Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 1 марта 2024 г. N Ф09-255/24 по делу N А60-9868/2023

Екатеринбург

01 марта 2024 г.

Дело N А60-9868/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 марта 2024 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н.Г.,

судей Тороповой М.В., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Екатеринбурга (далее - Администрация, истец) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 07.09.2023 по делу N А60-9868/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации - Соболевская Т.В. (доверенность от 30.08.2023 N 319/05/61-14/0111);

индивидуального предпринимателя Васильева Владимира Германовича (далее - предприниматель Васильев В.Г., ответчик) - Медведевских В.В. (доверенность от 15.03.2023 N 01-23).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к предпринимателю Васильеву В.Г. с требованием о взыскании 171 500 руб. 07 коп. арендной платы по договору от 31.12.2003 N 5-839 за период с 2015 года по 2020 год, пени в размере 114 203 руб.

88 коп. за период с 11.04.2018 по 26.03.2021 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.09.2023 исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя Васильева В.Г. в пользу Администрации взысканы долг в сумме 144 051 руб. 63 коп., проценты в размере 14 089 руб. 61 коп. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. Кроме того, с предпринимателя Васильева В.Г. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 4 823 руб.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2023 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение. В обоснование своей позиции заявитель, ссылаясь на разъяснения, изложенные в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее также - постановление Пленума N 73) приводит доводы о том, что в связи с приобретением помещений во вновь построенном здании пристроя с кадастровым номером 66:41:0501901:60, поставленном на кадастровый учет как единое здание и расположенном на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0501059:2 по адресу: г. Екатеринбург ул. Островского, 4А, в отношении которого заключен договор аренды неделимого земельного участка от 31.12.2003 N 5-839, истец в силу закона приобрел право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник указанных объектов недвижимости. По мнению Администрации, суды первой и апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов не обеспечили соблюдение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), не поставили на обсуждение вопрос о добросовестности поведения ответчика, занимающего противоречивую позицию при рассмотрении дела (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Заявитель жалобы обращает внимание суда округа на необходимость соблюдения единообразия судебной практики, ссылается на судебные акты, принятые судами общей юрисдикции по результатам рассмотрения аналогичных исковых требований в отношении других собственников помещений данного пристроя и содержащие выводы о правомерности взыскания с указанных лиц арендной платы и договорной неустойки. Администрация также отмечает, что судами не были сделаны однозначные выводы о наличии у здания пристроя признаков самовольной постройки.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Васильев В.Г. просит оставить обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, исковые требования Администрации основаны на договоре аренды неделимого земельного участка от 31.12.2003 N 5-839, заключенного между Администрацией (арендодатель) и закрытым акционерным обществом Фирма "АВЭЛС" (далее - общество Фирма "АВЭЛС", арендатор).

Согласно пункту 1.1 данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду неделимый земельный участок общей площадью 4070 кв.м, необходимый для обслуживания многоэтажного гаража с магазином, расположенного по адресу: г. Екатеринбург ул. Островского, 4А.

Пунктом 3.3 договора предусмотрена дополнительная реконструкция магазина путем надстройки второго этажа.

Из материалов регистрационного дела в отношении помещения с кадастровым номером 66:41:0501901:1050, акта обследования земельного участка от 24.08.2022 N 487/5-2022 следует, что на спорном земельном участке к гаражу и магазину имеется пристрой, состоящий из 5 этажей. Собственником объекта на основании договоров купли-продажи от 23.01.2009, заключенных с Соколовым В.А., Бахаревой С.Ю., Цыганковым П.С., является общество с ограниченной ответственностью "Бриз" (далее - общество "Бриз").

При этом согласно акту обследования земельного участка от 24.08.2022 N 487/5-2022 помещения, принадлежащие ответчику на праве собственности, располагались именно в части здания пристроя, за счет которого увеличена площадь здания гаража с магазином.

В соответствии с пунктом 4.1.5 договора в случае отчуждения объекта недвижимости его части договор купли-продажи должен содержать условие о передаваемых правах, а также обязанностях на земельный участок.

По мнению истца, ответчик при приобретении права собственности на помещения, вступил в указанный договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, в связи с чем у него появилась обязанность по внесению арендной платы.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями.

Разрешая спор, суд первой инстанции установил факт пользования ответчиком земельным участком под принадлежащим ему на праве собственности объектом в спорный период, вместе с тем пришел к выводу о том, что ответчик стороной договора от 31.12.2003 N 5-839 не является, в связи с чем такое пользование осуществлялось им в отсутствие договорных отношения. Принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств внесения ответчиком платы за фактическое пользование земельным участком в спорный период, суд первой инстанции исходя при расчете платы из применения ставок арендной платы земельных участков, предоставленных в соответствии с видом разрешенного использования, с учетом пропущенного срока исковой давности по части требований за период до мая 2018 года, о котором заявлено ответчиком, пришел к выводу о частичном удовлетворении заявленных исковых требований о взыскании неосновательного обогащения и о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 11.05.2018 по 26.03.2021.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для их отмены исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли требование удовлетворению.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, а также мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которым руководствовался суд при принятии решения (пункты 2, 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что заявленные исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку ее уплаты основаны на договоре аренды неделимого земельного участка от 31.12.2003 N 5-839.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с частью 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума N 73).

Кроме того, в силу статей 309, 310, 329, 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае допущенной арендодателем просрочки исполнения обязательства по внесению арендной платы, арендодатель по соответствующему договору вправе требовать уплаты неустойки (пени) за период просрочки в установленном договором размере.

Обосновывая правомерность своих требований к ответчику в рамках обязательственных правоотношений, вытекающих из договора аренды неделимого земельного участка от 31.12.2003 N 5-839, заключенного с обществом Фирма "АВЭЛС", Администрация указала на то, что ответчик, который приобрел право собственности на помещения, расположенные в здании пристроя на спорном земельном участке, фактически вступил в указанный договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума N 73, по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

При этом согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), вышеуказанные права переходят к покупателю независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума N 11, в силу части второй пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании. При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов (пункт 20 постановления Пленума N 11).

При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что договор аренды неделимого земельного участка от 31.12.2003 N 5-839 заключен между Администрацией (арендодатель) и обществом Фирма "АВЭЛС" в отношении земельного участка площадью 4070 кв.м по адресу: г. Екатеринбург ул. Островского, 4А, в целях обслуживания расположенных на нем многоэтажного здания гаража с магазином.

При этом пунктом 3.3 договора предусмотрена дополнительная реконструкция магазина путем надстройки второго этажа, срок проведения которой в силу пункта 4.1.1 договора установлен до 01.09.2003.

Из материалов дела следует и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что на спорном земельном участке вместо предусмотренной в договоре реконструкции магазина путем надстройки второго этажа осуществлено возведение 5-этажого пристроя, за счет которого увеличена площадь здания гаража с магазином, при этом принадлежавшие ответчику помещения расположены именно в данном пристрое.

Установив данные обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что ответчик не вступил в договор аренды неделимого земельного участка от 31.12.2003 N 5-839, поскольку помещения были приобретены им не у арендатора земельного участка, а у правообладателя пристроя, при этом ограничились лишь указанием на то, что соответствующая часть здания (пристрой), с учетом ее строительства отдельно от гаража, магазина (в том числе с учетом предусмотренной договором реконструкции магазина путем надстройки второго этажа), никогда не входила в договор аренды земельного участка, который заключен в целях обслуживания только гаража и магазина.

Вместе с тем указанный вывод сделан судами без учета условия пункта 3.1 договора от 31.12.2003 N 5-839, согласно которому земельный участок предоставляется в совместное пользование всем титульным владельцам помещений, расположенных в зданиях по адресу: г. Екатеринбург, ул. Островского, 4А. Изменения, касающиеся появления в договоре других правообладателей помещений здания или выхода из него старых, а также обусловленные этим изменения, вносятся арендодателем без согласования с другими участниками договора.

Более того, данный вывод основан на неполном выяснении фактических обстоятельств, имеющих существенное правовое значение для разрешения настоящего спора исходя из вышеприведенного правового регулирования.

Так, судами применительно к нормам подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации в полной мере не исследованы обстоятельства перехода к ответчику, как новому собственнику помещений, расположенных в здании спорного пристроя, тех прав и обязанностей в отношении земельного участка, которые принадлежали продавцу данных объектов недвижимости; вопрос о том, на каком именно праве и в каком объеме осуществлялось пользование спорным земельным участком лицами, являющимися собственниками соответствующих помещений до перехода права собственности на них к ответчику, судами не выяснялся.

С целью установления указанных обстоятельств, с учетом доводов истца и установленного факта возведения на спорном земельном участке 5-этажого здания пристроя (с расположенными в нем офисными (административными) помещениями) вместо предусмотренной договором реконструкции магазина путем надстройки второго этажа, судам также надлежало исследовать обстоятельства, связанные со строительством указанного здания, в частности: кто и на каких правовых основаниях осуществлял возведение данного строения, впоследствии поставленного на кадастровый учет; был ли предоставлен спорный земельный участок на каком-либо праве данным лицам в установленном законом порядке.

Вопреки указанию судов, то обстоятельство, что спорные помещения ответчика не использовались в качестве гаражей, с учетом установленного законом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации) само по себе не предрешает вывода об отсутствии у ответчика прав и обязанностей в отношении спорного земельного участка, которые должны были перейти к нему в том объеме, в каком таковыми обладал продавец соответствующих помещений, расположенных в указанном здании пристроя.

Кроме того, суды не дали надлежащей правовой оценки доводам истца о постановке спорного здания пристроя (литер А) на кадастровый учет в составе единого объекта недвижимости с кадастровым номером 66:41:0501901:60, включающего в себя также 3-х этажное здание гаража и магазина. Материалы регистрационного дела в отношении всего указанного объекта недвижимости судами первой и апелляционной инстанций не запрашивались и не исследовались.

Суд кассационной инстанции также признает заслуживающими внимания доводы Администрации о наличии судебных актов, принятых судами общей юрисдикции по результатам рассмотрения аналогичных исковых требований в отношении других собственников помещений данного пристроя и содержащих выводы о правомерности взыскания с указанных лиц именно арендной платы и договорной неустойки.

Делая вывод о том, что ссылки на судебные акты судов общей юрисдикции не имеют правового значения для правильного рассмотрения настоящего спора, суд апелляционной инстанции не учел, что, будучи не связанным правовой квалификацией и оценкой обстоятельств, которые были даны при рассмотрении судом общей юрисдикции спора по аналогичным требованиям, заявленным к иному лицу, суду вместе с тем следует руководствоваться принципом единообразия судебной практики при разрешении судебных споров, вытекающих из общих обстоятельств дела (которыми в настоящем случае являются обстоятельства принадлежности на праве собственности ответчикам по делам, рассмотренным судом общей юрисдикции, и ответчику по настоящему делу помещений, расположенных в 5-этажном здании пристроя).

Наличие прямо противоположных выводов судов по результатам рассмотрения аналогичных споров может быть признано обоснованным только в том случае, когда при единообразии в толковании и применении одних и тех же норм материального права существуют конкретные фактические обстоятельства дела, результат оценки которых и приводит к принятию противоположных, но не противоречащих друг другу судебных решений, в то время как конкретные фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, судами первой и апелляционной инстанций в полной мере не устанавливались и не исследовались.

С учетом изложенного, принимая во внимание доводы Администрации о множественности лиц на стороне арендатора спорного земельного участка, при установленных обстоятельствах принадлежности ответчику на праве собственности только части помещений, расположенных в 5-этажном здании пристроя, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что в целях наиболее правильного и полного разрешения настоящего спора и исключения ситуации вынесения в рамках настоящего дела судебных актов, принятых о правах и обязанностях третьих лиц, судам также надлежало рассмотреть вопрос о привлечении к участию в настоящем деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иных собственников помещений, расположенных в спорном здании.

Принимая во внимание, что указанные ошибки не могут быть устранены судом округа и требуют нового рассмотрения спора по существу, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, и имеющихся в нем доказательств, надлежащим образом установить и исследовать фактические обстоятельства, имеющие существенное правовое значение для разрешения настоящего спора, в частности, обстоятельства перехода к ответчику, как новому собственнику помещений, расположенных в здании спорного пристроя, тех прав и обязанностей в отношении земельного участка, которые принадлежали продавцу и предыдущим собственникам данных объектов недвижимости, а также обстоятельства возведения на спорном земельном участке 5-этажого здания пристроя; дать надлежащую правовую оценку доводам истца о постановке 5-этажного здания пристроя на кадастровый учет в составе единого объекта недвижимости с кадастровым номером 66:41:0501901:60, в том числе исследовать материалы регистрационного дела в отношении всего указанного здания; рассмотреть вопрос о привлечении к участию в настоящем деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иных собственников помещений, расположенных в спорном здании; по результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств с учетом установленных фактических обстоятельств, руководствуясь условиями договора аренды от 31.12.2003 N 5-839 разрешить вопрос о вступлении ответчика в указанный договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора; рассмотреть дело в соответствии с требованиями действующего законодательства и сложившейся судебной практики (с учетом заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности).

Руководствуясь ст.ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 07.09.2023 по делу N А60-9868/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2023 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.Г. Беляева

Судьи

М.В. Торопова С.В. Лазарев