Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26 июля 2011 г. N Ф06-5499/11 по делу N А06-6551/2010

г. Казань

26 июля 2011 г.

Дело N А06-6551/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Минеевой А.А., Коноплёвой М.В.

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы видео-конференц-связи помощником судьи Сулеймановым М.Б.

при участии в судебном заседании с использованием системы видео-конференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Астраханской области представителей:

истца - Кустовой Н.В. (паспорт),

ответчика - Абасова А.Б. (доверенность),

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видео-конференц-связи кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кустовой Надежды Васильевны, г. Астрахань,

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2011 (председательствующий судья Шалкин В.Б., судьи: Антонова О.И., Камерилова В.А.)

по делу N А06-6551/2010

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Кустовой Надежды Васильевной, г. Астрахань, к Управлению муниципального имущества администрации г. Астрахани, о понуждении к заключению договора купли-продажи арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Астрахань, пер. Ростовский, 13, литер "А", пом. N 37,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Кустова Надежда Васильевна (далее - истец, ИП Кустова Н.В.) обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к Управлению муниципального имущества администрации г.Астрахани, (далее - Управление, Комитет) о понуждении к заключению договора купли-продажи арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Астрахань, пер. Ростовский, 13 литер "А" пом. N 37 по цене отчета об оценке от 15.07.2009 N 02-07-09 с момента вынесения решения суда, а также о зачете арендных платежей за период с сентября 2009 по день заключения договора купли-продажи, в счет выкупной цены арендуемого объекта недвижимости.

Решением от 24.01.2011 исковые требования удовлетворены частично.

Суд обязал Управление муниципального имущества администрации города Астрахани заключить с индивидуальным предпринимателем Кустовой Надеждой Васильевной договор купли-продажи арендованного нежилого помещения площадью 204, 7 кв.м, расположенного по адресу: г. Астрахань, пер. Ростовский, 13 литер "А" пом. N 37 по выкупной стоимости 2 100 000 руб.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказал.

Удовлетворяя частично заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что: Управлением не представлено доказательств утраты предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, поскольку решением Арбитражного суда Астраханской области от 07.06.2010 по делу N А06-1855/2010, вступившим в законную силу, отказ Комитета имущественных отношений г. Астрахани в реализации преимущественного права предпринимателя Кустовой Надежды Васильевны на приобретение нежилого помещения по адресу: г. Астрахань, пер. Ростовский, д. 13 литер "А", пом. N 37, выраженный в письме от 26.02.2010 N 01-1631/10, признан незаконным; срок, установленный подпунктом 2 пункта 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, заявителем не пропущен; сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2011 решение в удовлетворенной части отменено, в остальной части оставлено без изменения.

Суд апелляционной инстанции посчитал, что, истец заявил иск о понуждении к заключению договора на условиях оферты, содержащейся в проекте договора, полученного ответчиком 23.06.2010, а не об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, как указал в мотивировочной части решения суд первой инстанции.

Действующее законодательство, устанавливая принцип обязательности проведения оценки рыночной стоимости имущества при совершении сделок с имуществом, находящимся в муниципальной собственности (статья 8 ФЗ РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), предоставляет суду право обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 того же Закона).

Однако, при рассмотрении апелляционной жалобы, несмотря на соответствующее разъяснение суда апелляционной инстанции, истец отказался от заявления ходатайства о проведении экспертизы в целях установления рыночной стоимости имущества на соответствующую законодательству дату, так как считает, что обязанность по опровержению соответствия предлагаемой истцом выкупной цены в размере 2 100 000 руб. лежит на ответчике.

Также суд апелляционной инстанции указал, что обязанность по доказыванию соответствия законодательству существенных условий договора купли-продажи, содержащихся в оферте, в том числе и в части определенно указанной истцом цене 2 100 000 руб. возлагается на истца.

В связи с невозможностью признания указанной истцом цены в качестве рыночной на основании отчета об оценке, с даты составления которого прошло более шести месяцев, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения иска в части обязания заключить договор купли-продажи арендуемого помещения на условиях предлагаемой оферты.

Обжалуя постановление суда апелляционной инстанции в кассационном порядке, ИП Кустова Н.В. просит его отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Кассационная жалоба мотивирована тем, что исковые требования заявлены по пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с уклонением ответчика от заключения договора, который он обязан заключить, суд апелляционной инстанции неверно истолковал предмет и основание иска, так как заявление от 23.06.2010 это не новая оферта, а урегулирование разногласий в части цены; неверно судом апелляционной инстанции истолкован ответ Управления от 29.07.2010 как отказ от акцепта, т.к. данный ответ сводился к тому, что комитет не обязан заключать данный договор; основанием для обращения с настоящим иском явились обстоятельства препятствия со стороны управления к реализации преимущественного права ИП Кустовой Н.В. на выкуп арендованного имущества, что истцом оценивается как злоупотребление правом согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Проверив законность обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции, а также законность решения от 24.01.2011 в удовлетворенной части исковых требований, суд кассационной инстанции считает данные судебные акты в обжалуемой части подлежащими отмене, с направлением дела в данной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела, ИП Кустовой Н.В. и Комитетом по управлению имуществом г. Астрахани (прежнее наименование Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани) был заключен договор аренды от 19.11.1999 N 6889 по условиям которого Комитет, как арендодатель, передало ИП Кустовой Н.В. (арендатору) во временное пользование (аренду) нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Астрахань, пер. Ростовский, 13 литер "А" пом. N 37, общей площадью 201,4 кв.м.

Срок действия договора аренды продлен до 30.04.2011, согласно изменению от 01.05.2001 N 1 к договору аренды от 19.11.1999 N 6889.

ИП Кустова Н.В 21.05.2009 обратилась в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение имущества - нежилого помещения расположенного по адресу: г. Астрахань, пер. Ростовский, 13 литер "А" пом. N 37.

Постановление администрации города Астрахани N 2855 "О приватизации муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права арендаторов" вынесено 29.07.2009.

Согласно пункту 1 данного постановления в списке приватизируемых объектов значится и нежилое помещение, арендуемое ИП Кустовой Н.В.

Комитетом 07.08.2009 ИП Кустовой Н.В представлено предложение N 91-7501 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества.

ИП Кустова Н.В 31.08.2009 сдала в Комитет ответ о согласии на реализацию преимущественного права, с приложением проекта договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Астрахань, пер. Ростовский, 13 литер "А" пом. N 37 оценочной стоимостью 1 800 000 руб., график платежей, заявление о расторжении договора аренды.

Письмом от 15.09.2009 N 01-28114/09 Комитет сообщил ИП Кустовой Н.В. об утрате преимущественного права на приобретение нежилого помещения по адресу: г. Астрахань, пер. Ростовский, 13 литер "А" пом. N 37.

Письмом от 26.02.2010 N 01-1631/10 Комитет подтвердил, что ИП Кустова Н.В. утратила преимущественное право на приобретение нежилого помещения по адресу: г. Астрахань, пер. Ростовский, 13 литер "А" пом. N 37 и возобновление процедуры его реализации не представляется возможным.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 07.06.2010 по делу N А06-1855/2010 отказ Комитета имущественных отношений г. Астрахани в реализации преимущественного права ИП Кустовой Н.В. на приобретение нежилого помещения по адресу: г. Астрахань, пер. Ростовский, д. 13 литер "А", пом. 37, выраженный в письме от 26.02.2010 N 01-1631/10, признан незаконным.

Кустова Н.В 23.06.2010, со ссылкой на решение Арбитражного суда Астраханской области от 07.06.2010 по делу N А06-1855/2010, обратилась с заявлением к Комитету, с целью урегулирования разногласий по отдельным условиями договора купли-продажи нежилого помещения, о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 2 100 000 руб., то есть по цене ранее предложенной Комитетом.

Письмом от 29.07.2010 N 01-18505/10 Управление муниципального имущества администрации г.Астрахани сообщило о реорганизации Комитета имущественных отношений г. Астрахани и об отсутствии обязанности для заключения договора купли-продажи арендуемого имущества с Кустовой Н.В.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения ИП Кустовой Н.В. с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования в обжалуемой части иска, об обязании Управления муниципального имущества администрации города Астрахани заключить с индивидуальным предпринимателем Кустовой Надеждой Васильевной договор купли-продажи арендованного нежилого помещения площадью 204,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Астрахань, пер. Ростовский, 13 литер "А" пом. N 37 по выкупной стоимости 2 100 000 руб., суд первой инстанции не исследовал и не учел следующих существенных для разрешения спора обстоятельств.

Исходя из текста искового заявления, ИП Кустова Н.В. просила суд обязать Управление заключить договор с момента вынесения решения.

В отзыве на исковое заявление (л. д. 48-49) Управление оспаривало не только свою обязанность по его заключению, но и рыночную стоимость объекта на день рассмотрения спора.

Согласно статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции в силу закона обязан был рассмотреть вопрос о разногласиях по цене сделки и, в соответствии с положениями части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с согласия лиц участвующих в деле, либо по своей инициативе назначить проведение оценки величины рыночной стоимости арендуемого помещения на день рассмотрения иска в суде, а не удовлетворять заявленные требования по цене отчета об оценке от 15.07.2009 N 02-07-09.

Выводы суда апелляционной инстанции об обязательности проведения оценки рыночной стоимости имущества при совершении сделок с имуществом, находящимся в муниципальной собственности суд кассационной инстанции считает правомерными.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, ошибочно полагая, что заявленные требования не являются спором по урегулированию разногласий договора, а связаны только с понуждением на его заключение по цене, предложенной истцом, возложил бремя доказывания и проведения оценки величины рыночной стоимости арендуемого помещения на день рассмотрения иска в суде на ИП Кустову Н.В.

Поскольку Кустова Н.В. отказалась от проведения оценки, суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.

Данные выводы не соответствуют, как фактическим обстоятельствам дела, так и нормам материального и процессуального права.

Оспаривая цену объекта недвижимости согласно отчету об оценке от 15.07.2009 N 02-07-09 на день рассмотрения спора, Управление также не представило каких-либо доказательств несоответствия указанной цены рыночной стоимости имущества.

Вместе с тем, в решении Арбитражного суда Астраханской области от 07.06.2010 по делу N А06-1855/2010, подтвердившим преимущественное право ИП Кустовой Н.В. на приобретение объекта недвижимости, также указано на возможность урегулирования спора по цене сделки в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 07.06.2010 по делу N А06-1855/2010 отказ Управления в реализации ИП Кустовой Н.В. преимущественного права на приобретение объекта недвижимости признан незаконным.

Отсутствие задолженности по арендной плате у ИП Кустовой Н.В. подтверждено решением Арбитражного суда Астраханской области от 02.12.2009 по делу N А06-5707/2009.

После подтверждения в судебном порядке наличия у истца оснований для заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Астрахань, пер. Ростовский, 13 литер "А" пом. N 37, а также сохранения за ИП Кустовой Н.В. преимущественного права на приобретение данного объекта недвижимости Управление муниципального имущества администрации города Астрахани, каких либо мер по заключению договора с ИП Кустовой Н.В. по рыночной цене сделки не предпринимало, новую оценку объекта не проводило, цену объекта согласно отчета от 15.07.2009 N 02-07-09 не оспорило.

От заключения договора Управление отказалось по иному основанию - отсутствием обязанности на заключение договора, что противоречило указанным судебным актам.

Вместе с тем обязанность по определению рыночной цены согласно пункту 3 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" возложена на Управление.

Таким образом, судом апелляционной инстанции в нарушение положений статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, положений статей 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" бремя доказывания цены сделки возложено на истца, разногласия сторон по цене сделки не урегулированы, что является основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части.

Поскольку спор в обжалуемой части рассмотрен судебными инстанциями с нарушением как норм материального, так и процессуального права, дело подлежит направлению в данной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть вопрос о назначении и проведении оценки величины рыночной стоимости помещения площадью 204,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Астрахань, пер. Ростовский, 13 литер "А" пом. N 37.

По результатам оценки рассмотреть заявленные требования ИП Кустовой Н.В. о понуждении Управления к заключению договора купли-продажи арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Астрахань, пер. Ростовский, 13 литер "А" пом. N 37 по цене 2 100 000 руб.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 24.01.2011 по делу N A06-6551/2010 в части обязания Управления муниципального имущества администрации города Астрахани заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 204,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Астрахань, пер. Ростовский, 13 литер "А" пом. N 37 по выкупной стоимости 2 100 000 руб. с индивидуальным предпринимателем Кустовой Надеждой Васильевной и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2011 об отказе в удовлетворении иска в данной части отменить.

В отмененной части дело N A06-6551/2010 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Астраханской области.

В остальной части решение Арбитражного суда Астраханской области от 24.01.2011 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2011 по делу N A06-6551/20IO оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий судья

В.В. Александров

Судьи

А.А. Минеева М.В. Коноплёва