Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23 июня 2014 г. N Ф06-11822/13 по делу N А72-9557/2013

г. Казань

23 июня 2014 г.

Дело N А72-9557/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 июня 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Карповой В.А., Муравьева С.Ю.,

при участии представителя:

истца - Телешевой О.В., доверенность от 04.07.2013 N 70-01-12,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Ульяновска, г. Ульяновск,

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 24.12.2013 (судья Рыбалко И.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2014 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу N А72-9557/2013

по исковому заявлению администрации города Ульяновска, г. Ульяновск,

к индивидуальному предпринимателю Каткову Сергею Витальевичу, г. Ульяновск (ОГРНИП 313732817500019), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, г. Ульяновск, о расторжении договора аренды земельного участка, сносе самовольно возведенного объекта недвижимости, с участием третьих лиц: Комитета архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска, г. Ульяновск; Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, г. Ульяновск; общества с ограниченной ответственностью "Пищеторг", г. Ульяновск; Тимощук Татьяны Михайловны, г. Ульяновск,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Ульяновска (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Каткову Сергею Витальевичу (далее - ИП Катков С.В., предприниматель, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 25.08.2010 N 24-4-137, признании самовольной постройкой незавершенное строительством здание банно-оздоровительного комплекса, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Ленина, (западнее жилого дома по ул. Ленина, 1), понуждении демонтировать за свой счет объект недвижимости, возвратить земельный участок площадью 1179 кв. м, расположенный по адресу: г. Ульяновск, ул. Ленина (западнее жилого дома по ул. Ленина, 1), исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о зарегистрированных правах собственности на объект недвижимого имущества - незавершенное строительством здание банно-оздоровительного комплекса и земельный участок, расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. Ленина (западнее жилого дома по ул. Ленина, 1).

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 24.12.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2014, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, постановлением главы города Ульяновска от 17.09.2008 N 7049 образован земельный участок площадью 1179 кв. м по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Ленина (западнее жилого дома по ул. Ленина, 1), утвержден проект границ земельного участка (земли населенных пунктов, территориальная зона ОТ2) под строительство банно-оздоровительного комплекса.

Распоряжением Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области от 23.03.2009 N 359-р утвержден акт выбора спорного земельного участка от 16.07.2007 для строительства банно-оздоровительного комплекса.

Из кадастрового паспорта от 30.12.2008 N 48/08-48311 следует, что земельный участок площадью 1179_12 кв. м по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Ленина (западнее жилого дома по ул. Ленина, 1) поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 73:24:041413:104.

Между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Пищеторг" (далее - ООО "Пищеторг") (арендатор) на основании распоряжения Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области от 05.05.2009 N 588-р заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 05.05.2009 N 02/24-566, по условиям которого ООО "Пищеторг" в аренду сроком до 01.04.2010 предоставлен земельный участок площадью 1179 кв. м, с кадастровым номером 73:24:041413:104, расположенный по адресу: г. Ульяновск, западнее жилого дома по ул. Ленина, 1, для проведения проектно-изыскательских работ на строительство банно-оздоровительного комплекса.

Данный земельный участок был передан ООО "Пищеторг" по акту приема-передачи.

В целях осуществления строительства банно-оздоровительного комплекса, по заказу ООО "Пищеторг" составлен рабочий проект здания, оформлен градостроительный план земельного участка, получены технические условия на присоединение к сетям теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и канализации.

Мэрией города Ульяновска ООО "Пищеторг" выдано разрешение от 09.04.2010 N RU 73304000-94 на строительство банно-оздоровительного комплекса сроком действия до 09.11.2010.

На основании постановления мэрии города Ульяновска от 10.08.2010 N 4189 ООО "Пищеторг" по договору аренды от 25.08.2010 N 24-4-137 предоставлен в аренду сроком с 10.08.2010 по 09.11.2010 земельный участок площадью 1179 кв. м, с кадастровым номером 73:24:041413:104, по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Ленина (западнее жилого дома по ул. Ленина, 1), под строительство банно-оздоровительного комплекса.

Во исполнение распоряжения мэрии города Ульяновска от 04.04.2011 N 355 договор аренды земельного участка от 25.08.2010 N 24-4-137 продлен до 04.04.2014, о чем составлено соглашение от 13.04.2011 N 382 к договору от 25.08.2010 N 24-4-137, изменен кадастровый номер земельного участка на 73:24:041413:118.

Договор аренды земельного участка от 25.08.2010 N 24-4-137 и соглашение от 13.04.2011 N 382 к нему зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации.

На спорном земельном участке ООО "Пищеторг" построило незавершенное строительством здание банно-оздоровительного комплекса, степень готовности 15%, площадь застройки 123,5 кв. м, литера А, инвентарный номер 030989, кадастровый номер 73:24:041413:104:0309890001.

Право собственности на указанный объект недвижимого имущества было зарегистрировано за ООО "Пищеторг", о чем 11.10.2010 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

ООО "Пищеторг" продало незавершенное строительством здание банно-оздоровительного комплекса Тимощук Татьяне Михайловне по договору купли-продажи от 25.10.2011, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Права и обязанности по договору аренды земельного участка от 25.08.2010 N 24-4-137 были переданы Тимощук Т.М. по договору передачи прав и обязанностей от 25.10.2011, заключенному между ООО "Пищеторг" и Тимощук Т.М.

По акту приема-передачи от 25.10.2011 ООО "Пищеторг" передало Тимощук Т.М. земельный участок, являющийся предметом договора аренды земельного участка от 25.08.2010 N 24-4-137.

Договор передачи прав и обязанностей от 25.10.2011 зарегистрирован в установленном законом порядке.

В последующем Тимощук Т.М. продала незавершенное строительством здание банно-оздоровительного комплекса ИП Каткову С.В. по договору купли-продажи от 02.07.2012, о чем 20.08.2012 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Права и обязанности по договору аренды земельного участка от 25.08.2010 N 24-4-137 были переданы ИП Каткову С.В. по договору передачи прав и обязанностей от 02.07.2012, заключенному между Тимощук Т.М. и предпринимателем, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

По акту приема-передачи от 02.07.2012 Тимощук Т.М. передала ИП Каткову С.В. земельный участок, являющегося предметом договора аренды земельного участка от 25.08.2010 N 24-4-137.

Администрация, указывая, что по состоянию на 31.05.2013 за ИП Катковым С.В. по договору аренды земельного участка от 25.08.2010 N 24-4-137, числится задолженность по арендной плате в размере 81 266,60 руб., строительство объекта не ведется, земельный участок не используется, направила ответчику предложение от 12.03.2013 N 5262-10 и соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 25.08.2010 N 24-4-137.

Указанное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 25.08.2010 N 24-4-137 ИП Катковым С.В. не было подписано, что послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском о расторжении данного договора аренды.

Кроме того, администрация, полагая, что незавершенный строительством объект недвижимого имущества является самовольной постройкой, обратилась в суд с иском о признании самовольной постройкой незавершенное строительством здание банно-оздоровительного комплекса, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Ленина (западнее жилого дома по ул. Ленина, 1), понуждении демонтировать за свой счет объект недвижимости и возвратить земельный участок площадью 1179 кв. м, расположенный по адресу: г. Ульяновск, ул. Ленина (западнее жилого дома по ул. Ленина, 1), а также исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о зарегистрированных правах собственности на спорный объект недвижимого имущества и спорный земельный участок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2.1.7 договора аренды земельного участка от 25.08.2010 N 24-4-137 предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в следующих случаях: при использовании земельного участка не по целевому назначению; при использовании земельного участка способами, приводящими к его порче; при не внесении арендной платы более двух раз подряд; при ином существенном нарушении договора.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что начиная с февраля 2013 года ответчик не допускал просрочки уплаты арендных платежей, более того, вносил арендную плату за пользование земельным участком досрочно, в результате чего по состоянию на 11.11.2013 образовалась переплата арендной платы в размере 92 299,89 руб., учитывая, что администрация в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представила доказательств нецелевого использования предпринимателем земельного участка, а также иных существенных нарушений ИП Катковым С.В. договора аренды земельного участка от 25.08.2010 N 24-4-137, пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для расторжения данного договора аренды.

Кроме того, суды первой и апелляционной инстанций, установив, что строительство объекта недвижимости - незавершенное строительством здание банно-оздоровительного комплекса, степень готовности 15%, площадь застройки 123,5 кв. м, расположенное на земельном участке по адресу: г. Ульяновск, ул. Ленина (западнее жилого дома по ул. Ленина, 1), было осуществлено ООО "Пищеторг" на отведенном и предоставленном для этих целей земельном участке на основании действовавшего на тот период разрешения мэрии города Ульяновска от 09.04.2010 N RU 73304000-94, пришли к правильному выводу о том, что спорный объект недвижимого имущества не отвечает признакам самовольной постройки, указанным в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку из экспертного исследования, составленного обществом с ограниченной ответственностью "Научно-исследовательский центр судебной экспертизы" от 24.06.2013 N 300, следует, что спорный объект незавершенный строительством построен без существенных нарушений градостроительных норм и правил, суды, установив, что данный объект недвижимости не создает угрозы для жизни и здоровья граждан, пришли к обоснованному выводу о том, что требования администрации, основанные на нормах статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации о сносе спорного объекта, не подлежат удовлетворению.

Довод администрации о том, что разрешение на строительство было отменено постановлением администрации города Ульяновска от 16.12.2013 N 5379, правильно был отклонен судами, поскольку на момент строительства указанное разрешение действовало и ООО "Пищеторг" при проведении строительных работ в 2010 году не могло и не должно было знать, что данное разрешение на строительство в 2013 году будет отозвано администрацией.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым оставить решение Арбитражного суда Ульяновской области от 24.12.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2014 без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 24.12.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2014 по делу N А72-9557/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Р.В. Ананьев

Судьи

В.А. Карпова С.Ю. Муравьев