Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15 августа 2011 г. N Ф06-6509/11 по делу N А12-21007/2010

г. Казань

15 августа 2011 г.

Дело N А12-21007/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 августа 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Минеевой А.А.,

судей Королёвой Н.Н., Александрова В.В.,

в отсутствие:

истца - извещен, не явился,

ответчиков - извещены, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2011 (председательствующий судья Дубровина О.А., судьи: Луговской Н.В., Цуцкова М.Г.)

по делу N А12-21007/2010

по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин Волгоградской области (ОГРН 1023404968619) к индивидуальному предпринимателю Нагиеву Зека Новруз оглы г. Камышин, Волгоградская область (ОГРНИП 304345307900206), обществу с ограниченной ответственностью "Еруслань", г. Камышин, Волгоградская область (ОГРН 1023404971611) о взыскании 895 865 руб. 86 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин Волгоградской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Нагиеву Зека Новруз оглы (далее - предприниматель) о взыскании 535 112 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате и 149 361 руб. 91 коп. пени, к обществу с ограниченной ответственности "Еруслань" (далее - ООО "Еруслань") о взыскании 187 312 руб. 60 коп. задолженности по арендной плате и 24 078 руб. 45 коп. пени за просрочку платежей.

Исковые требования основаны на положениях статей 12, 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиях договора аренды нежилых помещений муниципального фонда от 10.02.2006 N 87 и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиками обязательств по внесению арендных платежей за пользование имуществом.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 24.01.2011 требование истца в части взыскания с ответчиков задолженности удовлетворено в полном объеме, в части взыскания договорной неустойки (пени) сумма уменьшена, с предпринимателя взыскано 75 000 руб., с ООО "Еруслань" - 13 000 руб.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2011 решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт. Истцу в удовлетворении иска к ООО "Еруслань" отказано в полном объеме, в пользу последнего с истца взыскано 2000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

В кассационной жалобе истец просит отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на отсутствие правовых оснований у апелляционного суда для отмены решения в части взыскания задолженности и пени с предпринимателя. Заявитель жалобы считает, что выводы апелляционного суда о том, что отношения между истцом и ООО "Еруслань" прекратились с момента заключения договора купли-продажи от 01.12.2008 с предпринимателем не имеют правовых оснований, а положения статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающими иной предмет или способ (новация), не подлежат применению.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 02.08.2011 в судебном заседании был объявлен перерыв до 08.08.2011 до 16 часов 30 минут, после окончания которого судебное заседание продолжено в том же составе суда.

В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена судом без участия представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Обсудив доводы жалобы, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2011 и оставления в силе решения Арбитражного суда Волгоградской области от 24.01.2011 в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 10.02.2006 между истцом (арендодатель), муниципальным предприятием "Управление жилищно-коммунального хозяйства г. Камышина" (балансодержатель) и предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений муниципального фонда N 87, в соответствии с условиями которого арендодатель по акту приема-передачи от 10.02.2006 передал арендатору во временное владение и пользование на срок до 10.02.2055 нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Камышин, ул. Ленина, д. 19, общей площадью 710,3 кв. м, в том числе, помещение N 149 площадью 259,4 кв. м и помещение N 150 площадью 450,9 кв. м.

Государственная регистрация договора аренды произведена, что подтверждается уведомлением Камышинского Управления Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области от 12.03.2007 N 04/002/2007-74.

В дальнейшем в связи с передачей прав и обязанностей арендатора в отношении помещения N 149 по договору аренды от 10.02.2006 N 87, между сторонами договора было заключено дополнительное соглашение к нему от 21.12.2006, в соответствии с которым помещение N 149 передано в аренду ООО "Еруслань", а арендатором помещения N 150 остался предприниматель.

Пунктом 3.2 договора аренды стороны согласовали, что внесение арендной платы без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС) производится арендаторами ежемесячно, не позднее последнего календарного числа месяца, подлежащего оплате.

Согласно пункту 3.1 вышеуказанного договора (с учетом дополнительного соглашения от 21.12.2006 и расчета, являющегося неотъемлемой частью соглашения) ежемесячный размер арендной платы без учета НДС составлял для предпринимателя 34 201 руб. 89 коп., для ООО "Еруслань" - 27 477 руб. 38 коп.

В соответствии с пунктом 3.5 договора размер арендной платы изменялся арендодателем в одностороннем порядке и для предпринимателя с 29.12.2008 составлял 45 378 руб. 20 коп. в месяц без НДС, с 25.01.2010 - 49 748 руб. 92 коп. в месяц без НДС (уведомления от 26.12.2008 N 3022, от 20.01.2010 N 02-07/60), для ООО "Еруслань" составлял с 24.04.2009 - 36 367 руб. 66 коп. в месяц без НДС (уведомление от 17.04.2009 N 02-07/875).

Пунктом 4.3.1 договора стороны предусмотрели начисление пени по 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором.

Из материалов дела следует, что между истцом и предпринимателем 01.12.2008 заключен договор купли-продажи встроенного помещения N 149, расположенного по адресу: г. Камышин, ул. Ленина, д. 19, общей площадью 259,4 кв. м, арендуемого ООО "Еруслань".

Между тем государственная регистрация перехода права собственности за предпринимателем на помещение N 149 произведена лишь 06.04.2010 (свидетельство от 06.04.2010, запись регистрации N 34-34-04/019/2010-191).

Согласно представленному истцом расчету требования о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 10.02.2006 N 87 заявлены к предпринимателю в сумме 535 112 руб. 90 коп. за период с 01.11.2009 по 30.09.2010, к ООО "Еруслань" - 187 312 руб. 60 коп. за период с 01.11.2009 по 05.04.2010. Требования о взыскании с ответчиков договорной неустойки (пени) заявлены с ООО "Еруслань" в размере 24 078 руб. 45 коп. за период с 01.10.2009 по 05.04.2010, с предпринимателя в размере 149 361 руб. 91 коп. за период с 01.10.2009 по 30.09.2010.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку.

Удовлетворяя иск частично, суд первой инстанции признал обоснованными требования истца о взыскании арендной платы и пени, снизив размер договорной неустойки, с указанием на ее несоразмерность последствиям нарушения обязательства.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требования о взыскании с ООО "Еруслань" арендной платы за пользование нежилым помещением N 149, расположенным по адресу: г. Камышин, ул. Ленина, д. 19, апелляционный суд со ссылкой на пункт 2 статьи 223, статью 414, статью 425, пункт 1 статьи 433, пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о прекращении между ООО "Еруслань" и истцом вытекающих из договора аренды от 10.02.2006 N 87 отношений с момента подписания между последним (истцом) и предпринимателем договора купли-продажи нежилого помещения N 149 от 01.12.2008, указав при этом, что договор купли-продажи нежилого помещения вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация).

Судебная коллегия не может согласиться с выводом апелляционного суда исходя из следующего.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Аналогичные разъяснения даны в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды с даты перехода права собственности на покупателя (на недвижимое имущество с даты государственной регистрации права), следовательно, прежний собственник вправе до даты регистрации права собственности требовать оплаты за пользование спорным помещением.

Доказательств внесения платежей за пользование спорным недвижимым имуществом предпринимателем в заявленный истцом период не представлено.

Учитывая, что право собственности у предпринимателя на спорное нежилое помещение N 149, расположенное по адресу: г. Камышин, ул. Ленина, д. 19, возникло с момента государственной регистрации перехода права собственности на него - 06.04.2010, следовательно, именно с этой даты в отношении нежилого помещения по договору аренды от 10.02.2006 N 87 права и обязанности арендодателя переходят к предпринимателю, а у ООО "Еруслань" возникают обязанности по внесению арендной платы новому собственнику (предпринимателю).

При таких обстоятельствах выводы апелляционного суда не могут быть признаны обоснованными, а отказ в удовлетворении требований истца о взыскании с ООО "Еруслань" задолженности по уплате арендных платежей до даты регистрации перехода права собственности (06.04.2010) и взыскании пени за спорный период признается ошибочным.

Таким образом, кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

На основании части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по кассационной жалобе взыскивается с ответчиков по делу.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2011 по делу N А12-21007/2010 отменить, кассационную жалобу - удовлетворить.

Оставить в силе решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24.01.2011 по настоящему делу.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Нагиева Зека Новруз оглы г. Камышин, Волгоградская область (ОГРНИП 304345307900206) в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Еруслань", г. Камышин, Волгоградская область (ОГРН 1023404971611) в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Арбитражному суду Волгоградской области выдать исполнительные листы в соответствии с данным постановлением.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Минеева

Судьи

Н.Н. Королёва В.В. Александров