Приложение. Концепция программы реновации территорий сложившейся жилой застройки г. Москвы

Приложение
к постановлению Правительства Москвы
от 19 февраля 2008 г. N 117-ПП

Концепция
программы реновации территорий сложившейся жилой застройки города Москвы

1. Обоснование соответствия целей программы приоритетным задачам социально-экономического развития города Москвы

Концепция программы реновации территорий сложившейся жилой застройки города Москвы (далее - Концепция) разработана в соответствии с Генеральным планом развития города Москвы на период до 2020 года. Целью Концепции является максимально эффективное использование территорий сложившейся жилой застройки в интересах жителей города Москвы путем их комплексного развития с учетом градостроительных потенциалов данных территорий для улучшения жилищных условий, создания благоприятной и комфортной среды обитания, повышения уровня и качества жизни населения города Москвы.

Москомархитектурой совместно с Департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы проанализирован градостроительный и экономический потенциал территорий города для комплексной реконструкции в рамках реализации Среднесрочной программы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся застройки города Москвы на 2004-2007 годы, в которых сосредоточена основная масса жилых домов первого периода индустриального домостроения. В работу включено 223 территории, на которых размещены жилые здания 50-60-х годов постройки преимущественно несносимых серий. Из них по 59 территориям разработаны и утверждены проекты планировки. По 94 территориям продолжается разработка, согласование и утверждение предпроектной документации с последующей реализацией проектов за счет средств бюджета города Москвы или инвесторов, отобранных на основе конкурсных торгов.

По результатам разработки проектов планировки и утверждения градостроительной документации по 14 территориям проведены открытые аукционы на осуществление строительными организациями функций инвестора по объектам комплексной реконструкции сложившейся застройки. Общая площадь указанных территорий составила 464 га, с объемом сносимого жилищного фонда около 560 тыс. кв. м и нового строительства жилья в объемах 1500 тыс. кв. м с объектами социальной и инженерной инфраструктуры. По результатам реализации проектов в бюджет города поступит около 7,3 млрд. рублей при затратах бюджетных средств на подготовку градостроительной документации всей программы с начала ее реализации 604 млн. рублей, и на строительство объектов инженерной инфраструктуры 371 млн. рублей.

Общая площадь жилищного фонда, задействованного в комплексной реконструкции, составляет более 11,5 млн. кв. м.

Положения данной Концепции учитывают произошедшие изменения в социальной политике (утверждены национальные проекты обеспечения населения доступным жильем, совершенствования системы образования), в законодательстве Российской Федерации и города Москвы (приняты новые Градостроительный и Жилищный кодексы Российской Федерации, распорядительные документы в отношении организации конкурсной процедуры размещения госзаказа, запрета строительства "точечных" объектов, инженерного обеспечения реконструкции, контроля реализации инвестиционных проектов и др.).

Изменения законодательства в градостроительной и жилищной сферах требуют новых подходов и к решению проблем капитального ремонта, модернизации и реконструкции жилищного фонда, в том числе и проблемы участия собственников в финансировании данных работ (ежегодное Послание Президента Российской Федерации). В настоящее время постановлением Правительства Москвы от 4 декабря 2007 г. N 1032-ПП "О Городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов города Москвы "Ответственным собственникам - отремонтированный дом" на 2008-2014 гг." утверждена целевая программа по капитальному ремонту многоквартирных домов города Москвы. Объектами указанной программы являются жилые дома, находящиеся в неудовлетворительном состоянии.

Анализ градостроительного и экономического потенциала комплексной реконструкции 320 территорий кварталов и микрорайонов из 500, намеченных в рамках реализации Среднесрочной программы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся застройки города Москвы на 2004-2007 годы, в которых сосредоточена основная масса жилых домов первого периода индустриального домостроения показал нецелесообразность сноса только домов несносимых серий при наличии на территориях домов с высокой степенью износа.

На основании полученных результатов в рамках дальнейшей реализации программных мероприятий на 2008-2010 годы предполагается проработка 120 территорий кварталов с общим объемом финансирования 1525,0 млн. рублей за счет средств бюджета города Москвы.

Финансирование Программы реновации территорий сложившейся жилой застройки города Москвы на 2008-2010 годы (далее - Программа) будет осуществляться в части ответственности бюджета в пределах лимитов, выделенных главным распорядителям.

В настоящей Концепции и далее в Программе предусмотрено, что решения о развитии застроенных территорий принимаются в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом Российской Федерации. В Программе необходимо предусмотреть подготовку критериев обоснования проектного решения о сносе жилых домов и новом строительстве при подготовке проектов планировки застроенной территории:

- наличие жилых зданий, подлежащих сносу в соответствии с законодательством;

- согласие собственников жилых и нежилых помещений на снос зданий при предоставлении равноценных жилых и нежилых помещений, либо компенсации с учетом соблюдения прав собственников;

- экономическая оценка затрат на капитальный ремонт жилого здания и новое строительство с переселением жителей в соответствии с действующим законодательством;

- наличие участков под строительство стартовых жилых домов для переселения жителей при новом строительстве и капитальном ремонте жилых зданий.

При этом дома, включенные в адресные перечни на капитальный ремонт за счет средств бюджета города Москвы по Программе капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы, не должны включаться в списки сносимых. Поэтому при комплексном обследовании конкретной территории в рамках реализации Программы будут рассматриваться все дома на предмет их отнесения к сносимым или подлежащим капитальному ремонту совместно с городскими организациями, в компетенцию которых входит решение этого вопроса.

Программа должна быть разработана в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Генеральным планом развития города Москвы, градостроительными планами развития территорий административных округов города Москвы.

2. Обоснование целесообразности решения проблемы программно-целевым методом

Обоснованность разработки Концепции и последующей разработки Программы реновации территорий сложившейся жилой застройки города Москвы обусловлена рядом социальных, градостроительных, экономических и законодательных факторов:

- социальные факторы связаны с необходимостью размещения в пределах "шаговой доступности" объектов социально-культурного назначения, потребительского рынка и услуг, оптовой торговли, малого предпринимательства;

- градостроительные факторы связаны с низкой интенсивностью использования земли реорганизуемых территорий различного функционального назначения при наличии растущего дефицита территории для нового строительства;

- экономические факторы связаны с высокой инвестиционной привлекательностью территорий размещения пятиэтажного и непригодного для проживания жилья с высоким износом, при его низкой рыночной стоимости, но не признанного аварийным, со снижением объемов дотаций на содержание жилья;

- законодательные факторы связаны с принятием Градостроительного кодекса Российской Федерации, проектом Градостроительного кодекса города Москвы, одобренным постановлением Правительства Москвы от 16 октября 2007 г. N 899-ПП "О проекте Градостроительного кодекса города Москвы", Жилищным кодексом Российской Федерации и другими законодательными и нормативными правовыми актами города Москвы, в соответствии с которыми существенно усложнился порядок развития застроенной территории; необходимо комплексно подходить к решению проблем с собственниками объектов капитального строительства, арендаторами земельных участков, расположенных в кварталах застроенной территории.

Таким образом, реализация Программы с учетом всех перечисленных факторов является одной из важнейших социально-экономических и стратегических задач города.

За последние годы значительно возросло финансирование развития застроенной территории из средств бюджета города Москвы для реализации городских социальных программ, что соответствует основным положениям национального проекта "Доступное и комфортное жилье гражданам России". Данные подходы заложены в Концепции и будут реализованы в Программе реновации территорий сложившейся жилой застройки города Москвы на 2008-2010 годы.

3. Характеристика и прогноз развития сложившейся проблемной ситуации в сфере развития застроенной территории, возможные варианты решения проблемы, оценка преимуществ и рисков, возникающих при различных вариантах решения проблемы

Кварталы комплексного развития представляют собой застроенные территории, порядок освоения которых определен Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В целях обеспечения разработки документации по планировке территории по объектам городских строительных программ Правительством Москвы принят ряд распорядительных документов: постановление Правительства Москвы от 21 августа 2007 г. N 714-ПП "О мерах по упорядочению размещения отдельных объектов капитального строительства на застроенных территориях в городе Москве", постановление Правительства Москвы от 3 июля 2007 г. N 585-ПП "Об утверждении Положения о составе материалов и порядке разработки и представления на утверждение проектов планировки территорий в городе Москве", распоряжение Правительства Москвы от 28 сентября 2005 г. N 1902-РП "О Регламенте взаимодействия участников формирования городских программ строительства, реконструкции и предпроектной подготовки объектов".

ГАРАНТ:

См. Положение о составе, порядке подготовки, согласования и представления на утверждение проектов планировки территорий в г. Москве, утвержденное постановлением Правительства Москвы от 6 апреля 2010 г. N 270-ПП

В связи с изменениями в законодательстве в Программе будет разработан адресный перечень застроенных территорий, предполагаемых к развитию, а также разработаны принципы и процедуры принятия решений о том, какие объекты целесообразно проектировать и строить за счет средств бюджета города Москвы для выполнения социальных задач и каким образом обеспечить максимальную инвестиционную привлекательность для объектов, по которым планируется проведение конкурсов на право развития застроенных территорий.

Учитывая, что разрабатываемая Программа должна стать инструментом реализации Генерального плана развития города Москвы необходимо системно формировать механизмы решения вопросов размещения стартовых площадок, головных объектов инженерной инфраструктуры, транспортной доступности, компенсаций собственникам за изъятие объектов недвижимости на территориях разрабатываемых кварталов и микрорайонов.

Системный подход увеличивает потенциал по стартовым площадкам, комплексно решает транспортные, инженерные проблемы проектируемых территорий. Программа должна обеспечить достижение общей цели - повышение эффективности использования территорий.

Спрогнозировать масштабность решения проблемы массового капитального ремонта за счет средств самих собственников без применения программно-целевого метода не представляется возможным. Инструментом реализации этого процесса в первую очередь должен стать механизм заимствования средств собственниками жилых помещений. При этом для получения кредита собственники должны организовать ТСЖ или привлечь на конкурсной основе управляющую организацию (юридическое лицо), с которой могут быть установлены договорные отношения.

При реализации Программы необходима координация действий с городскими организациями, ответственными за проведение капитального ремонта жилищного фонда, в целях недопущения попадания в списки сносимых объектов жилых домов, внесенных в адресные перечни на проведение капитального ремонта.

Таким образом, придать этой работе планомерный характер возможно только в том случае, когда программно-целевым методом планируется каждый этап работы, определены процедуры, объемы, источники финансирования работ. Любые другие варианты решения проблемы предполагают большие риски как для инвесторов, так и для заказчиков, собственников жилых и нежилых помещений.

4. Предложения по целям и задачам Программы, целевым индикаторам и показателям, позволяющим оценивать ход реализации Программы по годам

Программа реновации территорий сложившейся жилой застройки города Москвы на 2008-2010 гг. разрабатывается в целях:

- обеспечения комплексного развития застроенных территорий в интересах жителей Москвы и города как целостного организма, испытывающего потребности в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры;

- постоянного повышения уровня и качества жизни населения Москвы на основе формирования комплексной жилой среды, отвечающей требованиям архитектурно-пространственной выразительности, социально-психологического и экологического комфорта, безопасности и функциональной достаточности жилых территорий;

- совершенствования городской системы отраслевого управления процессами капитального ремонта, модернизации, реконструкции и обновления зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки с обеспечением постоянного снижения себестоимости (издержек) как при реализации строительных программ, так и при дальнейшей эксплуатации жилищного фонда.

В процессе разработки Программы должны быть учтены цели, задачи, параметры и иные положения других действующих городских отраслевых программ: градостроительных, социальных, жилищных, развития малого предпринимательства и других.

Программа разрабатывается на период 2008-2010 гг. и рассматривается как вариант комплексного учета всех ограничений и начальных условий при планировании проведения комплексного развития территорий сложившейся застройки.

Программа разрабатывается исходя из принципов максимально эффективного использования территории, преемственности решений по сохранению и реорганизации жилищного фонда города, в целях выполнения городских жилищных программ и создания благоприятных условий проживания.

В Программе будут предусмотрены критерии для предложений о сносе жилых домов при разработке проектов планировки застроенной территории: наличие жилых зданий, подлежащих сносу в соответствии с законодательством; согласие собственников жилых и нежилых помещений на снос зданий на договорных условиях; экономическая оценка затрат на капитальный ремонт жилого здания и новое строительство с переселением жителей; наличие участков под строительство стартовых жилых домов для переселения жителей при новом строительстве и капитальном ремонте жилых зданий.

К числу основных задач разработки и реализации Программы относятся:

1. Разработка документации по планировке территорий для комплексного решения задач строительства жилья по заказу государственного заказчика, опережающего развития инженерной, транспортной и социальной инфрастуктур#, включая организацию озеленения территории общего пользования с ее выделением, с определением территорий для строительства за счет средств бюджета города Москвы и территорий для реконструкции с привлечением инвестиционных ресурсов на конкурсной основе.

2. Повышение потребительского качества жилищного фонда города.

3. Поддержание историко-культурной ценности средового многообразия жилой застройки города.

4. Улучшение жилищных условий населения и обеспечение социальных гарантий в части нормативного уровня благоустройства, санитарно-гигиенического состояния и функционально-планировочной организации жилых территорий, пространственной доступности объектов социально-культурного назначения, потребительского рынка и услуг, размещения объектов малого предпринимательства.

5. Повышение архитектурной выразительности и улучшение пространственного облика жилой застройки, обеспечение психологического комфорта.

6. Снижение эксплуатационных расходов на содержание жилищного фонда, придомовых территорий и территорий общего пользования жилых образований, повышение надежности функционирования систем инженерно-технического обеспечения жилой застройки, эффективности использования жилых территорий города.

7. Привлечение на конкурсной основе уполномоченных организаций для разработки предложений по застройке территорий и подготовке инвестиционных проектов в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 12 декабря 2006 г. N 968-ПП "О мерах по совершенствованию подготовки и реализации инвестиционных градостроительных проектов в городе Москве".

ГАРАНТ:

О дальнейшем развитии системы подготовки и проведения торгов при реализации инвестиционных проектов в сфере капитального строительства на территории г. Москвы см. постановление Правительств