Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 2 мая 2024 г. N Ф09-1659/24 по делу N А76-19385/2023

Екатеринбург

02 мая 2024 г.

Дело N А76-19385/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 02 мая 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 мая 2024 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Краснобаевой И.А.,

судей Тороповой М.В., Столярова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мякишевой В.В., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях (далее - МТУ Росимущества) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.10.2023 по делу N А76-19385/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании приняли участие представители:

акционерного общества "Челябинское" по племенной работе (далее - общество Челябинское" по племенной работе) - Козлов Д.И.(доверенность от 01.06.2023 N 01);

МТУ Росимущества - Мухортова А.В. (доверенность от 04.03.2024 N 74КВ/13535).

Общество "Челябинское" по племенной работе (истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к МТУ Росимущества (ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, путем принятия п. 2.1 договора в редакции истца, а именно: цена участка устанавливается в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 N 279, равной 100% кадастровой стоимости участка в сумме 2 060 810 руб. 78 коп.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 09.10.2023 исковые требования удовлетворены. Суд изложил спорный пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена участка устанавливается в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 N 279, равной 100% кадастровой стоимости участка в сумме 2 060 810 руб. 78 коп.".

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе МТУ Росимущества просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение норм материального права.

Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Земельному кодексу Российской Федерации. Отмечает, что законодателем установлен приоритет применения Земельного кодекса Российской Федерации над остальными нормативными правовыми актами в имущественных отношениях, возникающих при совершении сделок с земельными участками, что вытекает из статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации. Так нормы статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации в вопросе продажи федеральных земельных участков, имеют большую юридическую силу, чем положения статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - ФЗ N 237). Поскольку порядок определения цены федерального земельного участка, в соответствии с пунктом 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, установлен Правилами, у МТУ Росимущества отсутствуют основания заключать договор купли-продажи по цене меньшей 9 179 260, 23 руб.

В отзыве на кассационную жалобу общество Челябинское" по племенной работе просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверяется судом кассационной инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:16696 площадью 112 367 кв. м, расположенный в Челябинской области, Сосновском районе, сельское поселение Саргазинское, п. Малая Сосновка является собственностью Российской Федерации.

На участке расположено 42 объекта недвижимости являющихся собственностью общества "Челябинское" по племенной работе.

05.07.2022 общество "Челябинское" по племенной работе обратилось к МТУ Росимущества с заявлением о предоставлении вышеуказанного участка в собственность для целей сельскохозяйственного производства.

Уведомлением от 13.04.2023 исх. N 74-СЮ/7785 МТУ Росимущества направило в адрес общества "Челябинское" по племенной работе проект договора купли-продажи участка.

Из содержания указанного договора следовало, что цена участка установлена в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 N 279, равна 100% от кадастровой стоимости в сумме 9 179 260 руб. 23 коп. (п. 2.1).

Рассмотрев проект договора общество "Челябинское" по племенной работе направило в адрес продавца протокол разногласий.

Согласно протоколу разногласий следовало, что общество "Челябинское" по племенной работе не согласно с выкупной ценой земельного участка указанного в п. 2.1 договора, просило изложить п. 2.1. договора в следующей редакции: "Цена Участка установлена в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 N 279, равна 100% от кадастровой стоимости в сумме 2 060 810 руб. 78 коп.".

Разногласия сторон договора по размеру выкупной стоимости земельного участка послужило основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском об урегулировании преддоговорного спора.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что для расчета выкупной стоимости земельного участка подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, действующая на момент обращения общества с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:16696 в размере 2 060 810 руб. 78 коп.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, подтвердил правильность содержащихся в нем выводов.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В соответствии с пунктом 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432, пунктом 1 статьи 433 Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Согласно пункту 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" договор не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют условие, по которому одной из сторон заявлено о необходимости его согласовать как существенное условие договора.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, осуществляется без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В силу подпункта 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков.

Пунктом 4 статьи 10 Закон N 101-ФЗ (в редакции, действующей на момент обращения с заявлением о выкупе) установлено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего кодекса.

К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит договор купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (статья 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В пункте 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ определено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 3 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу пункта 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен Федеральным законом.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

При этом, характер отношений, возникающих при отчуждении публичных земель, например, при реализации статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, позволяет утверждать, что обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона (статья 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации), поэтому выкупная цена земельного участка определяется по состоянию на дату подачи такого заявления.

В соответствии с частью 3 статьи 18 Закона N 237-ФЗ в случае, если при оказании государственной услуги, результатом которой является заключение договора купли-продажи в отношении находящегося в государственной собственности объекта недвижимости, размер платы или цена определяется исходя из величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, находящегося в государственной собственности, применяется кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, действующая по состоянию на дату подачи в уполномоченный орган исполнительной власти заявления (ходатайства) о предоставлении такой государственной услуги.

На основании части 4 статьи 18 указанного закона установлено, что в случае, если после даты подачи заявления (ходатайства) о предоставлении указанной в части 3 настоящей статьи государственной или муниципальной услуги, результатом которой является заключение договора аренды, договора купли-продажи или соглашения об установлении сервитута в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности объекта недвижимости либо принятие решения об установлении публичного сервитута в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка (если в соответствии с законом для установления публичного сервитута не требуется заключение соглашения), в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости этого объекта недвижимости, полученной по итогам проведения государственной кадастровой оценки, и такая кадастровая стоимость ниже кадастровой стоимости, которая была внесена в Единый государственный реестр недвижимости на дату подачи в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления указанного заявления (ходатайства), при оказании такой государственной или муниципальной услуги в целях определения размера платы или цены по указанным договорам, соглашению или решению, за исключением цены предмета торгов, проводимых в целях заключения указанных договоров, применяется кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости на дату заключения договора аренды, договора купли-продажи или соглашения об установлении сервитута либо принятия решения об установлении публичного сервитута в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка.

Таким образом, на законодательном уровне определено, что кадастровая стоимость участка, используемая для определения выкупной стоимости участка не просто подлежит применению на дату обращения в уполномоченный орган для заключения договора купли-продажи участка, но в случае ее (кадастровой стоимости) при последующей оценки, но до заключения соответствующего договора уменьшения, подлежит применению меньший размер кадастровой стоимости.

Как отмечено в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на нем строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган.

При рассмотрении спора судами установлено, что при заключении сторонами договоров купли-продажи земельных участков, возникли разногласия выкупной стоимости участков.

В рассматриваемом случае на дату подачи обществом заявления о выкупе участка (06.07.2022), статья 18 Закона N 237-ФЗ не содержала частей 3 и 4, которые введены в действие Федеральным законом от 05.12.2022 N 513-ФЗ.

Как верно указано судами, из системного толкования ранее действующего законодательства об установлении кадастровой стоимости участка следует, что административный орган решение был обязан принять решение по заявлению о выкупе участка в течении 30 дней с момента поступления заявления и направить в случае принятия положительного решения заявителю проект договора. При соблюдении уполномоченным органом требований законодательства в проект договора подлежала включению цена участка, определенная исходя из кадастровой стоимости, действующей как минимум, на момент направления проекта решения, но не установленная в результате оценки в более позднее время.

При таких обстоятельствах, суды пришли к правомерному выводу о том, что требование истца об установлении выкупной стоимости участка в размере, действовавшей кадастровой стоимости на момент обращения с заявлением о выкупе, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

При исследовании обстоятельств настоящего дела, суды первой и апелляционной инстанций, установив, что на момент обращения в уполномоченный орган с соответствующим заявлением (05.07.2022) кадастровая стоимость земельного участка составляла 2 060 810 руб. 78 коп. обоснованно приняли редакцию общества в части цены имущества, в связи с чем правомерно удовлетворили исковые требования.

Вопреки доводам кассационной жалобы, правоотношения между сторонами по выкупу земельного участка возникают именно с момента подачи заявки с приложением необходимых документов, именно с этого момента у уполномоченного органа возникают соответствующая обязанность по подготовке договора с определением выкупной цены по нормам, действующим на дату подачи заявления. Выкупная цена подлежит определению исходя из кадастровой стоимости, действующей на дату подачи заявки о выкупе земельного участка.

Выводы судов соответствуют правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 14.03.2016 по делу N 305-ЭС15-16104.

Все доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального и процессуального права, не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов.

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.10.2023 по делу N А76-19385/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях на решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.10.2023 по делу N А76-19385/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2023 по тому же делу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.А. Краснобаева

Судьи

М.В. Торопова А.А. Столяров