Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 декабря 2011 г. N Ф06-9930/11 по делу N А57-7254/2010

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 декабря 2011 г. N Ф06-9930/11 по делу N А57-7254/2010

г. Казань

13 декабря 2011 г.

Дело N А57-7254/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 декабря 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Ананьева Р.В., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителя:

третьего лица (Гаркуша Владимир Валентинович) - Ларина А.А., доверенность от 10.12.2010 N 0169826,

в отсутствие:

истца - извещен, не явился,

ответчика - извещен, не явился,

иных третьих лиц - извещены, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием средств аудиозаписи кассационные жалобы конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Саратовский Дом" Синяева Ивана Владимировича, г. Саратов, конкурсного управляющего некоммерческого партнерства "Единство Поволжья" Клемешева Владимира Евгеньевича, г. Саратов, Денисовой Анны Юрьевны, г. Саратов,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 29.03.2011 (судья Комлева Л.П.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2011 (председательствующий судья Грабко О.В., судьи Жаткина С.А., Тимаев Ф.И.)

по делу N А57-7254/2010

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Саратовский Дом", г. Саратов (ИНН 6450064781, ОГРН 1036405008012) к некоммерческому партнерству "Единство Поволжья", г. Саратов (ИНН 6450035999, ОГРН 1026402202936), обществу с ограниченной ответственностью "О-КСон", г. Саратов (ИНН 6453083292, ОГРН 1056405345633) о признании права на получение в собственность объекта долевого строительства - нежилого помещения, с участием третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - индивидуального предпринимателя Гаркуша Владимира Валентиновича, г. Энгельс (ОГРНИП 305644911200590), третьих лиц: закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой", г. Саратов (ИНН 6455010109, ОГРН 1026403670105); Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Росмедстрах" Агаповой Д.Е., г. Москва, открытого акционерного общества "Росмедстрах", г. Москва (ИНН 4629008185, ОГРН 1024600945049),

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Саратовский Дом", г. Саратов (ИНН 6450064781, ОГРН 1036405008012) к некоммерческому партнерству "Единство Поволжья", г. Саратов (ИНН 6450035999, ОГРН 1026402202936), индивидуальному предпринимателю Гаркуша Владимиру Валентиновичу, г. Энгельс (ОГРНИП 305644911200590) о признании недействительным договора долевого участия в строительстве жилого дома от 21.04.2009 и дополнительных соглашений к нему, о признании договора долевого участия в строительстве жилого дома от 21.04.2009 незаключенным,

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Гаркуша Владимира Валентиновича, г. Энгельс (ОГРНИП 305644911200590) о признании имущественного права требования передачи в собственность по окончании строительства нежилого помещения на 2 этаже блок - секции Д строящегося дома на пересечении ул. Кутякова и ул. Московская в г. Саратове,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Саратовский Дом" (далее - ООО "Саратовский Дом", истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к некоммерческому партнерству "Единство Поволжья" (далее - НП "Единство Поволжья", ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "О-КСон" (далее - ООО "О-КСон") о признании права на получение в собственность объекта долевого строительства - нежилого помещения проектной площадью 154 кв. м, расположенное на втором этаже блок-секции "Д" многоквартирного жилого дома по ул. Ст. Разина в Кировском районе г. Саратова (дело N А57-7254/2010).

К участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Гаркуша Владимир Валентинович (далее - ИП Гаркуша В.В., предприниматель), предъявивший исковые требования о признании имущественного права требования передачи в собственность по окончании строительства нежилого помещения на 2 этаже блок-секции "Д" строящегося дома на пересечении ул. Кутякова и ул. Московская в г. Саратове.

ООО "Саратовский Дом" обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к НП "Единство Поволжья", ИП Гаркуша В.В. о признании недействительными договора долевого участия в строительстве от 21.04.2009, дополнительных соглашений от 30.09.2009 и 02.09.2010 к данному договору (дело N А57-13643/2010).

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 01.11.2010 дело N А57-7254/2010 и дело N А57-13643/2010 объединены в одно производство.

ООО "Саратовский Дом" в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнило исковые требования и просило суд: признать право собственности на нежилое помещение N 308 общей площадью 280,7 кв. м, основной площадью 176,7 кв. м, вспомогательной площадью 104 кв. м, состоящее из коридора площадью 12,3 кв. м, помещения площадью 33,4 кв. м, помещения площадью 16,4 кв. м, коридора площадью 6,4 кв. м, помещения площадью 19,1 кв. м, помещения площадью 21,7 кв. м, помещения площадью 22,1 кв. м, коридора площадью 7,1 кв. м, помещения площадью 12,3 кв. м, туалета площадью 2,5 кв. м, туалета площадью 1 кв. м, туалета площадью 1,1 кв. м, туалета площадью 2,1 кв. м, помещения площадью 51,7 кв. м, коридора площадью 17,3 кв. м, лестницы на первом этаже площадью 27,1 кв. м, лестницы на втором этаже площадью 27,1 кв. м, расположенное на втором этаже в многоквартирном жилом доме N 54 по ул. Ст. Разина в Кировском районе г. Саратова Саратовской области (далее - спорное нежилое помещение), с последующей государственной регистрацией права и внесением соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним; признать договор долевого участия в строительстве от 21.04.2009, дополнительные соглашения от 30.09.2009 и 02.09.2010 к данному договору, подписанные между ИП Гаркуша В.В. и НП "Единство Поволжья" недействительными; признать договор долевого участия в строительстве от 21.04.2009, заключенный между ИП Гаркуша В.В. и НП "Единство Поволжья", незаключенным. Судом уточнения приняты.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 09.09.2010 принят отказ ООО "Саратовский Дом" от исковых требований к ООО "О-КСон".

ИП Гаркуша В.В. в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил суд признать право собственности на нежилое помещение N 308, литера А, общей площадью 280,7 кв. м (основной площадью 176,7 кв. м, вспомогательной площадью 104 кв. м), расположенное на втором этаже дома N 54 по ул. Ст. Разина в г. Саратове.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 29.03.2011 исковые требования ИП Гаркуша В.В. удовлетворены, за ИП Гаркуша В.В. признано право собственности на нежилое помещение N 308, литера А, общей площадью 280,7 кв. м (основной площадью 176,7 кв. м, вспомогательной площадью 104 кв. м), расположенное на втором этаже дома N 54 по ул. Ст. Разина в г. Саратове, в удовлетворении исковых требований ООО "Саратовский Дом" отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2011 решение суда первой инстанции по настоящему делу оставлено без изменения, производство по апелляционной жалобе Денисовой Анны Юрьевны на решение Арбитражного суда Саратовской области от 29.03.2011 прекращено.

Не согласившись с принятыми судебными актами, конкурсный управляющий ООО "Саратовский Дом" Синяев Иван Владимирович (далее - конкурсный управляющий ООО "Саратовский Дом"), конкурсный управляющий НП "Единство Поволжья" Клемешев Владимир Евгеньевич (далее - конкурсный управляющий НП "Единство Поволжья"), Денисова Анна Юрьевна обратились в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами.

Конкурсный управляющий ООО "Саратовский Дом" в кассационной жалобе просил обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований ООО "Саратовский Дом".

Конкурсный управляющий НП "Единство Поволжья" в кассационной жалобе просил решение Арбитражного суда Саратовской области от 29.03.2011 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2011 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ИП Гаркуша В.В.

Денисова А.Ю. в кассационной жалобе просила отменить обжалуемые судебные акты, производство по делу прекратить.

Заявители кассационных жалоб указали на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель ИП Гаркуша В.В., явившийся в судебное заседание, с кассационными жалобами не согласился, просил оставить в силе решение Арбитражного суда Саратовской области от 29.03.2011 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2011.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационных жалоб.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность решения Арбитражного суда Саратовской области от 29.03.2011 и постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2011 на основании статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, считает обжалуемые судебные акты незаконными и подлежащими отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании договора замены стороны в обязательстве от 03.03.2003 НП "Единство Поволжья" (передающая сторона) передало ООО "Саратовский дом" (принимающая сторона) права и обязанности по договору аренды земельного участка от 27.09.2001 N 2884, заключенному на основании постановления мэра г. Саратова от 22.11.1999 N 877-210 и зарегистрированному в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним "Саратовская областная регистрационная палата". Земельный участок площадью 6901 кв. м предоставлялся НП "Единство Поволжья" для проектирования и строительства жилого дома по ул. Ст. Разина в Кировском районе г. Саратова в аренду сроком на 25 лет.

По договору замены стороны в обязательстве от 01.07.2005 указанный земельный участок был возвращен первоначальному застройщику - НП "Единство Поволжья" от ООО "Саратовский дом".

Администрацией г. Саратова 02.06.2003 НП "Единство Поволжья" выдано разрешение на строительство жилого дома N 847 по адресу: г. Саратов, Кировский район, ул. Ст. Разина на нулевой цикл строительства.

02 июля 2007 года НП "Единство Поволжья" выдано разрешение на строительство жилого дома: по генплану блок-секции "Б", "Г", "Д", "Е", N 64-251, расположенного по адресу: г. Саратов, Кировский район, ул. Ст. Разина.

21 апреля 2009 года между НП "Единство Поволжья" и ИП Гаркуша В.В. заключен договор долевого участия в строительстве, а также 30.09.2009 и 02.09.2010 подписаны дополнительные соглашения к указанному договору (далее - договор от 21.04.2009 и дополнительные соглашения), в соответствии с которыми предприниматель приобрел право на получение в собственность после окончания строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Саратов, Кировский район, ул. Ст. Разина, на спорное нежилое помещение, определен номер спорного нежилого помещения - 308.

ООО "Саратовский дом", полагая, что право владения, пользования и распоряжения спорным нежилым помещением имелось только у него, а заключенные НП "Единство Поволжья" договор от 21.04.2009 и дополнительные соглашения не соответствуют Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", обратилось с настоящими исковыми требованиями в арбитражный суд.

ИП Гаркуша В.В., исполнив обязательства по оплате договора долевого участия в строительстве от 21.04.2009, считая, что у него возникло право требования от НП "Единство Поволжья" передачи в собственность спорного нежилого помещения, также обратился в арбитражный суд.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "Саратовский дом", в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, пришли к выводу, что ООО "Саратовский дом" не представлено никаких доказательств возникновения права собственности на спорное нежилое помещение в силу договора или иной сделки, а также не представлены доказательства возникновения права собственности на данное нежилое помещение у ООО "Саратовский дом" в силу закона.

При этом, удовлетворяя исковые требования ИП Гаркуша В.В., суды исходили из того, что договор долевого участия от 21.04.2009, заключенный между НП "Единство Поволжья" и предпринимателем соответствует требованиям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и на правоотношения, возникшие по данному договору, не распространяются нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", так как разрешение на строительство было получено НП "Единство Поволжья" 02.06.2003, то есть до вступления в силу данного закона.

Однако судами не дано никакой оценки доводам ООО "Саратовский дом" и НП "Единство Поволжья", что разрешение на строительство от 02.06.2003 N 847 выдано неуполномоченному лицу и является недействительным, так как в период с 08.04.2003 по 20.09.2005, как установлено судами, ООО "Саратовский дом" владело на праве аренды земельным участком, расположенным по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Московская и ул. Ст. Разина, и являлось застройщиком, тогда как указанное разрешение было выдано НП "Единство Поволжья", хотя в силу норм Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается застройщику, которым в соответствии с пунктом 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Кроме того, суды пришли к выводу о том, что договор долевого участия от 21.04.2009 сторонами исполнен, а спорное нежилое помещение, являющее предметом данного договора, было свободно от прав третьих лиц.

Однако судебная коллегия считает данный вывод судов преждевременным и основанным на неполном и всестороннем исследовании всех обстоятельств дела.

Так, между Денисовой А.Ю. и открытым акционерным обществом "Росмедстрах" (далее - ОАО "Росмедстрах") был заключен договор от 07.06.2005 о переуступке прав требования (цессии) по договору от 29.04.2004 N 56/с долевого участия в строительстве, заключенного между ООО "Саратовский дом" и ОАО "Росмедстрах".

На основании данного договора Денисова А.Ю. в силу положений статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации после окончания строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Саратов, Кировский район, ул. Ст. Разина, и при условии полной оплаты указанного договора, приобрела право требования от НП "Единство Поволжья" передачи ей в собственность нежилого помещения на втором этаже в блок секции "Д" общей площадью 153,9 кв. м в указанном доме.

Денисова А.Ю. не была привлечена к участию в деле в суде первой инстанции, а судом апелляционной инстанции было прекращено производство по апелляционной жалобе Денисовой А.Ю., так как суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемым решением суда первой инстанции не затрагиваются права и обязанности Денисовой А.Ю.

Вместе с тем судом апелляционной инстанции не принято во внимание, что судом первой инстанции к участию в деле было привлечено ОАО "Росмедстрах" в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требования относительно предмета спора, правопреемником которого является Денисова А.Ю. на основании договора от 07.06.2005 о переуступке прав требования (цессии) по договору от 29.04.2004 N 56/с долевого участия в строительстве, который не признан незаключенным или недействительным.

При этом суд первой инстанции пришел к выводу, что права на спорное нежилое помещение у ОАО "Росмедстрах" не возникло, так как договор от 29.04.2004 N 56/с долевого участия в строительстве считается расторгнутым, ввиду одностороннего отказа от исполнения данного договора конкурсным управляющим ООО "Саратовский дом" на основании пункта 3.7 договора от 29.04.2004 N 56/с долевого участия в строительстве, о чем 17.01.2011 были направлены уведомления в адрес ОАО "Росмедстрах".

Суд апелляционной инстанции согласился с данными выводами суда первой инстанции.

Однако судами не учтено, что на дату направления указанных уведомлений о расторжении договора права и обязанности по договору от 29.04.2004 N 56/с долевого участия в строительстве перешли от ОАО "Росмедстрах" к Денисова А.Ю. на основании договора от 07.06.2005 о переуступке прав требования (цессии) и уведомление о расторжении, направленное ненадлежащему лицу, не влечет за собой расторжение данного договора.

Равно как судами и не дана никакая оценка тому, что на момент направления указанных уведомлений о расторжении договора от 29.04.2004 N 56/с долевого участия в строительстве застройщиком, как установлено судами обеих инстанций, являлось НП "Единство Поволжья" на основании договора замены стороны в обязательстве от 01.07.2005, зарегистрированного в установленном законом порядке 20.09.2005, а не ООО "Саратовский дом".

Кроме того, судом апелляционной инстанции не принято во внимание, что НП "Единство Поволжья" подтверждает, что нежилое помещение, являющееся предметом договора от 29.04.2004 N 56/с долевого участия в строительстве и нежилое помещение, на которое за ИП Гаркуша В.В. признано право собственности, являются одним и тем же имуществом.

Таким образом, разрешая спор по настоящему делу, суды приняли решение и постановление о правах и обязанностях Денисовой А.Ю. без привлечения данного лица к участию в деле, что в соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является безусловным основанием для отмены судебных актов.

Кроме того, суды разрешили спор по настоящему делу без учета разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в том числе правовой позиции, сформулированной в пункте 4 данного постановления, согласно которой, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает решение Арбитражного суда Саратовской области от 29.03.2011 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2011 подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, привлечь к участию в деле Денисову А.Ю., установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, дать правовую оценку договорам, заключенным между сторонами, и с учетом установленных обстоятельств принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 29.03.2011 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2011 по делу N А57-7254/2010 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

Р.В. Ананьев

А.Ф. Фатхутдинова