Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 12 апреля 2011 г. N Ф06-2007/11 по делу N А12-1830/2010

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 12 апреля 2011 г. N Ф06-2007/11

г. Казань

12 апреля 2011 г.

Дело N А12-1830/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 апреля 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Королёвой Н.Н.,

судей Нафиковой Р.А., Коноплёвой М.В.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещены,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Волгограда

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 05.10.2010 (судья Стрельников Н.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2010 (председательствующий судья Жевак И.И., судьи Борисова Т.С., Веряскина С.Г.)

по делу N А12-1830/2010

по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Промтех" (ИНН 3445028824) к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 3444074200), администрации Волгограда (ИНН 3444059139), закрытому акционерному обществу "Отечество" (ИНН 3441015077) с участием третьих лиц - Департамента финансов администрации Волгограда, Волгоградской городской Думы, о признании недостоверной величины рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Промтех" (далее - заявитель, ЗАО "Промтех") обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением, с учетом уточнений, к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее - Департамент) и администрации Волгограда, закрытому акционерному обществу "Отечество" (далее - ЗАО "Отечество") о признании недостоверной величины рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 173,0 кв.м в цокольном этаже дома N 102 по ул. Ангарской в Дзержинском районе Волгограда, определенной ЗАО "Отечество" в отчете об оценке от 28.10.2009 N 0-1528 в размере 6 224 000 руб., о признании решения о предоставлении арендатору - ЗАО "Промтех" преимущественного права приобретения встроенного нежилого помещения общей площадью 173,0 кв.м в цокольном этаже дома N 102 по ул. Ангарской в Дзержинском районе Волгограда, принятое на заседании комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества 30.10.2009 (выписка из протокола от 30.10.2009 N 32), незаконным в части указания цены продажи помещения, урегулирования разногласий, при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества, изложив пункт 1.3 указанного договора в следующей редакции: "Цена продажи объекта нежилого фонда - встроенного нежилого помещения общей площадью 173,0 кв.м (цокольный этаж), расположенного по адресу: Волгоград, Дзержинский район, ул. Ангарская, дом N 102, составляет 3 329 661,02 руб., (без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС)". Изменение предмета иска в указанной части мотивировано тем, что по делу судом была назначена экспертиза об определении действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, арендуемого ЗАО "Промтех", в соответствии с выводами которой рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 28.10.2009 составила 3 929 000 руб. (с учетом НДС) или, без учета НДС, 3 329 661,02 руб.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 05.10.2010 в удовлетворении требования о признании незаконным решения о предоставлении арендатору - ЗАО "Промтех" преимущественного права приобретения встроенного нежилого помещения общей площадью 173,0 кв.м в цокольном этаже дома N 102 по ул. Ангарской в Дзержинском районе Волгограда, принятое на заседании комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества 30.10.2009 (выписка из протокола от 30.10.2009 N 32), незаконным в части указания цены продажи помещения отказано. Величина рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 173,0 кв.м в цокольном этаже дома N 102 по ул. Ангарской в Дзержинском районе Волгограда, определенной ЗАО "Отечество" в отчете об оценке от 28.10.2009 N 0-1528 в размере 6 224 000 руб. признана недостоверной. Суд обязал урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом и ЗАО "Промтех" при заключении договора купли- продажи объекта муниципального имущества б/н, изложив пункт 1.3 указанного договора в следующей редакции: "Цена продажи объекта нежилого фонда - встроенного нежилого помещения общей площадью 173,0 кв.м (цокольный этаж), расположенного по адресу: Волгоград, Дзержинский район, ул. Ангарская, д. N 102, составляет 3 329 661 рубль (без учета НДС).

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2010 решение суда отменено в части отказа в удовлетворении требований о признании незаконным решения о предоставлении арендатору - ЗАО "Промтех" преимущественного права приобретения встроенного нежилого помещения общей площадью 173,0 кв.м в цокольном этаже дома N 102 по ул. Ангарской в Дзержинском районе Волгограда, принятое на заседании комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества 30.10.2009 (выписка из протокола от 30.10.2009 N 32), незаконным в части указания цены продажи помещения. Исковые требования в указанной части удовлетворены. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, администрация Волгограда просит состоявшиеся судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия считает подлежащим отмене постановление апелляционного суда и оставлению без изменения решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.01.2006 между Департаментом и ЗАО "Промтех" был заключен договор N 4/856-06 на аренду помещения нежилого муниципального фонда, по условиям которого истцу предоставляется во временное владение и пользование на срок с 01.01.2006 по 30.12.2006 нежилое помещение площадью 145,26 кв.м по ул. Ангарской, дома N 102 Волгограда.

Далее 01.01.2007 Департамент и ЗАО "Промтех" заключили договор N 4/856-07 на аренду помещения нежилого муниципального фонда на срок до 30.12.2007, в котором площадь встроенного нежилого помещения, сданного в аренду, была указана в размере 145,26 кв.м.

В данный договор 26.12.2007 сторонами были внесены изменения и дополнения N 1, в которых площадь встроенного нежилого помещения, сданного в аренду, была указана в размере 172,5 кв.м.

Департамент и ЗАО "Промтех" заключили 01.01.2008 договор N 4/856-08 на аренду помещения нежилого муниципального фонда на срок до 30.12.2008, в котором площадь встроенного нежилого помещения, сданного в аренду, была указана в размере 172,5 кв.м.

Департамент и ЗАО "Промтех" 01.01.2009 заключили договор N 4/856-09 на аренду помещения нежилого муниципального фонда на срок до 30.12.2009, в котором площадь встроенного нежилого помещения, сданного в аренду, была указана в размере 172,5 кв.м.

В данный договор 29.10.2009 сторонами были внесены изменения и дополнения N 2, в которых площадь встроенного нежилого помещения, сданного в аренду, была указана в размере 173,0 кв.м.

Из выписки из протокола N 32 заседания комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества, следует, что 30.10.2009 на заседании комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества ЗАО "Промтех" было признано соответствующим условиям, предусмотренным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в связи с чем, данной комиссией было принято решение о приватизации арендуемого ЗАО "Промтех" встроенного нежилого помещения (цокольный этаж) площадью 173,0 кв.м по ул. Ангарской, N 102, Дзержинского района Волгограда путем предоставления ЗАО "Промтех" (арендатору) преимущественного права приобретения арендуемого объекта недвижимости путем его выкупа по цене в размере 6 224 000 рублей (без учета НДС).

Письмом от 03.11.2009 выписка из протокола N 3 заседания комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества от 30.10.2009, на котором ЗАО "Промтех" было признано субъектом права преимущественного выкупа арендуемого объекта недвижимости площадью 173,0 кв.м, вместе с проектом договора купли-продажи спорного нежилого помещения, была направлена в адрес заявителя.

Письмом от 30.11.2009 N 3/67 заявитель направил в адрес Департамента подписанный проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения вместе с протоколом разногласий.

В данном протоколе разногласий от 30.11.2009 к проекту договора купли-продажи спорного нежилого помещения, заявитель предлагал Департаменту указать в пункте 1.3. договора купли-продажи цену выкупа арендуемого объекта в размере 3 685 762 руб.

ЗАО "Промтех" получило от Департамента письмо от 25.12.2009 N 17979 с протоколом согласования разногласий, где Департамент сообщал о необходимости принятия пункта 1.3. договора купли-продажи в редакции продавца.

В связи с тем, что между сторонами не достигнуто соглашение о цене выкупа отчуждаемого имущества, ЗАО "Промтех" обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Из материалов дела следует, что в разные периоды арендного пользования спорным недвижимым имуществом его площадь в договорах аренды, в изменениях и дополнениях к данным договорам указывалась в размере 145,26 кв.м, 172,5 кв.м и 173,0 кв.м.

Однако, за заявителем было признано право на преимущественный выкуп арендуемого им встроенного нежилого помещения (цокольный этаж) площадью 173,0 кв.м по ул. Ангарской, 102 Волгограда.

Департамент, как собственник имущества и сторона по договору аренды, был осведомлен об указании различных размеров арендованного имущества.

Как правильно указали суды, необходимость уточнения арендуемой площади, и внесения в связи с этим изменений в договор аренды, обусловлена увеличением площади помещения вследствие уточнений по техническому паспорту Бюро технической инвентаризации (далее - БТИ), а не в результате дополнительной сдачи заявителю в аренду новых помещений.

Из выкопировок из технических паспортов БТИ, отражающих состояние арендуемого помещения, прилагавшихся к изменениям и дополнениям от 26.12.2007 N 1 к договору аренды от 01.01.2007 N 4/856-01 (приложение N 3), к договору аренды от 01.01.2008 N 4/856-08 (приложение N 3), к договору аренды от 01.01.2009 N 4/856-09 (приложение N 3), следует, что спорное помещение в разные периоды его арендного пользования не меняло своей конфигурации и оставалось одним и тем же. При этом объектом пользования со стороны ЗАО "Промтех" являлось и является цельное, изолированное, встроенное нежилое помещение, которое не содержит элементов (коридор, подвал), которые могут использоваться или используются другими лицами, не составляя со спорным помещением единого целого.

В силу вышеизложенного, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что ЗАО "Промтех" на протяжении с января 2006 года владел и владеет на праве аренды одним и тем же недвижимым муниципальным имуществом, вследствие чего заявитель правомерно, в полном соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" был признан субъектом права преимущественного выкупа встроенного нежилого помещения (цокольный этаж) площадью 173,0 кв.м по ул. Ангарской, 102 Волгограда.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" реализация преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при наличии условий, указанных в пунктах 1-3 той же статьи, возможна только по цене такого приобретения, равной рыночной стоимости арендованного имущества и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Действительная рыночная стоимость спорного нежилого помещения в проекте договора купли-продажи в размере 6 224 000 руб. (без НДС) обосновывается Департаментом ссылкой на отчет от 28.10.2009 N О-1528, выполненный ЗАО "Отечество".

Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

При этом в соответствии со статьей 12 указанного закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Судом в целях проверки достоверности представленного Департаментом отчета об оценке от 28.10.2009 N О-1528, составленного оценщиком - ЗАО "Отечество", определением суда от 17.03.2010 была назначена экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Региональный центр оценки и экспертизы собственности".

Из экспертного заключения от 31.08.2010 N 3965-ЭЗ следует, что отчет об оценке от 28.10.2009 N О-1528, составленный оценщиком ЗАО "Отечество", не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также федеральным стандартам оценки, утвержденным Министерством экономического развития Российской Федерации, включая нарушения принципа однозначности и обоснованности требований к источникам информации. Исходя из данного экспертного заключения рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 28.10.2009 составляет 3 929 000 руб. (включая НДС).

Таким образом, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что величина рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, выполненного ЗАО "Отечество", является недостоверной.

В связи с чем, суды обоснованно определили положения пункта 1.3. договора купли-продажи встроенного нежилого помещения (цокольный этаж) площадью 173,0 кв.м по ул. Ангарской, 102 Волгограда с учетом рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной в экспертном заключении от 31.08.2010 N 3965-ЭЗ в размере 3 329 661,02 руб. (без учета НДС).

Апелляционный суд, отменяя решение суда в части отказа в удовлетворении требований о признании незаконным решения о предоставлении арендатору - ЗАО "Промтех" преимущественного права приобретения встроенного нежилого помещения общей площадью 173,0 кв.м в цокольном этаже дома N 102 по ул. Ангарской в Дзержинском районе Волгограда в части указания цены продажи помещения, указал, что требования в этой части подлежат удовлетворению, поскольку истец, требуя признания незаконным решения о предоставлении арендатору преимущественного права приобретения объекта недвижимости в части указания цены продажи помещения, обосновал свои требования в данной части, указанием на нарушение норм действующего законодательства и непосредственно его прав и законных интересов.

Суд кассационной инстанции считает данные выводы суда апелляционной инстанции неправильными, поскольку как правильно указал суд первой инстанции, при действительности (по сроку действия) отчета от 28.10.2009, а также отсутствии данных о признании его недействительным судом, у администрации отсутствовали правовые основания для не указания в решении комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества (выписка из протокола от 30.10.2009 N 32) о предоставлении арендатору - ЗАО "Промтех" преимущественного права приобретения встроенного нежилого рыночной цены имущества в соответствии с отчетом от 28.10.2009 N 0-1528, выполненным независимым оценщиком ЗАО "Отечество". Таким образом, в рамках заявленного требования заявителем не исполнено требование статьи 199 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - не указаны законы и иные нормативные правовые акты, которым не соответствует оспариваемое решение.

В силу вышеизложенного, кассационный суд отменяет постановление апелляционного суда и оставляет в силе решение суда первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2010 по делу N А12-1830/2010 отменить.

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 05.10.1010 по данному делу оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Н.Н. Королёва

Судьи

Р.А. Нафикова М.В. Коноплёва