Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 9 июня 2011 г. N Ф06-4055/11 по делу N А06-4135/2010

г. Казань

09 июня 2011 г.

Дело N А06-4135/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Баширова Э.Г.,

судей Герасимовой Е.П., Мосунова С.В.,

при участии в Арбитражном суде Астраханской области представителей:

заявителя - Королевой О.Г., доверенность от 26.07.2010 б/н,

ответчика - Конопатова Ю.Р., доверенность от 19.11.2010 б/н,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видео-конференц-связи кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Вартанян И.Ж.,

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 11.11.2010 (судья Сорокин Н.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2011 (председательствующий судья Цуцкова М.Г., судьи Луговской Н.В., Смирников А.В.)

по делу N А06-4135/2010

по заявлению индивидуального предпринимателя Вартанян И.Ж., к Управлению муниципального имущества администрации города Астрахани, г. Астрахань, о признании отказа Комитета имущественных отношений города Астрахани, г. Астрахань, в зачете полной стоимости неотделимых улучшений арендуемого заявителем помещения по адресу: г. Астрахань, ул. Академика Королева, д. 38 литер "Д", незаконным и обязании Комитета имущественных отношений города Астрахани, г. Астрахань, засчитать стоимость неотделимых улучшений в размере 2 381 924 руб. в счет оплаты приобретаемого имущества,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Вартанян И.Ж. (далее - заявитель, ИП Вартанян И.Ж., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Астраханской области с заявлением о признании незаконным решения комиссии по зачету денежных средств арендаторов при Комитете имущественных отношений муниципального образования "Город Астрахань" в зачет полной стоимости неотделимых улучшений арендуемого заявителем помещения, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Академика Королева, д. 38 Литера "Д" и обязании Комитета имущественных отношений МО "Город Астрахань" (далее - Комитет) засчитать стоимость неотделимых улучшений в размере 2 381 924 руб. (два миллиона триста восемьдесят одна тысяча девятьсот двадцать четыре рубля) в счет оплаты приобретаемого имущества.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 11.11.2010 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2011 решение Арбитражного суда Астраханской области от 11.11.2010 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Предприниматель просит судебные акты отменить как принятые с нарушением норм материального права, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Законность обжалуемых судебных актов проверена Федеральным арбитражным судом Поволжского округа в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 11.06.1997 между Комитетом и ИП Вартаняном И.Ж. на основании Распоряжения администрации г. Астрахани (далее - Администрация) от 06.06.1997 N 1020-р был заключен типовой договор на аренду муниципального нежилого помещения, согласно которому Комитет сдал арендатору в арендное пользование нежилое помещение на 1 этаже в кирпичном доме N 38 по ул. Академика Королева с общей площадью 111,7 кв. м для использования под магазин, сроком с 10.07.1997 по 30.06.1998.

27 июля 1998 г. прежние договорные отношения сторонами переоформлены заключением договора N 5758, срок аренды помещения под магазин определен с 01.07.1998 по 01.07.1999.

24 марта 2003 г. Распоряжением Администрации N 389-р, в связи с обращением ИП Вартаняна И.Ж. от 17.01.2003, на основании решения городского Совета города Астрахани от 25.12.2001 N 137 "О сдаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда (зданий, сооружений, встроенных, пристроенных нежилых помещений), расположенного на территории города Астрахани", с изменениями и дополнениями, внесенными решениями городского Совета г. Астрахани от 12.09.2002 N 85, от 24.12.2001 N 120, от 06.02.2003 N 2, Комитету предписано заключить договор аренды нежилых помещений N 019, 020 Литера "Д", домовладения N 38 по ул. Академика Королева общей площадью 159,3 кв. м с ИП Вартаняном И.Ж. под магазин, сауну, сроком на 15 лет.

Названным распоряжением договор аренды от 27.07.1998 N 5758 считается расторгнутым, определено возложить на ИП Вартаняна И.Ж. содержание и ремонт нежилых помещений за счет собственных средств, а также заключить договор страхования нежилых помещений.

04 апреля 2003 г. между ИП Вартаняном И.Ж. (Арендатор) и Комитетом (Арендодатель), на основании распоряжения Администрации от 24.03.2003 N 389-р, заключен типовой договор N 11014 на аренду муниципального помещения, расположенного по адресу: г. Астрахань ул. Академика Королева, д. 38 для использования под магазин, сауну.

Срок действия договора согласован сторонами с 16.04.2003 по 16.04.2018. В настоящее время договор заключен на неопределенный срок.

В статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что пользование арендованным имуществом производится арендатором в соответствии с условиями договора аренды.

Одним из условий договора явилось условие своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемых нежилых помещений, зданий, фасадов, инженерных коммуникаций, благоустройство и санитарное состояние прилегающей территории, а при аренде части здания принимать долевое участие в капитальном ремонте здания, его фасада и благоустройстве прилегающей территории в соответствии с нормами и правилами эксплуатации зданий и сооружений, а также во исполнение постановлений и решений, принимаемых администрацией города (пункт д) раздел II договора).

Материалами дела подтверждается, что в течение всего времени эксплуатации арендованного помещения ИП Вартаняном И.Ж. производился ремонт и реконструкция арендованного помещения.

Согласно отчету МУП г. Астрахани "Нежвижимость" от 17.11.2008 N 166-12-08, рыночная стоимость затрат на ремонт арендуемого нежилого помещения Литера "Д" помещения N 020, расположенного по адресу ул. Академика Королева, д. 38. по состоянию на дату оценки (17.11.2008) составила 2 381 924 руб.

Распоряжением Комитета от 23.01.2009 N 105-р, были приняты затраты на ремонт арендуемого объекта в счет арендной платы в размере 66 187 руб. 90 коп.

ИП Вартанян И.Ж. обратился 21.10.2009 в Комитет с письмом, в котором, ссылаясь на отчет от 17.11.2008 N 166-12-08, а также на то, что им подана заявка на первоочередной выкуп арендуемого помещения, просил провести дополнительный зачет понесенных затрат на ремонт помещения с последующим включением суммы зачета в выкупную стоимость объекта в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

10 июня 2010 г. было проведено заседание комиссии по зачету затрат средств арендаторов, протокол от 10.06.2010 N 22, на котором рассматривался вопрос о принятии затрат на произведенный ремонт арендуемого Предпринимателем помещения, по результатам заседания комиссии было принято решение о зачете 10% от суммы затрат, что составляет 238 192 руб. 40 коп.

ИП Вартанян И.Ж., полагая, что решение комиссии по зачету от 10.06.2010 противоречит действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы при осуществлении им предпринимательской деятельности, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суды первой и апелляционной инстанций, исходя из буквального толкования условий договоров в порядке статьи 431 ГК РФ, правомерно установили об отсутствии нарушений Комитетом закона или иного нормативного правового акта и прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с пунктом 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъект малого и среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Кодекса.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействий) органов государственной власти и местного самоуправления незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействий) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействиями) прав и законных интересов заявителя.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Пункт 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ предусматривает, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

На основании положений Закона N 159-ФЗ, ИП Вартанян И.Ж. обратился в Комитет с заявлением о выкупе спорных помещений и просил произвести зачет стоимости произведенных неотделимых улучшений в счет выкупной цены.

В обоснование стоимости произведенных неотделимых улучшений арендуемого имущества ИП Вартанян И.Ж. представил отчет N 166-12 по определению рыночной стоимости затрат на ремонт арендуемого помещения литера "Д", помещение N 020, расположенного по ул. Академика Королева, д. 38.

На основании представленного ИП Вартаняном И.Ж. отчета, Комитет распоряжением от 23.01.2009 N 105-р принял в счет арендной платы затраты средств предпринимателя в связи с произведенным ремонтом в сумме 132 375 руб. 60 коп., таким образом Комитет уже зачел все понесенные предпринимателем расходы.

Судами также установлено, что основную часть расходов, понесенных заявителем, нельзя отнести к работам по проведению капитального ремонта, так как данные работы относятся к отделочным и служат, прежде всего, интересам арендатора, а также на отсутствие достаточной совокупности доказательств, подтверждающих факт несения расходов.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суды установили, что договоры от 11.06.1997 N 4801, от 27.07.1998 N 5758, от 14.04.2003 N 11014 являются договорами, вытекающими из арендных правоотношений и отношения, применимые к договору, регулируются нормами главы 34 ГК РФ.

На основании условий договора от 14.04.2003 N 11014 предусмотрена безвозмездная передача всех произведенных в арендуемом помещении перестроек и переделок, а также улучшений, составляющих его принадлежность, неотделимых от конструкции помещения в собственность муниципального образования "Город Астрахань", даже если истец произвел такой ремонт с согласия арендодателя.

При рассмотрении данного спора, судами было принято во внимание, что после принятия оспариваемого решения об отказе в зачете стоимости затрат на реконструкцию арендуемого объекта в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, распоряжением Комитета имущественных отношений г. Астрахани от 11.06.2010 N 155-РА "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Академика Королева, д. 38, Литера "Д" помещение 019, помещение 020, общей площадью с холодным пристроем Литера "Д", в порядке преимущественного права арендаторов", с учетом обращения ИП Вартаняна И.Ж. от 10.06.2010, установлена стоимость выкупаемых предпринимателем нежилых помещений в сумме 2 062 787 руб. 06 коп., в том числе НДМ 18%, которая определена исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости в сумме 2 300 980 руб., с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в сумме 238 192 руб. 40 коп., согласно протоколу заседания комиссии по зачету затрат средств арендатора от 10.06.2010 N 22.

11 июня 2010 г. между Комитетом и ИП Вартаняном И.Ж. подписан и скреплен печатями договор купли - продажи указанных нежилых помещений.

Таким образом, стороны пришли к согласию по существенному условию договора - цене выкупаемого помещения, не передавая разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ.

При таких данных, по мнению судебной коллегии, заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Доводы жалобы не опровергают правомерности выводов судов и направлены на переоценку доказательств, что недопустимо в суде кассационной инстанции (статьи 287 АПК РФ).

Неправильного применения норм материального права, а также нарушений норм процессуального права кассационной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 11.11.2010 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2011 по делу N А06-4135/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Э.Г. Баширов

Судьи

Е.П. Герасимова С.В. Мосунов