Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13 ноября 2023 г. N Ф09-6952/23 по делу N А60-2710/2023

Екатеринбург

13 ноября 2023 г.

Дело N А60-2710/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 ноября 2023 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Суспициной Л.А.,

судей Столярова А.А., Краснобаевой И.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уралнити-Актив" (далее - общество "Уралнити-Акти", общество, ответчик, заявитель жалобы) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 06.04.2023 по делу N А60-2710/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле N А60-2710/2023, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании суда округа принял участие представитель общества "Уралнити-Актив" - Гуляк И.Г. (доверенность от 01.01.2023 N 1).

Администрация города Екатеринбурга (далее - Администрация, истец) явку своего представителя в судебное заседание суда округа не обеспечила.

В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка иных надлежащим образом извещенных лиц не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с общества "Уралнити-Актив" задолженности по договору аренды земельного участка от 06.08.2007 N 2-839 в общей сумме 1 183 867 руб. 66 коп., из которых 1 064 980 руб. 20 коп. - арендная плата за период с ноября 2020 года по декабрь 2020 года, с июня 2021 года по декабрь 2021 года, и 118 887 руб. 46 коп. - неустойка, начисленная за период с 11.08.2021 по 31.12.2021.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 06.04.2023, исковые требования Администрации удовлетворены в полном объёме.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2023 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, общество "Уралнити-Актив" обратилось в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение, постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить по основаниям, установленным в части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В жалобе приведены доводы о несогласии с выводом судов об обоснованности примененных истцом ставок арендной платы в размере 6,4 % за 2020 год и 8,35 % за 2021 год как сделанным при неправильном применении норм материального права - положений статей 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

По мнению заявителя жалобы, арендная плата за арендуемый по спорному договору земельный участок с кадастровым номером 66:41:0206032:0039 подлежит расчету с применением льготных ставок - 1,5 % кадастровой стоимости (земельные участки под научно-исследовательскими институтами, включая их опытно-производственную базу, используемые для научной и научно-технической деятельности) и 5,5 % кадастровой стоимости (земельные участки, предназначенные для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки), поскольку общество "Уралнити-Актив", приобретшее у открытого акционерного общества "УралНИТИ" (далее - общество "УралНИТИ") здание экспериментального цеха, стало правопреемником последнего по договору аренды земельного участка от 06.08.2007 N 2-839 на тех же условиях, в том числе в части ставок арендной платы и разрешенного использования земельного участка, которое не изменялось. В этой связи заявитель жалобы указывает, что в рассматриваемом случае несоответствие фактического использования земельного участка его разрешенному использованию не влияет на определенный для арендатора размер арендной платы, дополнительно отмечая, что Администрация не представила доказательств использования арендуемого земельного участка не по назначению.

В обоснование своей правовой позиции ссылается на разъяснения, содержащиеся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Помимо этого заявитель жалобы считает, что, учитывая положения Закона Свердловской области от 24.11.2014 N 98-ОЗ "О перераспределении отдельных полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципального образования "город Екатеринбург" и органами государственной власти Свердловской области и о внесении изменений в Закон Свердловской области "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области", отнесение земельного участка с кадастровым номером 66:41:0206032:0039 к неразграниченной государственной собственности, Администрация полномочиями по распоряжению этим земельным участком не обладает, осуществляет лишь администрирование неналоговых доходов, получаемых от аренды земельных участков, на основании заключенного с Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области соглашения, и не вправе принимать решения об изменении условий договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Администрацией и обществом "УралНИТИ", обществом с ограниченной ответственностью "СонЭви" заключен договор аренды от 06.08.2007 N 2-839 (в редакции дополнительных соглашений от 17.09.2008 N 1, от 06.05.2009 N 2, от 11.04.2011 N 3, от 05.03.2013 N 4) в отношении земельного участка площадью 14515 кв. м с кадастровым номером 66:41:0206032:0039, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, 31.

Срок действия договора установлен с 01.04.2005 по 30.06.2015.

В договоре отражено, что на переданном в аренду земельном участке расположены объекты недвижимости, общая площадь которых составляет 29497,9 кв. м.

Согласно актуальным сведениям единого государственного реестра недвижимости ответчик - общество "Уралнити-Актив" является собственником здания площадью 5849,8 кв. м с кадастровым номером 66:41:0206901:306 (запись в реестре от 03.11.2020). Указанное здание общество приобрело у общества "УралНИТИ"

При обращении в суд Администрация указала, что общество "Уралнити-Актив" не вносит причитающуюся на его долю арендную плату за землепользование по договору аренды от 06.08.2007 N 2-839.

Размер платы за землепользование рассчитан Администрацией с применением на 2020 год ставки арендной платы в размере 6,4 % (за земельные участки под организациями обрабатывающего производства), за 2021 год - ставки арендной платы в размере 8,35 % (производственная деятельность; размещение объектов капитального строительства в целях добычи полезных ископаемых, их переработки, изготовления вещей промышленным способом).

Удовлетворяя заявленные исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что в расчетах размера арендной платы за пользование спорным земельным участком под принадлежащим ответчику зданием подлежат применению ставки арендной платы в значениях 6,4 % за 2020 год и 8,35 % за 2021 год ввиду доказанности факта несоответствия вида разрешенного использования (под существующие здания и сооружения института) фактически осуществляемой ответчиком деятельности на земельном участке (обрабатывающая и производственная деятельность), а не в значениях 1,5 % и 5,5 % как отражено в договоре аренды от 06.08.2007 N 2-839.

Представленные истцом расчеты начисленной арендной платы и неустойки суд первой инстанции счел обоснованными по праву и по размеру.

Апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд округа оснований для их отмены не усматривает.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Как верно установлено судами и не оспаривается ответчиком, спорные правоотношения между сторонами по поводу использования земельного участка с кадастровым номером 66:41:0206032:0039 возникли из договора аренды от 06.08.2007 N 2-839 и подлежат правовому регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде во взаимосвязи с положениями Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

На основании абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

С учетом положений пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации публичные образования при сдаче ими в аренду находящихся в публичной собственности земельных участков выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В силу статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением.

Размер арендной платы определяется с учетом принципов, изложенных в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", в частности исходя из принципа экономической обоснованности, согласно ко которому арендная плата устанавливается в размере соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела судами установлено, что в отношении спорного земельного участка в публичном реестре установлен вид разрешенного использования - под существующие здания и сооружения института.

Судами при этом также выявлено, что Земельным комитетом Администрации 31.08.2021 проведено обследование земельного участка, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, 31, по результатам которого составлен акт от 31.08.2021 N 1149/2-2021. В ходе обследования расположенного на нем нежилого здания (экспериментального цеха) установлено, что в здании находятся станки, подъемно-крановые механизмы, иное оборудование, в здании складируются металлические трубы, детали, различные конструкции.

Исходя из представленных Администрацией документов, судами сделан обоснованный вывод о том, что ответчиком не осуществляется деятельность научно-исследовательского института, включая опытно-производственную базу, используемую для научной и научно-технической деятельности, научной деятельности, проведения научных исследований и испытаний, то есть ответчиком спорный земельный участок по целевому назначению не используется.

Иного из материалов дела не следует.

Вопреки утверждению заявителя в кассационной жалобе, оснований для критической оценки акта осмотра земельного участка от 31.08.2021 N 1149/2-2021(с фотофиксацией) у судов не имелось, учитывая, что общество "Уралнити-Актив" в нарушение требований статей 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые указывал истец, никак не опровергло, не представило доказательств надлежащего использования арендованного земельного участка по назначению, равно как и доказательств, подтверждающих осуществление им деятельности научно-исследовательского института.

Между тем, добросовестному арендатору при использовании земель для деятельности научно-исследовательского института не составит затруднений представить доказательства, подтверждающие использование арендованного участка указанных целях.

Обязанность доказывания обстоятельств, на которые истец ссылается как на основание своих требований возложена на истца. Однако такая обязанность не является безграничной. Если истец в подтверждение своих доводов приводит убедительные доказательства, а ответчик с ними не соглашается, не представляя доказательства, подтверждающие его позицию, то возложение на истца дополнительного бремени опровержения документально неподтвержденной позиции процессуального оппонента будет противоречить состязательному характеру судопроизводства (статьи 8, 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, судами сделан обоснованный вывод о правильности примененных истцом в расчетах ставок согласно постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области" (на 2020 год) и приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 26.12.2020 N 4365 "Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов" (на 2021 год), в связи с чем исковые требования Администрации о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворены полном объеме.

Кроме того, принимая во внимание предусмотренную договором ответственность арендатора за нарушение сроков перечисления арендной платы, руководствуясь положениями статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, проверив представленный истцом расчет неустойки, суды также правомерно удовлетворили требования истца о взыскании с ответчика неустойки, не усмотрев при этом оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера неустойки.

Доводы заявителя жалобы со ссылками на то обстоятельство, что прежний собственник здания площадью 5849,8 кв. м с кадастровым номером 66:41:0206901:306, расположенного на спорном земельном участке, уплачивал арендную плату применением ставок 1,5 % и 5,5 %, были предметом рассмотрения апелляционного суда и обоснованно отклонены им как несостоятельные.

Апелляционным судом верно указано, что ответчик действительно приобрел право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (право аренды земельного участка), вместе с тем при осуществлении на участке иной деятельности, нежели продавец, ответчик обязан уплачивать арендную плату в размере, определенном для соответствующей деятельности.

Ссылки заявителя жалобы на указанное в публичном реестре разрешенное использование земельного участка - под существующие здания и сооружения института, которое не изменено, также обоснованно отклонены апелляционным судом как не имеющее значения для правильного рассмотрения настоящего дела.

Как отмечено выше, размер арендной платы определяется с учетом принципов, изложенных в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", в частности принципа экономической обоснованности, согласно которому арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования.

В силу статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Арендатор земельного участка реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре. С учетом изложенного изменение вида разрешенного использования возможно только путем внесения изменений в договор аренды земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенным в кадастр. Использование арендатором земельного участка в соответствии с иным видом разрешенного использования, то есть для иных целей, чем предусмотрено договором, является нарушением договорного обязательства и требований закона.

Кроме того в силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Следовательно, в случае когда плата за фактический вид использования земельного участка меньше платы, установленной для вида разрешенного использования, предусмотренного договором, необходимо учитывать, что при заключении договора арендодатель рассчитывал на получение в течение определенного периода арендной платы исходя из тех условий, которые согласованы сторонами в договоре, соответственно, в этом случае арендная плата подлежит взысканию в размере, который предусмотрен договором, что также следует из установленного пунктом 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации принципа недопустимости извлечения нарушителем обязательства преимущества из своего недобросовестного поведения.

В случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка, в том числе отраженный в договоре аренды, не соответствует фактическому виду разрешенного использования земельного участка, плата за который превышает стоимость пользования участком по предусмотренному договором назначению, арендная плата подлежит определению исходя из фактического вида использования.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, выражают лишь несогласие с оценкой доказательств и выводами судов, в том числе о несоответствии фактического использования земельного участка установленному виду его разрешенного использования, вместе с тем о соответствии осуществляемой на земельном участке деятельности виду разрешенного использования земельного участка и наличии оснований для применения пониженных ставок арендной платы не свидетельствуют, равно не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 06.04.2023 по делу N А60-2710/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уралнити-Актив" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.А. Суспицина

Судьи

А.А. Столяров И.А. Краснобаева