Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 21 июня 2011 г. N Ф06-4666/11 по делу N А65-19831/2010

г. Казань

21 июня 2011 г.

Дело N А65-19831/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Муравьева С.Ю., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

открытого акционерного общества "Эдельвейс Групп" - Доронина В.В., доверенность от 24.05.2011 б/н,

открытого акционерного общества "Нефис Косметикс" - Казанский химический комбинат им. М. Вахитова - Наумова А.В., доверенность от 09.07.2009 N 1328,

Министерства земельных и имущественных отношений по Республике Татарстан - Никишин Д.Ю., доверенность от 30.12.2010 N 1-30/12133,

в отсутствие:

иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащими образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Эдельвейс Групп", город Казань,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.12.2010 (судья Салимзянов И.Ш.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2011 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Ефанов А.А., Пышкина Н.Ю.)

по делу N А65-19831/2010

по иску открытого акционерного общества "Эдельвейс Групп", город Казань (ИНН: 1659072129, ОГРН: 1071690024823), к открытому акционерному обществу "Нефис Косметикс" - Казанский химический комбинат им. М. Вахитова, город Казань (ИНН: 1653005126, ОГРН: 1021603463706), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, город Казань (ИНН: 1659097613, ОГРН: 1091690058107), об устранении нарушения прав путем признания недействительным зарегистрированного права собственности на земельный участок, при участии третьих лиц: Министерства земельных и имущественных отношений по Республике Татарстан, город Казань (ИНН: 1655043430, ОГРН: 1021602851753), общества с ограниченной ответственностью "ЮНИК", город Казань (ИНН: 1659044019, ОГРН: 1021603476135), Исполнительного комитета муниципального образования города Казани, город Казань (ИНН: 1655065554, ОГРН: 1051622218559),

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Эдельвейс Групп" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к открытому акционерному обществу "Нэфис Косметикс" - Казанский химический комбинат им. Вахитова (далее - комбинат) об устранении нарушения прав истца путем признания недействительным зарегистрированного права собственности на земельный участок площадью 6168 кв.м, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Ю. Фучика, д. 105 а, кадастровый номер 16:50:160502:0192, обязании погасить запись в Едином государственном реестре прав (далее - реестр).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.09.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - Росреестр), Министерство земельных и имущественных отношений по Республике Татарстан (далее - министерство), общество с ограниченной ответственностью "ЮНИК" (далее - ООО "ЮНИК"), муниципальное образование города Казань в лице Исполнительного комитета муниципального образования (далее - исполком).

Определением от 01.11.2010, по ходатайству истца, в качестве соответчика привлечен Росреестр.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.12.2010, с учетом определения от 11.11.2011 об исправлении описок и опечаток, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2011, производство по требованию о признании недействительным зарегистрированного права собственности на земельный участок площадью 6168 кв.м, расположенный по вышеуказанному адресу, кадастровый номер 16:50:160502:0192 прекращено. В иске к Росреестру об обязании погасить запись в реестре отказано.

Общество, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь в ее обоснование на неправильное применение судом норм материального и нарушение процессуального права.

По мнению заявителя жалобы, суд при принятии решения неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применил закон подлежащий применению, поскольку предмет требований по ранее рассмотренному делу N А65-9763/2009 не является тождественным по настоящему делу. Кроме этого, права заявителя нарушены зарегистрированным за ответчиком правом собственности на часть земельного участка, которое лишает истца возможности приобрести указанный участок в собственность на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В своем выступлении в суде кассационной инстанции представитель общества доводы жалобы поддержал. Представители комбината в отзыве и в суде кассационной инстанции а также представитель министерства просили в удовлетворении жалобы отказать, полагая судебные акты правильными.

ООО "ЮНИК" в заявлении просило рассмотреть кассационную жалобу без участия его представителя.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте слушания жалобы извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу объявлен перерыв до 13:50 16.06.2011.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Постановлением Главы администрации г. Казани от 20.07.2001 N 1547 в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества "Солодов Веег" (ОАО "Солодовгшво") передано муниципальное имущество, арендуемые под магазин нежилые помещения общей площадью 974,4 кв.м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Ю. Фучика, 105А.

15.01.2002 за ОАО "Солодовпиво" зарегистрировано право собственности на нежилые помещения N N 1А, 1Б, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23,24, 25,26, 27, 27А, 28, 29, 30, 31, |32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42 общей площадью 974,4 кв.м (этаж 1, N 11614, литера А, объект N1, часть N3), расположенные по вышеуказанному адресу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 23.01.2002 серия 16 АА N 086024.

За обществом в результате сделки по внесению в уставный капитал и реорганизаций зарегистрировано право собственности на указанные нежилые помещения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.06.2007 серии 16-ААN 063784.

Между министерством и комбинатом заключен договор от 18.09.2002 N 072-32 купли-продажи земельных участков общей площадью 15,7743 га (с дополнительными соглашениями от 3.02.2004, 31.05.2005 г..), в числе которых и спорный земельный участок, расположенный по вышеуказанному адресу, кадастровый номер 16:50:16 05 02:0010, общей площадью 7293 кв.м. право собственности зарегистрировано 25.08.2005.

В дальнейшем, данный земельный участок, в связи с продажей комбинатом части помещений, был размежеван на два земельных участка: площадью 6168 кв.м с кадастровым номером 16:50:16 05 02:0192 и земельный участок площадью 1121 кв.м с кадастровым номером 16:50:16 05 02 01 93, право собственности за комбинатом на земельный участок площадью 6168 кв.м зарегистрировано 02.10.2007.

Между комбинатом (продавец) и ООО "ЮНИК" (покупатель) заключен договор от 12.12.2007 N 1402/07, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель приобрел в собственность имущество, расположенное по вышеуказанному адресу на земельном участке площадью 1121 га.

Препятствие в регистрации права собственности на земельный участок в полном объеме реализовать свои права на данный участок, послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды двух инстанций, отказывая в удовлетворении требований, исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в реестр.

Прекращая производство по делу в части, суды исходи из того, что обстоятельства, указанные в настоящем заявлении, являлись предметом рассмотрения по делу N А65-9763/2009, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 11.12.2009, постановлением Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от 04.02.2010, из которого следует, что общество обратилось с требованиями признать недействительным договор купли-продажи земельных участков от 18.09.2002 N 072-32 с дополнительным соглашением от 03.02.2004 N 1 и дополнительным соглашением от 31.05.2005 N 2, заключенный между министерством и комбинатом в части продажи земельного участка площадью 7293 кв.м, расположенного по вышеуказанному адресу кадастровый номер 16:50:160502-10; признать недействительным зарегистрированное право собственности комбината на земельный участок площадью 6168 кв.м, расположенный по вышеуказанному адресу, кадастровый номер 16:50:160502:192 (предыдущий кадастровый номер 16:50:160502-10; признать недействительным пункт 1 распоряжения министерства от 16.09.2002 N 1271-р "О предоставлении земельных участков в собственность комбината в части пункта 2 приложения N 1 к распоряжению министерства от 06.09.2002 N 1271-р в части продажи земельного участка площадью 7293 кв.м, расположенного по вышеуказанному адресу, кадастровый номер 16:50:160502-10.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.09.2009 по делу N А65-9763/2009 признан недействительным договор купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, занимаемых собственником объектов недвижимости в порядке приватизации от 18.09.2002 N 072-32 с дополнительным соглашением от 03.02.2004 N 1 и дополнительным соглашением от 31.05.2005 N 2, заключенный между министерством комбинатом в отношении площади земельного участка, расположенного по вышеуказанному адресу, на которой находится объект недвижимости, принадлежащий истцу на праве собственности в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, выданным Росреестром от 28.06.2007 серии 16-АА N 063784 с условным номером 16:50:06:00879:001:0003, литера А общей площадью 974,4 кв.м и необходимой для ее использования. В остальной части иска отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2009 данное решение отменено в части удовлетворения иска, в признании недействительным договора купли-продажи земельных участков от 18.09.2002 отказано, в остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Перечисленные факты признаны судами обстоятельствами которые, установлены вступившим в законную силу решением по делу N А65-9763/2009 от 28.09.2009 и в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказываются вновь.

Указанный вывод является ошибочным.

Из материалов дела следует, что истец ранее обращался в суд с требованием о признании недействительным зарегистрированного права собственности комбината на земельный участок площадью 6168 кв.м как последствие недействительности вышеназванного договора между министерством и комбинатом. По данному делу предметом требования является устранение нарушения права истца, не соединенное с лишением владения, признания недействительным зарегистрированное право собственности комбината на спорный земельный участок. Указанное требование подлежало рассмотрению по существу, в связи с чем судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать и дать надлежащую оценку доводам общества, о том, что подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков имеют юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Установленная Законом о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации норма о приватизации зданий, строений сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (п. 7 ст. З) не лишает лицо ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие кодекса, права приобрести земельный участок в собственность заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена (п.7 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного Кодекса Российской Федерации отчуждение земельного участка без находящихся на ней здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными" (п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

В силу пункта 3 статьи 35 кодекса собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РСФСР, действовавшего на момент внесения здания магазина общей площадью 974,4 кв.м в уставной капитал ОАО "Солодов Beer" (ОАО "Солодовпиво") при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ удостоверяющий право на землю.

В силу пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством.

На момент заключения 18.09.2002 между министерством и комбинатом договора купли-продажи земельных участков, в том числе спорного земельное участка, и регистрации права собственности за комбинатом на земельный участок, ОАО "Солодов Beer" (ОАО "Солодовпиво") являлось собственником магазина (нежилых помещений) общей площадью 974,4 кв.м расположенных на спорном земельном участке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.01.2002 серия 1 АА N 086024.

Следовательно, право собственности комбината на земельный участок площадью 6168 кв.м, в той части, которая необходима для использования истцом (собственником) части здания зарегистрировано в нарушении вышеуказанных норм закона, в отсутствие правовых оснований для регистрации права и такая регистрация препятствует истцу в полном объеме реализовать свое права на земельный участок, в том числе нарушает исключительное право истца на приватизацию данного земельного участка, перешедшее в порядке материального правопреемства к истцу.

Действие исключительного права на приватизацию земельного участка не может быт прекращено договором купли-продажи земельного участка от 18.09.2002 (постановление Президиума ВАС РФ от 5.07.2005 N 15524/04).

Поскольку, как ранее, так и в настоящий момент, истец, являясь собственником, владеет и пользуется указанным магазином, следовательно в силу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов спорный земельный участок под этим магазином никогда не выбывал из фактического владения истца.

При новом рассмотрении суду необходимо предложить сторонам представить дополнительные доказательства заявленных требований и возражений, проведение соответствующей экспертизы и с учетом установленного разрешить спор.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.12.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2011 по делу N А65-19831/2010 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

С.Ю. Муравьев А.Ф. Фатхутдинова