Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28 ноября 2023 г. N Ф09-7428/23 по делу N А76-36415/2022

Екатеринбург

28 ноября 2023 г.

Дело N А76-36415/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 ноября 2023 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Татариновой И.А., Суспициной Л.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Магнитогорска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.05.2023 по делу N А76-36415/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие с использованием системы веб-конференции информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседание) представители:

Администрации города Магнитогорска (далее - Администрация) - Генералов Т.С. (доверенность от 29.09.2022);

общества с ограниченной ответственностью "Нежность" (далее - общество "Нежность") - Калетин А.В. (доверенность от 01.09.2022).

Общество "Нежность" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Администрации, в котором просит:

1. Признать незаконным отказ Администрации от 03.10.2022 N АТ02/6599 в однократном предоставлении обществу "Нежность" аренды земельного участка из категории земель - земли населенных пунктов (территориальная зона: ПК-1 Зона производственно-складских объектов), площадью 2929 кв. м, с кадастровым N 74:33:0314001:980, находящегося по адресу: г. Магнитогорск, ул. Жукова, д. 30, для завершения строительства объекта незавершенного строительства: "Станция технического обслуживания автомобилей".

2. Обязать Администрацию повторно рассмотреть вопрос об однократном предоставлении обществу "Нежность" земельного участка из категории земель - земли населенных пунктов (территориальная зона: ПК-1 Зона производственно-складских объектов), площадью 2929 кв. м, с кадастровым N 74:33:0314001:980, находящегося по адресу: г. Магнитогорск, ул. Жукова, д. 30, для завершения строительства объекта незавершенного строительства: "Станция технического обслуживания автомобилей" (с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 04.05.2023 заявленные требования удовлетворены: суд признал незаконным решение, выраженное в письме Администрации N АТ02/6599 от 03.10.2022; обязал Администрацию в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу повторно рассмотреть заявление общества "Нежность" от 13.09.2022 в части предоставления в аренду земельного участка площадью 2929 кв. м, с кадастровым номером 74:33:0314001:980, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, ул. Жукова, 30, без проведения торгов однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства: "Станция технического обслуживания автомобилей", в соответствии с требованиями действующего законодательства, с учетом выводов суда по настоящему делу.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация просит указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права. Заявитель в обоснование доводы кассационной жалобы указывает, что перед подачей искового заявления в суд о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности общества "Нежность" на объект незавершенного строительства с к.н. 74:33:0314001:10118 (дело N А76-28135/2022), Администрацией предварительно был составлен акт обследования земельного участка N 445 от 07.07.2022 (приобщен к материалам дела судом апелляционной инстанции), из которого следует, что спорный объект представлял собой частично выполненный ленточный фундамент, то есть работы по сооружению фундамента на дату проведения обследования не были завершены, что подтверждается фотографиями.

Заявитель считает, что отсутствие ходатайства о назначении судебной экспертизы, не может свидетельствовать об отсутствии реальной заинтересованности в оспаривании факта наличия на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства. Кроме того, указанное обстоятельство не может исключать правомерность отказа заинтересованного лица в продлении договора аренды земельного участка.

По мнению Администрации, суд апелляционной инстанции не дал правовой оценки приобщенному акту обследования N 445 земельного участка с к.н. 74:33:0314001:980 от 07.07.2022.

Как отмечает Администрация, в отзыве по делу N А76-28135/2022 общество "Нежность" утверждало, что работы по сооружению фундамента завершены, ссылаясь на заключение эксперта от 02.09.2022, что очевидно свидетельствует о том, что ответчиком работы по завершению сооружения фундамента проведены уже после обращения Администрации с исковым заявлением в суд без законных на то оснований, что согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации является признаком заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом). В настоящем деле представитель общества "Нежность" также неоднократно ссылался на заключение эксперта от 02.09.2022.

Таким образом, поскольку достраивание спорного объекта осуществлено после подачи искового заявления в Арбитражный суд Челябинской области, доводы ответчика не опровергают того факта, что на момент регистрации права на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:33:0314001:10118, а именно 22.02.2022, работы по возведению фундамента не были завершены, а значит правовых оснований предоставлять земельный участок однократно для завершения строительства без проведения торгов обществу "Нежность" у Администрации не имелось.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Нежность" просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 24.08.2020 между Администрацией и обществом "Нежность" был заключен договор аренды земельного участка N 10560, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов (территориальная зона: ПК-1 Зона производственно-складских объектов), площадью 2929 кв. м, с кадастровым номером N 74:33:0314001:980, согласно данных государственного кадастрового учета, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, ул. Жукова, д. 30

В силу пункта 1.2 договора участок предоставлен для строительства станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтного предприятия, создание которого должно осуществляться в соответствии с градостроительным планом земельного участка, градостроительной документацией, выданным разрешением на строительство, с учетом требований свода правил, санитарными нормами и правилами, техническими регламентами, предъявляемым к конкретному виду объекта.

Параметры объекта принять в соответствии с проектной документацией, направленной в Управление архитектуры и градостроительства администрации города Магнитогорска, для получения разрешения на строительство.

Архитектурное решение проектируемого объекта рассмотреть в увязке с существующей застройкой и Требованиями к внешнему архитектурному облику города Магнитогорска, утвержденными постановлением администрации города от 22.11.2013 N 15845-П по индивидуальному архитектурному проекту, согласованному с управлением архитектуры и градостроительства администрации города Магнитогорска.

Арендатор обязан:

- в течение срока аренды, указанного в пункте 2.1 договора, с момента предоставления участка использовать его для целей строительства объекта, указанного в пункте 1.2 договора (пункт 3.4.6);

- в течение 6 месяцев с момента государственной регистрации договора получить разрешение на строительство объекта с поэтапным графиком строительства, с поэтапным графиком строительства (пункт 3.4.18);

- после получения разрешения на строительство объекта с поэтапным графиком строительства, мероприятия по строительству, указанные в графике осуществлять в соответствии с указанными в нем сроками (пункт 3.4.19).

В силу пункта 2.1 срок действия договора по 23.02.2022.

Постановлением Администрации N 12409-П от 10.11.2021 утверждено разрешение от 09.11.2021 N 74-RU307000-00137-2021 на строительство объекта капитального строительства "Станция технического обслуживания автомобилей", по проектной документации, разработанной ООО "Главпроект".

Согласно разрешению на строительство от 09.11.2021 N 74-RU307000-00137-2021 были установлены следующие характеристики для строительства:

- Площадь земельного участка 2929 кв. м;

- Площадь здания 513,3 кв. м; - Количество этажей 1; - Высота здания 6,7 м; - Строительный объем 3522,3 кв. м; - Площадь застройки здания 571, 13 кв. м.

В установленный срок завершить работы по возведению станции технического обслуживания заявитель не успел.

Заявитель 22.02.2022 зарегистрировал право собственности на незавершенный объект строительства по адресу: г. Магнитогорск, ул. Жукова, д. 30 (кадастровый номер N 74:33:0314001:980) со степенью готовности 15%.

До 23.08.2022 Администрация в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства по адресу: г. Магнитогорск, ул. Жукова, д. 30 (кадастровый номер N 74:33:0314001:980) со степенью готовности 15% путем его продажи с публичных торгов не обратилось.

Заявитель 13.09.2022 обратился в Администрацию с заявлением о продлении срока аренды земельного участка из категории земель - земли населенных пунктов (территориальная зона: ПК-1 Зона производственно-бытовых объектов), площадью 2929 кв. м, с кадастровым номером N 74:33:0314001:980, находящегося в муниципальной собственности сроком на 3 года.

Администрация 03.10.2022 отказала заявителю в заключении договора на новый срок в связи с подачей заявления в арбитражный суд о признании права на объект незавершенного строительства отсутствующим и снятию объекта с кадастрового учета.

Не согласившись с решением Администрации, изложенном в письме N АТ02/6599 от 03.10.2022, общество "Нежность" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные требования, исходили из наличия оснований для признания оспариваемого решения незаконным и нарушающим права заявителя.

В соответствии с частью 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации). Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст. 911 настоящего Кодекса (статья 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ (далее - Закон N 137-ФЗ) и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10 пункта 2).

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Так, договор аренды земельного участка заключается на срок до 3 лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Исключение из этого общего правила определены, в частности, в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ: если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Положения пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, равно как и иные вышеприведенные положения Земельного кодекса Российской Федерации, направлены на предоставление возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства.

При этом статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Таким образом, действующим законодательством предусматривается однократная возможность приобрести земельный участок для завершения строительства в льготном порядке (без проведения торгов), что предполагает наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, для завершения строительства которого необходим земельный участок (отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства исключает применение приведенных выше положений закона).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац 1 пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 указанной статьи).

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами установлено, что общество "Нежность" на предоставленном ему в аренду земельном участке по договору от 24.08.2020 N 10560 правомерно в соответствии с выданным разрешением на строительство от 09.11.2021 3 74-RU307000-001137-2021 сроком действия до 09.04.2022 построило объект незавершенного строительства.

Заявителем 22.02.2022 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства по адресу: г. Магнитогорск, ул. Жукова, д. 30 (кадастровый номер N 74:33:0314001:980) со степенью готовности 15%.

Судами также установлено, что спорный земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов (территориальная зона: ПК-1 Зона производственно-складских объектов), площадью 2929 кв. м, с кадастровым N 74:33:0314001:980, находящегося по адресу: г. Магнитогорск, ул. Жукова, д. 30, ранее не предоставлялся в аренду в целях завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства.

Из буквального содержания заявления общества "Нежность" от 13.09.2022 ясно и однозначно следует, что целью обращения заявителя в администрацию является заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Кроме того, из материалов дела следует, что Администрация не обращалась в суд с требованием об изъятии у общества "Нежность" соответствующего земельного участка путем его продажи с публичных торгов.

Администрацией также на момент рассмотрения настоящего дела не представлено доказательств признания зарегистрированного права заявителя на объект незавершенного строительства отсутствующим.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства и установленные по делу обстоятельства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к обоснованному выводу о наличии у общества "Нежность" приоритетного права на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, в связи с чем признали незаконным решение Администрации в письме от 03.10.2022 N АТ02/6599.

В соответствии с подпунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признавая решение незаконным, арбитражный суд должен указать способ устранения допущенных нарушений заявителя.

Согласно части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

Поскольку заявленные требования удовлетворены, в качестве восстановительной меры с учетом конкретных обстоятельств рассматриваемого дела суды правомерно обязали Администрацию в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу повторно рассмотреть заявление общества "Нежность" от 13.09.2022 в части предоставления в аренду земельного участка площадью 2929 кв. м, с кадастровым номером 74:33:0314001:980, без проведения торгов однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, сводятся к тому, что на момент регистрации права на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:33:0314001:10118, работы по возведению фундамента не были завершены, а значит правовых оснований предоставлять земельный участок однократно для завершения строительства без проведения торгов обществу "Нежность" у Администрации не имелось.

Судом кассационной инстанции доводы заявителя отклоняются, поскольку факт наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства с полным завершением работ по сооружению фундамента судами был установлен, подтвержден экспертом (т. 1, л.д. 97-98), ответчиком доказательств обратного не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Кроме того, судом апелляционной инстанции также было принято во внимание, что в рамках дела N А76-28135/2022 ходатайство о проведении судебной экспертизы для установления наличия признаков объекта незавершенного строительства у расположенного на земельном участке фундамента, периода времени создания данного фундамента (при наличии довода о том, что на момент регистрации права на объект незавершенного строительства готовность фундамента отсутствовала), равно как и в рамках настоящего спора, Администрацией не заявлялось (ст. 65 АПК РФ).

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены апелляционным судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения постановления. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.05.2023 по делу N А76-36415/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации города Магнитогорска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.С. Полуяктов

Судьи

И.А. Татаринова Л.А. Суспицина