Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 1 июля 2024 г. N Ф09-2733/24 по делу N А76-3085/2022

Екатеринбург

01 июля 2024 г.

Дело N А76-3085/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 июля 2024 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Гуляевой Е.И.,

судей Татариновой И.А., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества Специализированный застройщик "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и инвестиций" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.12.2023 по делу N А76-3085/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2024 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Акционерное общество Специализированный застройщик "ЮжноУральская Корпорация жилищного строительства и инвестирования" (далее - истец, общество "ЮУ КЖСИ") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района от заключения дополнительного соглашения к договору аренды N 37/2008 от 13.05.2008 участка с кадастровым номером 74:19:0304003:13 площадью 460 007,65 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, примерно в 2,5 км от деревни Шигаево, в изменении п. 1.1 договора в части вида разрешенного использования земельного участка с "сельскохозяйственного использования" на "для застройки индивидуальными жилыми домами"; об изменении условия п. 1.1 договора аренды N 37/2008 от 13.05.2008 участка с кадастровым номером 74:19:0304003:13 площадью 460 007,65 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, примерно в 2,5 км от деревни Шигаево, в части вида разрешенного использования земельного участка с "сельскохозяйственного использования" на "для застройки индивидуальными жилыми домами".

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 14.12.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2024 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, общество "ЮУ КЖСИ" обратилось в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права.

В кассационной жалобе заявитель ссылается на наличие оснований для удовлетворения заявления ввиду того, что имело место существенное изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора аренды, включение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в границы населенного пункта - деревни Шигаево, изменение его категории на "земли населенных пунктов". Согласно доводам заявителя, судами не учтено, что требования заявителя направлены не на изменение целевого использования земельного участка, а на приведение договора аренды в соответствии с установленной категорией земельного участка. Как указывает заявитель, в судебном порядке отказ органа местного самоуправления в изменении вида разрешенного использования земельного участка признан незаконным, что требует приведения условий договора аренды в соответствие с установленной категорий земельного участка и его разрешенным использованием, внесение изменений в договор направлено на обеспечение возможности использования земельного участка по договору. Также заявитель полагает, что судами нарушены нормы процессуального права, поскольку на ответчика не возложена обязанность по доказыванию обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта органом местного самоуправления.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Челябинской области от 07.11.2022 по делу N А76-445/2022, от 04.05.2021 по делу N А76-30942/2020, на основании постановления главы Сосновского муниципального района Челябинской области от 13.05.2008 N 477 Сосновским муниципальным районом (арендодатель) и обществом "ЮУ КЖСИ" (арендатор) 13.05.2008 заключен договор аренды земельного участка N 37/2008, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель "земли сельскохозяйственного назначения" с кадастровым номером 74:19:0304003:0013, расположенный по адресу: Челябинская область, Сосновский район, примерно в 2,5 км по направлению на северо-восток от деревни Шигаево, общей площадью 460007,65 кв. м, для сельскохозяйственного использования, без права передачи в субаренду (пункт 1.1) со сроком аренды с 13.05.2008 по 13.05.2057 (пункт 2.1).

Решением Совета депутатов Долгодеревенского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области от 17.11.2017 N 88 земельный участок с кадастровым номером 74:19:0304003:0013 включен в границы населенного пункта.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 10.11.2018 принято решение о внесении в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) границ деревни Шигаево Сосновского муниципального района Челябинской области. В список земельных участков, включенных в границы д. Шигаево, сведения о категории земель которых подлежат изменению, включен под пунктом 29 земельный участок с кадастровым номером 74:19:0304003:13, 17.10.2018 изменена категория земель с "земли сельскохозяйственного назначения" на "земли населенных пунктов", при этом вид разрешенного использования ("для сельскохозяйственного использования") земельного участка не изменялся.

Общество "ЮУ КЖСИ" 11.10.2021 обратилось к главе Сосновского муниципального района Челябинской области с заявлением о приведении в соответствие с правилами землепользования и застройки вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:19:0304003:0013, просило заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 37/2008.

Письмом от 28.10.2021 N 4811 Комитет по управлению имуществом и земельными отношениями Сосновского муниципального района отказал в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:19:0304003:0013, указав что земельный участок предоставлялся из категории земель "земли сельскохозяйственного назначения" с разрешенным видом использования "для сельскохозяйственного использования", расположен в двух территориальных зонах: В1 - зона застройки индивидуальными жилыми домами; зона Д2 - зона озеленения специального назначения, в настоящее время указанный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, следовательно, разрешенное использование земельного участка не соответствует целям его использования земельного участка, участок находится в зонах с особыми условиями использования (третья, четвертая, пятая, шестая и седьмая подзона приаэродромной территории аэродрома Челябинск (Баландино). Комитетом указано на невозможность заключения дополнительного соглашения к договору аренды, арендатору направлен проект соглашения о расторжении договора.

Выраженный в письме N 4811 от 28.10.2021 отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка обжалован заявителем в судебном порядке, признан незаконным вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 07.11.2022 по делу N А76-445/2022 с возложением на Комитет обязанности восстановить нарушенное право заявителя.

Указав на существенное изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора аренды, в том числе включение участка в границы деревни Шигаево, изменением его категории, требующееся изменение разрешенного использования земельного участка, приведение договора аренды в соответствие с установленной категорией земель, истец обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа в изменении договора аренды земельного участка.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции счел, что предоставление без проведения торгов в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения обязывает арендатора использовать участок исключительно в тех целях, для которых он предоставлен. Суд исходил из того, что само по себе утверждение Правил землепользования и застройки, градостроительных регламентов, внесение в ЕГРН сведений о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Исходя из различия процедур предоставления земельных участков для сельскохозяйственного производства и целей строительства, заявленные профессиональным участником рынка строительства многоквартирных жилых домов требования квалифицированы судом как направленные на обход конкурентных процедур предоставления земельных участков для строительства.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, оснований для отмены решения не установил.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов, суд округа оснований для удовлетворения кассационных жалоб не усматривает.

Статьями 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке; изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В пункте 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1, пункту 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для каждой категории целевым назначением. Земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов являются самостоятельными категориями (подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 7).

В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами, в том числе к жилым зонам и зонам сельскохозяйственного использования (пункт 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как указано в пункте 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, градостроительный регламент для каждой территориальной зоны устанавливается правилами землепользования и застройки индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса).

По общему правилу, в связи с наличием договорных отношений с собственником земли, изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора, поскольку арендатор при использовании земельного участка должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка.

В соответствии с правовой позицией, отраженной в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, в пункте 19 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4(2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности в целях строительства.

Как установлено судами и следует из материалов дела, имело место принятие и изменение правил землепользования и застройки, изменяющим территориальное зонирование, на основании Решения Совета депутатов Долгодеревенского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области от 17.11.2017 N 88, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 74:19:0304003:0013 включен в границы населенного пункта. На этом основании изменена категория земель на "земли населенных пунктов".

Согласно материалам дела по состоянию на 10.03.2022 подтверждено сохранение сведений о виде разрешенного использования земельного участка "для сельскохозяйственного использования"

Из уведомления Управления Росреестра от 14.03.2022 судами установлено, что одним из обстоятельств, исключающих учет изменений в ЕГРН, является существенное превышение площади земельного участка с кадастровым номером 74:19:0304003:0013 (460 008 кв.м) над предельным максимальным размером земельных участков зоны застройки индивидуальными жилыми домами в территориальной зоне В1 согласно Правил землепользования и застройки Долгодеревенского сельского поселения, утвержденных решением Собрания депутатов Сосновского муниципального района от 17.11.2021 N 227 (2 000 кв.м).

Таким образом суды пришли к обоснованным выводам о том, что на дату рассмотрения спора судом основания для изменения разрешенного использования земельного участка отсутствовали, при этом правомерно исходили из того, что согласно заключенному сторонами без проведения торгов договору аренды, разрешенным использованием земельного участка является сельскохозяйственное производство. Предоставление в аренду участка сельскохозяйственного назначения обязывает арендатора использовать участок исключительно в тех целях, для которых он предоставлялся. Само по себе изменение категории земель не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменение в договор аренды в части вида разрешенного использования участка.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установлен в договоре, в том числе и посредством внесения в договор аренды изменений вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи. Пункт 2 указанной статьи не содержит ссылки на возможность предоставления в аренду земельного участка для строительства жилых домов без проведения торгов.

С учетом изложенного суды правомерно указали на то, что требования заявителя направлены на обход установленных законом процедур предоставления земель в целях строительства.

Ссылки заявителя жалобы на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.11.2022 по делу N А76-445/202 рассмотрены и правомерно отклонены судом апелляционной инстанции с учетом оснований иска по указанному делу. Так, апелляционный суд обоснованно учел, что при разрешении спора по данному делу суд исходил исключительно из содержания основания, положенного в основу оспариваемого отказа - расположения земельного в зонах с особыми условиями использования территории, а также недоказанности отнесения всего земельного участка к зоне, предполагающей полный запрет использования участка.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приняв во внимание, что земельный участок предоставлен в аренду без проведения торгов для сельскохозяйственного использования, а не по результатам аукциона для целей строительства, учитывая, что земельным законодательством установлены различные основания и порядок предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством, суды первой и апелляционной инстанции верно указали на то, что требования заявителя направлены на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков в целях строительства объектов недвижимости.

Суды учли, что заявитель является профессиональным участником рынка строительства жилых многоквартирных домов, что предполагает его осведомленность об установленных законом основаниях для получения в аренду участка в целях строительства, заключая договор аренды участка с разрешенным использованием "для сельскохозяйственного использования", при условии, что основным видом деятельности общества является деятельность заказчика - застройщика, генерального подрядчика, а вспомогательные виды деятельности связаны со строительными работами и сделками с недвижимостью, истец изначально не имел намерения использовать участок в соответствии с его установленным на момент заключения договора видом разрешенного использования, но имел намерение с истечением времени осуществить на участке строительство в обход обязательной процедуры проведения торгов.

Оснований не согласиться с указанными выводами у суда округа не имеется.

В удовлетворении заявленных требований отказано обоснованно.

Оснований для вывода о допущенном судами нарушении норм процессуального права при распределении бремени доказывания, с учетом установленных фактических обстоятельств и выводов судов об отсутствии оснований полагать оспариваемый отказ недействительным, в связи с приведенными заявителем доводами у суда округа не имеется.

Доводы заявителя, сводящиеся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом апелляционной инстанции, а равно и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального или процессуального права, а лишь указывают на несогласие заявителя с произведенной судом оценкой фактических обстоятельств дела и доказательств, на основании которых они установлены.

Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения сторон и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых определении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.

Вопреки доводам заявителя, нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.12.2023 по делу N А76-3085/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества Специализированный застройщик "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и инвестиций" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.И. Гуляева

Судьи

И.А. Татаринова В.А. Купреенков