Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 5 июля 2023 г. N Ф09-3913/23 по делу N А47-3088/2022

Екатеринбург

05 июля 2023 г.

Дело N А47-3088/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июля 2023 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Краснобаевой И.А., Суспициной Л.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Коммерческий банк "Агросоюз" в лице конкурсного управляющего государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Общество с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "Агросоюз" (далее - общество "КБ "Агросоюз") обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Руновой Татьяне Михайловне о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.07.2018 N 54/18 за период с марта 2019 по декабрь 2021 в размере 295 800 руб.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 06.12.2022 исковые требования удовлетворены частично, суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в размере 8 700 руб. В удовлетворении остальной части отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "КБ "Агросоюз" просит указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное определение судами обстоятельств дела, имеющих существенное значение для дела, нарушение норм материального и процессуального права.

Как пояснил заявитель, суды, отказывая во взыскании задолженности по арендным платежам, сослались на то обстоятельство, что предприниматель Рунова Т.М. фактически с апреля 2019 года не использовала данное помещение. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Договор аренды нежилого помещения между обществом КБ "Агросоюз" и предпринимателем Руновой Т.М. заключен 01.07.2018 сроком действия на 11 месяцев с ежемесячной арендной платой 8 700 руб. Согласно пункту 2.2 договора срок аренды продлевается на аналогичный срок, если сторонами не будет заявлен отказ от продления договора. Заявитель отметила, что в мае 2019 года от ответчика не последовало волеизъявления о расторжении договора аренды, что в соответствии с условиями договора аренды продлевает его срок на 11 месяцев.

Заявитель жалобы отмечает, что довод суда о неиспользовании ответчиком арендованного помещения с апреля 2019 года и прекращении договора аренды является неправомерным, основанным на неверном толкования фактических обстоятельств. После отзыва у банка лицензии и введения конкурсного производства конкурсным управляющим направлены письма в адрес арендодателей, в которых пояснялось, что здание по адресу 460018, г. Оренбург, ул. Терешковой, N 22 отчуждено из собственности банка неправомерно, договор купли-продажи данного здания имеет признаки недействительной сделки, при этом предпринимателем Руновой Т.М. не совершено конклюдентных действий, направленных на расторжение договора аренды. У арендатора отсутствует какая-либо обязанность контролировать нахождение и деятельность арендодателя на занимаемом им помещении, соответственно, исходя из фактических обстоятельств дела, договор аренды помещения N 54/18 на текущий момент не расторгнут.

Как следует из материалов дела, между обществом КБ "Агросоюз" (арендодатель) и предпринимателем Руновой Т.М. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.07.2018 N 54/18, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилое помещение N 10 (каб.104) площадью 15,9 кв. м, расположенное на первом этаже двухэтажного административного здания с мансардой по адресу: 460018, Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Терешковой, N 22.

В соответствии с пунктом 2.1 договор заключается сроком на 11 месяцев и исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения согласно приложению N 2, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно пункту 3.1 договора ежемесячная арендная плата составляет 8700 руб.

Арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца за текущий месяц путем безналичного перечисления денежных средств на счет арендодателя, указанный в разделе 9 настоящего договора (пункт 3.2 договора).

Пунктом 3.5 договора установлено, что в качестве обеспечения надлежащего исполнения обязательств арендатор по настоящему договору и возмещения арендодателю пеней и убытков, которые могут возникнуть вследствие исполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по настоящему договору, арендатор перечисляет арендодателю обеспечительный платеж в размере 1-кратной арендной платы, которая составляет 8 700 руб.

По акту приема-передачи помещения от 01.07.2018 арендодатель передал арендатору в пользование нежилое помещение.

Как указано в исковом заявлении, в ходе проведения мероприятий конкурсного производства по состоянию на 01.01.2022 выявлена задолженность по договору аренды нежилого помещения N 54/18 от 01.07.2018 в размере 295 800 руб. за период с марта 2019 года по декабрь 2021 года включительно.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 25.01.2022 с требованием об оплате задолженности по арендной плате, которая оставлена последним без ответа и удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя исковые требования частично, суды признали обоснованными исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды от 01.07.2018 за март 2019 года, исходя из недоказанности факта пользования ответчиком арендуемым помещением с апреля 2019 года.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами норм материального права и норм процессуального права, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене в связи со следующим.

Согласно статье 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом решение и постановление должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

На основании части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

В соответствии с частью 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны: 1) фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; 2) доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; 3) законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Из содержания указанных норм права следует, что юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта аренды арендодателю, который подтверждается документом, подписанным контрагентами в двустороннем порядке.

Возражая против заявленных требований, ответчик ссылался на то, что обязанность по оплате арендной платы за спорный период у него отсутствует, поскольку пользование помещением фактически прекращено в марте 2019 года, предприниматель переехал в новое помещение в другом городе.

Установив, что помещение фактически освобождено ответчиком в марте 2019 года, доказательств пользования ответчиком данным помещением после апреля 2019 года в деле не имеется, акт приема-передачи по договору аренды от 01.07.2018, как того требуют нормы статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и условия договора аренды, не оформлен, суды пришли к выводу о том, что само по себе не составление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом и освобождения его на указанную дату, не подтверждает действие договора аренды и не порождает правовых последствий для предпринимателя Руновой Т.М.

Между тем суд округа обращает внимание на правовую позицию, изложенную в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которой досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Договор аренды от 01.07.2018 N 54/18 заключен сроком на 11 месяцев и исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения (пункт 2.1. договора).

Как установили суды, по акту приема-передачи помещения от 01.07.2018 арендодатель передал арендатору в пользование нежилое помещение.

Пунктом 2.2 договора аренды предусмотрено, что по истечении срока договора при отсутствии уведомления одной из сторон об отказе от продления договора, настоящий договор считается пролонгированным на тех же условиях на аналогичный срок. В рамках настоящего пункта продление договора может осуществляться неограниченное число раз. Отказ от продления одна из сторон вправе заявить другой стороне путем направления письменного уведомления не позднее, чем за 30 календарных дней до истечения срока действия договора.

Согласно пункту 5.6. договора аренды договор может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке по инициативе одной из сторон. При этом сторона-инциатор обязана уведомить другую сторону о намерении расторгнуть настоящий договор не менее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты его расторжения. Стороны имеют право согласовать более короткий срок для расторжения настоящего договора. Если стороны не согласовали более короткий срок для расторжения договора, договор считается расторгнутым по истечении 30 календарных дней с даты направления стороной-инциатором расторжения договора соответствующего уведомления. В установленную дату расторжения договора стороны обязаны явиться для сдачи-приема помещения, подписав акт возврата помещения, а также совершения иных действий, связанных с расторжением настоящего договора.

Разрешая спор, судами, применительно к вышеуказанной правовой позиции, изложенной в пункте 13 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2022 N 66, не выяснены вопросы о том, уведомлял ли арендатор арендодателя о досрочном расторжении договора и освобождении помещения, было ли сдано помещение арендодателю в установленном пунктом 5.6. договора порядке.

Досрочное освобождение арендатором арендуемого помещения без расторжения договора аренды и без сдачи помещения арендодателю в установленном порядке само по себе не прекращает действие договора аренды и не исключает обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Однако при этом следует иметь в виду, что по смыслу разъяснений, изложенных в пункте 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендатор не может считаться просрочившим обязательство по возврату имущества из аренды в случае уклонения арендодателя от принятия имущества из аренды.

В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При таких обстоятельствах отчуждение обществом КБ "Агросоюз" недвижимого имущества, составляющего предмет аренды, иному лицу, равно как и признание судом в рамках рассмотрения обособленного спора по делу N А40-285419/18-4-204Б такого отчуждения неправомерным, не прекращает действие договора аренды. Суды не установили, предпринимал ли арендатор меры по уведомлению общества КБ "Агросоюз" (или лица, которому было отчуждено имущество), о досрочном расторжении договора и сдаче помещения.

При таких обстоятельствах выводы судов о прекращении действия договора аренды и отсутствии обязательства ответчика оплачивать арендную плату с апреля 2019 года следует признать преждевременными.

Таким образом, поскольку при рассмотрении спора выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела, в полном объеме не исследованы обстоятельства, входящие в предмета доказывания, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области на основании пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, а также исследовать и дать оценку всем представленным в материалы дела доказательствам в их совокупности и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь ст.ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2023 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.С. Полуяктов

Судьи

И.А. Краснобаева Л.А. Суспицина