Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 3 октября 2011 г. N Ф06-8124/11 по делу N А55-24402/2010

г. Казань

03 октября 2011 г.

Дело N А55-24402/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,

судей Королевой Н.Н., Гарифуллиной К.Р.,

при участии представителей:

истца - Фирстаева В.С. (доверенность от 27.09.2011),

ответчика - Гизатуллина Р.Р. (доверенность от 26.01.2011)

в отсутствие:

третьих лиц - извещены, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Самара-Продукт", г. Самара, общества с ограниченной ответственностью "Домицилия", г. Ульяновск,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 28.04.2011 (судья Дегтярев Д.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2011 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи: Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-24402/2010

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Домицилия", г. Ульяновск (ОГРН 1107326001584) к обществу с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Самара-Продукт", г. Самара (ОГРН 1026301518814) о расторжении договора аренды, при участии третьих лиц: Фартусова Алексея Викторовича, г. Ульяновск, Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии г. Ульяновска,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Домицилия" (далее - ООО "Домицилия", истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Самара-Продукт" (далее - ООО "ТФ "Самара-Продукт", ответчик) о расторжении договора аренды от 02.11.2007 N 9376/3735.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 06.04.2011 суд по собственной инициативе на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца Фартусова Алексея Викторовича и Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии г. Ульяновска.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 28.04.2011, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2011, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ООО "Домицилия" просит изменить решение арбитражного суда первой инстанции в части основания расторжения договора аренды по пункту 5.2.3 договора аренды; постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы указывается, что суды неверно исходили из размера задолженности в 720 688,44 руб. в месяц, указанная денежная сумма складывается из сумм задолженности за три месяца.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что к спорным отношения применим пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, является неверным, так как договором предусмотрен механизм изменения размера арендной платы, который зависит от действующих нормативно-правовых актов, принимаемых Ульяновской городской Думой.

Судами сделан неверный вывод о том, что указанный муниципальный орган устанавливает механизм и порядок исчисления арендной платы в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, и что к объектам, находящимся в частной собственности, нормативные акты муниципального органа не распространяются. В данном случае стороны договора аренды сами выбрали такой способ исчисления арендной платы.

Судами не учтена сложившаяся судебная практика, из которой следует, что пересмотр размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условий договора о размере арендной платы.

В кассационной жалобе ООО "ТФ "Самара-Продукт" просит отменить судебные акты, полагая их незаконными и необоснованными, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы указывается, что вывод суда о существенном нарушении арендатором договора не соответствует материалам дела, имеется письмо Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии г. Ульяновска от 09.07.2008 N 8150-13 о даче согласия на проведение перепланировки.

ООО "Домицилия" обратилось с ходатайством о приобщении в дело дополнительных документов, которые не были представлены в предыдущие судебные инстанции. В удовлетворении указанного ходатайства отказано, так как суд кассационной инстанции в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность принятых по делу судебных актов, а не пересматривает дело по дополнительно представленным доказательствам.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся представителей сторон, суд кассационной инстанции находит судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, 02.11.2007 между Комитетом по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска (арендодатель) и ООО "ТФ "Самара-Продукт" (арендатор) был заключен договор N 9376/3735.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Станкостроителей, д. 10а для использования под торговлю продовольственными товарами, общая площадь помещения составляет 509,56 кв. м (100,85 кв. м - торговая и 408,71 кв. м - складские, вспомогательные).

Дополнительным соглашением от 05.12.2007 в пункты 1.1 и 3.1 внесены изменения: общая площадь помещения составляет 508,12 кв. м (1-й этаж, литера А), в том числе 100,85 кв. м - торговые площади (часть помещения N 2); 407,27 кв. м - складские, вспомогательные (помещения N 1, часть помещения N 2 площадью 112,28 кв. м, N 3-24). В соответствии с изменениями в пункт 3.1 договора арендная плата за помещение изменяется с 25.10.2007 и составляет 44 125,43 руб., с 01.07.2008 - 52 950,51 руб. в месяц согласно прилагаемому расчету.

Пунктом 1.2 договора установлен срок его действия с 25.10.2007 по 25.10.2014.

Спорный договор аренды и дополнительное соглашение к нему прошли государственную регистрацию в установленном порядке и являются заключенными.

18.02.2010 между Комитетом по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска и Фартусовым А.В. заключен договор N 354 купли-продажи здания магазина общей площадью 1045,81 кв. м (литера А) и земельного участка площадью 1180,5 кв. м по адресу: г. Ульяновск, ул. Станкостроителей, д. 10А.

Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке 13.08.2010 и выданы свидетельства серия 73-АА N 058801, серия 73-АА N 014100, в отношении здания магазина зарегистрировано обременение в виде аренды.

27.08.2010 между гражданином Фартусовым А.В. и ООО "Домицилия" заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым истец приобрел в собственность здание общей площадью 1045,81 кв. м (литера А) и земельный участок, расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. Станкостроителей, д. 10А.

Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке 21.09.2010, и выдано свидетельство серия 73-АА N 071015, в отношении здания магазина зарегистрировано обременение в виде аренды.

С момента приобретения статуса собственника, арендодателем по спорному договору аренды 13.08.2010 стал гражданин Фартусов А.В., а затем с 21.09.2010 ООО "Домицилия".

Обращаясь с иском о расторжении договора аренды от 02.11.2007 N 9376/3735, истец в обоснование исковых требований ссылался на то, что ответчиком в арендованном помещении выполнена самовольная реконструкция, что является нарушением пункта 2.2.4 договора аренды. Кроме того, ответчик нарушает обязанность по своевременной и надлежащей уплате арендной платы, установленную в пункте 2.2.2, что в силу пункта 5.2.3 договора дает арендодателю право расторгнуть договор досрочно.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд исходил из того, что в соответствии со статьями 450, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации указанные истцом нарушения пункта 2.2.4 договора аренды от 02.11.2007 N 9376/3735 носят существенный характер, что является основанием для удовлетворения иска.

Пунктами 2.2.1, 2.2.2, 2.2.4 спорного договора аренды установлена обязанность арендатора по использованию объекта исключительно по прямому назначению, определенному в пункте 1.1, арендатор обязан своевременно и в полном объеме уплачивать арендную плату за пользование объектом с учетом изменений и дополнений к нему, произведение перепланировок, переоборудования и реконструкции, включая пристрой, объекта аренды производить исключительно по письменному разрешению арендодателя после представления последнему соответствующего проекта на выполнение работ, согласованного со всеми необходимыми лицами.

Истец до обращения с иском в суд неоднократно обращался к ответчику с предложением об устранении нарушений договора аренды, уведомлял о расторжении спорного договора, представитель ответчика факт соблюдения досудебного порядка урегулирования спора не отрицал.

Арбитражный суд пришел к выводу, что ответчиком не представлены доказательства законности осуществления перепланировки, в нарушение пункта 2.2.4 спорного договора арендатором - ответчиком не было получено разрешение арендодателя: ни Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии г. Ульяновска, ни Фартусов Алексей Викторович, ни ООО "Домицилия" таких разрешений не давали.

Довод заявителя жалобы ООО "ТФ "Самара-Продукт" о том, что Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии г. Ульяновска письмом от 09.07.2008 N 8150-13 давал согласие на проведение перепланировки, судом апелляционной инстанции не принят.

При этом арбитражный суд сослался на часть 6 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.

В связи с отсутствием оригинала указанного письма арбитражный суд не принял копию письма в качестве надлежащего доказательства.

Однако в соответствии с указанной нормой отсутствие оригинала документа само по себе не является основанием для того, чтобы признать копию документа ненадлежащим доказательством.

Это возможно в том случае, если в материалах дела имеются копии документа, не тождественные между собой, и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.

Данных о том, что в материалы данного дела представлены несколько копий письма от 09.07.2008 N 8150-13, не имеется.

В силу пункта 2.2.4 договора аренды арендатор обязан произведение перепланировок, переоборудования и реконструкции, включая пристрой, объекта аренды производить исключительно по письменному разрешению арендодателя после представления последнему соответствующего проекта на выполнение работ, согласованного со всеми необходимыми лицами.

Отвергая довод ответчика о том, что права истца не были нарушены, поскольку помещение было приобретено им в уже измененном виде, арбитражный суд не мотивировал, каким образом в данном случае нарушаются права истца в отношении спорного объекта.

Фартусов А.В., покупатель по договору купли-продажи от 18.02.2010 N 354, принял объект аренды по акту от 02.08.2010 без замечаний, хотя из приложения N 1 к указанному акту следует, что была произведена перепланировка помещений. Данных о произведенных переоборудовании и реконструкции помещений указанные документы не содержат.

Аналогичные сведения содержатся и в приложении N 1 к договору купли-продажи от 27.08.2010.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает недостаточно обоснованным вывод арбитражного суда о нарушении арендатором условий пункта 2.2.4 договора аренды, а также о нарушении арендатором прав ООО "Домицилия".

В то же время суд кассационной инстанции находит обоснованным вывод арбитражного суда об отсутствии у ответчика установленной договором обязанности по уплате арендной платы в размере 720 688 руб. 44 коп.

Поскольку решение Ульяновской городской Думы от 29.09.2010 N 89 "О внесении изменений в Положение о порядке предоставления в аренду нежилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования "Город Ульяновск" применимо лишь в отношении муниципального имущества, тогда как спорный объект и предмет договора аренды с 21.09.2010 находится в частной собственности истца - ООО "Домицилия", вывод арбитражного суда о том, что предъявленными документами истец не доказал наличие оснований для расторжения спорного договора по пункту 5.2.3 договора аренды от 02.11.2007 N 9376/3735, является обоснованным.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду необходимо устранить изложенные недостатки и принять решение в соответствии с законом.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 28.04.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2011 по делу N А55-24402/2010 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Р. Нагимуллин

Судьи

Н.Н. Королева К.Р. Гарифуллина