Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26 апреля 2011 г. N Ф06-2287/11 по делу N А57-8509/2010

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26 апреля 2011 г. N Ф06-2287/11

г. Казань

26 апреля 2011 г.

Дело N А57-8509/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Желаевой М.З., Ананьева Р.В.,

при участии представителей:

ответчика - Решетова Г.Г., доверенность от 28.04.2010 N 210,

в отсутствие:

истца - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Геотехника-Фин", г. Саратов,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 03.12.2010 (судья Николаева Л.М.)

по делу N А57-8509/2010

по исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Саратов" к обществу с ограниченной ответственностью "Геотехника-Фин", г. Саратов (ИНН: 6452044318, ОГРН: 10264026756410), о взыскании задолженности и пени,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Саратовской области от 03.12.2010 исковые требования администрации муниципального образования "Город Саратов" удовлетворены частично.

С общества с ограниченной ответственностью "Геотехника-Фин" (далее - ООО "Геотехника-Фин") в пользу администрации муниципального образования "Город Саратов" взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 29.06.1999 N 1314 в сумме 2 721 549,28 руб.; неустойка в размере 214 517,59 руб. В остальной части иска отказано.

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2011 отказано в удовлетворении ходатайства ООО "Геотехника-Фин" о восстановлении срока подачи апелляционной жалобы, апелляционная жалоба на решение суда от 03.12.2010 возвращена судом заявителю.

В кассационной жалобе ООО "Геотехника-Фин" просит отменить решение суда как принятое с нарушением норм материального и процессуального права.

В заседании кассационной инстанции 14.04.2011 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 13 часов 45 минут 19.04.2011.

Кассационная коллегия, проверив законность обжалованного судебного акта, правовых оснований для его отмены либо изменения не находит.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации города Саратова от 17.06.1999 N 500-221ООО "Геотехника-Фин" предоставлен в срочное пользование земельный участок площадью 15 077 кв. м, сроком на 25 лет для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями (по генпланам N 3, 4, 6А-К, 7, 10, 11) на пересечении улиц Зарубина и Чапаева в Кировском районе.

На основании данного постановления 29.06.1999 между администрацией г. Саратова (арендодатель) с одной стороны, и ООО "Геотехника-Фин" (арендатор), с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка N 1314. В соответствии с пунктом 1.1. договора арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды на срок 25 лет земельный участок, имеющий кадастровый номер 64:48:03 04 42:04.05, площадью 15 077 кв. м, расположенный по адресу на пересечении улиц Зарубина и Чапаева для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями.

Пунктами 2.1-2.4 договора аренды земельного участка от 29.06.1999 N 1314 предусмотрено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее). Арендная плата вносится Арендатором равными долями не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 15 ноября текущего года.

Из положения данного пункта договора следует, что размер арендной платы установлен не в фиксированной сумме, а определяется в зависимости от нескольких объективных факторов, среди которых в качестве самостоятельного основания для определения арендной платы по договору стороны предусмотрели изменение действующего законодательства Российской Федерации.

Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности" статья 3 пункт 10 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" дополнена абзацем следующего содержания: "Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации".

Постановлением правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения" установлен "размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предназначенные для иных целей - 2 % от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков".

Кадастровая стоимость земельных участков рассчитывается на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утвержденных постановлением Правительства Саратовской области от 07 июля 2009 г. N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области".

Постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П и от 07.07.2009 N 270-П были опубликованы в Саратовской областной газете от 04.12.2007 и в "Собрание законодательства Саратовской области", N 15, июль, 2009 (выход в свет 17.07.2009).

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов представляет собой исполнение согласованных сторонами условий договора.

Статьей 420 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307-419 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное не предусмотрено законом. Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Ответчиком не представлены доказательства оплаты арендной платы.

Кадастровый номер земельного участка 64:48:030442:05, площадь - 15 077 кв. м, кадастровая стоимость 4512,75 руб./кв. м, ставка арендной платы - 2 процента от кадастровой стоимости.

Задолженность по арендной плате за 2008 год составляет 1 360 774,64 руб., за 2009 год - 1 360 774,64 руб.

Согласно постановлению правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П, годовой размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для размещения многоэтажных жилых домов составляет 0,2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

В соответствии с договором земельный участок предоставлен для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями. Согласно представленной на обозрения суда Комитетом по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "город Саратов" проектной документации на многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями, расположенный по адресу: г. Саратов, на пересечении улиц Зарубина и Чапаева проектируемый жилой дом переменной этажности состоит из 10 блок-секции:7-ми рядовых, 2-х поворотных и одной Т-образной. Представленный проект включает корректировку секции N 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д в части планировочных решений поэтажных планов, этажности и наружной отделки.

В соответствии с разрешением на ввод в эксплуатацию от 29.12.2007 N 64-126 и разрешением на ввод в эксплуатацию от 28.12.2006 N 64-048-2111-00275-06. на земельном участке, отведенном ответчику по договору от 29.06.1999 N 1314, были введены в эксплуатацию построенные объекты капитального строительства многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями (блок-секции Ж, И, К и блок-секция 6Е).

Представленный в аренду ответчику земельный участок не используется под многоэтажным жилым домом со встроенно-пристроенными помещениями, поскольку на момент рассмотрения спора строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями не завершено, а построены и введены в эксплуатацию только блок-секции Ж, И, К и блок-секция 6Е. Оснований для применения годового размера 0,2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка для размещения многоэтажного жилого дома не имеется.

Ответчик пользуется земельным участком в соответствии с видом разрешенного использования. Доказательства завершения строительства в полном объеме в материалы дела не представлены.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, вступившего в силу с 01.03.2005, предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства.

В пункте 2 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрации неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Договором от 29.06.1999 N 1314 не предусмотрена возможность его расторжения в одностороннем порядке. Указанный договор по соглашению сторон или по решению суда расторгнут не был.

В материалы дела не представлено доказательств формирования нового земельного участка, на котором расположены многоквартирные дома, а также доказательств перехода данного земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме по их волеизъявлению в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Пункт 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22, часть 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2011 N ВАС-4320/11 подтверждают сформировавшуюся практику по рассмотрению споров, аналогичных заявленным по иску требованиям.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим.

Расчет задолженности за рассматриваемый период обоснованно произведен истцом в соответствии с положениями постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" и постановлению правительства Саратовской области от 07.06.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области".

При таких обстоятельствах, суд считает, что исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 29.06.1999 N 1314 за 2008 год в сумме 1 360 774,64 руб., за 2009 год - 1 360 774,64 руб. подлежат удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 2.5. договора, в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку просрочки в размере, установленном законодательством от суммы недоимки за каждый день просрочки.

При расчете суммы иска истец руководствовался ставкой рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, составляющей 8 %.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота. При взыскании суммы долга в судебном порядке и при отсутствии в договоре соглашения о размере процентов суд вправе определить, какую учетную ставку банковского процента следует применить: на день предъявления иска или на день вынесения решения суда. Если за время неисполнения денежного обязательства учетная ставка банковского процента изменялась, отдается предпочтение той учетной ставке банковского процента (на день предъявления иска или на день вынесения решения судом), которая наиболее близка по значению к учетным ставкам, существовавшим в течение всего периода просрочки платежа.

Сумма неустойки от 15.02.2008 рассчитана судом из ставки банковского процента на день вынесения решения равной 7,75% (в соответствии с Указанием Центрального Банка Российской Федерации от 31.05.2010 N 2450-У с 01 июня 2010 г. размер ставки рефинансирования составляет 7,75% годовых).

Суд правомерно взыскал с ответчика неустойку за период с 15.02.2008 по 01.01.2010 в размере 214 517,59 руб.

Выводы суда о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела, предъявленным сторонами доказательствам.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 03.12.2010 по делу N А57-8509/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Геотехника-Фин", г. Саратов, в доход федерального бюджета госпошлину за рассмотрение кассационной жалобы в размере 2000 рублей.

Поручить Арбитражному суду Саратовской области выдать исполнительный лист в соответствии с настоящим постановлением.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

М.З. Желаева Р.В. Ананьев