Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 19 сентября 2011 г. N Ф06-7616/11 по делу N А55-15808/2010

г. Казань

19 сентября 2011 г.

Дело N А55-15808/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 сентября 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Меленьтевой Р.Р., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Мари" - Абаджяна М.М. (генерального директора),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара

на решение Арбитражного суда Самарской области от 17.11.2010 (судья Чайников В.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2011 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Балакирева Е.М., Романенко С.Ш.)

по делу N А55-15808/2010

по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, Самарская область, г. Самара (ОГРН 1106315004003) к обществу с ограниченной ответственностью "Мари", Самарская область, Красноярский район, с. Новый Буян, (ИНН 6376005628) о взыскании задолженности и расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее - ТУ Росимущества в Самарской области, управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мари" (далее - ООО "Мари", общество, ответчик) о взыскании арендной платы в размере 33 248,40 рублей, пени за просрочку платежей в размере 24 660,69 рублей, всего - 57 909,09 рублей; расторжении договора аренды от 29.05.2001 N 23-2001/03 земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, Красноярский район, автодорога Москва-Уфа-Челябинск, 1062 км, площадью 166 кв. м, с кадастровым номером 63:26:55001:27 (1); обязании освободить спорный земельный участок (кадастровый номер 63:26:55001:27 (1)) и передать его в освобожденном виде ТУ Росимущества в Самарской области по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 17.11.2010, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2011, требование ТУ Росимущества в Самарской области о расторжении договора аренды земельного участка от 29.05.2001 N 23-2001/03 оставлено без рассмотрения; в остальной части иска отказано.

ТУ Росимущества в Самарской области, не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить как не соответствующие нормам материального, процессуального права, фактическим обстоятельствам дела и принять решение об удовлетворении исковых требований.

Представитель ООО "Мари" в судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции с доводами кассационной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил оставить без изменения обжалуемые судебные акты.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции не явились.

Проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и доводов, содержащихся в кассационной жалобе, арбитражный суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 29.05.2001 между Департаментом управления государственным имуществом администрации Самарской области (арендодателем), правопреемником которого является истец и ООО "Мари" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 23-2001/03, в соответствии с которым арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок на срок два года с 01.01.2001 по 01.01.2003 площадью 166 кв. м, имеющий кадастровый номер 63:26:550001:27(1), расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, автодорога Москва-Уфа-Челябинск, 1062 км, для размещения кафе.

Российская Федерация является собственником указанного земельного участка.

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере 24 900 рублей согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной в пункте 2.1 договора суммы до истечения десятого дня начала следующего квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего месяца.

Дополнительным соглашением от 16.09.2002 N 1 к договору стороны установили, что величина арендной платы с 01.01.2002 устанавливается в размере 5378,40 рублей в год, по срокам оплаты, установленным в договоре.

Дополнительным соглашением от 05.08.2003 N 2 к договору стороны договорились продлить договор аренды на срок пять лет с 02.01.2003 по 01.01.2008, установив арендную плату в размере 9681,12 рублей за год по срокам оплаты, установленным в договоре.

По заказу истца ООО "Интер-Стандарт" произведена оценка права аренды спорного земельного участка. Согласно отчету об оценке N ГК-10/8 от 20.10.2008 итоговая стоимость объекта оценки, выраженная годовым размером арендной платы за весь участок, составляет 37 644 рублей.

Согласно заключению от 12.11.2008 N 607 на отчет об оценке N ГК-10/8 от 20.10.2008 выведение оценщиком итоговой величины стоимости объекта оценки в размере 37 644 рублей, исходя из затратного подхода, соответствует стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности.

Уведомлением от 02.02.2009 истец уведомил ответчика о необходимости применения в расчетах размера арендной платы согласно отчету об оценке N ГК-10/8.

Уведомлением от 18.03.2010 N 2154 истец уведомил ответчика о наличии задолженности по ряду договоров аренды, в том числе и по спорному, произведя расчет размера арендной платы исходя из ее размера, установленного вышеуказанным отчетом об оценке.

В пункте 2 последнего уведомления указано, что договоры в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считаются возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок; в случае, если в течение десяти дней с момента получения настоящего уведомления не будет погашена образовавшаяся задолженность, управление в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывается от договоров и по истечении трех месяцев с момента получения настоящего уведомления договоры будут считаться прекращенными.

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения управления в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, оставляя без рассмотрения исковые требования в части расторжения договора аренды и отказывая в остальной части иска, правомерно исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 2 Правил определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется Федеральным агентством по управлению государственным имуществом одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков, по результатам торгов (конкурсов, аукционов, в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с абзацем 2 статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкурса цен.

Судами установлено, что в спорных правоотношениях право аренды на земельный участок на открытом рынке не предоставлялось, следовательно, конкуренция по приобретению права на данный земельный участок отсутствовала.

Также судами установлено, что сведения из отчета об оценке от 20.10.2008 N ГК-10/8 об определении рыночной стоимости и прав аренды объекта недвижимого имущества противоречат требованиям действующего законодательства, а также являются актуальными и значимыми в течение шести месяцев со дня составления данного отчета.

При таких обстоятельствах, учитывая положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок, а также необоснованность применения истцом отчета об оценке от 20.10.2008 N ГК-10/8 для определения размера арендной платы, суды пришли к обоснованному выводу о том, что в спорный период при определении размера арендной платы стороны должны руководствоваться условиями договора аренды.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что арендная плата за спорный период в размере, установленном договором, а также пени ответчиком оплачены.

Поскольку задолженность по арендной плате и пени за спорный период ответчиком погашена, суды пришли к правильному выводу о том, что исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворению не подлежат.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

В соответствии с пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Суды установили, что в уведомлении от 18.03.2010 N 2154 не указан период возникновения задолженности при том, что отказ управления от договора связан с оплатой или неоплатой указанной задолженности.

В этой связи суды признали, что истцом не соблюден предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок расторжения договора.

Поскольку управлением не соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды земельного участка от 29.05.2001 N 23-2001/03, суды правомерно оставили иск в этой части без рассмотрения.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе ТУ Росимущества в Самарской области, не опровергают выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанций и направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального, процессуального права, подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 17.11.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2011 по делу N А55-15808/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

Р.Р. Меленьтева А.Ф. Фатхутдинова