Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15 декабря 2023 г. N Ф09-7315/23 по делу N А76-2804/2022

Екатеринбург

15 декабря 2023 г.

Дело N А76-2804/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 декабря 2023 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Беляевой Н.Г., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Курганстрой" (далее - общество "Курганстрой", прежнее наименование - общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Трест-31", ответчик, заявитель жалобы) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.05.2023 по делу N А76-2804/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Стройка" (далее - общество "Стройка", истец) - Куликов В.В. (доверенность от 04.12.2023).

Иные участвующие в деле лица явку своих представителей в судебное заседание суда округа не обеспечили. В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка надлежащим образом извещенных лиц не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

Общество "Стройка" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "СЗ "Трест-31", потребовав признания права собственности на объект долевого строительства - однокомнатную квартиру N 423, общая площадь 57,8 кв. м (без площади лоджии), площадь лоджии 3,1 кв. м, расположенную по адресу: 454128, г. Челябинск, ул. Братьев Кашириных, д. 131, возложения на общество СЗ "Трест-31" обязанности передать обществу "Стройка" по акту приема-передачи объект долевого строительства (с учетом принятых судом уточнений по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.05.2023 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2023 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами по делу, общество "Курганстрой" обратилось в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель кассационной жалобы выражает несогласие с выводами судов о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, ссылаясь при этом на то, что с 03.11.2021 договор N 31-2-423 ч на участие в долевом строительстве многоквартирного дома расторгнут в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ). Так, общество "Курганстрой" настаивает на том, что ни во исполнение претензии от 25.08.2021, ни на момент расторжения договора, оплата истцом не была произведена, поступила лишь после получения истцом уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра по Челябинской области) от 12.11.2021 о поступлении заявления застройщика о расторжении договора. В подобных действиях общества "Стройка" заявитель усматривает злоупотреблением правом по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации о пределах осуществления гражданских прав.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 15.09.2020 между обществом "СЗ "Трест-31" (застройщик) и обществом "Стройка" (участник, дольщик) заключен договор N 31-2-423 ч на участие в долевом строительстве многоквартирного дома (далее также - договор).

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Челябинской области под номером регистрации 74:36:0616001:12128-74/108/2020-1763.

В соответствии с пунктом 1.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующий объект долевого строительства (квартиру) дольщикам в собственность, а дольщики обязуются уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Под объектом долевого строительства в настоящем договоре понимается однокомнатная квартира N 423 (стр.), общей площадью (проектная) 57,8 кв.м (без площади лоджии), площадь лоджии 3,1 кв.м, входящая в состав дома, а также общее имущество дома.

Согласно пункту 2.1 договора стоимость объекта долевого строительства (цена договора) составляет 2 611 400 руб.

В силу пункта 2.2 договора срок оплаты за объект долевого строительства определён в течение 20 дней с даты государственной регистрации договора, при этом не позднее даты ввода объекта в эксплуатацию путем внесения денежных средств в размере стоимости, указанной в пункте 2.1 договора.

Обязанность дольщика по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет-эскроу.

В связи с тем, что дополнительным соглашением от 15.09.2020 к вышеуказанному договору стороны пунктом 5.1 установили срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию - 30.06.2022, истец разумно полагал, что обязанность по оплате объекта долевого строительства должна произойти не позднее указанной даты, с учетом ранее установленных договором сроков оплаты. Рассрочка платежа и/или график внесения денежных средств условиями договора не предусмотрены.

Между тем, разрешение на ввод в эксплуатацию МКД, в котором находится спорный объект долевого строительства, получено обществом "СЗ "Трест-31" 16.11.2021.

Возможность досрочного получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию предусмотрена договором.

Спорный объект (адрес объекта изменен) поставлен на кадастровый учет 24.11.2021, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Вместе с тем, как указывает истец, в нарушение пункта 2.2 договора ответчик уже 25.08.2021 направил в адрес общества "Стройка" по адресу, указанному в договоре, заказным письмом с описью вложения претензию о необходимости погашения задолженности по договору и о последствиях неисполнения данного требования участник долевого строительства. Истец претензию не получил.

Письмом от 24.10.2022 ответчик уведомил истца о готовности объекта долевого строительства к передаче и пригласил на осмотр завершенного строительством объекта, уведомление получено директором общества "Стройка" 25.10.2022.

Сторонами составлен акт осмотра спорного объекта с участием представителя истца от 25.10.2022. Истец подтвердил, что квартира им осмотрена и готова к передаче.

Письмом от 03.11.2021 N 1430 ответчик уведомил истца о расторжении договора ввиду невнесения платы по договору на участие в долевом строительства МКД.

Полная оплата по договору произведена истцом 23.11.2021, данные денежные средства ответчиком получены, что подтверждается выпиской со счета N 7-4070281030700801306132021 в акционерном обществе "Банк ДОМ.РФ" (далее - общество "Банк ДОМ.РФ").

Получение денежных средств ответчик не оспаривал в ходе рассмотрения дела. Денежные средства истцу не возвращены.

Истец полагает, что, поскольку вопреки условиям пункта 8.3 договора, в котором указано на право застройщика отказаться от исполнения договора в случае просрочки оплаты дольщиком более чем на 2 месяца, тогда как ответчик уже в ноябре 2021 года направил в Управление Росреестра по Челябинской области заявление о расторжении договора N 31-2-423 ч, данный отказ от договора не может быть признан правомерным.

Письмом Управления Росреестра по Челябинской области от 12.11.2021 общество "Стройка" уведомлено о поступлении от застройщика заявления о расторжении договора от 15.09.2020 N 31-2-423 ч на участие в долевом строительстве, получив которое, общество "Стройка" направило заявление в адрес общества "СЗ "Трест-31", выражая своё намерение урегулировать сложившуюся ситуацию.

Ввиду диспозитивности условий оплаты и изменений в сроках получения разрешения на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию, истец считает, что надлежаще и добросовестно исполнил свою обязанность в оплате объекта долевого строительства в установленные договором и дополнительным соглашением к нему сроки, в то время как, получив разрешение на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства ранее срока, предусмотренного дополнительным соглашением к договору от 15.09.2020 N 31-2-423 ч, ответчик не уведомил об этом истца.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

Правоотношения между участниками долевого строительства многоквартирного дома регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, обязательства участника долевого строительства - с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Федерального закона N 214-ФЗ).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

В силу пунктов 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 названной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "СЗ "Трест-31" (застройщик) и обществом "Стройка" (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве от 15.09.2020 N 31-2-423 ч.

Спор между сторонами связан с установлением факта наличия у ответчика права расторгнуть договор участия в долевом строительстве от 15.09.2020 N 31-2-423 ч с истцом в связи с неисполнением последним обязательства по оплате квартиры.

Разрешая вопрос о правомерности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора долевого участия в строительстве по мотиву неуплаты либо неполной уплаты дольщиком денежных средств, следует исходить из оценки обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствия такого отказа действующему законодательству.

Согласно пункту 4 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 названного Федерального закона.

На основании пунктов 3 и 4 статьи 9 закона, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 указанной статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Требование добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

В пункте 7 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.07.2017, указано, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации о добросовестности и разумности.

Исследовав условия договора в части, касающейся оплаты, суды установили, что согласно пункту 2.6 договора срок оплаты за объект долевого строительства определён в течение 20 дней с даты государственной регистрации договора, при этом не позднее даты ввода объекта в эксплуатацию путем внесения денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет-эскроу в размере стоимости, указанной в пункте 2.1 договора.

Дополнительным соглашением к договору стороны пунктом 5.1 установили срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию - 30.06.2022.

Таким образом, учитывая, что срок оплаты определен диспозитивно и конечный срок внесения платы - не позднее даты ввода объекта в эксплуатацию - определен договором в виде конкретной даты (30.06.2022), суд округа соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что истец при должной степени осмотрительности вправе был ориентироваться на эту дату как разумный срок, до наступления которого он обязан внести оплату по договору и не может считаться просрочившим исполнение.

О готовности объекта долевого строительства к передаче и осмотре завершенного строительством объекта, общество "Стройка" уведомлено лишь 25.10.2021. Доказательств обратного в дело не представлено.

Разрешение на ввод в эксплуатацию спорного объекта долевого строительства получено обществом "СЗ "Трест-31" ранее предусмотренного дополнительным соглашением срока - 16.11.2021.

Право застройщика на односторонний отказ от исполнения договора в случае просрочки оплаты дольщиком более чем на 2 месяца предусмотрено пунктом 8.3 договора.

Уведомлением от 03.11.2021 N 1430 общество "СЗ "Трест-31", ссылаясь на пункт 4 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ, уведомило общество "Стройка" об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе условия договора от 15.09.2020 N 31-2-423 ч, условия дополнительного соглашения, установив, что о готовности объекта долевого строительства к передаче и осмотре завершенного строительством объекта, общество "Стройка" фактически уведомлено лишь 25.10.2021, акт ввода объекта в эксплуатацию получен ответчиком еще позднее - 16.11.2021, суды обоснованно заключили, что право на односторонний отказ от договора (расторжение его в одностороннем порядке) у ответчика не могло возникнуть ранее двух месяцев с указанной даты, то есть не ранее 16.01.2022, при условии, что истцом не произведена оплата за объект долевого строительства в полном объеме.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке направлено ответчиком в адрес истца 03.11.2021 - до даты ввода объекта в эксплуатацию (16.11.2021) и истечения двухмесячного срока для возникновения права на отказ от договора (16.01.2022), получено истцом только 24.11.2021, тогда как согласно выписке со счета и справкам о состоянии счета эскроу, выданных обществом "Банк ДОМ.РФ", оплата за объект долевого строительства произведена истцом 23.11.2021, суды пришли к обоснованному выводу о том, обязательство дольщика по уплате денежных средств по договору участия в долевом строительстве от 15.09.2020 N 31-2-423 ч полностью исполнено,

Ссылка заявителя жалобы на наличие в поведении ответчика признаков злоупотребления правом, признается судом округа несостоятельной как не основанная на материалах дела, из которых не усматривается наличие оснований для применения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку, как отмечено выше, внесение денежных средств на счет произведено истцом при верном убеждении в том, что он не является просрочившим исполнение. Просрочка исполнения носила формальный характер и не свидетельствует о недобросовестном поведении истца и уклонении от принятых на себя обязательств.

При указанных обстоятельствах, руководствуясь изложенными нормами действующего законодательства, учитывая принцип недопущения недобросовестного осуществления участниками гражданских правоотношений своих прав и обязанностей, суды пришли к обоснованному выводу о том, что у общества "СЗ "Трест-31" отсутствовали правовые основания для расторжения в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве от 15.09.2020 N 31-2-423 ч, указанный договор является действующим, исполненным со стороны истца.

Таким образом, с учетом того, что 07.02.2022 запись о государственной регистрации договора погашена, суды правомерно признали подлежащими удовлетворению требование истца об обязании ответчика передать спорный объект недвижимости по акту приема-передачи, в связи с чем правомерно удовлетворили исковые требования общества "Стройка".

Также правомерно удовлетворено требование о признании права собственности в рамках заявленных требований.

Судами первой и апелляционной инстанций правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, верно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, по существу, направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов о фактах, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в связи с чем подлежат отклонению судом кассационной инстанции, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Выводы судов основаны на исследовании и оценке имеющихся в материалах дела доказательств по правилам, предусмотренным статьями 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права к установленным обстоятельствам применены правильно.

Нарушений судами норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов по существу спора, как и влекущих безусловную отмену судебных актов (части 3, 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.05.2023 по делу N А76-2804/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Курганстрой" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.В. Торопова

Судьи

Н.Г. Беляева С.В. Лазарев