Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16 августа 2011 г. N Ф06-6677/11 по делу N А12-21950/2010

г. Казань

16 августа 2011 г.

Дело N А12-21950/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Желаевой М.З., Ананьева Р.В.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Волгограда, г. Волгоград,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 01.03.2011 (судья Попова Т.В.), дополнительное решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24.03.2011 (судья Попова Т.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2011 (председательствующий судья Акимова М.А., судьи Веряскина С.Г., Лыткина О.В.)

по делу N А12-21950/2010

по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Строительная компания "Волго-строй-инвест", г. Волгоград, к администрации Волгограда, с участием третьих лиц: Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда, г. Волгоград, товарищества собственников жилья "Жукова, 88", г. Волгоград, о понуждении внести изменения в договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Волгоградской области от 01.03.2011 удовлетворены исковые требования закрытого акционерного общества "Строительная компания "Волго-строй-инвест" (далее - ЗАО "Строительная компания "Волго-строй-инвест") к администрации Волгограда о внесении изменений в договор аренды земельных участков от 24.03.2004 N 5194 в части уменьшения площади земельного участка, занимаемого незавершенным строительством жилого дома, установив ее с 24.12.2008 равной 2855 кв. м.

Дополнительным решением от 24.03.2011 суд взыскал с администрации Волгограда государственную пошлину в размере 4000 руб.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2011 решение суда от 01.03.2011, дополнительное решение от 24.03.2011 оставлены без изменения.

В кассационной жалобе администрация г. Волгограда просит отменить названные судебные акты как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, в удовлетворении требований отказать.

Кассационная коллегия, проверив законность обжалованных судебных актов, правовых основания для их отмены либо изменения не находит.

Как следует из материалов дела, между администрацией Волгограда (арендодатель) и ЗАО "Строительная компания "Волго-строй-инвест" (арендатор) заключен договор от 24.03.2004 N 5194 аренды земельных участков: N 1 (учетный N 3-150-31), площадью 14 472 кв. м, и N 2 (учетный N 3-150-28), площадью 94 кв. м, расположенных по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, пр. им. Жукова, угол ул. Качинцев, для завершения первой очереди строительства общественно-жилого комплекса (земельный участок N 1) и строительства трансформаторной подстанции (земельный участок N 2).

Согласно пункту 2.1, договор заключен сроком на 1 год.

Стороны неоднократно подписывали двусторонние изменения к договору о его продлении: 11 марта 2005 года, 24 марта 2008 года, 13 апреля 2009 года. Срок договора установлен до 10.06.2010.

Договор и соответствующие изменения зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждено уведомлениями Управления Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области о государственной регистрации от 21.02.2006 и от 29.06.2007.

Согласно пунктам 2.2.-2.4. договора, арендатор обязан уплачивать предусмотренную ежегодную арендную плату ежемесячно равными частями до 10 числа месяца, следующего за отчетным.

В соответствии с пунктом 2.8. договора размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) базовых ставок и (или) коэффициентов к базовым ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

В случае невнесения арендной платы в срок, установленный договором, ответчик уплачивает истцу неустойку в размере 0,1% в день от суммы платежей (пункт 2.9 договора).

Изменениями к договору от 11 января 2005 года установлена площадь земельных участков: N 1 (учетный N 3-150-31) площадью 14 049 кв. м и N 2 (учетный N 3-150-28) площадью 94 кв. м. Годовой размер арендных платежей с 05.11.2004 составил 887 048,96 руб.

Согласно извещению администрации Волгограда от 17 января 2005 года, размер годовой арендной платы по договору аренды земельных участков от 24.03.2004 N 5194 с 01 января 2005 года установлен в размере 975 725,57 руб. Извещением администрации от 14 апреля 2006 года размер годовой арендной платы с 31.03.2006 установлен в сумме 1 122 105,62 руб.

Изменениями к договору от 22 марта 2007 года установлена площадь земельных участков N 1 (учетный N 3-150-31) - 8175 кв. м и N 2 (учетный N 3-150-28) - 94 кв. м, годовой размер арендных платежей с 29.12.2005 составил 570 478,31 руб., с 31 марта 2006 года в сумме 656 062,46 руб.

Извещением администрации от 01 июля 2008 года размер годовой арендной платы с 01.01.2008 установлен в сумме 861 349,35 руб.

Вышеуказанные изменения к договору аренды земельного участка зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждено уведомлениями Управления Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области о государственной регистрации от 21.02.2006, 29.06.2007, 25.09.2008.

Ответчик завершил первую очередь строительства девятиэтажного жилого дома-комплекса в квартале 198 в Дзержинском районе г. Волгограда и ввел данный объект в эксплуатацию 27 декабря 2005 года, что подтверждено постановлением администрации Волгограда от 27.12.2005 N 2735, актами приемки-передачи от 29.12.2005 о передаче эксплуатирующей организации товариществу собственников жилья "Жукова, 88" (далее - ТСЖ "Жукова, 88") документации по жилому дому и нежилым помещениям.

После выполнения всех необходимых мероприятий по межеванию земельного участка в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации между сторонами было подписано изменение от 22.03.2007 к договору аренды земельных участков от 24.03.2004 N 5194, в котором установлена площадь земельного участка N 1 (учетный N 3-150-31) для строительства общественно-жилого комплекса. Согласно пункту 1.1 названного изменения, площадь земельного участка с 29 декабря 2005 года составляет 8175 кв. м.

ЗАО "Строительная Компания "Волго-строй-инвест" 21 сентября 2007 года ввела в эксплуатацию первый пусковой комплекс второй очереди строительства девятиэтажного жилого дома-комплекса в квартале 198 в Дзержинском районе г. Волгограда.

По актам приемки-передачи 27 сентября 2007 года ответчик передал эксплуатирующей организации ТСЖ "Жукова, 88" документацию, помещения и оборудование девятиэтажного жилого дома-комплекса в квартале 198 Дзержинского района г. Волгограда на пр. им. Жукова, 88 (вторая очередь, первый пусковой комплекс).

ЗАО "Строительная Компания "Волго-строй-инвест" 24 декабря 2008 года ввела в эксплуатацию второй пусковой комплекс второй очереди строительства девятиэтажного жилого дома-комплекса в квартале 198 в Дзержинском районе г. Волгограда и передала ТСЖ "Жукова, 88" по актам приемки-передачи от 29.12.2008 вышеуказанный объект капитального строительства.

В ноябре 2009 года обществом с ограниченной ответственностью "Меркадо" для ЗАО "Строительная Компания "Волго-строй-инвест" изготовлена схема границ земельного участка, расположенного по адресу: г. Волгоград, пр. им. Жукова, 88, которая передана на согласование и утверждение в администрацию Волгограда.

Постановлением администрации Волгограда от 17.03.2010 N 594 вышеуказанная схема расположения земельного участка утверждена и согласована. Площадь земельного участка, занимаемого незавершенным строительством жилого дома, установлена равной 2855 кв. м, а площадь земельного участка, занимаемого жилым домом, равной 8888 кв. м.

Согласно пункту 3.1. постановления администрации г. Волгограда от 17.03.2010 N 594, на ЗАО "Строительная компания "Волго-строй-инвест" возложена обязанность за свой счет выполнить кадастровые работы в отношении арендуемых земельных участков.

Земельные участки площадью 2855 кв. м и 8888 кв. м поставлены на кадастровый учет, что подтверждено кадастровыми паспортами.

Истец 13 апреля 2010 года обратился в Комитет по земельным ресурсам администрации Волгограда с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельных участков в части изменения (уменьшения) площади на оснований постановления администрации Волгограда от 17.03.2010 N 594.

Истцом 09 июня 2010 года направлены в адрес Комитета по земельным ресурсам изменения к договору аренды и акт сверки.

Письмом от 07.07.2010 на заявление от 08.06.2010 N 205 комитет уведомил истца о том, что вопрос о внесении изменений в договор аренды земельных участков будет рассмотрен после утверждения соответствующего распоряжения об исключении из договора аренды участка N 2 площадью 94 кв. м, предоставленного для строительства трансформаторной подстанции. После получения информации по земельному участку с кадастровым номером 34:34:030105:8 Комитет рассмотрит вопрос о расторжении договора аренды.

В адрес истца 15 сентября 2010 года направлено уведомление о том, что вопрос о возможности внесения изменений в договор аренды будет рассмотрен после получения ответа из федерального государственного учреждения "Земельная кадастровая палата по Волгоградской области" (далее - ФГУ "Земельная кадастровая палата по Волгоградской области") в отношении участка с кадастровым номером 34:34:030105:27.

В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора по решению суда по требованию одной из сторон возможно только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, при одновременном наличии следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Площадь 8175 кв. м земельного участка с учетным номером 3-150-31 уменьшена до 2855 кв. м, что подтверждено постановлением администрации Волгограда от 17.03.2010 N 594 и письмом ФГУ "Земельная кадастровая палата по Волгоградской области" от 10.12.2010 N 4831. Земельный участок площадью 8175 кв. м прекратил свое существование с момента ввода в эксплуатацию второй очереди строительства жилого дома-комплекса и передачи его ТСЖ "Жукова, 88", а именно с 29 декабря 2008 года, что подтверждено актами от 29 декабря 2008 года приемки-передачи эксплуатирующей организации ТСЖ "Жукова, 88" документации, помещения и оборудования девятиэтажного жилого дома-комплекса.

Названные обстоятельства также установлены вступившими в законную силу судебными актами арбитражных судов первой и апелляционной инстанций по делу N А12-14473/10.

Согласно статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 2 названной нормы земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование.

В пункте 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусмотрено, что кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7-21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

В рассматриваемом случае изменения в государственный кадастр недвижимости в отношении земельного участка площадью 8175 кв. м внесены в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости в части изменения площади земельного участка до 2885 кв. м.

ЗАО "Строительная Компания "Волго-строй-инвест" 13 апреля 2010 года обратилось в Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда с заявлением о внесении изменения в договор аренды земельных участков от 24 марта 2004 года N 5194 в части изменения (уменьшения) площади земельного участка, что подтверждает соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, установленного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требования истца удовлетворены судом правомерно.

Порядок распределения судебных расходов определен арбитражным процессуальным законодательством.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пользу заявителя фактическим взысканы судебные расходы, судом не произведены взыскания обязательных платежей в бюджет.

Выводы суда о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами доказательствам.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 01.03.2011, дополнительное решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24.03.2011 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2011 по делу N А12-21950/2010 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

М.З. Желаева Р.В. Ананьев