Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28 февраля 2023 г. N Ф09-10073/22 по делу N А07-26110/2021

Екатеринбург

28 февраля 2023 г.

Дело N А07-26110/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 февраля 2023 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Суспициной Л.А., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа города Стерлитамак Республики Башкортостан (далее - Администрация) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.06.2022 по делу N А07-26110/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2022 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью "Гранат" (далее - общество "Гранат") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 417,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Стерлитамак, ул. Дружбы, д.17а, с рассрочкой платежа на семь лет, с начислением процентов, равных 1/3 ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации, действующей в соответствующий период, в случае неисполнения решения суда.

В свою очередь Администрация обратилась в суд со встречным исковым заявлением к обществу "Гранат" о расторжении договора аренды N 71 от 28.05.2019 нежилого помещения на 1 этаже МКД, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Дружбы, д.17А, общей площадью 417,6 кв. м, заключенный между Администрацией и обществом "Гранат", об обязании освободить и вернуть нежилое помещение по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.06.2022 первоначальные исковые требования общества "Гранат" удовлетворены частично. Суд признал отказ Администрации в реализации преимущественного права общества "Гранат" на приобретение арендуемого муниципального имущества, выраженный в письме N 16-6893 от 11.08.2021, незаконным. В качестве способа восстановления права суд обязал Администрацию совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). В остальной части первоначальных требований отказано. С Администрации в пользу общества "Гранат" взыскано 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении встречных исковых требований Администрации отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2022 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, Администрация обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований. Заявитель указал, что выраженный Администрацией в письме от 11.08.2021 N 16-6893 отказ в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого объекта мотивирован тем, что нежилое помещение, в состав которого входит арендуемая обществом "Гранат" площадь 417,6 кв. м, в соответствии с решением Совета городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан от 25.02.2009 N 2-14/17з включено в Перечень муниципального имущества городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Более того, спорное нежилое помещение не разграничено, не имеет отдельного кадастрового номера и входит в состав помещения с кадастровым номером 02:56:040204:2613 общей площадью 783,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Стерлитамак, ул. Дружбы, д. 17 А. Кроме того, Администрацией 06.08.2021 и 11.11.2021 произведены осмотры спорного помещения, в результате которых установлено, что помещение фактически не используется по назначению, находится в неудовлетворительном состоянии, что ставит под угрозу сохранность самого арендуемого объекта и здания многоквартирного жилого дома, в котором располагается арендуемое помещение. Однако указанные акты необоснованно не приняты судами во внимание. Между тем указанные обстоятельства являются основанием для расторжения договора аренды и освобождения нежилого помещения.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Гранат" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 28.05.2019 между обществом "Гранат" (арендатор) и Администрацией (арендодатель) заключен договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 71, согласно которому арендатор принял во временное владение и пользование следующий объект, входящий в состав муниципальной казны городского округа город Стерлитамак: нежилое помещение на 1 этаже МКД (часть помещения 02:56:040204:2613, комнаты на п/п 1-28), расположенный по адресу: г. Стерлитамак, ул. Дружбы, 17а, площадью 417,6 кв. м, для использования: иные виды деятельности.

Согласно пункту 1.2 договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более). Условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.06.2019, и действуют по 31.05.2024 в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации. Продление договора аренды на неопределенный срок по истечении срока действия договора не допускается.

Дополнительным соглашением N 1 от 30.05.2019 к Договору N 71 от 28.05.2019 внесены изменения, вместо слова "нежилое помещение на 1 этаже МКД (часть помещения 02:56:040204:2613, комнаты на 1/п 1-28), общей площадью 417,6 кв.м." заменено на "нажилое помещение на 1 этаже МКД, (часть помещения 02:56:040204:2613, NN поэтажном плане с по 13), общей площадью 447,6 кв.м."

Срок аренды помещения устанавливается с 01.06.2019 по 31.05.2014 года (пункт 1.2. договора).

Договор вступает в силу с момента подписания сторонами (пункт 2.1 договора).

Пунктом 2 договора N 71 предусмотрена обязанность арендатора использовать арендуемый объект исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.1 договора: соблюдать в арендуемых помещениях требования надзорных и контролирующих органов, а также отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности арендатора и арендуемого им объекта; содержать объект и прилегающую к нему территорию в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, а также постоянно поддерживать в надлежащем состоянии фасад здания

Пунктом 5.2.2 договора закреплено право арендодателя при фактическом неиспользовании объекта более одного месяца.

По акту приема-передачи от 01.06.2019 объект недвижимости передан арендатору.

Общество "Гранат" 23.07.2021 обратилось в Администрацию с заявлением о рассмотрении вопроса о праве приобретения арендуемого нежилого помещения общей площадью 447 кв. м, расположенного по адресу: г. Стерлитамак, ул. Дружбы д. 17А на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Письмом от 11.08.2021 N 16-6893 Администрация сообщила, что не имеет прямого обязательства на совершение предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ действий в отношении нежилого помещения по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Дружбы, д. 17а, общей площадью 783,9 кв. м, в состав которого входит арендуемая обществом "Гранат" площадь 417,6 кв. м, в соответствии с решением Совета городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан от 25.02.2009 N 2-14/17з включено в Перечень муниципального имущества городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Общество "Гранат", не согласившись с отказом от 11.08.2021 N 16-6893, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Возражая против заявленных обществом "Гранат" требований Администрация обратилась с встречным требованием о расторжении договора аренды N 71 от 28.05.2019 нежилого помещения на 1 этаже МКД, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул.Дружбы, д.17А, общей площадью 417,6 кв. м, заключенного между Администрацией и обществом "Гранат", об обязании освободить и вернуть нежилое помещение по акту приема-передачи.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что актами осмотра от 06.08.2021 и 11.11.2021 установлено, что спорное помещение, расположенное по адресу: г. Стерлитамак, ул. Дружбы, 17А, в нарушение п. 2.2.13 договора аренды N 71 от 28.05.2019 фактически не используется, арендуемый объект находится в ненадлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования частично, суды пришли к выводу о необоснованности отказа Администрации в реализации обществом преимущественного права на выкуп вышеуказанного арендуемого объекта, приняв во внимание, что общество "Гранат" отвечает требованиям статьи 3 Закона N 159-ФЗ для реализации такого преимущественного права. Требование о начислении процентов, равных 1/3 ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации, действующей в соответствующий период в случае неисполнения решения суда, признано судами не подлежащим удовлетворению, поскольку по характеру спорных правоотношений обязанности носят не гражданско-правовой, а административно-правовой характер и, соответственно, в отношении данных обязанностей присуждение судебной неустойки не предусмотрено действующим законодательством.

Установив факт незаконного отказа Администрации в реализации преимущественного права общества "Гранат" на приобретение арендуемого муниципального имущества, требования Администрации о расторжении договора на 10.08.2021 (дата направление претензии) судами признаны необоснованными.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Заявитель обратился в суд с требованиями в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматриваются споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения. При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями.

В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие 2-х условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Из буквального толкования положений части 4 статьи 200, статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что основанием для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, должностного лица является совокупность двух необходимых условий: несоответствие данного ненормативного правового акта закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

На основании статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно статье 9 Закона N 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано по инициативе субъектов малого и среднего предпринимательства, соответствующих требованиям, установленным статьей 3 данного Закона.

В силу части 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Из материалов дела следует и судами установлено, что общество "Гранат" соответствует требованиям, установленным в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

Арендуемое имущество на день подачи заявления находилось во временном владении и пользовании общества "Гранат" непрерывно в течение более двух лет в соответствии с договором аренды N 71 от 28.05.2019.

Задолженность по арендной плате за спорное имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления, отсутствовала.

Как следует из содержания оспариваемого отказа, в качестве основания в реализации преимущественного права на выкуп арендованного им имущества Администрацией указано на то, что нежилое помещение, в состав которого входит арендуемая обществом "Гранат" площадь 417,6 кв. м, в соответствии с решением Совета городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан от 25.02.2009 N 2-14/17з включено в Перечень муниципального имущества городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Более того, спорное нежилое помещение не разграничено, не имеет отдельного кадастрового номера и входит в состав помещения с кадастровым номером 02:56:040204:2613 общей площадью 783,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Стерлитамак, ул. Дружбы, д. 17 А.

Между тем, вопреки доводам заявителя, судами обоснованно указано, что в целях соблюдения баланса между интересами поддержки малого и среднего предпринимательства и самостоятельностью местного самоуправления в распоряжении муниципальной собственностью, федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (статья 18 Закона N 209-ФЗ).

Между тем, доказательств включения спорного помещения в такой перечень до издания Закона N 159-ФЗ, Администрацией суду представлено не было.

Как верно отмечено судами, арендуемое обществом "Гранат" имущество включено в Перечень 25.02.2009, то есть после опубликования Закона N 159-ФЗ (25.07.2008). Такие действия нарушают права и законные интересы заявителя, создают ему препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности и направлены на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа этого имущества, предоставленного данным Законом.

Таким образом, вывод судов о том, что обществом "Гранат" соблюдены все условия, установленные Законом N 159-ФЗ для возникновения у него права на выкуп арендованного имущества, является правильным, а оспариваемый отказ в приобретении обществом "Гранат" в собственность арендуемого имущества, не соответствует Закону N 159-ФЗ и нарушает права и законные интересы заявителя.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

При этом суд не связан требованием заявителя о способе устранения его нарушенных прав и может самостоятельно сформулировать соответствующий способ с учетом действующего законодательства и установленных им фактических обстоятельств по делу.

В качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя суды правомерно указали на обязание Администрации совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Поскольку по характеру спорных правоотношений, обязанности носят не гражданско-правовой, а административно-правовой характер, в отношении которых присуждение судебной неустойки не предусмотрено действующим законодательством, суды отказали в удовлетворении требования общества "Гранат" о начислении процентов равных 1/3 ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации, действующей в соответствующий период в случае неисполнения решения суда. В указанной части судебные акты заявителем не обжалуются и кассационная жалоба соответствующих доводов не содержит.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что 06.08.2021 Администрации городского округа город Стерлитамак был осуществлен выезд и осмотр помещения, расположенного по адресу: г. Стерлитамак, ул. Дружбы, 17а, общ. пл.417,6 кв.м, о чем составлен акт, в котором указано, что помещение не используется по назначению, находится в неудовлетворительном состоянии.

Истец 11.11.2021 повторно осуществил выезд и осмотр помещения, по результатам которого оставлен акт осмотра, в котором указано, что вышеуказанное помещение арендатором не используется.

Факты, отраженные в актах осмотра помещения, послужили основанием для обращения истца в суд со встречным исковым заявлением о расторжении договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 71 от 28.05.2019.

Отказывая в удовлетворении встречных требований Администрации о расторжении договора аренды N 71 от 28.05.2019 нежилого помещения на 1-м этаже МКД, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Дружбы, д.17А, общей площадью 417,6 кв. м, заключенного между Администрацией и обществом "Гранат", об обязании освободить и вернуть нежилое помещение по акту приема-передачи, суды обоснованно руководствовались следующим.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Перечень оснований к досрочному расторжению договора аренды по требованию арендодателя определен пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Пунктом 2 этой статьи предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

В соответствии с пунктом 2.2 договора арендатор обязуется в том числе: использовать арендуемый объект исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.1 договора; соблюдать в арендуемых помещениях требования надзорных и контролирующих органов, а также отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности арендатора и арендуемого им объекта; содержать объект и прилегающую к нему территорию в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, а также постоянно поддерживать в надлежащем состоянии фасад здания.

В обоснование встречных требований истец указывал, что 06.08.2021, 11.11.2021 Администрацией осуществлен выезд и осмотр помещения, расположенного по адресу: г. Стерлитамак, ул. Дружбы, 17а, общей площадью 417,6 кв. м, о чем составлены акты, в которых указано, что помещение не используется по назначению, находится в неудовлетворительном состоянии, представлены фото.

Между тем доказательств пользования обществом "Гранат" имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, кроме составленных в одностороннем порядке актов обследования помещения Администрацией не представлено (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Возражая против встречных требований общество "Гранат" указывало, что в спорном помещении производится ремонт (без перепланировки и прокладывания срытых и открытых проводок). Нареканий со стороны противопожарных, санитарных, газовых, электрических, водоснабжающих организаций в адрес общества не поступало. На момент обращения (23.07.2021) с заявлением о рассмотрении вопроса о праве приобретения арендуемого нежилого помещения на основании Закона N 159-ФЗ и ответа администрации замечаний, изложенных при рассмотрении настоящих встречных требований, не имелось.

Учитывая установленный факт незаконного отказа Администрации в реализации преимущественного права общества "Гранат" на приобретение арендуемого муниципального имущества, выраженного в письме N 16-6893 от 11.08.2021, возникшего 23.07.2021, суды пришли к верному выводу о необоснованности требований Администрации о расторжении договора на 10.08.2021 (дата направление претензии).

При таких обстоятельствах судами правомерно не установлено оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

Довод заявителя о том, что спорное нежилое помещение не разграничено, не имеет отдельного кадастрового номера и входит в состав помещения с кадастровым номером 02:56:040204:2613 общей площадью 783,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Стерлитамак, ул. Дружбы, д. 17 А, в связи с чем оспариваемый отказ в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого объекта, оформленный письмом от 11.08.2021 N 16-6893, является правомерным, судом кассационной инстанции отклоняется ввиду следующего.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъясняется возможность реализации права на приобретение и последующее заключение договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения, но лишь при условии, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, реализация преимущественного права выкупа арендуемого помещения применительно к частям помещений допускается при условии, что такую часть помещения в целях заключения договора купли-продажи недвижимого имущества можно обособить. При этом, Закон N 159-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

Таким образом, учитывая обособленность нежилого помещения, являющегося предметом по договору аренды, указанное в оспариваемом отказе в реализации законного права общества на приватизацию вышеуказанного имущества такое основание как несформированность спорного помещения в виде самостоятельного объекта недвижимости, является несостоятельным и противоречащим нормам действующего законодательства. При этом при рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанциях заявителем кассационной жлобы не оспаривался факт того, что предметом договора аренды являлось обособленное помещение.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются по основаниям, указанным в мотивировочной части настоящего постановления. Указанные доводы являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически ссылается не на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.06.2022 по делу N А07-26110/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации городского округа города Стерлитамак Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

Л.А. Суспицина В.А. Купреенков