Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 31 января 2023 г. N Ф09-9553/22 по делу N А60-12213/2022

Екатеринбург

31 января 2023 г.

Дело N А60-12213/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 января 2023 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Рябовой С.Э., Беляевой Н.Г.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Куб-Ек" на решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.07.2022 по делу N А60-12213/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью "Куб-Ек" - Подольский Ю.Д. (доверенность от 25.02.2022), Устюгова А.В. (доверенность от 25.02.2022).

Общество с ограниченной ответственностью "Куб-Ек" (далее - истец по первоначальному иску, общество "Куб-Ек", заявитель жалобы) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Маркет.Операции" (далее - ответчик по первоначальному иску, общество "Маркет.Операции") о взыскании задолженности по предварительному договору о заключении договора аренды от 24.09.2021 за период с 01.11.2021 по 31.01.2022 в размере 2 132 417 руб. 28 коп., пени в размере 35 637 руб. 66 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1158 руб. 07 коп. (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 23.05.2022 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск общества "Маркет.Операции" о взыскании с общества "Куб-Ек" 6 092 620 руб. 80 коп. суммы обеспечительного платежа, 3 289 808 руб. операционных расходов, 2 191 404 руб. 41 коп. переменной части арендной платы.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04.07.2022 первоначальный иск удовлетворен частично: с общества "Маркет.Операции" в пользу общества "Куб-Ек" взыскано 1158 руб. 07 коп. пени, 18 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен: с общества "Куб-Ек" в пользу общества "Маркет.Операции" взыскано 11 573 833 руб. 20 коп. долг, 76 984 руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В результате зачета первоначального и встречного иска с общества "Куб-Ек" в пользу общества "Маркет.Операции" взыскано 11 572 675 руб. 13 коп. долга, 76 966 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2022 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе обществом "Куб-Ек", ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение.

Заявитель жалобы утверждает, что спорный договор аренды является смешанным, поскольку сочетает в себе элементы предварительного договора (в части обязательства сторон заключить основной договор) и договора аренды (в части предоставления доступа на объект и внесения арендной платы). Податель жалобы поясняет, что ответчик фактически пользовался предоставленным в аренду объектом в период с 24.09.2021 по 03.02.2022, соответственно, внесение арендной платы за пользование помещением до заключения основного договора не является неосновательным обогащением арендодателя. По мнению заявителя, отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречный иск, суды допустили безвозмездное пользование арендатором спорным помещением. Выводы судов о том, что объект аренды не введен в гражданский оборот, поскольку строительство не завершено, кассатор считает необоснованными, поскольку отсутствие разрешения на ввод эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендодателю само по себе не влечет недействительности договора аренды. При этом заявитель также ссылается на отсутствие вины арендодателя в задержках, связанных со строительством объекта и ввода в эксплуатацию. Более того, общество "Куб-Ек" указывает на противоречивость поведения общества "Маркет.Операции", которое продолжало пользоваться объектом аренды уже после истечения срока заключения основного договора несмотря на то, что основной договор не был заключен, а впоследствии досрочно отказалось от предварительного договора аренды уведомлением от 27.01.2022. Согласно доводам заявителя факт пользования обществом "Маркет.Операции" объектом аренды после истечения срока заключения основного договора аренды давало обществу "КубЕк" основания полагать, что срок заключения основного договора аренды продлен, в связи с чем предложение о заключении основного договора не было направлено.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Маркет.Операции" просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, установленном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, 24.09.2021 между обществом "Куб-Ек" (арендодатель) и обществом "Маркет.Операции" (арендатор) подписан предварительный договор о заключении договора аренды, согласно условиям которого стороны обязуются не позднее 31.10.2021 подписать договор аренды в отношении объекта аренды - помещения в здании склада по адресу: Россия, Свердловская область, г. Екатеринбург, восточнее р. Кольцово на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0610005:12, общей площадью 6 634 кв. м, в том числе: склад 3 871 кв. м, мезонин 1310 кв. м, офисные помещения 1295 кв. м, и прилегающей территории, в форме и на условиях, согласованных сторонами и изложенных в Приложении N 1 к предварительному договору.

Предварительный договор вступает в силу с даты его подписания уполномоченными представителями сторон и действует до 30.01.2022, но в любом случае до исполнения сторонами принятых на себя обязательств (пункт 2.1).

Согласно пункту 1.3 предварительного договора арендодатель обязуется не позднее 24 сентября предоставить объект аренды и прилегающую территорию по акту доступа, на основании которого арендодатель предоставляет арендатору возможность беспрепятственного доступа в любое время в помещения объекта аренды, для выполнения работ указанных в пункте 1.4 договора.

Акт доступа был подписан сторонами 24.09.2021.

В силу абзаца 11 пункта 1.5 предварительного договора с даты предоставления доступа к объекту аренды в соответствии с положениями пункта 1.3 предварительного договора и до момента подписания между сторонами акта приема-передачи в рамках договора аренды, ответчик обязался вносить следующие платежи:

- обеспечительный платеж в размере 5 077 184 руб., кроме того НДС 20%. Стороны договорились, что после подписания договора аренды обеспечительный платеж по настоящему договору будет засчитан в счет обеспечительного платежа по основному договору аренды.

- операционные расходы в размере 100 руб., кроме того НДС 20% из расчета за один квадратный метр помещения объекта аренды в месяц. Операционные расходы оплачиваются ежемесячными авансовыми платежами не позднее 25 числа календарного месяца, предшествующего месяцу, за который осуществляется оплата, на основании счетов арендодателя. Первый авансовый платеж осуществляется не позднее 5 пяти рабочих дней с даты подписания настоящего договора.

В соответствии с пунктом 1.5.1 предварительного договора постоянная часть арендной платы определяется из расчета 392 руб. 00 коп., кроме того НДС 20% за 1 кв. м помещения в месяц. При этом арендная плата начисляется, но не уплачивается арендодателю до момента заключения основного договора аренды (пункт 4.4.4 договора).

Переменная часть арендной платы включает в себя оплату за коммунальные услуги и соответствует расходам по обеспечению объекта и прилегающей территории электроэнергией, тепловой энергией, водоснабжением и водоотведением фактически потребленных арендатором (пункт 1.5.2 договора).

В связи с тем, что основной договор аренды по истечении срока действия предварительного договора между сторонами не заключен, доступ ответчика в помещение прекращен по акту от 31.01.2022.

Ссылаясь на то, что объект передан ответчику по акту с 24.09.2021 и использовался им по 31.01.2022, у ответчика возникла обязанность по внесению постоянной части арендной платы за период с ноября 2021 года по январь 2022 года, общество "Куб-Ек" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Общество "Маркет.Операции", в свою очередь, возражает против заявленных требований, полагая, что истец неосновательно удерживает обеспечительный платеж, операционные расходы и переменную часть арендной платы, перечисленные им во исполнение предварительного договора, обратилось в суд первой инстанции со встречным иском.

Удовлетворяя первоначальный иск частично, установив, что между сторонами не подписан договор аренды и акт приема-передачи объекта, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для взыскания с общества "Маркет.Операции" арендной платы и пени, при этом взыскав проценты за пользовании чужими денежными средствами в размере 1158 руб. 07 коп. Встречные исковые требования признаны судом первой инстанции обоснованными в силу прекращения предварительного договора аренды, отсутствия основания для удержания истцом перечисленных ответчиком сумм в качестве обеспечительного платежа, операционных расходов и переменной части арендной платы.

Апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал и отклонил ссылку общества "Куб-Ек" на абзац 1 пункта 4.7 договора, а также доводы о том, что сторонами не предусмотрена ситуация, при которой основной договор не будет заключен по не зависящим от обеих сторон причинам, и указал, что в рассматриваемом случае незаключение договора аренды в оговоренный сторонами срок связано с задержками строительства объекта и ввода в эксплуатацию, что в любом случае не могло зависеть от арендатора. При этом согласование конкретного срока передачи объекта в аренду означает, что при определении указанного срока арендодатель мог и должен был учесть реальную возможность завершения строительства и ввода в эксплуатацию с регистрацией прав. Суд апелляционной инстанции отметил отсутствие в материалах дела доказательств незаконности действий каких-либо органов, что повлекло несвоевременный ввод в эксплуатацию объекта.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли требование удовлетворению.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, а также мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которым руководствовался суд при принятии решения (пункты 2, 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Поскольку иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (подпункт 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", в предмет доказывания по данным спорам входят следующие обстоятельства: факт получения (использования) ответчиком имущества, принадлежащего истцу; факт пользования ответчиком этим имуществом; размер переданного имущества; период пользования спорным имуществом в целях определения размера неосновательного обогащения.

Бремя доказывания указанных обстоятельств, в силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возлагается на истца, а недоказанность хотя бы одного из названных обстоятельств влечет за собой отказ в удовлетворении исковых требований.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В силу пункта 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По общему правилу, установленному в пункте 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Обращаясь в арбитражный суд с первоначальным иском, ООО "Куб-Ек" сослалось на пользование ответчиком в период с 24.09.2021 по 31.01.2022 объектом истца в отсутствие внесения постоянной части арендной платы за указанный период.

При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено, что предварительный договор заключен на срок до 30.01.2022 (пункт 2.1).

Из материалов дела следует, что на момент заключения предварительного договора объект аренды в гражданский оборот введен не был в связи с тем, что строительство объекта аренды не завершено.

Впоследствии ввиду задержек, связанных со строительством объекта аренды, его ввода в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности истца на объект аренды, стороны не подписали договор аренды в срок, установленный пункте 1.1 предварительного договора.

Материалами дела также подтверждается, что 31.01.2022 стороны подписали акт о прекращении доступа.

Согласно пункту 4.4.4 предварительного договора от 24.09.2021 в случае, если договор аренды не будет подписан сторонами в срок, согласованный в пункте 1.1 названного договора по причине необоснованного уклонения арендодателя от подписания договора аренды, арендатор вправе требовать от арендодателя уплаты штрафной нестойки в размере трех обеспечительных платежей. Стороны пришли к соглашению, что в случае невозможности заключения договора аренды вследствие действия либо бездействия органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также действий третьих лиц, арендатор не вправе требовать уплаты штрафной неустойки. При этом арендодатель обязуется приложить все усилия для исполнения обязательств по предварительному договору в установленные сроки. В случае увеличения сроков заключения основного договора аренды по указанным обстоятельствам, арендодатель предоставляет скидку по оплате арендной платы в размере 10% от постоянной части арендной платы на период с 31.10.2021 до фактической даты заключения основного договора аренды, но не позднее 31.01.2022. При этом арендная плата начисляется, но не уплачивается арендодателю до момента заключения основного договора аренды.

В соответствии с абзацем 2 пункта 4.7 предварительного договора от 24.09.2021 арендодатель заверяет и подтверждает арендатору, что в случае не подписания договора аренды, по причинам, не зависящим от арендатора, все произведенные арендатором платежи в рамках настоящего договора подлежат возмещению арендатору арендодателем.

Истолковав пункт 4.4.4 предварительного договора, суды признали первоначальные требования общества "Куб-Ек" необоснованными в связи с отсутствием необходимости внесения арендной платы до момента заключения основного договора аренды ввиду незаключения сторонами основного договора аренды.

В силу положениям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", следует, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно условиям предварительного договора (абзац 11 пункт 1.5) с даты предоставления доступа к объекту аренды в соответствии с положениями п. 1.3 предварительного договора и до момента подписания между сторонами акта приема-передачи в рамках договора аренды, ответчик обязался вносить следующие платежи:

- обеспечительный платеж в размере 5 077 184 руб., кроме того НДС 20%. Стороны договорились, что после подписания договора аренды обеспечительный платеж по настоящему договору будет засчитан в счет обеспечительного платежа по основному договору аренды.

- операционные расходы в размере 100 руб., кроме того НДС 20% из расчета за один квадратный метр помещения объекта аренды в месяц. Операционные расходы оплачиваются ежемесячными авансовыми платежами не позднее 25 числа календарного месяца, предшествующего месяцу, за который осуществляется оплата, на основании счетов арендодателя. Первый авансовый платеж осуществляется не позднее 5 пяти рабочих дней с даты подписания настоящего договора.

В соответствии с пунктом 1.5.1 предварительного договора постоянная часть арендной платы определяется из расчета 392 руб. 00 коп., кроме того, НДС 20% за 1 кв. м помещения в месяц. При этом арендная плата начисляется, но не уплачивается арендодателю до момента заключения основного договора аренды (пункт 4.4.4 договора).

Переменная часть арендной платы включает в себя оплату за коммунальные услуги и соответствует расходам по обеспечению объекта и прилегающей территории электроэнергией, тепловой энергией, водоснабжением и водоотведением фактически потребленных арендатором (пункт 1.5.2 договора).

При вынесении обжалуемых судебных актов об отказе в удовлетворении первоначального иска суды двух инстанций пришли к выводу о том, что условиями предварительного договора не предусмотрена обязанность внесения арендной платы, поскольку стороны не подписали договор аренды в отношении объекта аренды и не подписали акт приема-передачи объекта аренды в рамках договора аренды, в связи с чем оснований для взыскания с ответчика задолженности по оплате постоянной части аренды, предусмотренной пунктом 1.5.1 предварительного договора, и пени не имеется.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции не может согласиться с изложенными выводами, поскольку приведенное судами толкование пункта 4.4.4 предварительного договора при фактическом пользовании обществом "Маркет.Операции" спорного объекта исключает необходимость уплату арендных платежей.

Суды признали, что завершение строительства объекта аренды и государственная регистрация права собственности истца на объект аренды произошли после истечения срока действия предварительного договора (18.03.2022), находится вне контроля арендатора, и пришли к выводу, что договор аренды не был заключен по причинам, не зависящим от арендатора.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Из обжалуемых судебных актов не следует, что вина арендодателя/арендатора в задержках, связанных со строительством объекта и вводом его в эксплуатацию, установлена судами, к административной ответственности, предусмотренной частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, стороны не привлекались. Доказательств незаконности действий органов государственной власти, органов местного самоуправления, что повлекло несвоевременный ввод в эксплуатацию объекта, материалы дела также не содержат. Иного из материалов дела не усматривается.

Между тем само по себе отсутствие введения объекта в эксплуатацию не исключает возможность пользоваться объектом и не влечет недействительность договора в части предоставления объекта в пользование. Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается факт пользования обществом "Маркет.Операции" спорным объектом до заключения основного договора.

На основании статьи 423 Гражданского кодекса договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным (пункт 1). Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления (пункт 2).

Согласно пункту 3 статьи названной статьи в гражданских отношениях действует презумпция возмездности договора, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

При этом в соответствии с пунктом 4 статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями.

Поскольку суды пришли к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика задолженности по оплате постоянной части аренды, предусмотренной пунктом 1.5.1 предварительного договора, ввиду отсутствия обязанности внесения арендной платы, а безвозмездная передача обществом "Куб-Ек" своего имущественного права обществу "Маркет.Операции" является ничем иным как дарением (статья 572 Гражданского кодекса Российской Федерации), а дарение в отношениях между юридическими лицами - коммерческими организациями запрещено (пункт 4 статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации), то судам следовало дать оценку допускаемому при таком толковании дарению между субъектами предпринимательской деятельности, запрещенному положениями подпункта 4 пункта 1 статьи 575 названного Кодекса.

Однако в ходе судебного разбирательства и при вынесении обжалуемых судебных актов судами не исследовался вопрос о намерении арендодателя освободить арендатора от соответствующих платежей, оценка действительности пункта 4.4.4 предварительного договора на предмет соответствия пункту 4 статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации судами также не дана.

Кроме того, судами не выявлена воля сторон и не дано буквальное толкование условий договора в системе с другими условиями. Так, в соответствии с абзацем 2 пункта 4.7 предварительного договора от 24.09.2021 все произведенные арендатором платежи в рамках настоящего договора подлежат возмещению арендатору арендодателем. Согласно абзацу 11 пункта 1.5 договора ответчик обязался вносить обеспечительный платеж, операционные расходы. Однако по условиям договора арендная плата начисляется, но не уплачивается арендодателю до момента заключения основного договора аренды (пункт 4.4.4 договора). Соответственно, судам следовало, исходя из буквального толкования условий договора, выявить, на что была направлена воля сторон при согласовании пункта 4.7 договора: возмещению арендатору арендодателем подлежат уплаченные обеспечительный платеж и операционные расходы или волей сторон охватывалась также освобождение арендатора от уплаты начисленной и не уплаченной арендной платы.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции не может признать вынесенные по настоящему делу судебные акты обоснованными, основанными на полном установлении всех имеющих значение для дела обстоятельств.

Принимая во внимание, что при толковании условий пункта 4.4.4 предварительного договора от 24.09.2021 судами допущено нарушение правил толкования, предусмотренных статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное толкование повлекло принятие неправильных судебных актов, поскольку изложенные обстоятельства имеют правовое значение для рассмотрения как первоначальных, так и встречных исковых требований, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов в соответствии с частями 1-3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении суду необходимо с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, и имеющихся в нем доказательств, принимая во внимание буквальное толкование пункта 4.7 предварительного договора от 24.09.2021, установить все обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения первоначальных и встречных исковых требований, дать надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, а также исследовать и дать оценку всем представленным в материалы дела доказательствам в их совокупности и рассмотреть дело в соответствии с требованиями действующего законодательства и сложившейся судебной практики.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.07.2022 по делу N А60-12213/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2022 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.В. Лазарев

Судьи

С.Э. Рябова Н.Г. Беляева