Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 1 декабря 2023 г. N Ф09-7647/23 по делу N А71-16834/2022

Екатеринбург

01 декабря 2023 г.

Дело N А71-16834/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 декабря 2023 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Тороповой М.В., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления имущественных отношений и земельных ресурсов Администрации города Ижевска (далее - Управление) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2023 по делу N А71-16834/2022 Арбитражного суда Удмуртской Республики.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Краева Андрея Александровича (далее - предприниматель Краев А.А.) - Мунтян П.В. (доверенность от 21.04.2022).

Предприниматель Краев А.А. обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Управлению об урегулировании возникших при заключении договора купли-продажи (купчая) земельного участка от 23.09.2022 N 7349, путем изложения пунктов 2.1, 4.2 в редакции покупателя, а именно:

- пункт 2.1 изложить в следующей редакции: "2.1. Цена земельного участка составляет 1 490 234 руб. 79 коп. (один миллион четыреста девяносто тысяч двести тридцать четыре руб. 79 коп.). Выкупная стоимость определена на основании Постановления Администрации г. Ижевска от 03.08.2018 N 435 "Об утверждении Положения о порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Город Ижевск", при их продаже без проведения торгов";

- пункт 4.2 исключить из текста договора.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 03.05.2023 исковые требования удовлетворены частично. Пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 23.09.2022 N 7349 изложен в следующей редакции "Цена земельного участка составляет 5 960 939 руб. 16 коп.

(пять миллионов девятьсот шестьдесят тысяч девятьсот тридцать девять руб. 16 коп.). Выкупная стоимость определена на основании Постановления Администрации г. Ижевска от 03.08.2018 N 435 "Об утверждении Положения о порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Город Ижевск", при их продаже без проведения торгов". Пункт 4.2 исключен из текста договора купли-продажи земельного участка от 23.09.2022 N 7349. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2023 решение суда изменено. Пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 23.09.2022 N 7349 изложен в следующей редакции "Цена земельного участка составляет 1 490 234 (один миллион четыреста девяносто тысяч двести тридцать четыре) руб. 79 коп. Выкупная стоимость определена на основании Постановления Администрации г. Ижевска от 03.08.2018 N 435 "Об утверждении Положения о порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Город Ижевск", при их продаже без проведения торгов".

В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление просит постановление суда апелляционной инстанции от 03.08.2023 отменить, решение суда от 03.05.2023 оставить в силе, ссылаясь на нарушение судом норм материального права.

Заявитель не согласен с редакцией пункта 2.1 договора, утвержденного судом апелляционной инстанции в редакции истца. Как указывает Управление, спорный земельный участок после возведения на нем объекта недвижимости с кадастровым номером 18:26:010059:913 и регистрации права собственности на него за истцом, предоставлен истцу на праве аренды для эксплуатации указанного объекта недвижимости. Таким образом, истцом реализовано одно из двух правомочий, предоставленных действующим законодательством - выкуп в собственность по сниженной ставке, либо пользование на правах аренды без проведения торгов. Выбор истца в пользу второго варианта лишает его права на последующий выкуп земельного участка по льготной ставке, поскольку на момент обращения истца за выкупом земельного участка, предприниматель использовал его в соответствии с договором аренды, заключенным без проведения торгов

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Краев А.А. просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

При рассмотрении спора судами установлено, что 09.01.2020 между Администрацией города Ижевска в лице начальника Управления (арендодатель) и Краевым Андреем Александровичем (арендатор) заключен договор N 6796 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды.

В соответствии с пунктом 1.1 договора от 09.01.2020 N 6796 арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся в собственности муниципального образования "Город Ижевск", с кадастровым номером 18:26:010059:802, общей площадью 2091 кв. м, в том числе 2 кв. м в охранной зоне электрического кабеля, 3 кв. м в охранной зоне ЛЭП 1110 кВ Ижевск-Машзавод, 53 кв. м в охранной зоне линии связи, весь в III поясе зоны санитарной охраны источников водоснабжения, весь в зоне ограничения застройки передающего оборудования радиопередающей станции РПС г. Ижевск филиала РТРС "Удмуртский РРТПЦ", часть земельного участка в санитарно-защитной зоне трансформаторных подстанций ПС 110/6 кВ "Подборенка" и ПС 110/6 кВ "Парковая", с адресом (адресным ориентиром): Удмуртская Республика, г. Ижевск, Октябрьский район, в 45 м на юго-запад от здания N 1 по Якшур-Бодьинскому тракту.

На основании пункта 1.5 договора от 09.01.2020 N 6796 цель использования земельного участка: строительство объекта недвижимости.

Разрешенное использование земельного участка: магазины (код 4.4) - отдельно стоящие объекты торговли общей площадью от 150 кв. м до 1000 кв. м (пункт 1.4 договора от 09.01.2020 N 6796).

Договор от 09.01.2020 N 6796 заключен на основании протокола о результатах аукциона от 20.12.2019 N 88.

Актом приема-передачи от 09.01.2020 земельный участок передан арендатору.

Договор от 09.01.2020 N 6796 зарегистрирован в установленном порядке 22.01.2020.

По окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию 07.04.2021 в отношении указанного земельного участка с кадастровым номером 18:26:010059:802, общей площадью 2091 кв. м, между Администрацией города Ижевска в лице начальника Управления (арендодатель) и Краевым Андреем Александровичем (арендатор) заключен договор N 6933 аренды земельного участка.

Договор от 07.04.2021 N 6933 зарегистрирован в установленном порядке 20.04.2021.

В соответствии с пунктом 1 договора от 07.04.2021 N 6933 на основании заявления Краева Андрея Александровича от 19.03.2021, зарегистрированного в Управлении 19.03.2021 за N 03-09/0025-К, выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 24.03.2021 N КУВИ-002/2021-26330498, выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15.03.2021, договора от 09.01.2020 N 6796, в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, стороны прекратили обязательства по договору от 09.01.2020 N 6796 с 19.03.2021.

Согласно пункту 1.3 договора от 07.04.2021 N 6933 на земельном участке имеется объект недвижимости, принадлежащий арендатору на праве собственности - магазин непродовольственных товаров, назначение "нежилое", площадью 468 кв. м, кадастровый номер 18:26:010059:913.

В соответствии с пунктом 1.5 договора от 07.04.2021 N 6933 цель предоставления земельного участка: для эксплуатации и обслуживания объекта недвижимости.

Письмом от 12.09.2022 N 1 Краев Андрей Александрович обратился к Управлению с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов.

Управлением в адрес Краева Андрея Александровича направлен проект договора купли-продажи (купчая) земельного участка от 23.09.2022 N 7349.

Договор от 23.09.2022 N 7349 подписан Краевым Андреем Александровичем с протоколом разногласий, который письмом от 11.10.2022 N 2 направлен Управлению.

Как следует из текста протокола разногласий и письма от 11.10.2022 N 2 Краев Андрей Александрович не согласен с ценой выкупа земельного участка и с внесением в договор от 23.09.2022 N 7349 условия о праве на односторонний внесудебный отказ продавца от исполнения договора в случае не оплаты покупателем стоимости земельного участка.

Не согласившись с предложенной Краевым Андреем Александровичем редакцией договора, письмом от 24.10.2022 N 01-21/11277 Управление направило в адрес истца протокол урегулирования разногласий, которым предложенные истцом корректировки договора отклонены.

Поскольку между сторонами возникли разногласия по условиям договора, предприниматель Краев А.А. обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с настоящим иском.

Суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, оценив представленные в дело доказательства, исходил из того, что обращение истца за предоставлением земельного участка в собственность осуществлено после реализации права на его приобретение в аренду без проведения торгов, ввиду чего пришел к выводу о правомерности установления в договоре от 23.09.2022 N 7349 цены спорного участка в размере кадастровой стоимости, в связи с чем урегулировал пункт 2.1. договора от 23.09.2022 N 7349 в редакции ответчика. В части пункта 4.2 суд первой инстанции признал его подлежащим исключению, поскольку действующим законодательством предусмотрен судебный порядок расторжения договора при нарушении его другой стороной, соглашения поданному вопросу сторонами не достигнуто.

Изменяя решение суда первой инстанции в отношении пункта 2.1 договора купли-продажи от 23.09.2022 N 7349, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В данном случае между сторонами возникли разногласия относительно условия договора купли-продажи о цене участка.

Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с пунктом 3 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В г. Ижевск соответствующий порядок установлен постановлением Администрации г. Ижевска от 03.08.2018 N 435 "Положение о порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Город Ижевск", при их продаже без проведения торгов" (далее - Положение).

Согласно пункту 2 Положения при продаже земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Город Ижевск", выкупная цена таких земельных участков устанавливается в размере их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3, 4 настоящего Положения.

В соответствии с пунктом 3 Положения при продаже земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Город Ижевск", и предоставленных физическим или юридическим лицам в аренду по результатам аукциона, выкупная цена таких земельных участков рассчитывается в процентах от их кадастровой стоимости по формуле:

ВЦ = КС x %, где:

ВЦ - выкупная цена земельного участка;

КС - кадастровая стоимость земельного участка;

% - процент от кадастровой стоимости земельного участка.

Размеры процентов от кадастровой стоимости земельных участков составляют:

1) 5 процентов - для физических лиц при продаже им земельных участков, занятых индивидуальными жилыми домами;

2) 25 процентов - для физических или юридических лиц в остальных случаях.

Как следует из пояснительной записки к проекту постановления Администрации г. Ижевска "Об утверждении Положения" принятие данного акта обусловлено необходимостью применения дифференцированного подхода к определению выкупной стоимости земельных участков, разграничив физических и юридических лиц, которые приобрели первоначальное право аренды на земельный участок по результатам торгов, поскольку существовавшее до принятия Положения правовое регулирование ставило в неравные условия лиц, приобретших право аренды земельных участков по результатам торгов и оплативших денежные средства за приобретение земельного участка в собственность в значительно большей сумме, чем лица, права аренды которых возникло без проведения торгов.

Из буквального и системного толкования пункта 3 Положения, с учетом пояснительной записки к нему, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что определяющим критерием применения льготной цены при выкупе земельного участка для собственника расположенного на нем объекта недвижимости является установление факта приобретения лицом первоначального права аренды на земельный участок по результатам торгов.

Как установил суд апелляционной инстанции и подтверждается материалами дела, первоначальное право аренды по договору аренды от 09.01.2020 N 6796 приобретено истцом по результатам аукциона. Указанное сторонами не оспаривается.

Цель договора аренды - строительство объекта недвижимости, за время его действия достигнута, на земельном участке построено и введено в эксплуатацию нежилое здание с кадастровым номером 18:26:010059:913, оформлено в собственность истца, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 13.12.2022 кадастровая стоимость земельного участка на момент подачи заявления на выкуп составляла 5 960 939 руб. 16 коп. Таким образом, выкупная стоимость земельного участка должна составлять 1 490 234 руб. 79 коп.

Отклоняя позицию Управления о том, что истец имеет право выкупить земельный участок только по цене, равной кадастровой стоимости, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что исходя из установленного факта приобретения истцом первоначального права аренды на земельный участок по результатам торгов и неутраченной возможности приобрести земельный участок в собственность за плату на льготных условиях, позиция Управления является ошибочной.

В этой связи установление в договоре купли-продажи от 23.09.2022 N 7349 цены спорного участка в размере кадастровой стоимости является неправомерным, поскольку стоимость земельного участка должна определяться в размере 25% от его кадастровой стоимости.

Доводы заявителя кассационной жалобы подлежат отклонению, так как основаны на ошибочном толковании вышеназванных норм права.

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции", при проверке соответствия выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,) необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). С учетом того, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не допускается.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2023 по делу N А71-16834/2022 Арбитражного суда Удмуртской Республики оставить без изменения, кассационную жалобу Управления имущественных отношений и земельных ресурсов Администрации города Ижевска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Э. Рябова

Судьи

М.В. Торопова С.В. Лазарев