Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 6 июня 2011 г. N Ф06-3764/11 по делу N А65-30284/2009

г. Казань

06 июня 2011 г.

Дело N А65-30284/2009

ГАРАНТ:

См. также Постановление ФАС ПО от 30 августа 2010 г. N А65-30284/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 июня 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Королевой Н.Н., Гарифуллиной К.Р.,

при участии:

ответчика - Сбитневой А.С.,

в отсутствие:

истца - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Импульс", г. Казань,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.10.2010 (судья Садыкова З.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2011 (председательствующий судья Демина Е.Г., судьи: Балашева В.Т., Туркин К.К.)

по делу N А65-30284/2009

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Центр содействия обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения", г. Казань (ИНН 1660090637, ОГРН 1061686069411) к индивидуальному предпринимателю Сбитневой А.С., г. Казань (ИНН 212801060335, ОГРНИП 308169003900096) о взыскании долга и пеней,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Центр Содействия обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения" (далее - ООО "Центр содействия СЭБ", центр) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к индивидуальному предпринимателю Сбитневой Аксане Станиславовне (далее - ИП Сбитнева А.С., предприниматель) о взыскании 70 722 руб. арендной платы по договору аренды от 17.09.2008, 36 099 руб. платы за фактическое пользование помещением за период с 01.07.2009 по 21.09.2009, 16 548 руб. 90 коп. неустойки за просрочку платежа за период с 01.07.2009 по 24.02.2010.

Исковые требования основаны на положениях статей 309, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что на основании заключенного договора аренды, предпринимателем использовались нежилые помещения, однако арендная плата за период с 17.09.2008 по 30.06.2009 не вносилась, кроме этого после прекращения договора ответчик также продолжал пользоваться помещениями до 19.09.2009, при этом арендная плата за все время просрочки не вносилась.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.03.2010 иск удовлетворен частично.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2010 решение суда отменено, в иске отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 30.08.2010 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.10.2010 в иске отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2011 решение суда оставлено без изменения.

Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходили из того, что на момент заключения договора аренды центр не являлся собственником нежилых помещений, кроме этого, поскольку заключенный договор аренды между прежним собственником и предпринимателем был расторгнут, новый собственник не вправе требовать взыскания арендной платы, поскольку не приобретает прав арендодателя.

В кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Импульс" (изменено название ООО "Центр содействия СЭБ"), поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства, иск удовлетворить

Заявитель полагает, что договор заключен с учетом требований пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, факт пользования имуществом доказан, кроме этого неправильно квалифицирована правовая природа договора, который не является договором аренды, поскольку предприниматель приобретал лишь возможность использования необособленной части вещи.

ИП Сбитнева А.С. в судебном заседании возражала против удовлетворения жалобы, ссылаясь на правильность выводов судов, и просил оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, и выступлении лица, участвующего в деле, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что принятые по делу судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между закрытым акционерным обществом "Торговая компания "ДОМО" (далее - ЗАО "ТК "ДОМО") (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды от 20.02.2008 N 1-15Д, согласно которому арендатору во временное пользование и владение предоставлялись нежилые помещения общей площадью 7,1 кв. м, расположенные на 1-м этаже здания по адресу: г. Казань, ул. Бутлерова, д. 56.

Объект обозначен штриховкой на плане этажа здания, являющемся неотъемлемой частью договора.

Передача помещений подтверждается актом от 20.02.2008.

Дополнительным соглашением от 04.04.2008 N 1 к договору аренды стороны изменили размер площади, передаваемой в пользование, который составил 16,3 кв. м.

Соглашением от 01.09.2008 N 2 к названному договору площадь арендуемых помещений увеличена до 23 кв. м.

Согласно соглашению сторон от 17.09.2008 договор аренды от 20.02.2008 N 1-15Д расторгнут, помещения возвращены арендодателю по акту от 17.09.2008 в надлежащем состоянии.

На основании договора купли-продажи от 17.09.2008, заключенного между ООО "Центр содействия СЭБ" (покупатель) и закрытым акционерным обществом "Коммерческая недвижимость (прежнее название ЗАО "ТК "ДОМО"), продавец передает в собственность покупателя нежилые помещения общей площадью 601,4 кв. м, расположенные на 1-м этаже здания по адресу: г. Казань, ул. Бутлерова, д. 56.

Передача помещений покупателю подтверждается актом приема передачи объекта от 17.09.2008.

Право собственности на нежилые помещения зарегистрировано центром 21.10.2008, что подтверждается свидетельством Управления Федеральной регистрационной службы по Республики Татарстан серия 16АА N 096949.

До регистрации перехода права собственности на объект недвижимости между ООО "Центр содействия СЭБ" (арендодатель) и ИП Сбитневой А.С. (арендатор) заключен договор аренды от 17.09.2008, по условиям которого во временное пользование и владение арендатора на срок до 31.12.2008 предоставлялись нежилые помещения общей площадью 16,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Бутлерова, д. 56.

Объект аренды был обозначен на плане этажа здания, который является неотъемлемой частью договора (приложение N 1).

Фактическая передача объекта подтверждается актом приема-передачи от 17.09.2008, подписанным сторонами без возражений.

Дополнительным соглашением от 18.10.2008 N 1 к договору стороны изменили размер площадей, предоставляемых в пользование, до 27,4 кв. м, а также ставку арендной платы, которая составила 13 700 руб.

Предоставление дополнительных площадей (11,1 кв. м) подтверждается актом от 18.10.2008.

Соглашением от 10.12.2008 N 2 стороны установили, что общая площадь нежилых помещений составляет 24,4 кв. м, а размер арендной платы определен 12 200 руб. в месяц.

Изменениями от 01.01.2009 N 3 стороны установили новый размер арендной платы - 17 080 руб. в месяц, срок аренды - до 31.03.2009.

Дополнительным соглашением от 06.01.2009 N 4 к договору аренды определены площадь арендуемых площадей - 22,1 кв. м., арендная плата - 15 470 руб.

Дополнительным соглашением от 31.03.2009 N 6 срок аренды установлен до 30.06.2009.

Согласно пункту 1.1 дополнительного соглашения от 10.04.2009 N 7 размер площадей, используемых предпринимателем, составил 19,1 кв. м, размер арендной платы - 13 370 руб.

Актом от 21.10.2009, составленным в одностороннем порядке, ООО "Центр содействия СЭБ" было установлено, что ИП Сбитнева А.С. без согласования с арендодателем 19.09.2009 освободила занимаемые нежилые помещения.

Ненадлежащее исполнение обязательств предпринимателем по внесению арендных платежей и явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и выработанной судебно-арбитражной практике.

Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 131, пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяемым во взаимосвязи со статьей 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности у приобретателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации права, за исключением случаев, предусмотренных законом (при выплате пая членам потребительского кооператива, наследование, реорганизация юридического лица).

Данная правовая позиция изложена в пункте 11 совместного постановления Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22.

Таким образом, на момент заключения договора аренды и реализации своего права на распоряжение объектом недвижимости арендодатель должен обладать правом собственности либо иными правами, предусматривающими передачу вещи во временное пользование и владение другому лицу.

Следует отметить, что вопрос о наличии права лица на передачу имущества в пользование должен определяться моментом заключения соответствующего договора.

Данная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.09.2010 N 4037/10.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом правил статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" определено, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из пунктов 5.1 и 5.2 договора аренды от 17.09.2008, заключенного между сторонами, следует, что срок аренды установлен с 17.09.2008 по 31.12.2008, при этом, если за один месяц до окончания срока действия договора ни одна из стороны письменно не уведомила другую о намерении его прекращения, то он считается пролонгированным на 11 календарных месяцев.

При таких обстоятельствах договор аренды не подлежал государственной регистрации и считался заключенным при соблюдении требований действующего законодательства с момента его подписания.

Принимая во внимание, что на момент заключения договора аренды (17.09.2008) арендодатель не являлся собственником арендуемых помещений, а в расчет задолженности включается период (июль-август 2009 года) после подписания договора, судебные инстанции правомерно отказали в иске, основанного на нормах договорного права.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснено, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Поскольку на момент государственной регистрации перехода права собственности (21.10.2008) на нежилые помещения к ООО "Центр содействия СЭБ", договор аренды от 20.02.2008 N 1-15Д, заключенный с прежним собственником (ЗАО "ТК "ДОМО") и ИП Сбитневой А.С., был расторгнут по соглашению от 17.09.2008, помещения возвращены по акту, выводы судов двух инстанций о том, что центр не приобрел и право на получение доходов от сдачи имущества и по ранее действующему договору с прежним собственником за период после 21.10.2008, обоснованы.

Ссылки заявителя кассационной жалобы относительно неверной правовой квалификации договора и неправильного применения положений статей 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, основаны на неверном толковании норм права.

Каких-либо доводов относительно неправильного применения судами норм материального либо процессуального права центром не заявлено.

Все доводы, приведенные заявителем, не касаются материально-правовой стороны дела, связаны с оспариванием доказательственной стороны данного спора, однако в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.10.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2011 по делу N А65-30284/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

Н.Н. Королева К.Р. Гарифуллина