Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 6 мая 2024 г. N Ф09-2208/24 по делу N А71-20688/2022

Екатеринбург

06 мая 2024 г.

Дело N А71-20688/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 мая 2024 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С. В.,

судей Полуяктова А. С., Купреенкова В. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Шахова Дмитрия Владимировича на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 21.11.2023 по делу N А71-20688/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2024 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Индивидуальный предприниматель Шахов Дмитрий Владимирович (далее - истец, предприниматель Шахов Д.В.) обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю Лисиной Татьяне Ивановне (далее - ответчик, предприниматель Лисина Т.И.) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.04.2021 N 1-2021 в сумме 247 413 руб. 63 коп.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 21.11.2023 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2024 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Шахов Д.В. просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает на то, что факт неиспользования арендатором помещения в феврале 2022 года не установлен и не подтвержден материалами дела. Суды не установили дату фактической передачи помещения из аренды, не дали правовой оценки акту приема - передачи к договору аренды нежилого помещения от 03.03.2022, согласно которому арендатор передал, а арендодатель принял из пользования помещение (здание площадью 505,8 кв.м.) в надлежащем состоянии. При этом арендатор сам подтверждает наличие задолженности по арендной плате.

По мнению предпринимателя Шахова Д.В., подписанный сторонами акт сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2022 по 18.02.2022 не может устанавливать и подтверждать факт неиспользования арендатором помещения в феврале 2022 года. Из имеющихся в материалах дела писем арендатора следует, что феврале 2022 года арендатор использовал помещение и не передал его надлежащим образом арендодателю, а какой именно период в феврале 2022 года, весь месяц или часть, судами не установлен. Невозможность использования имущества в спорный период по причине, за которую арендатор не отвечает, судами также не установлена. Предприниматель Шахов Д.В. утверждает, что противоправных действий со стороны арендодателя в феврале 2022 года не установлено и не подтверждено соответствующими доказательствами.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационных жалоб в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Шахов Д.В. (далее - арендодатель) и Лисина Т.И. (далее - арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения N 1-2021 от 01.04.2021 (далее - договор), на основании которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование нежилое двухэтажное здание с кадастровым номером 18:26:050918:10218, площадью 505,8 кв. м, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Ленина, 100/3, корпус 2 (далее - здание) для размещения пансионата для престарелых и инвалидов.

В силу пункта 3.1 договора арендная плата состоит из постоянной части и переменной части в размере стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором. Начисление постоянной части арендной платы производится с момента подписания сторонами акта приема-передачи здания и до момента фактического возврата здания арендатором по акту приема-передачи с учетом фактически занимаемой площади в данный период времени.

Согласно пунктам 3.3, 3.4 договора постоянная часть арендной платы за один месяц составляет 222 456 рублей. Арендатор обязан уплачивать арендные платежи ежемесячно на основании выставляемых арендодателем счетов не позднее 15 числа расчетного месяца. Арендная плата вносится путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя либо иным способом, предусмотренным действующим законодательством по соглашению сторон. При отсутствии счета, выставляемого арендодателем, арендатор не освобождается от обязанности по оплате постоянной части арендной платы.

В соответствии с пунктом 3.5 договора переменная часть арендной платы в размере стоимости коммунальных услуг (электроэнергия, теплоснабжение, холодное и горячее водоснабжение и водоотведение) оплачивается арендатором в срок не позднее 20 числа месяца, следующего за отчетным, на основании выставленных арендодателем счетов с приложением копий подтверждающих документов. Потребление электроэнергии, холодного и горячего водоснабжения и водоотведения рассчитывается ежемесячно на основании данных приборов учета, установленных в здании. Размер платы за теплоснабжение определяется на основании приборов учета и оплачивается арендатором в размере 50% от суммы, предъявленной к оплате за месяц теплоснабжающей организацией.

Во исполнение обязательств по договору предприниматель Шахов Д.В. передал предпринимателю Лисиной Т.И. здание на основании акта приема-передачи от 01.04.2021.

По условиям пункта 5.1 договора срок аренды устанавливается на период с 01.04.2021 по 31.03.2022. Вместе с тем, здание возвращено истцу по акту приема-передачи 03.03.2022.

Неисполнение ответчиком обязательств внесению арендной платы за пользование зданием и потребленные коммунальные услуги за февраль 2022 года послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения предъявленных требований, ответчик указал, что он с января 2022 года не использовал помещение в качестве пансионата для престарелых и инвалидов и собственными силами осуществлял косметический ремонт в связи с претензиями арендодателя относительно состояния возвращаемых помещений; в феврале 2022 года истец прекратил доступ в здание, заменив замки на входных дверях, поэтому имуществом ответчик не пользовался, коммунальные ресурсы не потреблял; обязательства по уплате арендной платы за февраль 2022 года отсутствуют. Кроме того, ответчик обратил внимание на то, что установленная на момент подписания акта приема-передачи помещений 03.03.2022 сумма задолженности арендатора по арендным и коммунальным платежам, согласованная сторонами в акте сверки взаимных расчетов и графике платежей, не включает предъявленную ко взысканию сумму долга за февраль 2022 года.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 420, 431, 450, 452, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что арендные отношения между сторонами прекратились с февраля 2022 года, в феврале ответчик не имел возможности использовать помещение ввиду смены замков истцом; установив, что ответчик был лишен возможности использовать арендованное по спорному договору имущество в феврале 2022 года, суд посчитал, что у ответчика отсутствует обязанность по внесению платы за пользование зданием в спорный период.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.

Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору аренды нежилого помещения N 1-2021 от 01.04.2021, суды правильно квалифицировали их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде недвижимого имущества.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из взаимосвязанных положений норм статей 606, 611, 614, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом; обязанность арендатора по оплате арендной платы и содержанию имущества возникает у арендатора с момента передачи ему арендуемой вещи до момента ее возврата.

Практика применения приведенных норм закона об аренде определена в числе прочего информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

На основании пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 7.3. договора аренды, договор может быть расторгнут сторонами в одностороннем внесудебном порядке при отсутствии виновных действий другой стороны с предупреждением об этом другой стороны не менее, чем за 60 календарных дней.

В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из представленных в материалы дела документов судами установлено, что на основании договора аренды от 01.04.2021 N 1-2021, действительность и заключенность которого сторонами не оспаривается, ответчик (арендатор) принял во временное пользование нежилое двухэтажное здание с кадастровым номером 18:26:050918:10218, площадью 505,8 кв. м, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Ленина, 100/3, корпус 2 (далее - здание) для размещения пансионата для престарелых и инвалидов, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию, передача помещений в здании в аренду оформлена актом от 01.04.2021.

Материалами дела подтверждено и судами установлено, что 10.01.2022 Лисина Т.И. (арендатор) известила Шахова Д.В. (арендодателя) о намерении расторгнуть договора аренды с 01.02.2022. Вывоз пациентов и оборудования, а также ремонт здания, осуществлены истцом в январе 2022 года. В ответ на указанное письмо, полученное арендодателем 18.01.2022, Шахов Д.В. определил дату расторжения договора и передачи объекта аренды - 18.03.2022.

Вместе с тем, судами принято во внимание, что имеющимися в деле доказательствами, в том числе материалами проверки N 1621, проведенной старшим участковым уполномоченным отдела полиции N 3 управления Министерства Внутренних Дел России по г. Ижевску, актом от 17.02.2022 и показаниями свидетеля Шадриной Е.В. подтверждается, что в феврале предприниматель Лисина Т.И. не имела возможности использовать помещение ввиду смены замков истцом. Доказательства иного суду не представлено (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 606 и пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В силу приведенных норм и разъяснений арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.

В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Материалами дела подтверждается и судами установлено, что истцом в феврале был ограничен доступ в арендуемое помещение.

Документального подтверждения предоставления спорного помещения арендатору в феврале истцом в материалы дела не представлено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 по делу N А67-3141/2011 арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества, до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Установление обстоятельств, препятствующих арендатору использовать арендованное имущество, имеет значение при решении вопроса о наличии у него обязанности по внесению арендной платы за периоды, в течение которых арендатор не мог использовать по назначению переданное ему имущество, и только в том случае, если указанные препятствия возникли в силу обстоятельств, за которые отвечает арендодатель (статья 612, пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом апелляционный суд верно указал, что фактическое прекращение между сторонами арендных отношений с февраля 2022 года подтверждается, в числе прочего, оформленными при возврате здания документами: актом приема-передачи от 03.03.2022 с приложенным к нему актом сверки взаимных расчетов, подписанным Шаховым Д.В. и Лисиной Т.И., в котором сумма задолженности арендатора по договору рассчитана по январь 2022 года, сумма коммунальных платежей - по 18.02.2022; и графиком погашения указанной в акте сверки задолженности в размере 611 448 руб. 42 коп., согласованным сторонами спора.

По общему правилу, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Однако такая обязанность не является безграничной. Если истец в подтверждение своих доводов приводит убедительные доказательства, а ответчик с ними не соглашается, не представляя документы, подтверждающие его позицию, то возложение на истца дополнительного бремени опровержения документально не подтвержденной позиции процессуального оппонента будет противоречить состязательному характеру судопроизводства (статьи 8, 9 названного выше Кодекса).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на основании установленных обстоятельств, суды пришли к выводу о том, что ответчик физически не имел возможности пользоваться предоставленным ему в аренду помещением.

Указанное обстоятельство является основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы за спорный период, так как арендодатель своими действиями препятствовал ответчику владеть и пользоваться помещением для целей, полученных в аренду.

Доказательств, подтверждающих, что арендатору в феврале предоставлен беспрепятственный доступ в помещение при рассмотрении спора судами первой и апелляционной инстанций, истец в материалы дела не представил (статьи 8, 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопреки доводам жалобы, имеющаяся в материалах дела совокупность доказательств подтверждает факт невозможности использования арендуемого имущества по обстоятельствам, не связанным с действиями арендатора.

С учетом изложенного, отказ в удовлетворении иска является правомерным.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу выражают несогласие заявителя с оценкой доказательств и выводами судов о фактических обстоятельствах, переоценка которых не относится к полномочиям суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Нормы материального права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 21.11.2023 по делу N А71-20688/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Шахова Дмитрия Владимировича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.В. Лазарев

Судьи

А.С. Полуяктов В.А. Купреенков