Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22 декабря 2023 г. N Ф09-8492/23 по делу N А50-24493/2022

Екатеринбург

22 декабря 2023 г.

Дело N А50-24493/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 декабря 2023 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Рябовой С.Э., Полуяктова А.С.,

при ведении протокола помощником судьи Охотниковой И.Р. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Метур" (далее - общество, истец) на решение Арбитражного суда Пермского края от 20.04.2023 по делу N А50-24493/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Пермякова Александра Николаевича (далее - предприниматель, ответчик) - Накаряков О.П. (путем онлайн; доверенность от 15.11.2022 59 АА 4216488);

общества - Костенко В.Н. (доверенность от 12.12.2022 N 26).

Общество обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Департаменту земельных отношений администрации города Перми (далее - Департамент), предпринимателю о признании недействительными договоров аренды земельного участка от 12.03.2015 N 020-15Д, от 29.12.2018 N 044-18Д; о признании самовольной постройкой объекта незавершенного строительства - проектное назначение: нежилое здание, площадью 84,5 кв. м степень готовности объекта незавершенного строительства 10% кадастровым номер 59:01:4510603:286, расположенный по адресу г. Пермь Дзержинский район, ул. Фоминская (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечения к участию в деле соответчика).

К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

Решением суда от 20.04.2023 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Общество настаивает на ничтожности оспариваемых договоров, отмечает, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято 14.06.2011, следовательно, участок должен был быть предоставлен не позднее 14.06.2014, между тем земельный участок предоставлен 12.03.2015, то есть договор аренды от 12.03.2015 заключен в нарушение ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ). По мнению заявителя, моментом предоставления земельного участка является заключение договора, а не дата вынесенного уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка. Общество полагает, что судами не дана оценка соблюдению процедуры предоставления земельного участка посредством предварительного согласования места размещения объекта, что имеет принципиальное значение в рассматриваемом деле. Истец поясняет, что акт приема-передачи земельного участка - Приложение N 1 к договору от 12.03.2015, датирован 26.11.2013; распоряжением Департамента от 25.11.2013 N 2913 внесены изменения в распоряжение от 29.05.2013, таким образом, как полагает общество, договор аренды должен был быть заключен не позднее 25.12.2013, тогда как оспариваемый договор заключен только 12.03.2015. Истец считает, что акт приема-передачи не был подписан 26.11.2013, приводит хронологию обстоятельств, которые, по его мнению, свидетельствует об искусственном продлении трехлетнего срока порядка предоставления земельных участков в соответствии со статьями 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в ред., действовавшей до дня вступления в силу Закона N 171-ФЗ. Заявитель отмечает, что договор аренды от 29.12.2018 не был заключен в порядке подп. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ), подпункта 1 пункта 2 статьи 39.6. ЗК РФ. По мнению общества, судом неправомерно привлечен к участию в деле предприниматель, поскольку он не является стороной по договорам, договоры заключены с Пермяковым А.Н. как с физическим лицом, в качестве предпринимателя ответчик зарегистрирован в 2015 году, в связи с чем спор должен был быть передан по подсудности в суд общей юрисдикции.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, распоряжением Департамента от 14.06.2011 N 1059 Пермякову А.Н. утвержден акт выбора земельного участка площадью 37 838 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Фоминская, 45, для цеха по переработке пластмасс.

Распоряжением Департамента 29.05.2013 N 1134 в ред. от 25.11.2013 Пермякову А.Н. предоставлен в аренду на 4 года 11 месяцев земельный участок с кадастровым номером 59:01:4510603:41 (59:01:4510603:91 в ред. от 25.11.2013 N 2913).

Между Департаментом (арендодатель) и Пермяковым А.Н. (арендатор) заключен договор аренды от 12.03.2015 земельного участка с кадастровым номером 59:01:4510603:91 площадью 37 838 кв. м, расположенного на землях населенного пункта по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Фоминская, 45 для строительства цеха по переработке пластмасс на срок с 26.11.2013 по 25.10.2018.

Соглашением от 29.12.2018 договор аренды от 12.03.2015 N 020-15Д расторгнут с 07.12.2018.

Между Департаментом (арендодатель) и Пермяковым А.Н. (арендатор) заключен договор аренды от 29.12.2018 N 044-18Д земельного участка с кадастровым номером 59:01:4510603:91 площадью 37 838 кв. м, расположенного на землях населенного пункта по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Фоминская, 45 под объект незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:4510603:286 для завершения строительства на срок с 08.12.2018 по 07.12.2021.

Акт приема-передачи земельного участка подписан сторонами 08.12.2018.

Между Пермяковым А.Н. (цедент, арендатор) и обществом (цесионнарий, новый арендатор) заключен договор об уступке от 28.05.2019, согласно которому обществу переданы права и обязанности арендатора, предусмотренные договором аренды земельного участка от 29.12.2018 N 044-18Д.

Между Пермяковым А.Н. (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи от 29.05.2019 объекта незавершенного строительства, проектируемое назначение: нежилое здание, площадью 84,5 кв. м, степень готовности объекта 10 %, кадастровый номер 59:01:4510603:286.

17.06.2019 произведена регистрация права собственности общества на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:4510603:286.

Общество, ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым 59:01:4510603:91 был предоставлен Департаментом предпринимателю Пермякову А.Н. в обход установленного порядка, без проведения торгов, в связи с чем договоры аренды земельного участка N 020-15Д от 12.03.2015, N 044-18Д от 29.12.2018 являются ничтожными, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемы иском о признании сделок недействительными, о признании объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:4510603:286 самовольной постройкой.

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из следующего.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ст. 168 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Суды обоснованно исходили из того, что на момент возникновения спорных правоотношений, связанных с предоставлением земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной (неразграниченной) собственности, под строительство, порядок предоставления таких участков регулировался статьями 30, 31, 32 ЗК РФ (здесь и далее в ред., действующей до 01.03.2015), предусматривавшими возможность предоставления в аренду земельного участка для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов на торгах или с предварительным согласованием места размещения объекта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могло осуществляться с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Порядок предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов до 01.03.2015 был установлен статьей 31 ЗК РФ.

В силу пункта 8 статьи 31 ЗК РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта являлось основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действовало в течение трех лет.

С 01.03.2015 нормы статей, в том числе статей 30, 31 ЗК РФ, предусматривающих процедуру выбора земельного участка и принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, утратили силу на основании Закона N 171-ФЗ, которым внесены изменения в ЗК РФ относительно порядка предоставления земельных участков.

Новый порядок предусматривает предоставление в аренду земельных участков для строительства на торгах и без проведения торгов. При этом случаи предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов ограничены и прямо предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Кроме того, соответствующее предоставление (на торгах, без торгов) осуществляется только в отношении образованного в установленном порядке земельного участка.

В статье 34 Закона N 171-ФЗ закреплены переходные положения, согласно которым, в частности земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, до 01.03.2018 предоставляется лицу в аренду в соответствии со статьями 31, 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу данного Закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01.03.2015, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка (пункт 1 названной статьи).

Таким образом, как верно отмечено судами, законодателем предусмотрен юридический факт, наличие которого является основанием для продолжения процедуры предоставления земельного участка для строительства, начатой до 01.03.2015.

Таким фактом является принятое до 01.03.2015 решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт выбора земельного участка.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что акт выбора утвержден 14.06.2011 N 1059.

Пермяков А.Н. с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду обратился 24.04.2013, Департаментом издано распоряжение 29.05.2013 N 1134 о предоставлении земельного участка с внесением в него изменений распоряжением от 25.11.2013 N 2913.

Договор аренды от 12.03.2015 N 020-15Д заключен на период с 26.11.2013 по 25.10.2018, земельный участок передан по акту приема-передачи 26.11.2013, свидетельствующий о том, что с 26.11.2013 предприниматель стал арендатором земельного участка.

Таким образом, вывод судов о том, что предоставление Пермякову А.Н. земельного участка с кадастровым номером 59:01:4510603:41 в аренду на 4 года 11 месяцев без проведения торгов осуществлено правомерно, на основании п. 1 ст. 34 Закона N 171-ФЗ, является обоснованным.

Впоследствии, 15.10.2018 проведена государственная регистрация прав Пермякова А.Н. на объект незавершенного строительства до окончания срока действия договора аренды от 12.03.2015 N 020-15Д.

Предприниматель обратился в Департамент с заявлением от 07.12.2018 о предоставлении земельного участка для завершения строительства.

Между Департаментом и предпринимателем заключен договор аренды от 29.12.2018 N 044-18Д в порядке п. 21 ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

Договор аренды земельного участка заключается на срок до 3 лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Исключение из этого общего правила предусмотрено, в частности, в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ: если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Установив, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, а ранее земельный участок для завершения строительства не предоставлялся, суды обоснованно сочли, что заключение договора аренды от 29.12.2018N 044-18Д без проведения торгов соответствует требованиям, указанным в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Кроме того, руководствуясь положениями п. 3 ст. 166, п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что истцу стало известно о заключении договоров - не позднее 28.05.2019, тогда как общество обратилось в арбитражный суд с иском только 30.09.2022, суды пришли к обоснованному выводу о пропуске истцом срока исковой давности для признания недействительной ничтожной сделки, что является самостоятельным основанием для отказа в иске, что не оспаривается истцом.

С учетом изложенного в удовлетворении иска отказано правомерно.

Вывод судов об отказе в признании самовольной постройкой объекта незавершенного строительства, на который 17.06.2019 за обществом зарегистрировано право собственности на основании договора купли-продажи недвижимости от 28.05.2019 не обжалуется, законность судебных актов в этой части судом кассационной инстанции не проверяется, суд кассационной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Довод общества о неподведомственности настоящего спора арбитражному суду отклоняется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд рассматривает дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя (п. 2 ст. 27 названного кодекса).

Учитывая характер спорных правоотношений и субъектный состав спора, принимая во внимание, что Пермяков А.Н. на момент подачи иска и рассмотрения дела был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, сведения о прекращении деятельности отсутствуют, настоящий спор относится к компетенции арбитражного суда.

Иные доводы заявителя отклоняются как основанные на неверном толковании норм права, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов суда, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дела имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судом апелляционной инстанций по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана правовая оценка согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в силу требований ч. 1, 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющие правовое значение для дела обстоятельства определены судом с учетом существа спора, на основании доводов и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

Таким образом, обжалуемые судебные акты отмене не подлежат, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 20.04.2023 по делу N А50-24493/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Метур" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

С.Э.Рябова А.С.Полуяктов