Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 19 сентября 2011 г. N Ф06-7842/11 по делу N А06-3691/2010

г. Казань

19 сентября 2011 г.

Дело N А06-3691/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 сентября 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,

судей Королевой Н.Н., Гарифуллиной К.Р.,

при участии в Арбитражном суде Астраханской области представителей:

истца - Яикова В.А., директор, Ямашева Е.В. (доверенность от 13.09.2011),

ответчиков (Управления муниципального имущества администрации города Астрахани, администрации города Астрахани) - Аббасова А.Б. (доверенности от 04.07.2011, 01.09.2011),

в отсутствие:

ответчика (индивидуального предпринимателя Вдовкиной Г.С.) - извещен, не явился,

третьего лица - извещено, не явилось,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видео-конференц-связи кассационную жалобу Управления муниципального имущества администрации города Астрахани

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 25.02.2011 (судья Блажнов Д.Н.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2011 (председательствующий судья Грабко О.В., судьи: Бирченко А.Н., Камерилова В.А.)

по делу N А06-3691/2010

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Частная охранная организация "Грифон", г. Астрахань (ОГРН 1033002813634) к Управлению муниципального имущества администрации города Астрахани, г. Астрахань (ОРГН 1103015001550), индивидуальному предпринимателю Вдовкиной Галине Сергеевне, с. Черный Яр, Черноярский район, Астраханская область (ОГРНИП 305302415900095), администрации города Астрахани (ОГРН 1033000821809) о признании величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, определенную в отчете об оценке, недостоверной, об обязании Управление муниципального имущества администрации города Астрахани заключить договор купли-продажи нежилого помещения, с участием в качестве третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Нижневолжское агентство оценки", г. Астрахань,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Частная охранная организация "Грифон" (далее - ООО Частная охранная организация "Грифон") обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с иском к Управлению муниципального имущества администрации г. Астрахани (далее - Управление), индивидуальному предпринимателю Вдовкиной Галине Сергеевне (далее - ИП Вдовкина Г.С.), администрации г. Астрахани о признании величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества (подвальное помещение) расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Б.Хмельницкого, д. 33 литера А, помещение 031, общей площадью 91,3 кв. м, в размере 1 900 000 руб., определенной ИП Вдовкиной Г.С. в отчете об оценке объекта оценки от 16.11.2009 N 077/08-09 недостоверной (завышенной); о признании величины рыночной стоимости объекта невидимого имущества (подвальное помещение) расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Б.Хмельницкого, д. 33, литера А, помещение 031, общей площадью 91,3 кв. м, в размере 1 119 000 руб., определенной обществом с ограниченной ответственностью "Нижневолжское агентство оценки" в отчете об оценке объекта оценки от 18.06.2010 N 091.06.10 наиболее вероятной, приближенной к достоверной, с учетом его технического состояния, природных факторов, влияющих на него; об обязании Управления заключить с ООО Частная охранная организация "Грифон" договор купли-продажи нежилого (подвального) помещения, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Б. Хмельницкого, д. 33 литера А, помещение 031, общей площадью 91,3 кв. м по выкупной стоимости, установленной в результате экспертизы, назначенной судом по настоящему делу, то есть по цене 1 116 000 руб.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО Частная охранная организация "Грифон" отказалось от заявленных требований в части признания величины рыночной стоимости объекта недвижимости (подвальное помещение) расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Б. Хмельницкого, д. 33, литера А, помещение 031, общей площадью 91,3 кв. м, в размере 1 900 000 руб., определенной ИП Вдовкиной Г.С. в отчете об оценке объекта оценки от 16.11.2009 N 077/08-09 недостоверной (завышенной), о признании величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества (подвальное помещение) расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Б. Хмельницкого, д. 33 литера А, помещение 031, общей площадью 91,3 кв. м, в размере 1 119 000 руб., определенной ООО "Нижневолжское агентство оценки" в отчете об оценке объекта оценки от 18.06.2010 N 091.06.10 наиболее вероятной, приближенной к достоверной. Судом уточнения приняты. Производство по делу в этой части прекращено.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 25.02.2011 заявленные требования ООО Частная охранная организация "Грифон" удовлетворены частично. Суд обязал Управление заключить с ООО Частная охранная организация "Грифон" договор купли-продажи нежилого (подвального) помещения, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Б.Хмельницкого, д. 33, литера А, помещение 031, общей площадью 91,3 кв. м, по выкупной стоимости 1 160 000 руб.

В части требований к администрации г. Астрахани в иске отказано.

В кассационной жалобе Управление просит отменить судебные акты, полагая их незаконными и необоснованными, и принять новое решение об отказе в иске.

В обоснование жалобы указывается, что вывод суд о недостоверности оценки объекта, проведенной ИП Вдовкиной Г.С., является неверным, так как истец не представил доказательств о постоянных затоплениях на момент проведения оценки ИП Вдовкиной Г.С.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что отчет, выполненный ИП Вдовкиной Г.С., не достоверен или выполнен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции находит судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, 20.05.2004 между Комитетом по управлению имуществом г. Астрахани (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Охранное агентство "Грифон" (арендатор) заключен договор аренды N 11501 нежилого подвального помещения, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Б.Хмельницкого, д. 33, помещение общей площадью 89,8 кв. м, для использования под офис.

В соответствии с постановлением администрации г. Астрахани от 30.11.2009 N 5993 принято решение осуществить приватизацию муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.

Управление направило в адрес истца предложение о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения.

При заключении договора купли-продажи спорного объекта между ООО Частная охранная организация "Грифон" и Управлением возникли разногласия при определении величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Управление определило рыночную стоимость нежилого помещения на основании оценки рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, проведенной оценщиком ИП Вдовкиной Г.С., в размере 1 900 000 руб.

ООО Частная охранная организация "Грифон", полагая, что цена предложенного к выкупу имущества, определенная оценщиком ИП Вдовкиной Г.С., завышена, заказало проведение оценки рыночной стоимости названного объекта недвижимости у общества с ограниченной ответственностью "Нижневолжское агентство оценки".

Согласно отчету от 18.06.2010 N 091.06.10, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Нижневолжское агентство оценки", рыночная стоимость данного нежилого помещения по состоянию на момент проведения оценки составляет 1 119 000 руб.

В связи с тем, что ООО Частная охранная организация "Грифон" не согласилось с выкупной ценой нежилого помещения, обратилось в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования частично, арбитражный суд исходил из следующего.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В соответствии с информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного кодекса Российской Федерации, пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92).

В связи с тем, что истец не согласился с величиной оценочной стоимости, указанной в отчете N 077/08-09 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Б. Хмельницкого, д. 33, литера А, помещение 031, общей площадью 91,3 кв. м, судом первой инстанции удовлетворено ходатайство истца о проведении по делу судебной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Астраханской области от 22.09.2010 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Экспертно-оценочная компания "Астрапрайс". На разрешение эксперта судом были поставлен вопрос: "Определить по состоянию на ноябрь-декабрь 2009 года рыночную стоимость нежилого (подвального) помещения, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Б. Хмельницкого, д. 33, литера А, помещение 031, общей площадью 91,3 кв. м".

Из экспертного заключения общества с ограниченной ответственностью "Экспертно-оценочная компания "Астрапрайс" от 20.11.2010 N 246-10 следует, что рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на ноябрь-декабрь 2009 года составляет 1 160 000 руб.

Арбитражный суд указанную оценку признал достоверной и удовлетворил требования истца.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что суд первой инстанции, оценив доказательства по делу в совокупности, определяя рыночную стоимость объекта приватизации, обоснованно отверг в качестве доказательства отчет об определении рыночной стоимости объекта N 077/08-09, выполненный ИП Вдовкиной Г.С., и принял за основу экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью "Экспертно-оценочная компания "Астрапрайс" от 20.11.2010 N 246-10.

При этом судами первой и апелляционной инстанций сделан ошибочный вывод о том, что отчет оценщика является одним из доказательств по делу, оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной, и оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, возможно в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки.

Данный вывод противоречит закону и сложившейся судебной практике (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 2419/11).

В соответствии со статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В связи с тем, что органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика, выводы судов первой и апелляционной инстанций о рекомендательном характере проведенной оценки не могут быть признаны соответствующими положениям действующего законодательства.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 Информационного письма N 92 оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ООО Частная охранная организация "Грифон" возражало против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете ИП Вдовкиной Г.С. от 16.11.2009 N 077/08-09. Таким образом, рассматриваемый по этому иску преддоговорной спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен прежде всего возникшими между Управлением и обществом разногласиями по поводу цены спорного помещения.

Исходя из противоречивых сведений о рыночной стоимости спорного помещения, в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд назначил судебную экспертизу с целью установления действительной рыночной цены данного имущества, однако при этом перед экспертом вопрос о проверке отчета от 16.11.2009 N 077/08-09 не ставился.

В заключении эксперта не содержится выводов о том, отражает ли отчет реальную рыночную стоимость спорного помещения, может ли быть использован при определении цены продажи этого имущества.

При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Суд кассационной инстанции считает, что судебные акты подлежат также отмене в части прекращения производства по делу.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

В силу части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

Принимая отказ истца от иска в части признания величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в размере 1 900 000 руб., определенной ИП Вдовкиной Г.С. в отчете об оценке объекта оценки от 16.11.2009 N 077/08-09 недостоверной (завышенной), арбитражный суд указал, что отказ не противоречит закону, однако данный вывод суда не мотивирован, в частности, отказ от иска не проверен на соответствие требованиям Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и Информационного письма N 92.

Судебные акты подлежат отмене в полном объеме с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду необходимо учесть выработанную судебную практику и принять решение в соответствии с требованиями закона.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 25.02.2011 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2011 по делу N А06-3691/2010 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Астраханской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Р. Нагимуллин

Судьи

Н.Н. Королева К.Р. Гарифуллина