Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 9 июля 2014 г. N Ф06-11995/13 по делу N А57-3627/2013

г. Казань

09 июля 2014 г.

Дело N А57-3627/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 июля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Ананьева Р.В., Коноплевой М.В.,

в отсутствие:

истцов - извещены надлежащим образом,

ответчиков - извещены надлежащим образом,

третьих лиц - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Савенко Андрея Васильевича

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2014 (председательствующий судья Антонова О.И., судьи Никитин А.Ю., Тимаев Ф.И.)

по делу N А57-3627/2013

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Савенко Андрея Васильевича, г. Саратов, Ивлиева Сергея Николаевича, г. Саратов, к администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, Комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, о разделе земельного участка с кадастровым номером 64:48:0502660:59 на два самостоятельных участка и возложении обязанности на Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования "Город Саратов" заключить с Ивлиевым Сергеем Николаевичем и Савенко Андреем Васильевичем договор купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Ивлиев Сергей Николаевич, индивидуальный предприниматель Савенко Андрей Васильевич (далее - Ивлиев С.Н., ИП Савенко А.В., истцы) обратились в Арбитражный суд Саратовской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации муниципального образования "Город Саратов", Комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования "Город Саратов" о разделе земельного участка с кадастровым номером 64:48:050260:59 на два самостоятельных участка: земельный участок площадью 88 кв. м с кадастровым номером 64:48:050260:74, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Большая Садовая д. 28 А и земельный участок площадью 777 кв. м с кадастровым номером 64:48:050260:75 и возложении на Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования "Город Саратов" обязанности заключить с Ивлиевым С.Н., ИП Савенко А.В. договор купли-продажи земельного участка площадью 88 кв. м (с кадастровым номером 64:48:050260:74) расположенного по адресу: г. Саратов ул. Большая Садовая д. 28 А на условиях определенных представленным в деле проектом договора и по цене 11876 руб. 99 коп., согласно приложенному расчету.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 25.10.2013 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2014, решение отменено. В удовлетворении требований о разделе земельного участка с кадастровым номером 64:48:050260:59 общей площадью 869 кв.м, расположенного по адресу: г.Саратов, ул. Садовая д.28 отказано.

Требования об обязании Комитета по Управлению имуществом администрации Муниципального образования г. Саратов заключить с Ивлиевым Сергем Николаевичем, ИП Савенко Андреем Васильевичем договор купли-продажи земельного участка площадью 88 кв.м (с кадастровым номером 64:48:050260:74) расположенного по адресу: г.Саратов ул.Большая Садовая д.28 А на условиях определенных представленным в деле проектом договора и по цене 11 876 руб. 99 коп. оставлены без рассмотрения.

В кассационной жалобе ИП Савенко Андрей Васильевич просит отменить постановление апелляционной инстанции по основаниям, указанным в кассационной жалобе, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в общей долевой собственности по 1/2 доли у Савенко А.В. и Ивлиева С.Н. находится помещение, литера ГГ1, назначение: нежилое, общей площадью 110,7 кв. м, этаж 1,2, номера на поэтажном плане 1 этаж: 1-7; 2 этаж: 1, адрес объекта: Саратовская область, г. Саратов, ул. Большая Садовая, д. 28а. Постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 14.12.2011 N 2436 Савенко А.В., Ивлеву С.Н. было отказано в предоставлении в общую долевую собственность земельного участка в Октябрьском районе, занимаемого нежилым помещением.

Постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 04.10.2012 N 2379 истцам также было отказано в предоставлении в собственность земельного участка в Октябрьском районе, занимаемого нежилым помещением каждому.

Основанием для отказа в предоставлении земельного участка явилось отсутствие согласия собственников всех объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 64:48:050260:59 на образование из указанного участка двух самостоятельных участков с кадастровыми номерами 64:48:050260:74 и 64:48:050260:75.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с вышеуказанными требованиями.

Отменяя обжалованные судебные акты, коллегия кассационной инстанции исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к задачам судопроизводства в арбитражных судах относится защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В соответствии с частью 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Частью 1 статьи 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что одной из задач подготовки дела к судебному разбирательству является определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

На основании части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно официальному толкованию положений статьи 133, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, данному в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 65 "О подготовке дела к судебному разбирательству" и в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", к задачам подготовки дела к судебному разбирательству относятся определение судьей характера спорного правоотношения и определение подлежащего применению законодательства. При этом ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Предприниматели Савенков А.В., Ивлев С.Н., заявляя вышеуказанные требования, преследовали цель получения в собственность земельный участок под объектом недвижимости, принадлежащим им на праве собственности, поскольку обладают исключительным правом на выкуп в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между тем судом апелляционной инстанции им было отказано.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, не привлек к участию в деле смежных землепользователей, не рассмотрел вопрос возможности и правомерности раздела земельного участка с кадастровым номером 64:48:050260:59 на два самостоятельных участка с кадастровыми номерами 64:48:050260:74 и 64:48:050260:75.

В соответствии с пунктом 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Администрация муниципального образования "Город Саратов" не представило аргументированных оснований, исключающих возможность раздела исходного земельного объекта, отсутствуют и документальные подтверждения, свидетельствующие о неделимости участка с кадастровым номером 64:48:050260:59.

Отсутствие решения об образовании земельных участков, которое обязан был принять орган государственной власти в силу пункта 2 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, является препятствием для последующей регистрации права собственности на образованные участки, а также по реализации заявителями исключительного права на приватизацию земельного участка, занятого строением с соблюдением норматива установленного законом.

По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования.

Следовательно, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

Однако статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть истолкована и как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность (статьи 244, 245 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Напротив, исходя из положений пунктов 1, 1.1 и 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.

Таким образом, сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют.

Однако если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации о необходимости обращения в уполномоченный на распоряжение землей орган публичной власти с совместным заявлением.

Пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации требует письменного согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

В силу пункта 6 статьи 11.2 Кодекса образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

При этом, принятию решения указанных органов об образовании земельного участка должна предшествовать стадия постановки земельного участка на государственный кадастровый учет. Данный вывод следует из содержания пункта 2 статьи 11.3. Земельного кодекса Российской Федерации, нормами которой предусмотрено, что решения об образовании земельных участков могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Обязательным приложением к заявлению об образовании земельных участков являются, в том числе и кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка.

Из материалов дела и объяснений сторон следует, что инициатором раздела и межевания земельного участка с кадастровым номером 64:48:050260:59 являлся первоначально ГСК "Монтажник-82", который является правопредшественником заявителей.

Согласно статье 35 Закона о кадастре недвижимости кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда, а в случаях, предусмотренных законодательством, на основании определения суда.

Если кадастровые работы уже выполнены и их результаты представлены в суд в виде межевого плана с актом согласования местоположения внутренних границ земельных участков, образуемых в границах ранее поставленного на кадастровый учет исходного земельного участка, подписанным всеми собственниками объектов недвижимости, суд принимает решение в соответствии с результатами таких кадастровых работ.

Если кадастровые работы не проводились, либо проводились по инициативе одного или нескольких собственников объектов недвижимости, но границы между образуемыми земельными участками не были согласованы, суд вправе сам назначить проведение кадастровых работ применительно к правилам, предусмотренным статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для назначения экспертизы.

Если по результатам кадастровых работ, проведенных по инициативе сторон или назначенных судом, акт согласования местоположения границ подписан не всеми собственниками объектов недвижимости, в том числе по причине их ненадлежащего извещения, или подписан с возражениями, суд при рассмотрении этого же дела должен разрешить возникший земельный спор по границам (статья 40 Закона о кадастре недвижимости).

Резолютивная часть решения суда по любому делу, связанному с образованием и/или изменением границ земельных участков (раздел, выдел, недействительность в части сделки приватизации), должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу пункта 1 статьи 7 Закона о кадастре недвижимости: площадь и текстовое описание местоположения границ вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков, а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения.

Указанный подход призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права ущемленного лица, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, которые являются собственниками объектов недвижимости на том же земельном участке.

Этот подход способствует стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта.

Кроме того, определенность в правоотношения сторон по поводу причитающихся им земельных участков вносится по результатам рассмотрения одного дела в суде, что способствует процессуальной экономии и обеспечивает максимально быструю защиту прав и интересов всех причастных к спору лиц.

При рассмотрении настоящего дела суды не учли зависимость способа и пределов защиты по такого рода спорам от объема прав, предоставленных частным собственникам объектов недвижимости при приватизации публичных земельных участков, а также от правовых и физических характеристик спорных земельных участков.

Тем самым судом апелляционной инстанции нарушены требования процессуального законодательства, поскольку вопросы, требующие правовой оценке, разрешены не были.

При применении процессуальных положений статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации осуществляя проверку законности действий (бездействия) государственных органов с учетом доводов заинтересованных лиц, суды не ограничены основаниями, которыми могут быть указаны в оспариваемом акте соответствующего органа публично-правового образования.

Однако, отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд апелляционной инстанции не учел, что с учетом пункта 3 постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности, преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор, и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Таким образом, у судов, установивших, что интерес предпринимателей был направлен на восстановление своих прав на земельный участок по статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации, не имелось правовых оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований.

С учетом требований предпринимателей не дано надлежащей оценки тому обстоятельству, что предпринимателями представлены кадастровые паспорта на земельные участки 64:48:050260:74 и 64:48:050260:75.

Поскольку требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, установленные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное и принять законное и обоснованное решение.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 25.10.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2014 по делу N А57-3627/2013 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

Р.В. Ананьев М.В. Коноплева