Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19 января 2023 г. N Ф09-8610/22 по делу N А76-42683/2020

Екатеринбург

19 января 2023 г.

Дело N А76-42683/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 января 2023 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н.Г.,

судей Суспициной Л.А., Татариновой И.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Карамовой Лилии Дамировны (далее - предприниматель Карамова Л.Д., ответчик) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.05.2022 по делу N А76-42683/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2022 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к предпринимателю Карамовой Л.Д. о взыскании задолженности по договору УЗ 008262-К-2008 от 18.07.2008 за период с 18.09.2017 по 13.10.2020 в сумме 794 411 руб.

30 коп., пени за период с 03.10.2017 по 13.10.2020 в сумме 122 360 руб.

46 коп., всего 916 771 руб. 76 коп. (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.05.2022 исковые требования Комитета удовлетворены в полном объеме, распределены судебные расходы по уплате государственной пошлины.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2022 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, предприниматель Карамова Л.Д. обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит обжалуемые судебные акты изменить, принять по делу новый судебный акт о взыскании с предпринимателя Карамовой Л.Д. в пользу Комитета задолженности по арендной плате за период с 18.09.2017 по 13.10.2020 в размере 313 597 руб. 62 коп. и пени за нарушение сроков перечисления арендной платы за период с 03.10.2017 по 13.10.2020 в размере 40 621 руб. 37 коп. По мнению заявителя жалобы, судами применено неверное значение коэффициента К1, предусмотренного для прочих видов деятельности, тогда как фактически земельный участок используется для размещения объектов торговли, в связи с чем применению подлежал коэффициент, равный 1,75 (за период с 18.09.2017 по 31.12.2018 - 0,199). Кроме того, предприниматель Карамова Л.Д. полагает, что выводы судов по делу N А76-6042/2020 не имеют преюдициального значения для рассмотрения данного спора, поскольку состав лиц в указанных делах не совпадает. Заявителем жалобы приведен собственный расчет арендной платы, в соответствии с которым арендная плата за период с 18.09.2017 по 31.12.2018 составила 181 190 руб. 46 коп., за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 - 74 123 руб. 64 коп., за период с 01.01.2020 по 13.10.2020 - 58 283 руб. 52 коп.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе в порядке, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Урал-Кар" (далее - общество "Урал-Кар") (арендатор) подписан договор от 18.07.2008 УЗ N 008262-К-2008 краткосрочной аренды земли города Челябинска (далее также - договор), согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 74:36:0604021:40 площадью 3 591 кв.м., расположенный по ул. Братьев Кашириных в Калининском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (общественно-деловая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства разноэтажного административного здания со встроенными помещениями автомагазина (пункты 1.1, 1.1.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 29.12.2011 N 2).

Согласно пункту 1.4 договора (в редакции дополнительного соглашения от 29.12.2011 N 2) в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению, что условия договора применяются к отношениям, возникшим с 01.01.2011 до 11.07.2012.

В соответствии с пунктом 2.1 договора размер арендной платы определен в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (форма N 2) на соответствующий счет, указанный прилагаемом к договору расчете. Датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на данный счет (пункт 2.2 договора).

В силу пункта 6.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 29.12.2011 N 2) за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства.

По акту приема-передачи от 29.12.2011 земельный участок площадью 3 591 кв. м передан арендатору.

Договор аренды прошёл государственную регистрацию 11.08.2008.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0604021:40 расположен объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером 74:36:0604021:454, поставленное на кадастровый учет 22.12.2012.

За предпринимателем Карамовой Л.Д. 18.09.2017 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение N 10 с кадастровым номером 74:36:0604021:887 в нежилом здании по адресу: г. Челябинск, ул. Чайковского,60. Данное помещение расположено в здании с кадастровым номером 74:36:0604021:454.

Указав, что с даты государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0604021:40, у предпринимателя Карамовой Л.Д. возникла обязанность по внесению арендной платы в размере, пропорциональном площади нежилого помещения, принадлежащего ей на праве собственности, Комитет направил в адрес данного лица претензию от 04.09.2020 N 35121 с требованием об уплате арендной платы за период с 18.09.2017 по 31.12.2019 и пени. Данная претензия осталась без удовлетворения ответчиком.

Указанный обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.

С учетом предмета и оснований заявленных исковых требований суды первой и апелляционной инстанций правомерно квалифицировали спорные правоотношения сторон как правоотношения, возникшие из договора аренды земельного участка, правовое регулирование которых осуществляется общими положениями гражданского законодательства, специальными положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7, пункта 7 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен; арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Неприменение нормативно установленного размера арендной платы за земли, начиная с даты его установления, нарушает императивность нормативных положений о регулируемой цене аренды в отношении публичных земель.

Из абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума N 73, следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

В соответствии с правовым подходом, изложенным в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016), поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввода объекта в эксплуатацию, передачи в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума N 73, в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что договор аренды от 18.07.2008 УЗ N 008262-К-2008 был заключен в 2008 году, в связи с чем в силу статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществлялось с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов (постановление главы города Челябинска от 23.08.2005 N 865-п об утверждении акта выбора земельного участка).

При этом объект, для строительства которого изначально земельный участок с кадастровым номером 74:36:0604021:40 был предоставлен обществу "Урал-Кар" по договору аренды от 18.07.2008 УЗ N 008262-К-2008, построен и введен в эксплуатацию в 2012 году.

Из материалов дела следует, что дополнительным соглашением от 29.12.2011 N 2 к договору сторонами установлен срок аренды участка до 11.07.2012.

Принимая во внимание, что продление срока договора имело место после 11.07.2012, учитывая, что положениями Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, суды первой и апелляционной инстанций в отсутствие в материалах дела доказательств отказа одной из сторон от договора, прекращения записи о зарегистрированном на основании договора обременении в Едином государственном реестре недвижимости, руководствуясь приведенными нормами и разъяснениями, правомерно пришли к выводу о том, что у ответчика с момента осуществления им государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, расположенное в нежилом здании, находящемся на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0604021:454, имеется обязанность по внесению арендной платы на условиях, установленных договором от 18.07.2008 УЗ N 008262-К-2008, в котором ответчик выступает одним из множественных арендаторов в силу закона.

Размер арендной платы по указанному договору, относящейся к категории регулируемых цен, определяется с учетом принципов, изложенных в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", в частности исходя из принципа экономической обоснованности, согласно которому арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования.

На территории Челябинской области вопросы порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, урегулированы Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО (далее - Закон N 257-ЗО).

Частью 1 статьи 1 Закона N 257-ЗО установлена следующая методика расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена: Ап = Скад х Сап : 100% х К1 х К2 х К3, где Скад - кадастровая стоимость земельного участка, Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора (в редакции Закона, действующей до 30.06.2017), К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе, К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

С 01.07.2017 редакция Закона N 257-ЗО в части содержания коэффициента К1 предусматривает данный коэффициент как учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости.

Из материалов дела усматривается, что расчет задолженности ответчика за период с 18.09.2017 по 13.10.2020 произведен истцом по методике, установленной статьей 1 Закона N 257-ЗО, а также на основании решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 (в редакции от 27.06.2017) "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска", с применением показателя коэффициента К1 - 0,665 ("прочие").

Проверив представленный истцом расчет и признав его арифметически верным, суды первой и апелляционной инстанций, в отсутствие в материалах дела доказательств погашения ответчиком задолженности по арендной плате, правомерно пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 794 411 руб. 30 коп.

Оснований для несогласия с указанными выводами у суда кассационной инстанции не имеется. Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела. Доказательств, опровергающих выводы судов, заявителем кассационной жалобы не представлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы заявителя кассационной жалобы относительно необходимости применения в расчете арендной платы коэффициента, учитывающего вид деятельности предпринимателя Карамовой Л.Д. - сдача имущества в аренду, равно как и конечного арендатора (индивидуального предпринимателя Гафурова М.Х.) - розничная торговля непродовольственными товарами, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и надлежащим образом им отклонены на основании следующего.

С учетом системного толкования положений статей 7, пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции правомерно указал на то, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенным в кадастр, при этом изменение вида разрешенного использования возможно только путем внесения изменений в договор аренды земельного участка, а использование арендатором земельного участка в соответствии с иным видом разрешенного использования, то есть для иных целей, чем предусмотрено договором, является нарушением договорного обязательства и требований закона.

Учитывая, что в соответствии с пунктом 35 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в случае, если земельный участок предназначен для строительства или реконструкции зданий, сооружений, использование такого земельного участка для эксплуатации указанных зданий, сооружений может осуществляться без внесения изменений в правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на такой земельный участок, суд апелляционной инстанции правомерно отметил, что деятельность собственника нежилых помещений, которому земельный участок предоставлен в аренду для эксплуатации данных помещений в соответствии с их назначением, по сдаче помещений внаем (аренду) с фактическим видом деятельности на земельном участке непосредственной связи не имеет, вследствие чего при расчете арендной платы за земельный участок подлежит применению коэффициент, соответствующий виду деятельности арендатора нежилых помещений.

Принимая во внимание, что Решением Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 (в редакции от 27.06.2017) "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска" для соответствующего вида разрешенного использования земельного участка не установлен показатель коэффициента К1, суд апелляционной инстанции обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции о правомерности примененного истцом в расчете с 18.09.2017 показателя коэффициента К1 "прочие".

Суд кассационной инстанции соглашается с указанием судов первой и апелляционной инстанций, что положения части 1 статьи 1 Закона N 257-ЗО не позволяют дать иное толкование порядку применения коэффициента К1, в силу чего доводы предпринимателя Карамовой Л.Д. о необходимости применения показателя коэффициента К1 исходя из осуществляемого вида деятельности на земельном участке и применения показателя, соответствующего виду деятельности - "сдача в аренду недвижимого имущества" признаются судом округа необоснованными.

О наличии спора по кадастровой стоимости участка и применению иных показателей расчета, сторонами не заявлено.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 03.10.2017 по 13.10.2020 в сумме 122 360 руб. 46 коп.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения обязательств является неустойка.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Пунктом 6.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 29.12.2011 N 2) установлено, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства.

Проверив расчет, представленный истцом и признав его арифметически верным, установив факт нарушения ответчиком обязательств по своевременному внесению арендных платежей, суды правомерно пришли к выводу о наличии оснований для привлечения ответчика к имущественной ответственности в виде уплаты истцу пени в сумме 122 360 руб. 46 коп.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются по основаниям, указанным в мотивировочной части настоящего постановления. Указанные доводы являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. При этом заявитель фактически выражает лишь несогласие с произведенной судом оценкой доказательств и просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.05.2022 по делу N А76-42683/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Карамовой Лилии Дамировны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.Г. Беляева

Судьи

Л.А. Суспицина И.А. Татаринова