Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 30 августа 2011 г. N Ф06-6354/11 по делу N А55-12625/2010

г. Казань

30 августа 2011 г.

Дело N А55-12625/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 августа 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Минеевой А.А.,

судей Королёвой Н.Н., Александрова В.В.,

при участии представителей:

истца - Челнакова С.С., доверенность от 15.12.2010,

ответчика - Лесничевой С.А., доверенность от 11.01.2011 N 1,

в отсутствие:

третьих лиц - извещены, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Чапаевска

на решение Арбитражного суда Самарской области от 03.03.2011 (судья Каленникова О.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2011 (председательствующий судья Лукьянова Т.А., судьи: Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-12625/2010

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Кузькина Сергея Владимировича, г. Чапаевск, Самарская область (ОГРНИП 304633507500162) к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Чапаевска (ОГРН 1026303179528) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственное объединение "Азимут", г. Самара (ОГРН 1036300443816), общества с ограниченной ответственностью "Эксперт-К", г. Чапаевск, Самарская область (ОГРН 1026303178087),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Кузькин Сергей Владимирович (далее - ИП Кузькин С.В., истец) обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском (с учетом принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений) к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Чапаевска (далее - комитет по управлению имуществом, ответчик) об урегулировании возникших между сторонами разногласий при заключении договора от 20.04.2010 купли-продажи недвижимого имущества - встроенного помещения площадью 140,9 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Чапаевск, ул. Щорса, д. 114, в котором просил суд принять пункты 2.1, 2.1.1, 5.2, 5.5, 8.1 договора, приложение N 2 (график оплаты недвижимого имущества) в предложенной им редакции, исключить из договора пункты 5.6, 6.1, 6.2, 6.3, 6.4.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.03.2011, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2011, исковые требования удовлетворены, урегулированы возникшие между истцом и ответчиком разногласия при заключении договора от 20.04.2010 купли-продажи недвижимого имущества - встроенного помещения площадью 140,9 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Чапаевск, ул. Щорса, д. 114. Пункты 2.1, 2.1.1, 5.2, 5.5, 8.1 договора приняты в следующей редакции:

- пункт 2.1 "Цена продаваемого недвижимого имущества составляет 814 400 (восемьсот четырнадцать тысяч четыреста) рублей без НДС";

- пункт 2.1.1 "Оплата приобретаемого недвижимого имущества осуществляется покупателем в рассрочку, срок рассрочки составляет 5 (пять лет) в соответствии с графиком оплаты недвижимого имущества, указанным в приложении N 2 к настоящему договору. Оплата производится по следующим реквизитам: получатель - Управление Федерального казначейства МФ РФ по Самарской области/Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Чапаевск/ИНН 6335002339 КПП 633001001; банк - ГРКЦ ГУ Банка России по Самарской области г. Самара БИК 043601001 Р/счет 40101810200000010001";

- пункт 5.2 "Договор не может быть расторгнут в связи с уточнением после его подписания: качественных характеристик объекта недвижимого имущества, указанного в пункте 1.1";

- пункт 5.5 "За просрочку платежа покупатель выплачивает продавцу пеню в размере 0,02% от общей стоимости за каждый день просрочки";

- пункт 8.1 "В качестве неотъемлемой части договора прилагаются: акт приема-передачи недвижимого имущества (приложение N 1); график оплаты недвижимого имущества (приложение N 2)".

Также принято приложение N 2 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.04.2010 (график оплаты недвижимого имущества) в редакции истца.

Исключены из договора купли-продажи пункты 5.6, 6.1, 6.2, 6.3, 6.4.

В кассационной жалобе ответчик просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в части принятия пункта 2.1 в представленной истцом редакции и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

По мнению заявителя, принимая пункт 2.1 договора в редакции истца, суд не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, тем самым нарушил принцип равенства продавцов и покупателей имущества, относящегося к собственности публичных образований. Как считает ответчик, обстоятельства, имеющие значение для дела, которые суды первой и апелляционной инстанций посчитали установленными, не доказаны, выводы судов, изложенные в решении, постановлении, не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы кассационной жалобы поддержал.

Представитель истца просил обжалуемые ответчиком судебные акты оставить без изменений, считая их законными и обоснованными.

В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, правильность применения судами норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы жалобы, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебных актов в силу следующих обстоятельств.

На основании договора аренды недвижимого имущества от 24.12.1999 N 43 (в редакции соглашения об изменении и дополнении договора аренды) ИП Кузькину С.В. комитетом по управлению имуществом передано во временное пользование на срок до 31.10.2010 встроенное нежилое помещение площадью 140,9 кв. м, расположенное по адресу: Самарская область, г. Чапаевск, ул. Щорса, д. 114, принадлежащее ответчику на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.12.1999 серии 63 N 0227984.

27 ноября 2009 года истец обратился в администрацию городского округа Чапаевска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Постановлением главы городского округа Чапаевска от 14.04.2010 N 452 ИП Кузькину С.В. предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения.

Предложенный комитетом по управлению имуществом проект договора купли-продажи рассмотрен истцом и направлен в адрес ответчика с протоколом разногласий по пунктам 2.1, 2.1.1, 5.2, 5.5, 5.6, 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 8.1.

Учитывая, что ответчик согласен принять пункты 5.2, 5.5, 8.1 в редакции истца, исключить из договора пункты 5.6, 6.1, 6.2, 6.3, 6.4 и не возражает против предоставления рассрочки в оплате цены объекта, в случае продажи имущества по цене продавца, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 70, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации освободил истца от доказывания этих обстоятельств и принял указанные условия договора в редакции истца.

Предметом судебного разбирательства явились разногласия по вопросу определения рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, и, что отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Спор между сторонами возник относительно цены передаваемого в собственность истцу объекта муниципального имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Сторонами по делу представлены отчеты об оценке, которыми по разному определена рыночная стоимость спорного объекта.

Цена, указанная в проекте договора, установлена ответчиком на основании отчета N 01/014-2010, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Эксперт-К" в размере 1 492 000 руб.

В соответствии с отчетом N 120-ФЛ, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Научно-производственное объединение "Азимут" по поручению истца, рыночная цена объекта недвижимости составляет 940 000 руб.

В связи с тем, что в процессе заключения договора купли-продажи помещений стороны исходили из различной величины рыночной стоимости имущества, суд первой инстанции для решения этого вопроса назначил экспертизу, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью "Институт независимой оценки" (далее - ООО "Институт независимой оценки").

ООО "Институт независимой оценки" представило суду первой инстанции заключение N 37, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 11.03.2010 составила 814 400 руб. без налога на добавленную стоимость.

Исследовав материалы дела, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, в том числе, отчеты независимых оценщиков, представленных сторонами, заключение эксперта по результатам судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, руководствуясь статьями 217, 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 3, 4, 6, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, нормами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", учитывая разъяснения, данные в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о необходимости урегулирования возникших между сторонами разногласий при заключении договора купли-продажи, признав выкупную цену спорного помещения достоверной и обязав ответчика заключить с истцом договор купли-продажи, приняв пункт 2.1 договора в редакции: "Цена продаваемого недвижимого имущества составляет 814 400 (восемьсот четырнадцать тысяч четыреста) рублей без НДС".

Довод жалобы о том, что заключение эксперта, принятое судом первой инстанции в основу судебного акта, содержит большое количество противоречий и недостоверные данные о величине рыночной стоимости имущества, исследовался судами обеих инстанций, которому дана надлежащая правовая оценка.

В целом все доводы заявителя направлены на переоценку исследованных судами первой и апелляционной инстанций доказательств и сделанных на их основе выводов, что в соответствии с положениями главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо в суде кассационной инстанции.

Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда не имеется, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 03.03.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2011 по делу N А55-12625/2010 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Минеева

Судьи

Н.Н. Королёва В.В. Александров