Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23 августа 2011 г. N Ф06-6864/11 по делу N А06-5134/2010

г. Казань

23 августа 2011 г.

Дело N А06-5134/2010

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Королёвой Н.Н., Минеевой А.А.,

при участии представителя:

ответчика - Чибисовой О.С. (доверенность от 15.06.2011),

в отсутствие:

истца - извещено, не явилось,

третьего лица - извещено, не явилось,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Муниципального образования "Рабочий поселок Красные Баррикады",

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 21.02.2011 (судья Подосинников Ю.В.), постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2011 (председательствующий судья Самохвалова А.Ю., судьи: Волкова Т.В., Телегина Т.Н.)

по делу N А06-5134/2010

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Колпакова Виктора Сергеевича, г. Астрахань, к администрации Муниципального образования "Рабочий поселок Красные Баррикады" Икрянинского района Астраханской области, о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Дом оценки, консалтинга и аудита", г. Астрахань,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Колпаков Виктор Сергеевич (далее - истец, ИП Колпаков В.С.) обратился в Арбитражный суд Астраханской области с иском (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к администрации Муниципального образования "Рабочий поселок Красные Баррикады" (далее - ответчик, Администрация) об обязании Администрацию заключить договор купли-продажи нежилого помещения N 135 расположенного по адресу: Астраханская область, Икрянинский район, рабочий поселок Красные Баррикады, ул. Молодежная, д. 3, по стоимости, определенной экспертным заключением, с зачетом неотделимых улучшений, а также взыскать судебные расходы по проведению экспертизы в размере 30 134 руб.

Решением от 21.02.2011, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2011, суд обязал Администрацию заключить с ИП Колпаковым В.С. договор купли-продажи арендованного нежилого помещения N 135 общей площадью 515,5 кв.м, расположенного по адресу: Астраханская область, Икрянинский район, рабочий поселок Красные Баррикады, ул. Молодежная, д. 3, по выкупной стоимости 6 074 500 руб. с зачетом стоимости неотделимых улучшений на сумму 5 385 000 руб. и взыскании с Администрации в пользу ИП Колпакова В.С. расходов по уплате государственной пошлины.

Администрация, обжалуя состоявшиеся судебные акты в кассационном порядке, просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение.

Кассационная жалоба мотивирована нарушением норм материального права, неполнотой выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, имеющимся в деле доказательствам.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, 01.05.2005 Администрацией (арендодатель) и ИП Колпаковым B.C. (арендатор) заключен договор аренды N 1 нежилого помещения, расположенного по адресу: Астраханская область, Икрянинский район, рабочий поселок Красные Баррикады, ул. Молодежная, д. З, помещение 135 для использования под гостиный комплекс. Срок действия договора по 30.05.2025.

ИП Колпаков B.C. 29.05.2009 обратился в Администрацию с заявлением о реализации своего преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения.

Решением арбитражного суда Астраханской области от 26.05.2010, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 09.12.2010, бездействие главы Администрации в виде не направления в адрес ИП Колпакова B.C. проекта договора купли-продажи с зачетом стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества при определении рыночной стоимости арендуемого имущества было признано незаконным. Суд обязал Администрацию направить в адрес ИП Колпакова B.C. проект такого договора купли-продажи.

Право ИП Колпакова B.C. на выкуп арендованного помещения с зачетом неотделимых улучшений было признано вступившим в законную силу решением суда, имеющим в соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации преюдициальное значение.

Администрацией в адрес ИП Колпакова B.C. 23.07.2010 направлен проект договора купли-продажи арендованного им помещения по цене 8 890 673 руб. 58 коп. без учета неотделимых улучшений.

Не согласившись с выкупной ценной, Колпаков B.C. 28.07.2010 направил в адрес Администрации предложение о продаже помещения по цене 5 858 000 руб. определенной специалистами Икрянинского бюро технической инвентаризации (далее - БТИ) в отчете об оценке с зачетом стоимости неотделимых улучшений.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона Российской Федерации "Об оценочной деятельности" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

В силу положений статей 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 3 Федерального закона Российской Федерации "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты" предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей (пункт 6 статьи 5 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты").

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 26.05.2010 установлено, что по заказу Администрации, Федеральное государственное унитарное предприятие Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ была произведена оценка рыночной стоимости выкупаемого арендатором ИП Колпаковым С.В. помещения и согласно отчету от 05.11.2009 N 3008/051009Ц-10547/Ф-01/016 рыночная стоимость помещения составила 5 388 000 руб.

ИП Колпаков В.С. согласился с оценкой рыночной стоимости выкупаемого им арендованного помещения, однако Администрацией была заказана повторная оценка рыночной стоимости объекта специалистам общества с ограниченной ответственностью "Дом оценки, консалтинга и аудита".

Обществом с ограниченной ответственностью "Дом оценки, консалтинга и аудита" 20.03.2010 изготовлен отчет об оценке N И-10-0053 по определению рыночной стоимости нежилого помещения, в соответствии с которым рыночная стоимость помещения составляет 8 890 673 руб. 58 коп.

С указанной стоимостью выкупаемого нежилого помещения Колпаков С.В. не согласился, считая ее завышенной, а также представил в материалы дела отчет независимого оценщика от 25.11.2009 N 036 об определении рыночной стоимости строительно-монтажных работ по реконструкции в нежилом помещении N 135, расположенного по адресу: Астраханская область, Икрянинский район, п. Красные Баррикады, ул. Молодежная, д. 3, в соответствии с которым рыночная стоимость работ по реконструкции составила 5 885 000 руб.

В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний по ходатайству истца, была назначена экспертиза по вопросу рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости и стоимости неотделимых улучшений.

Судебными инстанциями установлено, что цена арендованного ИП Колпаковым В.С. помещения, определенная экспертами общества с ограниченной ответственностью "Агентство "Партнер-Эксперт" на основании определения суда о назначении экспертизы наиболее соответствует рыночной стоимости выкупаемого им арендованного помещения. Данная оценка близка по стоимости оценке произведенной специалистами Федерального БТИ, а имеющаяся небольшая разница по стоимости вызвана разными периодами оценки (ноябрь 2009 года и май 2010 года).

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159 стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Материалами дела подтверждено, что ИП Колпаковым B.C. была произведена реконструкция арендованного помещения из промтоварного магазина в гостиницу на 12 мест, то есть появился новый объект недвижимости.

Реконструкция помещения была согласована арендатором с Администрацией.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 26.05.2010 установлено право ИП Колпакова B.C. на зачет стоимости неотделимых улучшений, в связи с реконструкцией помещения.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной (часть 5 пункт 1).

Поскольку заключение договора в обязательном порядке предусмотрено Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на заключение договора купли-продажи, судебными инстанциями правомерно удовлетворено требование о понуждении заключить договор купли-продажи по цене, определенной в ходе рассмотрения дела.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводов судебных инстанций, а сводятся к переоценке установленных по делу обстоятельств, что согласно главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

При указанных обстоятельствах, обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права и соответствии выводов фактическим обстоятельствам дела, оснований для их отмены не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 21.02.2011 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2011 по делу N А06-5134/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий судья

В.В. Александров

Судьи

Н.Н. Королёва А.А. Минеева