции не исследован надлежащим образом совместный акт осмотра спорного объекта от 04.05.2022, из которого не следует, что строительство спорного объекта не завершено и в котором не указана какая-либо степень готовности объекта. Заявитель жалобы также считает, что судом первой инстанции был сделан неправильный вывод об обязательности наличия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию для признания недвижимого имущества объектом завершенного строительства, в то время как судом апелляционной инстанции была применена норма части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не подлежащая применению при рассмотрении настоящего спора. Более того, общество "Энергоресурс" полагает, что суды не применили базовый стандарт доказывания - "баланс вероятностей", и не дали надлежащей правовой оценки доводу ответчика о невозможности возведения объекта в короткий срок. По мнению заявителя жалобы, судами при рассмотрении настоящего спора были нарушены критерии пропорциональности и соразмерности судебной защиты и не соблюден баланс прав и законных интересов сторон.

До рассмотрения кассационной жалобы по существу от общества "Энергоресурс" поступили дополнения N 2 к ней, в которых заявитель, повторно ссылаясь на наличие в материалах дела достаточных доказательств, подтверждающих факт завершения строительства спорного объекта, и отсутствие в материалах дела доказательств обратного, просит суд кассационной инстанции отменить обжалуемые судебные акты и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и дополнениях к ней.

Как установлено судами и следует из материалов дела, обществу "Энергоресурс" по договору аренды для строительства магазина предоставлен земельный участок с кадастровым номером 66:54:0101007:36, адрес: Свердловская область, городской округ "Город Лесной", г. Лесной, ул. Дмитрия Васильева, земельный участок N 7.

С целью завершения строительства магазина между сторонами заключен договор аренды земельного участка от 01.10.2018 N 217/18к, зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) 03.10.2021 за N 66:54:0101007:36-66/034/2018-13.

Договор заключен сроком на три года (с 03.10.2018 по 03.10.2021) для завершения строительства.

Таким образом, ответчик реализовал свое право на однократное продление договора аренды без торгов с целью завершения строительства объекта.

На основании разрешения на строительство от 24.04.2020 N 66-316-195-2020 на земельном участке возведен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:54:0101007:1273, который, согласно сведениям ЕГРН, принадлежит ответчику на праве собственности.

В связи с окончанием срока договора аренды 29.10.2021 комиссией по установлению фактического использования земельных участков на территории городского округа "Город Лесной" проведен осмотра участка. По результатам осмотра установлено, что на участке частично возведен фундамент, установлено свайное поле, находится несколько железобетонных конструкций, начато строительство стены, по границе участка возведено металлическое ограждение.

В связи с окончанием срока договора аренды, учитывая тот факт, что строительство объекта не завершено, истец обратился в арбитражный суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с исковыми требованиями об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком реализовано право на однократное заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства, при этом строительство спорного объекта не завершено, в то время как доказательства нарушения срока строительства, связанного с действиями государственных органов или органов местного самоуправления, материалы дела не содержат.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для их отмены исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли требование удовлетворению.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, а также мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которым руководствовался суд при принятии решения (пункты 2, 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 этого Кодекса.

При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что ответчик является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:54:0101007:1273, расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером 66:54:0101007:36, степенью готовности 4 %, что следует из выписки из ЕГРН от 29.11.2021.

При этом ответчику на основании договора аренды земельного участка от 01.10.2018 N 217/18к для целей завершения строительства сроком на три года предоставлен земельный участок с кадастровым номером 66:54:0101007:36.

Согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

На основании пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных в этом пункте, одним из которых в силу подпункта 3.1 является отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила этой статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из содержания указанных норм, они применяются исключительно в отношении объектов незавершенного строительства, при этом характер спорного объекта в качестве объекта завершенного или незавершенного строительства имеет значение на момент рассмотрения по существу соответствующего дела по иску о его изъятии (то есть на момент решения судом вопроса об изъятии). Изъятие у собственника объекта, строительство которого завершено, и последующую продажу его с публичных торгов названные нормы не предполагают.

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями.

Из содержания обжалуемых судебных актов следует, что, делая вывод о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, суды основывались на том, что спорный объект является объектом незавершенного строительства, со ссылкой на представленные в материалы дела акт осмотра от 29.10.2021, совместный акт осмотра от 04.05.2022, фототаблицы от 29.10.2021, 02.03.2022 и 04.05.2022.

Дополнительно суды указали на отсутствие в материалах дела доказательств обращения ответчика в уполномоченный орган в целях получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Вместе с тем судами не учтено, что представленные в материалы дела акт осмотра от 29.10.2021, а также фототаблицы от 29.10.2021, 02.03.2022 составлены по состоянию на указанные даты, в то время как квалификация объекта в качестве объекта завершенного или незавершенного строительства для целей применения названных выше норм производится исключительно исходя из его строительных (конструктивных) характеристик на дату рассмотрения настоящего спора.

При этом суд округа признает правомерными доводы общества "Энергоресурс" о том, что акт осмотра спорного объекта от 04.05.2022, из буквального содержания которого следует, что на земельном участке расположен одноэтажный объект капитального строительства, вместе с тем не содержит сведения о том, что строительство спорного объекта не завершено, равно как и не содержит сведения о степени готовности объекта.

Наличие или отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию само по себе не является определяющим фактором в вопросе квалификации объекта как объекта завершенного или незавершенного строительства, поскольку по своему назначению такое разрешение необходимо именно для ввода объекта в эксплуатацию, до момента которого такой объект также может находиться в достроенном состоянии.

Указанный правовой подход был поддержан Верховным Судом Российской Федерации в определении от 21.10.2022 N 302-ЭС22-18603.

Из материалов дела следует, что, возражая относительно удовлетворения заявленных исковых требований и доводов истца о том, что спорный объект является объектом незавершенного строительства, ответчик заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с целью установления степени готовности объекта, в удовлетворении которого судом первой инстанции было отказано со ссылкой на представленные в материалы дела акты осмотра от 29.10.2021, 02.03.2022, 04.05.2022 и фотоматериалы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Принимая во внимание наличие в материалах дела доказательств, содержащих сведения, вызывающие сомнения в возможности установления факта неполного завершения строительных работ на спорном объекте, суд округа приходит к выводу о том, что, учитывая необходимость проверки доводов истца и возражений ответчика о степени готовности объекта на момент рассмотрения спора, требующей наличия специальных познаний, у суда первой инстанции не имелось объективных оснований для отказа в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении судебной экспертизы по делу.

При указанных обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанций о наличии на земельном участке с кадастровым номером 66:54:0101007:36 объекта незавершенного строительства и применении к спорным правоотношениям сторон положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации являются преждевременными.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судами первой и апелляционной инстанций не в полной мере установлены фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, в связи с чем обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене в соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку изложенные недостатки не могут быть устранены судом кассационной инстанции и требуют нового рассмотрения спора по существу, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении дела суду необходимо с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, и имеющихся в деле доказательств, в полной мере исследовать обстоятельства, имеющие значение для дела, в частности, устранить сомнения в возможности установления факта неполного завершения строительных работ на спорном объекте и установить степень готовности спорного объекта на момент рассмотрения настоящего спора путем проведения судебной экспертизы, по результатам которой разрешить вопрос о возможности применения к спорным правоотношениям сторон положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей изъятие спорного объекта исключительно при условии, что строительство этого объекта не было завершено, и рассмотреть дело в соответствии с нормами действующего законодательства и сложившейся судебной практики.

Руководствуясь ст.ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.06.2022 по делу N А60-65356/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2022 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.Г. Беляева

Судьи

А.С. Полуяктов И.А. Краснобаева