Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 8 июля 2011 г. N Ф06-3922/11 по делу N А65-12221/2010

г. Казань

08 июля 2011 г.

Дело N А65-12221/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 июля 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Карповой В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

истца - Тюгаева А.С. (доверенность от 28.01.2011 N 29),

ответчика - Самигуллина Р.Ю. (доверенность от 15.12.2008),

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Галимовой Гельсачак Зарифовны, г. Набережные Челны, Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны, г. Набережные Челны,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.11.2010 (судья Галеева Ю.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2011 (председательствующий судья Холодная С.Т., судьи Засыпкина Т.С., Кузнецов В.В.)

по делу N А65-12221/2010

по исковому заявлению исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны, г. Набережные Челны, к индивидуальному предпринимателю Галимовой Гельсачак Зарифовне, г. Набережные Челны, о взыскании 804 409 рублей долга, 611 642 рублей 32 копеек пени и расторжении договора аренды земельного участка N 788 от 14.10.1997,

УСТАНОВИЛ:

исполнительный комитет муниципального образования города Набережные Челны (далее - истец, Исполком) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Галимовой Гелсачак Зарифовне (далее - ответчик, ИП Галимова Г.З.) о взыскании 804 409 рублей долга, 611 642 рублей 32 копеек пени и расторжении договора аренды земельного участка от 14.10.1997 N 788.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.11.2010, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2011, требования администрации Волгограда удовлетворены частично, иск удовлетворен частично. Суд первой инстанции взыскал с ИП Галимовой Г.З. в пользу Исполкома 804 409 рублей долга и 300 000 рублей пени. Требование в части расторжения договора аренды земельного участка от 14.10.1997 N 788 суд оставил без рассмотрения. В остальной части в иске суд отказал.

В кассационной жалобе Исполком просит решение суда от 11.11.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2011 отменить в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды земельного участка от 14.10.1997 N 788, как несоответствующее нормам материального и процессуального права. Принять новый судебный акт в указанной части, удовлетворив заявленные требования.

В кассационной жалобе ИП Галимова Г.З., просит решение суда от 11.11.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2011 отменить, направить дело на новое рассмотрение, указывая, что ею была оплачена арендная плата в размере 397 925 рублей, за период с 12.09.2008 по 13.05.2009 и представлены копии квитанций к кассационной жалобе.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления Мэрии города Набережные Челны от 17.06.1997 N 1207 между Мэрией города Набережные Челны (арендодатель) и товариществом с ограниченной ответственностью "Джест ЛТД" (арендатор) был заключен договор на аренду земли от 14.10.1997 N 788, согласно которому истец передал ответчику во временное владение и пользование земельный участок, общей площадью 0,0798 га, расположенный по адресу: РТ, г. Набережные Челны Новый город в 39 комплексе по пр. Чулман, для магазина "Овощи-фрукты", а третье лицо (арендатор) приняло на себя обязательства по внесению ежемесячной арендной платы в размере, установленном в разделе 2 договора, до 15 числа следующего месяца. Срок договора аренды - 49 лет (п. 1.1 договора) (л.д. 7-8).

Нежилое здание-магазин, общей площадью 428,7 кв.м. по адресу г. Набережные Челны, проспект Чулман д. 39/19 принадлежит на праве собственности Галимовой Г.З, согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 18.05.2006 (л.д. 73).

В соответствии с договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.07.2006, зарегистрированным в установленном законом порядке, все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 14.10.1997 N 788 были переданы ответчику - ИП Галимовой Г.З.

Согласно дополнительному соглашению к договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 17.10.2006 (п. 2.4), зарегистрированным в установленном законом порядке, оплата арендной платы за указанный земельный участок должна производиться ответчиком с 01.08.2006 (л.д. 59).

Неисполнение ответчиком обязательств по уплате арендной платы за период с февраля 2007 по 19.04.2010 послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Татарстан с требованием о взыскании долга, пени и расторжении договора аренды земельного участка от 14.10.1997 N 788.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд мотивировал тем, что задолженность ответчика перед истцом подтверждена документально, доказательства оплаты арендной платы ответчиком не представлены, требование истца о взыскании 804 409 рублей долга по арендной плате за период с февраля 2007 по 19.04.2010 правомерно.

Относительно оставления заявления без рассмотрения, арбитражный суд исходил из следующего.

Пунктом 3.1 договора от 14.10.1997 N 788 предусмотрено, что арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор в порядке и случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя является невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ частью 2 статьи 452 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд, только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом не представлены доказательства соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, предусмотренного частью 2 статьи 452 ГК РФ.

Однако при вынесении обжалованных судебных актов не учтено нижеследующее.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, в частности в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что по смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 стать 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно данной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд, только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из смысла вышеприведенного пункта Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" усматривается, что в письменном предупреждении арендодателя о необходимости исполнения арендатором обязательства по внесению арендных платежей в разумный срок может содержаться и предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в установленный срок.

В обосновании заявленных требований о расторжении договора истцом в материалы дела представлена претензия от 12.03.2010 N 06/661 о погашении задолженности и расторжении договора. Полученная ответчиком претензия содержала одновременное требование о погашении задолженности и расторжении договора.

Вывод суда о несоблюдении Исполкомом досудебного порядка урегулирования спора опровергается материалами дела.

Между тем, требование о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения.

Кроме того, в обосновании возражений ответчика об оплате арендных платежей, истцом представлен расчёт задолженности на 15.12.2009 в сумме 286 149 рублей основного долга и 136 869,62 рубля пени.

Суды первой и апелляционной инстанций при рассмотрении заявленных требований по существу не определили круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым не дали обоснованную юридическую оценку.

Поэтому без исследования названных обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными.

Согласно части 2 статьи 287 АПК РФ, суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций.

Так как, фактические обстоятельства, имеющие значение для данного дела, установлены судом без их полного и всестороннего исследования и правовой оценки, судом допущены нарушения норм процессуального права, которые могли привести к неправильному разрешению дела, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает принятые по делу судебные акты подлежащими отмене на основании частей 1, 3 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, выполнить требования процессуального законодательства о всестороннем, полном и объективном исследовании и оценке фактических обстоятельств дела, с учетом требований статьи 16 АПК РФ, дать им правовую оценку, в зависимости от установленного вынести законное, обоснованное и мотивированное решение.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.11.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2011 по делу N А65-12221/2010 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

В.А. Карпова А.Ф. Фатхутдинова