Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22 июня 2023 г. N Ф09-7576/18 по делу N А76-12873/2018

Екатеринбург

22 июня 2023 г.

Дело N А76-12873/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 июня 2023 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Павловой Е. А.,

судей Шершон Н. В., Артемьевой Н. А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Романовой А.М. рассмотрел в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи кассационную жалобу Тетеревой Зинфиры Канивовны на определение Арбитражного суда Челябинской области от 14.06.2022 по делу N А76-12873/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании в здании Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда приняли участие:

представитель акционерного общества "Россельхозбанк" (далее - общество "Россельхозбанк") - Кропачева М.В. (паспорт, доверенность от 25.08.2020);

представитель акционерного общества "Уральский Промышленный Банк" (далее - общество "Уральский Промышленный Банк") - Говорливых Н.В. (паспорт, доверенность 11.01.2023);

представитель конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью коммерческо-производственная фирма "СДС" Саитгареева Рустэма Фаритовича (далее - управляющий) - Назарова Н.А. (паспорт, доверенность от 12.09.2022).

Представленны через систему "Мой Арбитр" отзывы на кассационную жалобу управляющего, общества "Уральский Промышленный Банк", общества "Россельхозбанк" приобщается к материалам кассационного производства ввиду заблаговременного направления их лицам, участвующим в деле (статья 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2019 общество КПФ "СДС" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Менькова Ольга Григорьевна.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 02.06.2021 Менькова О.Г. освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 28.06.2021 конкурсным управляющим утвержден Саитгареев Р.Ф.

Конкурсный кредитор Маковей Александр Андреевич 04.03.2021 обратился в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий по порядку продажи имущества должника.

Единственный участник должника Тетерева Зинфира Канивовна обратилась в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий относительно порядка продажи имущества должника, утверждении предложения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника в редакции, утвержденной собранием кредиторов, с учетом предложенных ею изменений.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 10.08.2021 по ходатайству Тетеревой З.К. обособленные споры Маковея А.А. и Тетеревой З.К. объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 14.06.2022 в удовлетворении заявлений Тетеревой З.К. и Маковея А.А. отказано, утверждено Положение о порядке продажи имущества должника в редакции, утвержденной 18.02.2021 собранием кредиторов и залоговым кредитором.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2023 определение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Тетерева З. К. просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает, что судами не дана оценка доводам заявителя о необоснованности и несоответствии требованиям законодательства заключения судебной экспертизы; отмечает, что полученное по делу заключение эксперта не отвечало критериям определенности и проверяемости, в свою очередь Тетерева З.К. с выводами, отраженными в заключении экспертов не согласилась, представила аналитическое исследование от 12.05.2022 N 2-0415/1 по рецензированию заключения экспертов от 25.04.2022, выполненное обществом с ограниченной ответственностью "Интеллектинвестсервис"; полагает, что судом апелляционной инстанции необоснованно было отказано Тетеревой З.К. в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы по определению рыночной стоимости имущества должника; настаивает, что проведение по делу судебной экспертизы являлось единственным способом установления соответствия начальной цены продажи имущества его рыночной цене; отмечает, что в деле имелись доказательства того, что рыночная стоимость имущества гораздо выше (справка N Ч20-04-0266Э от 22.04.2020, заключение специалиста (рецензия) N 02-03/21/0028 от 09.02.2021, аналитическое исследование N2-0415/1 от 12.05.2022).

Заявитель кассационной жалобы указывает, что предложение к продаже имущества единым лотом сужает круг потенциальных покупателей и не позволяет получить максимально возможную цену продаваемого имущества; отмечает, что участников рынка недвижимости, готовых приобрести целый офисный комплекс площадью порядка 20 тыс. кв.м гораздо меньше тех, кто имеет потребность и возможность выкупить в собственность помещение в таком комплексе площадью 500-700 кв.м, соответственно, спрос на такие "мелкие" объекты будет гораздо выше; указывает, что пообъектная продажа залогового имущества должника является более выгодной по сравнению с продажей всего имущества должника единым лотом, что подтверждается проведенной по делу судебной экспертизой общества с ограниченной ответственностью "Центр экспертизы и оценки "ЕСИН"; рыночная стоимость исследуемого недвижимого имущества при совместной продаже составит 434 451 874 руб., против 550 662 050 руб. при раздельной продаже объектов.

Помимо указанного заявитель кассационной жалобы настаивает на необходимости снижения размера задатка с 10 % до 5% (с 51 до 25,5 млн. руб.), что является рациональным как с точки зрения отсечения недобросовестных участников, так и с позиции обеспечения доступности торгов для потенциальных приобретателей имущества.

В отзывах на кассационную жалобу управляющего, общества "Уральский Промышленный Банк", общества "Россельхозбанк" просят оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 284, 286 АПК РФ, суд округа оснований для их отмены не усматривает.

Как установлено судами и следует из материалов дела, определениями суда от 06.02.2019, 09.09.2019 признаны подлежащими включению в третью очередь реестра требований кредиторов должника требования акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" в сумме 244 512 176 руб. 23 коп. основного долга (в том числе задолженность по основному долгу по кредитному N 137800/0078 от 25.12.2013 в размере 129 252 406 руб. 21 коп., задолженность по основному долгу по кредитному N 127800/0059 от 17.12.2012 в размере 115 259 770 руб. 02 коп.), а также по кредитному договору N 137800/0078 от 25.12.2013 - 14 900 530 руб. 75 коп. процентов, 545 272 руб. 90 коп. комиссии, 722 379 руб. 36 коп. пени, 18 137 911 руб. 62 коп. неустойки (ковенанты); по кредитному договору N 127800/0059 от 17.12.2012 - 14 687 932 руб. 08 коп. процентов, 489 221 руб. 44 коп. комиссии, 1 147 891 руб. 36 коп. пени, 16 277 691 руб. 10 коп. неустойки (ковенанты), как обеспеченные залогом имущества должника - объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, д. 31, а именно:

- нежилое помещение N 1, кадастровый номер 74:36:0603001:2531, общей площадью 135,9 кв. м, этаж подземный -2;

- нежилое помещение N 2, кадастровый номер 74:36:0603001:2536, общей площадью 21 кв. м, этаж подземный -2;

- нежилое помещение N 3, кадастровый номер 74:36:0603001:2526, общей площадью 5 665,9 кв. м, этаж подземный -2;

- нежилое помещение N 4, кадастровый номер 74:36:0603001:2522, общей площадью 486,2 кв. м, этаж 1;

- нежилое помещение N 5, кадастровый номер 74:36:0603001:2524, общей площадью 635,2 кв. м, этаж 1;

- нежилое помещение N 6, кадастровый номер 74:36:0603001:2520, общей площадью 1 369,7 кв. м, этаж 1-15, технический 16, вход на кровлю;

- нежилое помещение N 7, кадастровый номер 74:36:0603001:2530, общей площадью 729,5 кв. м, этаж 1-5, технический 6, вход на кровлю;

- нежилое помещение N 8, кадастровый номер 74:36:0603001:2521, общей площадью 481,6 кв. м, этаж 2;

- нежилое помещение N 9, кадастровый номер 74:36:0603001:2528, общей площадью 634 кв. м, этаж 2;

- нежилое помещение N 10, кадастровый номер 74:36:0603001:2538, общей площадью 487,2 кв. м, этаж 3;

- нежилое помещение N 11, кадастровый номер 74:36:0603001:2533, общей площадью 636 кв. м, этаж 3;

- нежилое помещение N 12, кадастровый номер 74:36:0603001:2529, общей площадью 482,5 кв. м, этаж 4;

- нежилое помещение N 13, кадастровый номер 74:36:0603001:2527, общей площадью 663,7 кв. м, этаж 4;

- нежилое помещение N 14, кадастровый номер 74:36:0603001:2516, общей площадью 495,8 кв. м, этаж 5;

- нежилое помещение N 15, кадастровый номер 74:36:0603001:2519, общей площадью 664,1 кв. м, этаж 5;

- нежилое помещение N 16, кадастровый номер 74:36:0603001:2514, общей площадью 598,9 кв. м, этаж 6;

- нежилое помещение N 17, кадастровый номер 74:36:0603001:2518, общей площадью 605,4 кв. м, этаж 7;

- нежилое помещение N 18, кадастровый номер 74:36:0603001:2517, общей площадью 608,1 кв. м, этаж 8;

- нежилое помещение N 19, кадастровый номер 74:36:0603001:2535, общей площадью 603,6 кв. м, этаж 9;

- нежилое помещение N 20, кадастровый номер 74:36:0603001:2515, общей площадью 610,4 кв. м, этаж 10;

- нежилое помещение N 21, кадастровый номер 74:36:0603001:2534, общей площадью 623,7 кв. м, этаж 11;

- нежилое помещение N 22, кадастровый номер 74:36:0603001:2537, общей площадью 624,4 кв. м, этаж 12;

- нежилое помещение N 23, кадастровый номер 74:36:0603001:2525, общей площадью 625,3 кв. м, этаж 13;

- нежилое помещение N 24, кадастровый номер 74:36:0603001:2532, общей площадью 594,5 кв. м, этаж 14;

- нежилое помещение N 25, кадастровый номер 74:36:0603001:2523, общей площадью 613,2 кв. м, этаж 15;

- земельный участок, с кадастровым номером 74:36:0603001:99, земли населенных пунктов - для эксплуатации нежилого здания (культурно-развлекательный комплекс), площадью 1 898 кв. м;

- право аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0603001:34, земли населенных пунктов - для проектирования и реконструкции культурно-развлекательного комплекса учетом строительства пристроя административного здания с объектами соцкультбыта и двухуровневой автостоянки, площадью 2 178 кв. м.

На сайте ЕФРСБ 12.01.2021 опубликован отчет об оценке имущества должника от 28.12.2020 N 20-1-И, в соответствии с которым стоимость имущественного комплекса по адресу: г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, 31 составляет 511 298 516 руб. 71 коп., из них 468 900 000 руб. - стоимость здания с кадастровым номером 74:36:0603001:2505 с объектами соцкультбыта и подземной автостоянкой, 14 570 000 руб. - стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0603001:34, 12 750 000 руб. - стоимость земельного участка с кадастровым 4 номером 74:36:0603001:99, 15 078 516 руб. 71 коп. - стоимость движимого имущества должника.

В последующем 18.02.2021 состоялось собрание кредиторов должника, на котором принято решение об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества в редакции конкурсного управляющего, утверждена начальная продажная цена имущества в сумме 511 298 516,71 руб.

Согласно положению имущество должника выставляется на торги единым лотом: имущество, находящееся в залоге общества "Россельхозбанк", и имущество, не обремененное залогом.

Начальная цена имущества должника, выставляемого на торги, составляет 511 298 516 руб. 71 коп., в том числе имущество, составляющее предмет залога в пользу общества "Россельхозбанк", - 496 220 000 руб., незаложенное имущество - 15 078 516 руб. 71 коп.

Для участия в торгах заявитель должен внести задаток в размере 10 процентов от начальной цены продажи имущества в счет обеспечения оплаты имущества должника на счет, определенный организатором торгов и указанный в информационном сообщении (пункт 3.5 положения).

Шаг аукциона устанавливается в размере 5 процентов от начальной цены продажи имущества должника (пункт 3.6 положения).

По мнению Маковея А.А. и Тетеревой З.К., предложенная редакция положения не соответствует Закону о банкротстве, нарушает их права и законные интересы, поскольку начальная продажная стоимость имущества является заниженной, требование о внесении задатка в сумме 10% от начальной цены продажи имущества не отвечает целям процедур банкротства, является чрезмерным и может негативно повлиять на количество участников торгов; шаг аукциона на первых и повторных торгах необходимо снизить до 3%, что окажет положительное влияния на продолжительность торгов и позволит более точно приблизиться к реальной цене спроса.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований и утверждая положение в редакции, утвержденной 18.02.2021 собранием кредиторов и залоговым кредитором, руководствовались следующим.

Заявления и ходатайства управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, рассматриваются в порядке и в сроки, которые установлены пунктом 1 статьи 60 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Основной задачей конкурсного производства является реализация конкурсной массы должника для целей наиболее полного и соразмерного удовлетворения требований кредиторов, и основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику (статьи 2, 126, 129, 139, 142 Закона о банкротстве).

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве в течение одного месяца с даты окончания инвентаризации предприятия должника или оценки имущества должника в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с Законом о банкротстве, конкурсный управляющий представляет собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения свои предложения о порядке продажи имущества должника, а собрание кредиторов или комитет кредиторов вправе утвердить иной порядок продажи имущества должника, чем тот, который был предложен конкурсным управляющим.

В ходе рассмотрения настоящего спора заявителями приводились доводы о том, что определенная в положении начальная цена продажи имущества существенно занижена.

Как следует из материалов дела, начальная цена продажи имущества должника определена с учетом его рыночной стоимости по состоянию на 26.12.2020 согласно отчету об оценке N 20-1-И от 28.12.2020, выполненному оценщиком обществом "Эксперт-Оценка". При этом заявители полагали, что данный отчет не отражает действительную рыночную стоимость имущественного комплекса должника. Заявителями указано, что в связи с вводом объекта в эксплуатацию между обществом "Россельхозбанк" и должником было заключено дополнительное соглашение от 11.09.2015 N 8, которым стороны установили общую залоговую стоимость недвижимого комплекса в размере 598 283 684 руб., при этом дополнили договор залога пунктом 3.2.1, в соответствии с которым на основании отчета об оценке по состоянию на 11.09.2015 рыночная стоимость объектов недвижимости (нежилых помещений NN 1-25 (общей площадью 19 695,8 кв. м), земельного участка 74:36:0603001:99 площадью 1898 кв. м, права аренды земельного участка 74:36:0603001:34 площадью 2178 кв. м) составила 834 513 308 руб.; в июне 2019 года по результатам плановой оценки в соответствии с отчетом N 19/02/010 об оценке от 10.06.2019, подготовленным обществом "Первая оценочная компания", рыночная стоимость находящегося в залоге недвижимого комплекса по состоянию на 10.06.2019 составила 746659000 руб.; в апреле 2020 года Тетерева З.К. инициировала проведение оценки залогового недвижимого имущества, по результатам оценки подготовлена справка о среднерыночной стоимости находящейся в залоге недвижимости N Ч20-04-0266/Э от 22.04.2020 - 744 582 794 руб.

Конкурсным кредитором Маковеем А.А. было представлено заключение специалиста общества "Оценочная компания "ВЕТА" (рецензия) от 09.02.2021 N 02-03/21/0028 на отчет об оценке от 28.12.2020N 20-1-И, выполненный обществом "Эксперт-Оценка". В рецензии отражены замечания к отчету, в частности указано, что в отчете присутствуют многочисленные расчетные и фактические ошибки, ошибки в методологии, неточности и противоречия, приведен альтернативный расчет стоимости имущества, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости составила 885 292 000 руб. (страница 38 заключения специалиста (рецензии) N 02-03/21/0028 от 09.02.2021 (часть 1), земельных участков - 18 868 000 руб. и 16 860 000 руб. соответственно (страница 32 и 33 заключения специалиста (рецензия) N 02-03/21/0028 от 09.02.2021 (часть 2), незалогового движимого имущества - 18 652 345 руб. (страница 29 заключения специалиста (рецензия) N 02-03/21/0028 от 09.02.2021 (часть 2). Кроме того, заявлено, что прошло более 6 месяцев с момента проведения указанной оценки. Как указано Тетеревой З.К., стоимость имущественного комплекса должника превышает общую сумму всех реестровых требований кредиторов, за счет реализации объектов возможно погашение всех требований кредиторов и прекращение процедуры банкротства. По мнению Маковея А.А., начальная продажная цена залогового имущества должна быть установлена в сумме 921 020 000 руб., незалогового - 18652345 руб.

Учитывая заявленные замечания относительно результатов оценки, которые привели к возникновению сомнений в обоснованности отчета об оценке, выполненного оценщиком обществом "Эксперт-Оценка", и то, что ответ на вопрос о рыночной стоимости имущества для целей установления начальной цены его продажи, позволит проверить обоснованность доводов и возражений лиц, участвующих в деле, определением суда от 01.12.2021 по ходатайству Маковея А.А. назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Центр экспертизы и оценки "ЕСИН" Трошенкову Алексею Владимировичу, Горячевой Анастасии Николаевне. На разрешение экспертам поставлен вопрос о рыночной стоимости имущества должника (имущественного комплекса) - движимого и недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, д. 31.

По результатам экспертизы представлено заключение экспертов от 25.04.2022, согласно которому рыночная стоимость имущества при продаже его как имущественного комплекса составляет 435 763 549 руб.

Тетерева З.К. с выводами, отраженными в заключении экспертов не согласилась, представила аналитическое исследование N 2-0415/1 от 12.05.2022 по рецензированию заключения экспертов от 25.04.2022, выполненное общество "Интеллектинвестсервис", где отражено, что рыночная стоимость здания бизнес-центра, мнению рецензента, составляет 652 339 000 руб.

Конкурсным управляющим заявлены возражения против доводов заявителей, ссылаясь на то, что реальная продажная стоимость предмета залога может быть определена только в результате выставления объекта продажи на торги, в зависимости от наличия или отсутствия спроса потенциальных покупателей на него, что исключает обоснованность довода заявителя о том, что начальная продажная цена является той ценой, по которой будет отчуждено имущество; само по себе наличие оценок, проведенных обществом "Оценочная компания "ВЕТА", обществом "Первая оценочная компания", не свидетельствует о наличии спроса на это имущество по ценам, предлагаемым заявителями; заявителями не представлено доказательств, что имеются потенциальные покупатели, готовые приобрести имущество по указанной ими цене; необоснованное завышение начальной цены продажи имущества может оказать негативное влияние на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе, на доступ заинтересованных лиц к торгам. По мнению управляющего, указанная в Положении стоимость имущества будет способствовать получению максимальной выручки от его реализации.

Общество "Россельхозбанк" ссылалось на необоснованность доводов заявителей, поскольку начальная цена продажи имущества установлена в соответствии с отчетом об оценке, доказательств того, что положение в утвержденной редакции способно негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи имущества, в том числе на доступ публики к торгам, не представлено; достоверность величины рыночной стоимости имущества, определенной оценщиком, не опровергнута. Установление начальной продажной цены имущества в указанном размере обеспечивает условия для проведения торгов, и только в ходе самих торгов может быть выявлена фактическая стоимость имущества в зависимости от существующего на рынке спроса, поскольку начальная продажная цена является стартовой - устанавливает лишь нижнюю границу стоимости имущества. Установление более высокой либо более низкой начальной цены само по себе не гарантирует получения максимальной выручки от реализации имущества; действительная (реальная) продажная цена имущества может быть определена только в результате выставления имущества на торги, в зависимости от наличия спроса потенциальных покупателей на имущество; если предлагаемое к продаже имущество представляет интерес для потенциальных приобретателей, максимальная цена на торгах будет достигнута. Напротив, установление цены, которая значительно превышает рыночную (т.е. сверх ожиданий покупательского спроса) может повлечь за собой необоснованное затягивание процедуры банкротства, связанное с затруднениями в реализации заложенного имущества по завышенной цене. Не представлены доказательства наличия потенциальных покупателей имущества по иной, более высокой цене.

По мнению общества "Уралпромбанк", назначение более высокой начальной продажной цены имущества должника нецелесообразно, поскольку не способствует повышению потребительского спроса на реализуемое имущество, приведет к необоснованному увеличению срока реализации имущества должника и увеличению расходов, связанных с процедурой банкротства, что не соответствует целям конкурсного производства и интересам должника и его кредиторов. Проведение торгов по продаже имущества должника посредством аукциона с открытой формой подачи предложения о цене позволит реализовать имущество должника в соответствии с его реальной рыночной стоимостью по наиболее высокой цене, предложенной покупателем.

При исследовании доводов заявителей о наличии оснований для утверждения более высокой начальной цены продажи имущества суды первой и апелляционной инстанций приняв во внимание, что опубликованный на сайте ЕФРСБ отчет об оценке имущества должника (имущественный комплекс) от 28.12.2020N 20-1-И, составленный обществом "Эксперт-Оценка", так и заключение экспертов от 25.04.2022 N 52-0033-22, выполненное экспертами обществом "Центр экспертизы и оценки "ЕСИН", являются полными, ясными, содержат оценку результатов исследований, однозначные выводы и их обоснование; отметив, что оба заключения не противоречат друг другу, а, напротив, доказывают несостоятельность доводов заявителей об установлении начальной цены продажи имущества в заниженном размере; при этом аналитическое исследование N 2-0415/1 по рецензированию заключения экспертов является частным мнением специалиста и не свидетельствует о наличии оснований не принимать во внимание при проверке доводов заявителей выводы, отраженные в отчете об оценке, заключении экспертов; исходя из того, что установление начальной продажной цены обеспечивает условия для торгов и только в ходе самих торгов может быть выявлена фактическая стоимость имущества в зависимости от существующего на рынке спроса; указав, что если предлагаемое имущество представляет интерес для потенциальных приобретателей, максимальная цена на торгах будет достигнута, суды заключили, что наличие оснований для изменения установленной в положении начальной цены продажи имущества в сторону ее увеличения заявителями не доказано, равным образом как и не представлены сведения о наличии покупателей, намеренных приобрести имущество по заявленной ими цене.

Вопреки доводам кассационной жалобы в рассматриваемом случае суды обеих инстанции при рассмотрении вопроса о стоимости имущества должника и начальной цены на торгах учли правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, приведенную в определении от 12.02.2018 N 301-ЭС17-10154(3) по делу N А11-12066/2014, согласно которой реальная рыночная стоимость имущества формируется по результатам торгов с учетом имеющегося спроса в соответствии с актуальной экономической ситуацией.

Поскольку в рамках рассматриваемого обособленного спора судом первой инстанции проведена оценочная экспертиза, в результате которой цена стоимости имущества должника на дату проведения оценки установлена в сумме 435 763 549 руб., суды первой и апелляционной инстанций сочли, что стоимость, определенная управляющим в представленном Положении, в сумме 511 298 516 руб. 71 коп., существенным образом не отличается от цены реализации установленной экспертом, равным образом, как и не отличается от цены, на которой настаивают заявители - 550 662 50 руб., в связи с чем пришли к выводу, что предложенная управляющим стоимость имущества соответствует реальной рыночной цене реализации.

Таким образом, оценив выводы обоих оценщиков по рыночной стоимости как залогового, так и незалогового имущества, приняв во внимание стоимость, по которой имущество передавалось банку в залог по договорам ипотеки, и учитывая, что торги будут проводиться на повышение цены имущества, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об определении начальной продажной цены имущества должника в сумме 511 298 516 руб. 71 коп.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что отчет об оценке имущества должника (имущественный комплекс) от 28.12.2020N 20-1-И, составленный обществом "Эксперт-Оценка", так и заключение экспертов от 25.04.2022 N 52-0033-22, выполненное экспертами обществом "Центр экспертизы и оценки "ЕСИН" выполнены с многочисленными нарушениями требований к оформлению отчетов, судом округа отклоняются, поскольку указанные в жалобе нарушения не свидетельствуют о невозможности использования отчета в качестве доказательства по делу.

Кроме того, заявителями приводились доводы о том, что продажа имущества единым лотом не отвечает цели получения максимальной выручки от продажи имущества должника, поскольку является, по сути, монополистическим предложением к покупке всего и сразу, что негативно влияет на доступ публики к торгам.

Заявители указывали, что существует вероятность погашения требований кредиторов за счет продажи части объектов недвижимости (двадцати наиболее ликвидных лотов (с 1 по 20) - нежилых помещений этажей, используемых для размещения офисов), в связи с чем, целесообразно продавать имущество отдельными лотами в два этапа; к продаже оставшихся 6 лотов - нежилые помещения вспомогательного и технического назначения N 3 - подземный двухэтажный паркинг с лифтовыми шахтами, N 1 и N 2 - вспомогательные помещения для размещения оборудования, N 6 - лестничный марш с техническим этажом 15-этажного корпуса, N 7 - лестничный марш с техническим этажом 6-этажного корпуса, а также движимого имущества должника целесообразно приступить, если после реализации нежилых помещений для размещения офисов, требования кредиторов останутся непогашенными; при формировании лотов следует учесть необходимость определения для каждого из объектов доли в праве собственности на земельный участок; продажа нежилых помещений отдельными лотами (пообъектно) позволит также ускорить процедуру реализации имущества должника.

В свою очередь управляющий, ссылался на то, что решение о продаже имущества должника единым лотом принято собранием кредиторов 27.10.2020; спорное имущество представляет собой здание, помещения которого имеют единое подключение к системам электроснабжения, водоснабжения, отопления, является единым имущественным комплексом; разделение единого имущественного комплекса на несколько различных лотов может повлечь за собой ситуацию, когда по минимальной цене будет приобретена только часть имущества в одном или нескольких лотах, тогда как остальные лоты, содержащие непривлекательное имущество, реализовать не удастся, что повлечет за собой увеличение срока конкурсного производства, несение дополнительных текущих расходов, что расходится с интересами кредиторов; доводы заявителей о погашении требований кредиторов за счет продажи части объектов недвижимости носят вероятностный характер.

Общества "Россельхозбанк", поддерживая доводы конкурсного управляющего, также указывало на необоснованность доводов заявителей, поскольку Банк как залоговый кредитор заинтересован в продаже имущества должника по более высокой цене с целью погашения включенных в реестр требований в полном объеме; реализуемое на торгах имущество относится к основным средствам предприятия должника, предназначено для осуществления предпринимательской деятельности в рамках единого имущественного комплекса, разделение имущества должника на несколько различных лотов может повлечь за собой ситуацию, когда по минимальной цене будет приобретена только часть имущества, тогда как остальные лоты, содержащие непривлекательное имущество, реализовать не удастся, однако за него придется платить коммунальные платежи и налоги, такая ситуация повлечет за собой увеличение срока конкурсного производства, а соответственно, дополнительные текущие расходы; доказательств того, что продажа имущества отдельными лотами является экономически привлекательной и целесообразной, что продажа имущества одним лотом может негативно повлиять на доступ к торгам, заявителями не представлено.

По мнению общества "Уралпромбанк", при реализации имущества должника в порядке, предложенном Тетеревой З.К., не учитываются права на общее имущество в здании, поскольку нежилые помещения (6 лотов) вспомогательного и технического назначения, предлагаемые заявителем к продаже вторым этапом, являются общим имуществом здания и не могут продаваться отдельно от других помещений; совместная продажа заложенного недвижимого имущества и незаложенного движимого имущества, позволит реализовать имущество должника по более высокой цене, с наименьшими расходами.

Рассмотрев вопрос о продаже имущества должника единым лотом, суды первой и апелляционной инстанции исходили из положений статей 60, 110, 111, 138 Закона о банкротстве.

Возражая против доводов заявителей, общество "Россельхозбанк" указывало, что при реализации имущества должника в порядке, предложенном Тетеревой З.К., не учитываются права на общее имущество в здании, поскольку нежилые помещения (6 лотов) вспомогательного и технического назначения, предлагаемые заявителем к продаже вторым этапом, являются общим имуществом здания и не могут продаваться отдельно от других помещений, решение о продаже имущества должника единым лотом принято собранием кредиторов, то есть отвечает интересам большинства кредиторов, соответственно, разногласия относительно порядка реализации имущества в данной части отсутствуют, дополнительно отметив, что, если имущество должника в рамках единого лота не будет реализовано по разумной, отвечающей интересам должника и кредиторов цене, кредиторы вправе принять решение о внесении изменений в порядок продажи, в том числе согласовать продажу имущества по частям.

Из пояснений общества "Уральский промышленный банк" следует, что продажа имущества должника единым лотом отвечает интересам большинства кредиторов, поскольку спорное имущество представляет собой здание, помещения которого имеют единое подключение к системам электроснабжения, водоснабжения, отопления, является единым имущественным комплексом; разделение единого имущественного комплекса на несколько различных лотов может повлечь за собой ситуацию, когда по минимальной цене будет приобретена только часть имущества в одном или нескольких лотах, тогда как остальные лоты, содержащие непривлекательное имущество, реализовать не удастся, что повлечет за собой увеличение срока конкурсного производства, несение дополнительных текущих расходов, что расходится с интересами кредиторов. Кроме того при реализации имущества должника отдельными лотами в порядке, предложенном Тетеревой З.К., не учитываются права на общее имущество в здании, поскольку нежилые помещения (6 лотов) вспомогательного и технического назначения, предлагаемые заявителем к продаже вторым этапом, являются общим имуществом здания и не могут продаваться отдельно от других помещений. Кроме того, включенное в конкурсную массу движимое имущество должника представляют собой самостоятельные вещи, находящееся в здании по адресу: г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, 31; указанное имущество является отделимым, однако практически тесно связано с недвижимым имуществом (например, кондиционеры, шлагбаум, система видеонаблюдения, газовая котельная, вентиляционное оборудование) и его отделение требует демонтажа и существенных затрат; совместная продажа заложенного недвижимого имущества и незаложенного движимого имущества, позволит реализовать имущество должника по более высокой цене, с наименьшими расходами.

Руководствуясь вышеназванными нормами права, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся доказательства, установив, что спорное имущество представляет собой единый имущественный комплекс (бизнес-центр), который расположен на едином земельном участке по одному адресу (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания), приняв во внимание пояснения конкурсного управляющего из которых следует, что все объекты имеют единое подключение к системам электроснабжения, водоснабжения, отопления; исходя из того, что разделение единого имущественного комплекса предприятия на несколько различных лотов может повлечь за собой ситуацию, когда по минимальной цене будет приобретена только часть имущества в одном или нескольких лотах, тогда как остальные лоты, содержащие непривлекательное имущество, реализовать не удастся, что повлечет за собой увеличение срока конкурсного производства, а соответственно, дополнительные текущие расходы; а также учитывая позицию эксперта, согласно которой в целях получения максимальной выгоды целесообразней реализовать имущество единым лотом (совместная продажа), суды первой и апелляционной инстанций посчитали целесообразным продажу имущества единым лотом (совместно).

Судебными инстанциями также учтено отсутствие в материалах дела доказательств, опровергающих доводы конкурсного управляющего и кредиторов, в том числе доказательств, свидетельствующих о том, что реализация имущества раздельно будет экономически более выгодной, что продажа спорного имущества одним лотом (единым комплексом) может негативно повлиять на доступ к торгам, приведет к увеличению расходов на проведение процедуры конкурсного производства за счет расходов на проведение первых и повторных торгов, к затягиванию процедуры в отношении должника (статья 65 АПК РФ).

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций приняв во внимание, что доказательств того, что реализация имущества отдельными лотами повысит ликвидностью цену продажи имущества в целом, не представлено; отметив, что оснований полагать, что избранный кредиторами способ продажи имущества (единым лотом) повлечет меньший экономический эффект, способен негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи имущества, не имеется; отметив, что что если имущество должника в рамках единого лота не будет реализовано по разумной, отвечающей интересам должника и кредиторов цене, кредиторы вправе принять решение о внесении изменений в порядок продажи, в том числе согласовать продажу имущества по частям, пришли к выводу о том, что реализация залогового и незалогового имущества единым лотом является наиболее выгодным способом для широкого круга покупателей, должника и его кредиторов и приведет к получению максимальной выручки, что соответствует целям процедуры конкурсного производства.

Помимо указанного, заявители ссылались на то, что порядок продажи имущества подлежит корректировке в части размера задатка и шага аукциона.

Заявители считают, что задаток в размере 10% от начальной цены продажи имущества является чрезмерным, может негативно повлиять на количество участников торгов; установление задатка в размере 5% будет наиболее рациональным как с точки зрения отсечения недобросовестных участников, так и с позиции обеспечения доступности торгов для потенциальных приобретателей имущества.

Вместе с тем, определяя размер задатка для участия в торгах суды приняли во внимание стоимость и характер имущества, выставляемого на торги, и, учитывая цели процедуры конкурсного производства, одной из которых является привлечение в качестве покупателей хозяйствующих субъектов, обладающих достаточным количеством средств для приобретения имущества, пришли к выводу, что установление размера задатка в размере 10% не превышает пороговое значение, установленное законом, является разумным и обоснованным, и направлено на избежание участия в торгах недобросовестных участников.

Вопреки доводам кассационной жалобы, задаток (в Положении - 10% от начальной цены продажи залогового имущества) в определенной степени обеспечивает исполнение обязательства (статьи 329 и 380 Гражданского кодекса). Кроме того его функция состоит еще и в том, что риск потерять соответствующую денежную сумму при отказе от заключения договора (пункт 16 статьи 110 Закона о банкротстве) стимулирует к участию в торгах только тех лиц, которые действительно намерены приобретать имущество, выставленное на торги.

Установленный в положении баланс между необходимостью внесения задатка и ограничением его размера создает возможность сформировать наиболее конкурентоспособный состав участников торгов применительно к конкретной цене предложения, что обеспечивает последующее максимально полное и скорейшее удовлетворение требований кредиторов.

В рассматриваемом случае, установленный согласно положению задаток в размере 10% не нарушает законодательное ограничение размера задатка, а соответственно доводы кассатора о блокировании доступа к участию в торгах претендентов, способных оплатить в конкурентной борьбе цену текущего этапа, являются несостоятельными.

Заявители также считают, что необходимо уменьшить шаг аукциона на первых и повторных торгах с 5% до 3%; предложение обусловлено высокой начальной ценой лота, уменьшение шага аукциона не окажет влияния на продолжительность торгов, но позволит более точно приблизиться к реальной цене спроса (при наличии конкуренции на первых и повторных торгах).

Конкурсный управляющий, общество "Россельхозбанк", общество "Уралпромбанк" с позицией заявителей не согласились, указав на необоснованность возражений, что они основаны лишь на предположениях.

Учитывая, что в соответствии с Положением о порядке, сроках и об условиях продажи имущества должника, являющегося предметом залога, торги планируется проводить путем повышения начальной цены продажи имущества на шаг аукциона, равный 5% от начальной продажной цены лота, суды первой и апелляционной инстанций признали, что утвержденный на собрании кредиторов порядок продажи позволит наиболее эффективно определить реальную цену продаваемого имущества с учетом спроса и интереса покупателей.

Суд округа считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований сделаны на основании исследования и совокупной оценки приведенных доводов и доказательств, исходя из конкретных обстоятельств дела, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам данного обособленного спора и имеющимся в деле доказательствам, основаны на верном применении норм права, регулирующих спорные отношения.

Содержащиеся в кассационной жалобе доводы о том, что судами не дана оценка позиции заявителей, а также всем представленным в материалы дела доказательствам, подлежат отклонению, поскольку нарушений положений статей 170 и 271 АПК РФ судом округа не установлено. Из определения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции усматривается, что все представленные в материалы дела доказательства были исследованы и оценены в порядке статьи 71 АПК РФ и, что по ним судами были сделаны соответствующие выводы. При том, что оценка какого-либо доказательства, сделанная судами не в пользу стороны, представившей это доказательства, не свидетельствует об отсутствии как таковой оценки доказательства со стороны судов.

Иные приведенные в кассационной жалобе доводы и обстоятельства являлись предметом детальной проверки судов, получили исчерпывающую правовую оценку, ее обоснованности не опровергают и не свидетельствуют о нарушении судами норм права при принятии обжалуемых судебных актов, касаются фактических обстоятельств, доказательственной базы по спору и вопросов их оценки, что выходит за пределы компетенции и полномочий суда кассационной инстанции, установленных статьями 286 - 288 АПК РФ.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в принятых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, имеющимся доказательствам и нормам права.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием для отмены или изменения судебных актов, либо несоответствия выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судом округа не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 14.06.2022 по делу N А76-12873/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Тетеревой Зинфиры Канивовны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.А. Павлова

Судьи

Н.В. Шершон Н.А. Артемьева