Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 8 августа 2011 г. N Ф06-5258/11 по делу N А12-20247/2009

г. Казань

08 августа 2011 г.

Дело N А12-20247/2009

ГАРАНТ:

См. также Постановление ФАС ПО от 9 июля 2010 г. по делу N А12-20247/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 августа 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Королёвой Н.Н., Нафиковой Р.А.,

при участии представителя:

истца - Чиркиной Э.И. (доверенность от 21.08.2009),

в отсутствие остальных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда,

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2011 (председательствующий судья Никольский С.В., судьи: Антонова О.И., Шалкин В.Б.)

по делу N А12-20247/2009

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Форт", г. Волгоград (ИНН: 3446008027, ОГРН: 1033400546420) к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда, г. Волгоград (ИНН: 3444074200, ОГРН: 1023403446362) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи, с участием третьих лиц - Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 10 по Волгоградской области, г. Волгоград, общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр оценки и экспертизы собственности", г. Волгоград, общества с ограниченной ответственностью "Альянс НЦС", г. Волгоград.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Форт" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее - ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества и договора залога недвижимого имущества - встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, Советский район, р.п. Горьковский, ул. им. Валентины Терешковой, д. 6.

С учетом принятых судом уточненных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), истец просил изложить в договоре купли-продажи: пункт 1.3 в редакции: "цена продажи объекта нежилого фонда составляет 2 625 000 руб. (с учетом НДС)"; пункт 3.3. после слов "ставки рефинансирования Центрального банка России_" изложить в редакции "10,75% (десять целых семьдесят пять сотых процентов) годовых"; абзац 2 пункта 3.4., а также пункты 5.3., 5.4., 7.3 из текста договора исключить. В договоре залога недвижимого имущества: пункт 1.4. изложить в редакции: "Предмет залога в целом оценивается сторонами в 2 625 000 руб. (с учетом НДС)_" далее по тексту договора; пункт 6.2. исключить.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы N 10 по Волгоградской области, общество с ограниченной ответственностью "Региональный центр оценки и экспертизы собственности" (далее - общество "Региональный центр оценки и экспертизы собственности").

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 15.01.2010 заявленные требования удовлетворены частично: пункты 1.3, 3.3 договора купли-продажи приняты в редакции истца; пункты 5.3, 5.4, 7.3 договора купли-продажи исключены из текста договора; пункт 1.4 договора залога принят в редакции истца. В остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2010 решение суда первой инстанции от 15.01.2010 изменено в части принятия пункта 3.3 договора купли-продажи в редакции истца. Пункт 3.3 договора купли-продажи принят в редакции ответчика. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 09.07.2010 вышеуказанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

При новом рассмотрении дела к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Альянс НЦС" (далее - общество "Альянс НЦС").

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 07.10.2010 в иске отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истец не имел преимущественного права на приобретение нежилого помещения, поскольку на момент принятия решения о предоставлении преимущественного права на приобретение муниципального имущества истец не владел спорным помещением на протяжении промежутка времени, предусмотренного статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2011 решение суда первой инстанции от 07.10.2010 отменено. Пункт 1.3 договора купли-продажи принят в редакции истца: "Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 2 295 500 руб. (без учета НДС)". Пункт 3.3 договора купли-продажи принят в редакции ответчика (с учетом принятого апелляционным судом определения об исправлении опечатки от 25.04.2011), а именно: после слов "ставки рефинансирования Центрального банка России" изложить в редакции "11,5% (одиннадцать целых, пять десятых процентов) годовых". Абзац 2 пункта 3.4, пункты 5.3, 5.4, 7.3 исключены из текста договора купли-продажи. Пункт 6.2 исключен из текста договора залога. Пункт 1.4 договора залога принят в редакции истца, а именно: "Предмет залога в целом оценивается сторонами в 2 295 500 руб. (без учета НДС)".

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд признал необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что истец не владел спорным помещением в течение двух лет и более до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ, установив, что истец с 1996 года и до принятия решения о приватизации пользовался одним и тем же спорным помещением на основании договоров аренды.

В кассационной жалобе ответчик просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции, указывая, что преимущественного права выкупа арендуемого имущества у истца в силу Закона N 159-ФЗ не возникло.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции не находит.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании решения комиссии по подготовке планов приватизации (протокол от 30.07.2009 N 150 и распоряжения Департамента муниципального имущества администрации Волгограда от 07.07.2009 N 511р "Об утверждении планов приватизации муниципального имущества") истец приобрел преимущественное право на заключение договора купли-продажи объекта муниципального имущества: встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, Советский район, р.п. Горьковский, ул. им. Валентины Терешковой, 6, по цене, равной его рыночной стоимости (3 310 000 руб. без учета НДС) и определенной независимым оценщиком - обществом "Альянс НЦС" (отчет об оценке N 850-05/09).

При заключении договора купли-продажи указанного объекта муниципального имущества и заключаемого в обеспечение исполнения обязательств по нему договора залога указанного недвижимого имущества, между истцом и ответчиком возникли разногласия.

Поскольку пункты 1.3, 3.3, абзац второй пункта 3.4, пункты 5.3, 5.4, 7.3. договора купли-продажи и пункты 1.4, 6.2 договора залога недвижимого имущества не согласованы сторонами, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями об урегулировании разногласий.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Основанием для обращения в суд с настоящими исковыми требованиями послужили, в том числе, возникшие разногласия по вопросу определения рыночной стоимости недвижимого имущества (пункт 1.3 договора купли-продажи и пункт 1.4 договора залога).

На основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Ответчиком в материалы дела представлен отчет N 850-05/09 об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения площадью 164,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Советский район, р.п. Горьковский, ул. им. В. Терешковой, 6, проведенной по поручению ответчика обществом "Альянс НЦС", в связи с решением комиссии по подготовке приватизации объектов муниципального имущества и предоставлением истцу преимущественного права на приобретение спорного имущества. По результатам проведенной оценки рыночная стоимость объекта оценки составила 3 310 000 руб. без НДС.

При первоначальном рассмотрении дела в связи с тем, что истец не согласился со стоимостью имущества, указанной в отчете об оценке, по его ходатайству была назначена экспертиза рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, проведение которой было поручено обществу "Региональный центр оценки и экспертизы собственности", а рыночная стоимость указанного нежилого помещения определена в размере 2 625 000 руб. с учетом НДС, с учетом которой было принято первоначальное решение.

Вместе с тем, определяя рыночную стоимость спорного имущества на основании экспертного заключения общества "Региональный центр оценки и экспертизы собственности", судом не была установлена недействительность оценки рыночной стоимости имущества, проведенной обществом "Альянс НЦС". Также в судебных актах не содержалось выводов относительно того, почему в основу решения положена оценка спорного помещения, выполненная обществом "Региональный центр оценки и экспертизы собственности", а не обществом "Альянс НЦС".

При новом рассмотрении дела судом первой инстанции было отказано в удовлетворении ходатайства истца о назначении по делу экспертизы отчета по оценке рыночной стоимости имущества, выполненного обществом "Альянс НЦС" на соответствие Закону об оценочной деятельности.

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2011 была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено некоммерческому партнерству "Волгоградская региональная коллегия оценщиков".

Согласно заключению эксперта N 4.03.11-01/НИ-К-Б рыночная стоимость встроенного нежилого помещения определена в размере 2 999 000 руб. с учетом НДС, 2 295 500 руб. без учета НДС. Экспертом также было установлено несоответствие отчета об оценке N 850-05/09 "Об определении рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 164,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. В. Терешковой, 6", выполненного обществом "Альянс НЦС" Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральным стандартам оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3), утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли, что повлияло на результат определения рыночной стоимости нежилого помещения.

Таким образом, указанным заключением эксперта была опровергнута достоверность оценки, выполненной обществом "Альянс НЦС".

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При таких обстоятельствах апелляционный суд правомерно удовлетворил исковые требования исходя из рыночной стоимости спорного помещения в размере 2 295 500 руб. без учета НДС, определенной в ходе судебного разбирательства.

Пункт 3.3 договора купли-продажи, согласно которому на сумму денежных средств по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов за рассрочку платежа исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка России 11,5% годовых, правомерно принят судом в редакции ответчика, с учетом действующей ставки на дату опубликования объявлении о продаже арендуемого имущества.

Также судом удовлетворены требования истца в части исключения из договора купли-продажи недвижимого имущества пунктов 5.3, 5.4, 7.3, 6.2, устанавливающих обязанность истца по договору уплачивать неустойку, штраф, пени в случае нарушения сроков оплаты, установив, что они противоречат принципам разумности осуществления гражданских прав и принципу равенства участников гражданских правоотношений.

Доводы ответчика об отсутствии у истца преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установленного в статье 3 Закона N 159-ФЗ, поскольку приватизируемое имущество находилось в пользовании истца менее двух лет, подлежат отклонению.

В силу пункта 1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Согласно решению Волгоградской городской Думы от 04.02.2009 N 15/441 в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества на 2009-2011 годы включено спорное помещение площадью 164,3 кв.м (порядковый N 39). Ответчиком было издано распоряжение от 07.07.2009 N 511р "Об утверждении планов приватизации муниципального имущества", согласно которому истец имеет преимущественное право на приобретение арендуемого объекта муниципального имущества. Указанное распоряжение является действующим и в установленном порядке не оспорено.

Также апелляционным судом установлено, что с 1996 года и до момента принятия решения о приватизации спорного нежилого помещения, истец непрерывно владел и пользовался арендуемым имуществом в соответствии с договорами аренды на протяжении промежутка времени, предусмотренного статьей 3 Закона N 159-ФЗ.

Доводы ответчика о необоснованном возложении на него судебных расходов, подлежат отклонению.

С учетом принятого Двенадцатым арбитражным апелляционным судом определения об исправлении опечатки от 25.04.2011, в соответствии с положениями статей 102, 106, 110 АПК РФ судебные расходы по делу отнесены на ответчика, исходя из предмета заявленного требования, установленных судом по делу обстоятельств, с учетом расходов, связанных с проведением экспертизы.

Нормы материального права апелляционным судом применены правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2011 по делу N А12-20247/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

М.В. Коноплёва

Судья

Н.Н. Королёва Р.А. Нафикова