Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 9 марта 2011 г. N Ф06-794/2011 по делу N А57-8348/2010

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 9 марта 2011 г. N Ф06-794/2011

г. Казань

09 марта 2011 г.

Дело N А57-8348/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 марта 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Баширова Э.Г.,

судей Закировой И.Ш., Герасимовой Е.П.,

при участии представителей:

заявителя - Курбанова Р.А., доверенность от 17.03.2010 N 1421,

в отсутствие:

ответчика - извещен, не явился,

заинтересованного лица - извещено, не явилось,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ткачева Николая Владимировича

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 01.10.2010 (судья Землянникова В.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2010 (председательствующий судья Жевак И.И., судьи Борисова Т.С., Веряскина С.Г.)

по делу N А57-8348/2010

по заявлению индивидуального предпринимателя Ткачева Николая Владимировича к Комитету по управлению имуществом города Саратова о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом города Саратова от 01.04.2010 N 05-11/2471; обязании обеспечить заключение договора, принять решение об условиях приватизации, направить проект договора купли-продажи, при участии заинтересованного лица - муниципальное учреждение "Городской центр механизации жилищно-коммунального хозяйства",

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Ткачев Николай Владимирович (далее - ИП Ткачев Н.В., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом города Саратова (далее - комитет) от 01.04.2010 N 05-11/2471 об отказе в приобретении арендуемого недвижимого имущества - нежилого здания общей площадью 65,7 кв.м, литер А, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Соборная, д. 17 А. Кроме того, заявитель просил обязать комитет обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого недвижимого имущества - нежилого здания общей площадью 65,7 кв.м, литер А, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Соборная, д. 17 А, в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; принять решение об условиях приватизации арендуемого недвижимого имущества - нежилого здания общей площадью 65,7 кв.м, литер А, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Соборная, д. 17 А, в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить предпринимателю проект договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества - нежилого здания общей площадью 65,7 кв.м, литер А, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Соборная, д. 17 А, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 01.10.2010 в удовлетворении заявленных требований ИП Ткачеву Н.В. отказано в полном объеме.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт.

Отзывы на жалобу лица участвующие в деле в суд не представили.

Дело рассмотрено в соответствии с требованиями статьи 156 АПК РФ в отсутствие комитета и муниципального учреждения "Городской центр механизации жилищно-коммунального хозяйства" (далее- МУ "Городской центр механизации ЖКХ", Центр), участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Судебная коллегия кассационной инстанции, рассмотрев материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, кассационную жалобу подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

На основании распоряжения от 22.12.2004 N 901-р комитет (арендодатель) и Ткачев Н.В. (арендатор) 27.01.2005 заключили договор аренды объекта нежилого фонда N 214/1, сроком на 4 месяца согласно которому, арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование помещение, расположенное по адресу: ул. Радищева, сад "Липки", б/н, 1-й этаж, общей площадью 65,7 кв.м, для использования под места общего пользования (туалет).

В соответствии с пунктом 5.2 договора предусмотрено, что по окончании срока, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если за один месяц до окончания срока договора ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.

01.02.2005 по акту приема-передачи объекта нежилого фонда помещение было передано ИП Ткачеву Н.В.

20.05.005 комитет и ИП Ткачев Н.В. подписали дополнительное соглашение N 1 о внесении изменений в договор аренды от 27.01.2005 N 214/1, согласно которому, договор заключен на 10 лет и действует до 01.06.2015.

30.09.2005 Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области была проведена государственная регистрация указанного договора аренды.

04.03.2010 ИП Ткачев Н.В. обратился в комитет с заявлением об оформлении договора купли-продажи арендуемого по договору аренды от 27.01.2005 N 214/1 объекта муниципального нежилого фонда общей площадью 65,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Соборная, д. 17 А.

Комитетом письмом от 01.04.2010 N 05-11/2471 было отказано Ткачеву Н.В. в связи с тем, что дополнительное соглашение от 20.05.2005 N 1 к договору аренды объекта нежилого фонда от 27.01.2005 N 214/1 является ничтожным, как несоответствующее положениям Порядка управления и распоряжения муниципальным нежилым фондом и передаче муниципального имущества в аренду, утвержденным решением Саратовской городской Думой от 18.11.1999 N 37-359. Соответственно, действие договора аренды истекло 01.06.2005 и на момент подачи заявки у предпринимателя отсутствовали арендные отношения с комитетом.

Кроме того, между комитетом и МУ "Городской центр механизации ЖКХ" 28.11.2006 был заключен контракт на оперативное управление N 1958 в отношении объекта, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Соборная, д. 17 А, общей площадью 65,7 кв.м. Право оперативного управления зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 19.02.2010.

ИП Ткачев Н.В., не согласившись с решением комитета от 01.04.2010 N 05-11/2471, обратился в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что спорное имущество передано в оперативное управление в 2006 году и указанное право зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 19.02.2010, а преимущественное право у Ткаченко Н.В. на приобретение арендуемого имущества возникло с даты вступления в силу Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Как указал суд, ИП Ткачев Н.В. обратился в комитет с заявлением об оформлении договора купли-продажи арендуемого по договору аренды от 27.01.2005 N 214/1 объекта муниципального нежилого фонда общей площадью 65,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Соборная, д. 17 А, только 04.03.2010, то есть после государственной регистрации права оперативного управления на спорное имущество.

Суд апелляционной инстанции согласился, мотивировав следующим.

Балансодержателем спорного имущества на момент заключения договора аренды объекта нежилого фонда от 27.01.2005 N 214/1 являлось муниципальное унитарное предприятие "Садово-парковое" (2.1.1 договора).

30.08.2006 был составлен и подписан акт N 181 приема-передачи спорного нежилого помещения с баланса муниципального унитарного предприятия "Садово-парковое" на баланс МУ "Городской центр механизации ЖКХ".

28.11.2006 между комитетом и МУ "Городской центр механизации ЖКХ" был заключен контракт на оперативное управление N 1958 в отношении объекта, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Соборная, д. 17 А, общей площадью 65,7 кв.м.

С учетом данных обстоятельств, а также, принимая во внимание положения пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 1 статьи 131 ГК РФ, пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии у МУ "Городской центр механизации ЖКХ" права оперативного управления в отношении спорного объекта недвижимости, что, по мнению суда, является безусловным препятствием в реализации прав на выкуп арендованного помещения по договору аренды объекта недвижимости, поскольку препятствует исполнению обязательства, возникшего ранее заключенного договора аренды. Как указано в постановлении суда, право оперативного управления на спорный объект недвижимого имущества зарегистрировано и никем не оспорено.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов сделаны при неправильном применении норм действующего законодательства.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом арендуемое имущество должно находиться в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не должна превышать предельные значения площади арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Судами установлено и подтверждается материалами дела, заявитель арендует спорное помещение с февраля 2005 года. До окончания срока аренды объект недвижимости не выбывал из владения и пользования заявителя, которое осуществлялось как на момент вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, так и на момент обращения заявителя в 2008 году за реализацией своего преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В 2008 году заявитель обратился в комитет с заявлением о предоставлении права преимущественного выкупа арендуемого имущества, представив соответствующие документы. Рассмотрев указанное заявление предпринимателя, комитет письмом от 21.01.2009 указал на необходимость представления дополнительных документов, подтверждающих право пользования земельным участком, занимаемым спорным зданием.

Во исполнение данного письма заявитель осуществил кадастровый учет земельного участка, занимаемого арендуемым объектом и вместе с кадастровым паспортом, а также другими документами повторно обратился в комитет с письмом от 11.02.2010 с заявлением о реализации преимущественного права.

Данные обстоятельства опровергают выводы судов о том, что ранее подававшееся заявление о реализации преимущественного права не являлось предметом рассмотрения комитетом и оспариваемый отказ основан только на заявлении предпринимателя от 04.03.2010.

Признавая законным отказ администрации в принятии решения о приватизации обществом арендуемого имущества, суды также сослались на пункт 2 статьи 8, пункт 1 статьи 131 ГК РФ указав, что в силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Между тем, на дату обращения общества с заявлением о выкупе арендуемого муниципального имущества в 2008 году право хозяйственного ведения предприятия в установленном порядке зарегистрировано не было, что свидетельствует об отсутствии доказательств государственной регистрации права хозяйственного ведения на арендуемое обществом нежилое помещение. При таких обстоятельствах, у суда не имелось правовых оснований считать данное имущество находящимся на праве хозяйственного ведения у муниципального предприятия.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 299 ГК РФ и пунктом 2 статьи 11 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Суды также не приняли во внимание следующие обстоятельства.

Имущество в хозяйственное ведение унитарному предприятию передается для пользования и достижения своей цели. В договоре аренды объекта нежилого фонда от 27.01.2005 N 214/1, заключенном между заявителем и комитетом, указано назначение имущества - место общего пользования (туалет). Как видно из копии устава Центра, имеющейся в материалах дела, в число целей деятельности последнего содержание и эксплуатация общественных туалетов не включены.

Несмотря на наличие контракта, на право оперативного управления нежилым помещением от 28.11.2006 N 1958 и государственной регистрации права оперативного управления в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, Центр спорным объектом фактически не владеет, не пользуется и, тем более, не распоряжается. Сам объект Центром фактически по акту приема-передачи не принимался, поскольку начиная с 01.02.2005, объект находится в аренде (владении и пользовании) у заявителя, арендная плата по договору до настоящего момента перечисляется заявителем комитету, а сам объект никогда не выбывал из владения заявителя.

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции соглашается с заявителем жалобы о том, что действия комитета по передаче арендуемых обществом помещений после вступления в законную силу Закона N 159-ФЗ в хозяйственное ведение Центру свидетельствуют о цели исключения из сферы действия данного закона имущества, арендованного заявителем и у судов первой и апелляционной инстанций не имелось правовых оснований считать спорное имущество находящимся на праве хозяйственного ведения у муниципального предприятия.

Между тем, в силу требований статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Указанная правовая позиция также нашла свое подтверждение в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества утвержден статьей 4 данного Закона, а статьей 9 определены последовательность действий заинтересованных лиц и уполномоченных органов и сроки их совершения.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой и постановление апелляционной инстанций не могут быть признаны законными и обоснованными, в связи с чем, подлежат отмене.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 01.10.2010 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2010 по делу N А57-8348/2010 отменить, заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Признать решение Комитета по управлению имуществом города Саратова об отказе индивидуальному предпринимателю Ткачеву Николаю Владимировичу в приобретении арендуемого недвижимого имущества, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Соборная, д. 17А - нежилого здания общей площадью 65,7 кв.м литер А незаконным и не соответствующим статьям 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Комитету по управлению имуществом города Саратова направить проект договора приватизации арендуемого недвижимого имущества, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Соборная, д. 17А - нежилого здания общей площадью 65,7 кв.м литер А в соответствии с требованиями статей 3, 4 указанного закона.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Саратова в пользу индивидуального предпринимателя Ткачева Николая Владимировича судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2500 (две тысячи пятьсот) рублей за рассмотрение дела в судах первой, апелляционной и кассационной инстанций.

Поручить Арбитражному суду Саратовской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Э.Г. Баширов

Судьи

И.Ш. Закирова Е.П. Герасимова