Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10 ноября 2011 г. N Ф06-10022/11 по делу N А72-20074/2009

г. Казань

10 ноября 2011 г.

Дело N А72-20074/2009

ГАРАНТ:

См. также Постановление ФАС ПО от 3 ноября 2010 г. N А72-20074/2009

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Ананьева Р.В., Фатхутдиновой А.Ф.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СТРОЙПРОЕКТ", г. Ульяновск,

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 13.04.2011 (судья Леонтьев Д.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2011 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Лукьянова Т.А., Терентьев Е.А.)

по делу N А72-20074/2009

по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ульяновской области, г. Ульяновск, к обществу с ограниченной ответственностью "СТРОЙПРОЕКТ", г. Ульяновск (ИНН 7325034238, ОГРН 1027301178926) о взыскании неосновательного обогащения и процентов, с участием третьих лиц: мэрии города Ульяновска, г. Ульяновск; Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска, г. Ульяновск; закрытого акционерного общества "Институт по проектированию предприятий текстильной промышленности ГПИ-10", г. Ульяновск (ИНН 7303008227, ОГРН 1027301175032); общества с ограниченной ответственностью "Солео", г. Москва; открытого акционерного общества "ИНСТИТУТ", г. Ульяновск (ИНН 7303020136, ОГРН 1027301161403); открытого акционерного общества "Мобильные Системы Связи-Поволжье", г. Самара (ИНН 6454028103, ОГРН 1026301170136); муниципального унитарного предприятия "Ульяновская городская электросеть", г. Ульяновск (ИНН 7303003290, ОГРН 1027301176242); отделения по Засвияжскому району города Ульяновска Управления Федерального казначейства по Ульяновской области, г. Ульяновск; общества с ограниченной ответственностью "Капитал ЛВК", г. Ульяновск (ИНН 7325039003, ОГРН 1027301175330),

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ульяновской области (Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ульяновской области) (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стройпроект" (далее - ответчик, ООО "Стройпроект") о взыскании задолженности в размере 131 121 руб. 34 коп., в том числе: 119 306 руб. 71 коп. - сумма неосновательного обогащения за период с 23.01.2008 по 10.11.2009, 11 814 руб. 63 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 23.01.2008 по 10.11.2009.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 22.04.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 29.07.2010, исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ульяновской области оставлены без удовлетворения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 03.11.2010 вышеназванные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определением от 11.03.2011 суд удовлетворил ходатайство истца об уточнении основания иска и размера исковых требований, истец просит считать основанием заявленных требований статьи 607-625, 309, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и взыскать с ответчика 181 120 руб. 20 коп. - задолженность по арендной плате за период с 23.01.2008 по 02.03.2011, 29 916 руб. 44 коп. - пени за период с 10.03.2008 по 02.03.2011.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 13.04.2011 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана договорная неустойка в сумме 29 916 руб. 44 коп. В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2011 решение Арбитражного суда Ульяновской области от 13.04.2011 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Ульяновской области от 13.04.2011 и постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2011 ответчик обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просил обжалуемый судебный акт отменить.

Заявитель жалобы указал на неправильное применение судом норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность решения Арбитражного суда Ульяновской области от 13.04.2011 и постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2011, на основании статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, считает постановлении апелляционного суда незаконным и подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО "Стройпроект" является собственником нежилых помещений общей площадью 324,59 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Ульяновск, ул. Л. Толстого, дом 38/16.

Данное здание находится на земельном участке общей площадью 5634,5 кв. м с кадастровым номером 73:24:041808:01.

20.12.2007 на указанный земельный участок зарегистрировано право собственности Российской Федерации.

Арбитражным судом апелляционной инстанции указано, что поскольку размер арендной платы, подлежащей взысканию с ответчика, истцом установленными доказательствами не доказан, произвести расчет неустойки в связи с просрочкой платежей ответчиком также не представляется возможным, а поэтому и в удовлетворении этого требования также следует отказать.

Однако судом не учтено следующее. Согласно постановлению мэра г. Ульяновска от 16.09.1998 N 2978 площадь земельного участка по ул. Л.Толстого, 38/16 - 5662,5 кв. м, указанный участок передан в аренду на пять лет по фактическому пользованию - ОАО "Институт" 2827,2 кв. м, АОЗТ "Институт по проектированию предприятий текстильной промышленности ГПИ-10" -2835,3 кв. м.

По условиям соглашения от 23.07.2008 о порядке пользования земельным участком по адресу: г. Ульяновск, ул. Л. Толстого, д. 38/16, заключенного собственниками здания, расположенного на данном участке, ООО "Стройпроект" пользуется частью вышеуказанного земельного участка площадью 238,9 кв. м. Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ульяновской области от 06.11.2008 N 537-р земельный участок общей площадью 5634,5 кв. м с кадастровым номером 73:24:041808:01, находящийся по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Л. Толстого, 38/16, предоставлен в аренду собственникам здания, расположенного на данном участке, в том числе ООО "Стройпроект".

Во исполнение данного распоряжения истец подготовил и направил в адрес арендаторов, в том числе и в адрес ответчика, проект договора аренды земельного участка от 12.11.2008 N 129-24-82.

Однако до настоящего времени указанный договор так и не подписан.

Пунктом 3.3. данного договора предусмотрено, что арендная плата начисляется с 23.01.2008.

Как усматривается из материалов дела, право собственности на нежилые помещения общей площадью 324,59 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Ульяновск, ул. Льва Толстого, дом N 38/16, перешло от ЗАО "ГПИ-10" к ООО "Стройпроект" 26.07.2004. Таким образом, с 26.07.2004 к ответчику перешло право аренды на соответствующую часть земельного участка, которая занята нежилыми помещениями и необходима для их использования, принадлежащее ЗАО "ГПИ-10" на основании договора аренды от 01.10.1998 N 24-4-003698, на тех же условиях и в том же объеме.

Договор аренды от 01.10.1998 N 24-4-003698 между Комитетом по управлению земельными ресурсами и землеустройству администрации (мэрии) г. Ульяновска и ОАО "Институт", АОЗТ "ГПИ-10" заключен сроком на 5 лет.

В приложении N 2 к данному договору установлен порядок расчета размера арендной платы.

В последующем, на основании постановлений мэра г. Ульяновска от 24.03.1999 N 637 и от 11.10.1999 N 2891, была уточнена площадь земельного участка, которая составила 5634,5 кв. м, 2799 кв. м - ОАО "Институт".

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях и на неопределенный срок.

По окончании срока его действия, при отсутствии возражений со стороны арендодателя - мэрии г. Ульяновска, арендаторы продолжили пользование земельным участком, следовательно, договор следует считать продленным на неопределенный срок.

Российская Федерация с 20.12.2007 является собственником земельного участка, общей площадью 5634,5 кв. м, кадастровый номер 73:24:041808:01, на котором находится объект недвижимости ответчика.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Пунктом 24 данного информационного письма указано, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

С момента государственной регистрации права собственности (20.12.2007) Российская Федерация, в лице ее уполномоченного органа, стала арендодателем спорного земельного участка по договору аренды от 01.10.1998 N 24-4-003698.

ТУ Росимущества по Ульяновской области в адрес арендаторов уведомлений об отказе от договора аренды от 01.10.1998 N 24-4-003698 не направляло. В судебном порядке договор не расторгался.

Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ изложен в редакции, согласно которой юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 01.01.2010 в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 01.01.2013 по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Федерального закона.

Арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в соответствии с решением Правительства Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Данная норма носит императивный характер.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом найма должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.

Спорный земельный участок находится в собственности Российской Федерации. Установление порядка определения размера арендной платы при передаче данного земельного участка в аренду в силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации относится к компетенции Российской Федерации.

Подпунктом "д" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Правила от 16.07.2009 N 582), предусмотрено, что арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах, в том числе - 2 процента в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "г" настоящего пункта, если право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 Правил в случае, если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, на торгах (конкурсах, аукционах), то арендная плата определяется по результатам таких торгов (конкурсов, аукционов).

До 04.08.2009 (дата вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009N 582) размер, порядок и условия внесения арендной платы установлены не были.

В то же время в пункте 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" было установлено, что заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

Однако в подпункте "д" пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 (утратившего силу в связи с принятием постановления Правительства Российской Федерации от 05.11.2009 N 901) было предусмотрено исключение из данного правила: договор аренды может заключаться без проведения конкурса в случае передачи имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению.

В рассматриваемом споре объекты недвижимости ответчика неразрывно связаны с земельным участком. В спорных правоотношениях право аренды на земельный участок на открытом рынке (на торгах, конкурсах, аукционах) не должно было предоставляться.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001N 137-Ф3 и подпункта "д" пункта 3 Правил от 16.07.2009 N 582 плата за пользование ответчиком земельным участком должна устанавливаться в пределах двух процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, у ответчика отсутствует задолженность перед истцом по оплате арендной платы за пользование земельным участком в спорный период.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Поскольку из представленных в материалы платежных поручений следует, что оплата основного долга произведена истцом несвоевременно, соответственно требование истца об оплате договорной неустойки законно, обоснованно.

Требование истца о взыскании пени является законным, обоснованным.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает обжалуемое постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2011 подлежащим отмене, а решение Арбитражного суда Ульяновской области от 13.04.2011 оставлению без изменений.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2011 по делу N А72-20074/2009 отменить, решение Арбитражного суда Ульяновской области от 13.04.2011 по делу N А72-20071/2009 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

Р.В. Ананьев А.Ф. Фатхутдинова